Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ГолдСтар» (далее - истец, ООО «ГолдСтар») обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Белый Камень» (далее –ответчик, ООО «Белый Камень») о взыскании стоимости произведенных улучшений в арендуемом нежилом помещении.

Исковые требования мотивированы тем, что после расторжения договора аренды нежилого помещения ответчик удерживает произведенные истцом улучшения.

В предварительном судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

В предварительном судебном заседании представитель ответчика иск не признал в полном объеме по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление (л.д.44-45). В обоснование своих возражений пояснил, что большая часть улучшений, которые являются отделимыми, истец вправе демонтировать, с чем ответчик согласен. Другие улучшения являются неотделимыми, произведенными без согласия ответчика, поэтому их стоимость не подлежит возмещению истцу. Удержание улучшений вызвано наличием у ответчика встречного требования к истцу о взыскании задолженности по арендной плате за данное нежилое помещение.

В судебном заседании в порядке судебного разбирательства представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме. Дополнительно просил арбитражный суд при вынесении решения учитывать согласие ответчика на возврат части произведенных улучшений и рассматривать в указанной части иск, как требование о возврате произведенных улучшений. В остальной части поддержал требование о взыскании стоимости данных улучшений.

В судебном заседании в порядке судебного разбирательства представитель ответчика представил уточнения к отзыву на исковое заявление, в котором полагает возможным возвратить ООО «ГолдСтар» следующее имущество: санитарно-техническое оборудование (унитаз, раковина для умывания), электрический счетчик и электрический щиток, светильники в количестве 15 штук, розетки в количестве 13 штук, выключатели в количестве 5 штук, электропроводку (электрические провода и кабели).

В отношении остальных улучшений (подвесного потолка, полотен дверей и кондиционера), считает указанные улучшения неотделимыми, произведенными без согласия ООО «Белый Камень», стоимость которых не подлежит взысканию. Свою правовую позицию обосновывает ссылками на постановления судов кассационной инстанции разных округов по конкретным делам.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ) объявлен перерыв до 30.06.2010 до 14 час.30 мин. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Новгородской области, доске объявлений и является открытой для участников настоящего спора.

Выслушав стороны, участвующие при рассмотрении дела по существу, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, 27.11.2007 между ООО «Белый Камень» (Арендодатель) и ООО «ГолдСтар» (Арендатор) заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения (далее –договор аренды), в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование на условиях аренды часть нежилого помещения общей площадью 101 кв.м, расположенного в здании на первом этаже по адресу: Великий Новгород, ул. Псковская, д.15 (л.д.7-10), для использования под торговую деятельность.

Согласно Приложению № 1 к договору аренды его стороны согласовали месторасположение арендуемой части нежилого помещения, что подтверждается поэтажным планом (л.д.12).

Спорное нежилое помещение передано Арендодателем и принято Арендатором в аренду на основании акта приема-передачи от 01.01.2008 (л.д.11), в котором стороны также указали на наличие или отсутствие элементов нежилого помещения и оборудования, а также замечания, недостатки и сроки их устранения. Применительно к предмету спора в акте приема-передачи указано об отсутствии кондиционера, электропроводки, электросчетчика, щитка электрического, выключателей, розеток, светильников, отдельно не указано наличие, либо отсутствие межкомнатных дверей и подвесного потолка.

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды установлен срок его действия в течение трех лет начиная с 27.11.2007 после государственной регистрации.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в регистрационном органе от 01.04.2008, номер регистрации 53-12/2008-568, является заключенным.

Согласно пункту 3.4.1. договора аренды Арендатор вправе производить дополнительные работы по улучшению помещения, в том числе, «включая, но, не ограничиваясь», проводить дополнительные работы по текущему ремонту, переустройству, отделке и содержанию арендуемого помещения за свой счет и по предварительному согласованию с Арендодателем.

На основании пункта 3.4.2. договора аренды по окончании срока действия договора аренды, либо досрочном его расторжении, Арендатор имеет право изъять произведенные им улучшения помещения, которые могут быть отделены без ущерба для помещения (отделимые улучшения), которые являются собственностью Арендатора.

В соответствии с пунктом 3.4.3. договора аренды Арендатор вправе по своему усмотрению устанавливать или демонтировать собственное технологическое и/или иное оборудование в арендованном помещении. Конкретный перечень такого оборудования стороны не согласовали.

При исполнении договора аренды Арендатор произвел улучшения помещения, связанные установкой и монтажом имущества, которое является предметом спора, что подтверждается материалами дела (л.д.14-28). Ответчик по-существу не оспаривает факт улучшения помещения истцом, оспаривая характер этих улучшений и правомерность требований в отношении неотделимых улучшений.

Исходящим от 16.02.2009 (л.д.31) истец уведомил ответчика о досрочном расторжении договора с 27.02.2009 в связи с нерентабельностью работы магазина, находящегося в спорном помещении.

Арендодатель и Арендатор пришли к согласию о расторжении договора аренды, что подтверждают обе стороны и их представители. Согласно акту приема-передачи от 27.02.2009 (л.д.13) ООО «ГолдСтар» возвратило, а ООО «Белый Камень» получило в возврат нежилое помещение. Как следует из указанного акта приема-передачи, в помещении имеется имущество, которое является предметом настоящего спора. Акт приема-передачи подписан обеими сторонами, т.е. является двухсторонним.

В связи с расторжением договора аренды, истец предъявил ответчику претензию от 26.02.2009 (л.д.35) с требованием возврата улучшений, которая последним оставлена без удовлетворения. Материалы переписки между истцом и ответчиком (л.д.36-38) подтверждают факт удержания ответчиком спорного имущества в счет встречного требования.

Невозврат ООО «Белый Камень» улучшений явилось для ООО «ГолдСтар» основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор, согласно нормам статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать имущество в исправном состоянии.

Частью 1 статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 7.3 Арендатор вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке.

Арендодатель принял отказ Арендатора от договора аренды.

Статьей 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ возвращение имущества арендатором арендодателю осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ).

В силу статьи 6 АПК РФ законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах.

В соответствии с частью 3 статьи 133 АПК РФ задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.

Стороны по настоящему спору установили, что улучшения в виде электропроводки, светильников в количестве 15 штук, розеток в количестве 13 штук, выключателей в количестве 5 штук, щитка электрического, электросчетчика, унитаза и раковины для умывания, являются отделимыми и могут быть переданы ответчиком истцу.

В указанной части иск подлежит удовлетворению в виде передачи указанного имущества от ООО «Белый Камень» к ООО «ГолдСтар».

В отношении кондиционера, подвесного потолка и полотна межкомнатных дверей позиции сторон являются противоположными.

На основании части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Проанализировав и оценив имеющиеся в материалах дела документы арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из объяснений сторон, кондиционер кассетный марки Panasonic CS-F43DB4E5 (пульт марки CZ-RD513C), является четырехсторонним, смонтирован в потолочном пространстве и прикреплен к основному потолку. При его демонтаже, что возможно с целью переноса, ремонта и др., основные конструкции потолка не могут быть затронуты или повреждены. При наличии подвесного потолка, бывшее место нахождения кондиционера может быть отремонтировано путем монтажа дополнительных плит, что не является затратной работой. У суда нет оснований считать кондиционер неотделимым имуществом.

Кроме того, в силу пункта 3.4.3. договора аренды Арендодатель подтвердил свое согласие Арендатору на монтаж иного оборудования, к которому может быть отнесен кондиционер, поскольку иное ответчиком не доказано.

Таким образом, арбитражный суд считает требование истца к ответчику о возврате кондиционера кассетного марки Panasonic CS-F43DB4E5 и пульта марки CZ-RD513C законным и обоснованным, подлежащим удовлетворению.

По-мнению суда, такой внутренний элемент помещения, как подвесной потолок, является неотделимым имуществом. Арбитражный суд согласен с позицией ответчика в данной части.

Переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (пункт 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее –ЖК РФ).

Из положений пункта 5 статьи 19 ЖК РФ следует, что под техническим паспортом понимается документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям.

Сведения, отражаемые в техническом паспорте жилого помещения (квартиры), определены в разд. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37.

Технический паспорт жилого помещения (квартиры) состоит из четырех разделов. В разд. III "Техническое описание квартиры" указываются технические характеристики квартиры. Одной из них является отделка потолков (п. 8 данного раздела).

Таким образом, подвесной (натяжной) потолок является технической характеристикой жилого помещения, устройство которого требует внесения изменений в его технический паспорт. Следовательно, устройство указанных потолков признается переустройством жилого помещения на основании п. 1 ст. 25 ЖК РФ.

Аналогичные требования предъявляются к переустройству нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 3.4.1. договора аренды переустройство помещения допускается только по согласованию с Арендодателем. Такого согласования истец не представил. Выводы о том, что подвесной потолок является неотделимым улучшением, указаны также в постановлении Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 20.03.2002 № А56-28425/01.

Учитывая вышеизложенное, иск в указанной части удовлетворению не подлежит.

Требование истца о возврате дверных полотен межкомнатных дверей, как отделимого имущества, суд считает обоснованным по следующим основаниям.

Постановлением от 10.09.2009 по делу № А13-8461/2008 Федеральный Арбитражный Суд Северо-Западного округа и суды всех инстанций, рассматривавшие дело, подтвердили, что межкомнатные двери являются отделимыми улучшениями. Поскольку практика применения законодательства с 2002 года изменилась, у суда нет оснований для иной трактовки спора в данной части.

Требование истца, как пояснил представитель, сводится к изъятию дверных полотен без дверных блоков, что не нарушит их целостность. Ответчик в случае изъятия дверных полотен может установить аналогичные без изменения конструкции дверных блоков.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Требование истца к ответчику в окончательном виде с учетом пояснений представителя ООО «ГолдСтар», арбитражный суд расценивает, как неимущественное требование, которое оплачивается государственной пошлиной в размере 4000 руб.

В связи с тем, что требования истца удовлетворяются частично, на основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы подлежат возмещению с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Белый Камень» вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Голдстар» в срок 7 дней принадлежащее ООО «Белый Камень» на праве собственности следующее имущество, являющееся отделимым улучшением: кондиционер кассетный марки Panasonic CS-F43DB4E5 и пульт марки CZ-RD513C, электропроводку, светильники в количестве 15 штук, розетки в количестве 13 штук, выключатели в количестве 5 штук, щиток электрический навесной ЩУРн-3/24з IP31 NRL-24z, электросчетчик СЭЗ-50/5А ТРИО кл1 220/380 В, полотна межкомнатных дверей в количестве 2 штук, унитаз и раковину для умывания.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Белый Камень» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГолдСтар» 3636 руб. 36 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3. В остальной части иска отказать.

4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ГолдСтар» из федерального бюджета 112 руб. 41 коп. излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в соответствии со статьей 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционную инстанцию Арбитражного суда - Четырнадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Новгородской области в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья А.Д.Самарин