Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: ФИО2, доверенность №2/7 от 19.07.2007 г., паспорт 49 06 81423 выдан 29.06.2007 г. Отделением УМФС России по Новгородской области в Великом Новгороде

установил:

Открытое акционерное общество «Интурист-Новгород» обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Обществу с ограниченной ответственностью «Интурист-Новгород» о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества с находящимся в нем оборудованием от 25.12.2006 г.

В судебном заседании представитель ОАО 'Интурист-Новгород' исковые требования просил удовлетворить, мотивируя тем, что ответчик без каких либо законных оснований пользуется подвальным помещением для целей организации прачечной, которая осуществляет стирку, как для его нужд, так и для нужд гостиницы. Ответчик препятствует истцу в доступе на территорию арендуемых площадей, не сообщает о состоянии имущества, соблюдении противопожарных, санитарных и иных правил эксплуатации помещений, не ставит в известность в случае возникновения чрезвычайных происшествий. Истец не владеет информацией о нанесении ущерба помещениям и оборудованию. В ходе аудиторской проверки было установлено, что размер арендной платы указанной в договоре аренды 130 000 руб., явно не соразмерен расходам истца на содержание предоставленных в аренду площадей составляющих около 335 000 руб.

Представитель ответчика иск не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать. Договор заключался сторонами на обоюдовыгодных условиях, без каких либо возражений. Существенных нарушений договора аренды ответчик не допускал. Вся основная площадь, а также площадь бара «Шансон» используется в соответствии с

функциональным назначением арендуемого имущества - на данных площадях расположены объекты питания. То, что на вспомогательной площади расположена прачечная,является экономически обоснованной необходимостью для функционирования самого ресторана. Услуг по стирке для сторонних организаций и других подразделений ООО «Интурист-Новгород» данная прачечная не оказывает. Кроме того, до сдачи в аренду, истец сам эксплуатировал данное помещение под прачечную, для чего там имелись все коммуникации. В самом Договоре аренды цель аренды не указана, запретов на организацию вспомогательных производств на вспомогательных площадях Договор так же не содержит. Никаких предписаний со стороны государственных контролирующих органов относительно соблюдения санитарных и иных правил за время эксплуатации прачечной нет. В качестве второго основания, по которому истец просит расторгнуть Договор это неоплата счета № 04 от 29.03.2007 г. Договор аренды не содержит срока оплаты пени за нарушение обязательства. Кроме того, истец не предъявил надлежащим образом требование об исполнении обязательства, а именно: не подписал и не направил ООО «Интурист-Новгород» Акт сверки расчетов, который явился бы основанием для возникновения у ООО «Интурист-Новгород» кредиторской задолженности. Задолженность по арендной плате отсутствует, что подтвер ждается представленными платежными поручениями. Заключение аудиторской проверки носит рекомендательный характер и не может быть положено в основу договорных отноше ний сторон.

Арбитражный суд заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела не находит оснований для удовлетворения иска.

Как следует из обстоятельств дела, в соответствие с договором аренды недвижимого имущества, с находящимся в нем оборудованием заключенным 25.12.2006 года между Открытым акционерным обществом «Интурист-Новгород» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Интурист-Новгород» (Арендатор) Арендодатель передал Арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, с находящимся в нем оборудованием, расположенное по адресу 173001, <...>, общей площадью - 1794,3 кв.м, в т.ч. ночной бар - 82,2 кв.м.

Основная площадь арендованного недвижимого имущества 1292,4 кв.м, вспомога тельная площадь - 501,9 кв.м, подвал площадью - 880,3 кв.м. функциональное назначение - ресторан, а также подразделение ресторана бар «Шансон» площадью 95,0 кв.м, который не входит в общую площадь. Договор вступил в силу с 01.02.2007 года, сроком действия до 31.12.2007 года.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды может заключаться на срок, определенный договором.

Из названной нормы права следует, что договор аренды может быть расторгнут до истечения срока его действия только в определенных законом случаях перечисленных в п.2 ст. 450 ГК РФ, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Истец полагает, что ООО «Интурист-Новгород» пользуется недвижимым имущее ством существенно нарушая условия договора и функциональное назначение, поскольку часть помещения ресторана ООО «Интурист-Новгород» использует под прачечную, которая производит стирку белья как для гостиницы «Интурист», в большем объеме, так и для ресторана. Деятельность прачечной существенным образом нарушила заключенный Договор аренды, поскольку в арендуемом ООО «Интурист-Новгород» помещении с функциональным назначением ресторан, ОАО «Интурист-Новгород» не оговаривало функционирование вспомогательного производства, в виде прачечной. В помещении ресторана работают 4 стиральные машины и гладильный каток, которые осуществляют стирку белья из гостиницы «Интурист». Таким образом, используя вспомогательное производство - прачечную - для своих целей, ООО «Интурист-Новгород» получало дополнительные доходы. Установленные стиральные машины и гладильный каток, принадлежат ЗАО «Деловой партнер», договор

купли-продажи данного оборудования исполнен в полном объеме, разрешения на установку дополнительного оборудования, принадлежащего ЗАО «Деловой партнер» ООО «Интурист-Новгород» не получило. ОАО «Интурист-Новгород» обратилось к ООО «Интурист-Новгород» с предложением об изменении арендной платы в связи с рекомендациями аудиторской фирмы «Новгородаудит» по результатам аудиторской проверки финансово-хозяйственной деятельности ОАО «Интурист-Новгород» по итогам работы за 2006 год. Аудиторы в своем заключении отметили, что так как ОАО «Интурист-Новгород» не имеет другой деятельности, кроме сдачи ресторана и его имущества в аренду, то в возмещаемые расходы должны включаться не только прямые расходы ОАО по содержанию ресторана и его имущества, а за основу должны браться общие расходы по содержанию ОАО, которые составляют в месяц 340 000 рублей. В противном случае возникают налоговые риски, поэтому и предложено изменить размер арендной платы. Арендатором нарушено условие Договора п.6.2., а именно не оплачен счет № 04 от 29.03.2007 г. в части просрочки внесения арендной платы в марте 2007 года. Нарушением условий договора является фактическое использование под баром Шансон (95,0 кв.м) складского помещения площадью 180 кв.м., которое не включено в договор аренды.

Одним из оснований, по которым истец просит расторгнуть Договор аренды является использование арендованного имущества не по назначению.

Однако как следует из обстоятельств дела и условий договора вся основная площадь, а также площадь бара «Шансон» используется в соответствии с функциональным назначе нием арендуемого имущества - на данных площадях расположены объекты питания.

До сдачи в аренду, истец сам эксплуатировал данное помещение под прачечную, для чего там имелись все коммуникации.

В самом Договоре аренды цель аренды не указана, запретов на организацию вспомогательных производств на вспомогательных площадях Договор так же не содержит.

Никаких предписаний ответчику со стороны государственных контролирующих органов относительно соблюдения санитарных и иных правил за время эксплуатации прачечной в материалах дела не имеется и истец не представил доказательств подтверждающих причинение ООО «Интурист «Новгород» ущерба арендуемому имуществу.

В соответствие с разделом 9 Договора (Порядок изменения условий договора, его расторжения и заключения на новый срок) стороны не оговорили право сторон на односторонний порядок расторжения договора.

Согласно п/пунктов 9.1, 9.2 Договора изменение условий Договора допускается по соглашению сторон, которое оформляется дополнительным соглашением.

Из выше приведенных условий Договора следует, что и расторжение договора должно быть совершено в письменном виде. Каких-либо соглашений о расторжении договора Истец не представил.

Пункт 3. ст. 619 ГК РФ предусматривает, что Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор «более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку Договор аренды не содержит срока оплаты пени за нарушение обязатель ства, поэтому неоплата счета № 04 от 29.03.2007 г. не является основанием для расторжения договора. Акт сверки расчетов, который свидетельствовал бы о наличии у ООО «Интурист-Новгород» кредиторской задолженности суду так же не представлен.

Что касается убыточности от аренды недвижимого имущества, выявленной аудитор ской проверкой, согласно выводов которой размер арендной платы указанной в договоре аренды равный 130 000 руб., явно не соразмерен расходам истца на содержание предостав ленных в аренду площадей составляющих около 335 000 руб. не является основанием для расторжения договора. В данном случае, стороны вправе в соответствие с действующим законодательством пересмотреть условия договора заключив новый договор либо дополни тельное соглашение об изменении размера арендной платы.

Руководствуясь статьями 167-171, 212-216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

А.В. Дегтев