Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «Комплекс-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 173004, Великий Новгород, ул. Андреевская, д.18/8),

о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 15.07.2010,

при участии в заседании:

от истца: предпринимателя ФИО1, паспорт, и представителя ФИО2, дов. от 05.06.2015,

от ответчика: представителя ФИО3, дов. от 24.04.2014,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Комплекс-Сервис» (далее – Общество, ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 15.07.2010, в связи с нарушением со стороны ответчика обязательств по оплате приобретенного имущественного права.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате стоимости имущественного права по договору купли-продажи недвижимости от 15.07.2010. При этом, возражал против предложенного ответчиком исчисления срока исковой давности по обращению в суд с настоящими исковыми требованиями с 29.12.2010, ссылаясь на то, что истцу стало известно о нарушении его прав только 06.06.2012, в момент получения от государственного регистратора копии спорного договора. Документы, представленные ответчиком в доказательство оплаты приобретенного имущественного права в полном объеме, а именно договор аренды от 15.07.2010 с актом приемки-передачи, соглашение от 14.12.2010, платежные поручения № 351 от 24.11.2010, № 475 от 29.12.2010, № 445 от 21.12.2010 и расходный кассовый ордер № 761 от 24.11.2010, по мнению истца, не отвечают признакам относимости и допустимости, так как данный спор возник не из договора аренды от 15.07.2010, который был расторгнут сторонами 14.12.2010, а из договора купли-продажи от той же даты.

Кроме того, истец заявил ходатайство о проведении по делу судебной почерковедческой экспертизы для установления факта выполнения подписи ФИО1 или за нее иным лицом в акте приемки-передачи от 29.12.2010.

Рассмотрев данное ходатайство, суд протокольным определением от 26.06.2015 отказал в его удовлетворении ввиду нецелесообразности проведения заявленной истцом судебной экспертизы, поскольку в данном случае в предмет доказывания по спору входит факт оплаты имущества, являющего предметом спорного договора, со стороны ответчика, а не исполнение Предпринимателем, как продавцом, своих обязательств по передаче имущественных прав Обществу, кроме того, акт приемки-передачи от 29.12.2010 в материалах дела отсутствует.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в т.ч. указал, что оплата по спорному договору произведена Обществом в полном объеме, при этом пояснил, что в платежных поручениях в графе «назначение платежа» ошибочно указано, что оплата производится по договору аренды, поскольку даты заключения договоров аренды и купли-продажи совпадают, и кроме того, на момент спорных платежей договор аренды был сторонами уже расторгнут. Кроме того, представитель ответчика заявил ходатайство о применении срока исковой давности по заявленным требованиям.

Заслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 15.07.2010 между Предпринимателем (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя 1/2 долю в праве собственности на незавершенное строительством 3-х этажное нежилое здание, расположенное по адресу: Великий Новгород, ул. Тихвинская, д. 13, общей площадью застройки 526,8 кв.м. (далее – объект), с кадастровым номером 53:23:7009401:0040:38803.

Объект расположен на земельном участке, находящемся по адресу: Великий Новгород, ул. Тихвинская, д. 13, общей площадью 2515 кв.м., с кадастровым номером 53:23:7009401:40, целевое назначение «завершение реконструкции нежилого здания под фитнес-клуб» (пункт 1.3 договора).

Из пунктов 1.4 и 1.5 договора следует, что земельный участок находится у продавца на праве аренды и одновременно с передачей права собственности на объект продавец передает покупателю право аренды соответствующей части земельного участка.

Сумма договора, согласно пункту 3.1 договора, составляет 5 000 000,00 руб., и включает цену объекта и цену права аренды земельного участка.

Судом установлено, что 19.01.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право общей долевой собственности сторон (по 1/2 доли у каждого) на незавершенное здание фитнес-центра, расположенного по адресу: Великий Новгород, ул. Тихвинская, д. 13, с кадастровым номером 53:23:7009401:0040:38803 (регистрационный номер 53-53-12/020/2010-410).

Полагая, что ответчик не исполнил свои обязательства по оплате имущественного права, являющегося предметом договора купли-продажи от 15.07.2010, Предприниматель обратился к Обществу с предложением о расторжении упомянутого договора по соглашению сторон от 16.03.2015. Поскольку на указанное предложение ответчик не ответил, истец обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении настоящего спора суд исходит из следующего.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) в силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 65 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в т.ч. при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу пункта 4 статьи 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).

Таким образом, отсутствие оплаты переданного по договору купли-продажи объекта, является основанием для расторжения такого договора.

Вместе с тем, суд считает, что в данном случае требования истца не подлежат удовлетворению в связи с пропуском истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, о применении которого заявлено ответчиком, что в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии со статьями 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 200 ГК РФ (в редакции, применяемой к рассматриваемой сделке) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Поскольку в данном случае требование о расторжении договора купли-продажи от 15.07.2010 истец обуславливает неисполнением ответчиком обязательств по оплате, то началом течения срока исковой давности является 30.12.2010, т.е. дата следующая, за последним днем срока, в который должна быть произведена оплата по условиям спорного договора.

Доказательства, подтверждающие наличие оснований для приостановления или перерыва течения срока исковой давности, суду не представлены.

Таким образом, срок исковой давности по заявленным требованиям на момент предъявления иска (10.04.2015) истек.

Довод истца о том, что срок исковой давности надлежит исчислять с даты получения Предпринимателем копии договора купли-продажи от 15.07.2010 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее - регистрационная служба) судом отклоняется, как противоречащий положениям статьи 200 ГК РФ.

Срок исполнения ответчиком обязательства по оплате предмета договора установлен сторонами при подписании спорного договора, о чем Предприниматель не мог не знать, равно как не мог не знать об исполнении (неисполнении) ответчиком перед ним обязанности по оплате цены договора в установленный срок. При этом, суд обращает внимание на то, что данный срок не поставлен в зависимость от регистрации перехода права собственности на объект либо получения копии договора в регистрационной службе, тем более, что получение либо неполучение копии договора зависит исключительно от волеизъявления сторон сделки.

В связи с изложенным, получение истцом копии спорного договора в регистрационной службе в июне 2012 года не имеет правового значения и не может служить основанием для изменения начального момента течения срока исковой давности.

Кроме того, суд считает, что ответчик свои обязательства по оплате предмета договора исполнил в полном объеме.

Из материалов дела видно, что 15.07.2010 между сторонами также был заключен договор аренды помещений с последующим выкупом, по условиям которого Предприниматель передал Обществу во временное владение и пользование нежилые помещения в незавершенном строительством 3-х этажном нежилом здании, расположенном по адресу: Великий Новгород, ул. Тихвинская, д. 13, общей площадью 1 388,8 кв.м., общей площадью застройки 526,8 кв.м., кадастровый номер 53:23:7009401:0040:38803, для использования в целях решения хозяйственных задач Общества (под склад).

Согласно пункту 3.4 договора аренды выкупная цена объекта составляет 4 000 000,00 руб. Арендатор погашает выкупную цену объекта в течение срока аренды с зачетом арендных платежей в счет выкупной цены объекта. После внесения выкупной цены и при условии уплаты арендной платы за весь период пользования объект переходит в собственность арендатора (пункт 3.5 договора).

Соглашением от 14.12.2010 стороны расторгли договор аренды с последующим выкупом от 15.07.2010, при этом стороны договорились, что оплаченная Обществом сумма в размере 3 750 000,00 руб. по платежному поручению № 351 от 24.11.2010 будет зачтена Предпринимателем в счет выкупной цены объекта (части незавершенного строительством 3-х этажного нежилого здания, расположенного по адресу: Великий Новгород, ул. Тихвинская, д. 13, общей площадью 1 388,8 кв.м., общей площадью застройки 526,8 кв.м., кадастровый номер 53:23:7009401:0040:38803) либо его части при последующем оформлении сделки на переход права собственности объекта или его части от Предпринимателя к Обществу. Поскольку иных сделок по поводу упомянутого имущества между сторонами не имеется, суд считает позицию ответчика об оплате предмета спорного договора на сумму 3 750 000,00 руб. по платежному поручению № 351 от 24.11.2010 правомерной.

Также на основании платежных поручений от 29.12.2010 № 475 и от 21.12.2010 № 445 ответчиком перечислены истцу денежные средства в сумме 1 000 000,00 руб., как пояснил ответчик при указании назначения платежа Обществом ошибочно указано, что оплата производится по договору аренды с последующим выкупом, договор аренды к моменту указанных платежей был сторонами расторгнут, и доказательств того, что у Общества имелась задолженность по внесению арендных платежей в материалах дела не имеется, в связи с этим суд относит оплату по упомянутым платежным поручениям в счет оплаты по договору купли-продажи от 15.07.2015.

В расходном кассовом ордере от 24.11.2010 № 761 на сумму 250 000,00 руб. указание на то, что оплата производится по договору аренды отсутствует.

Кроме того, поскольку, исходя из условий договора купли-продажи передача объекта и земельного участка осуществляется к моменту полной оплаты цены договора, дальнейшие действия истца по регистрации перехода права собственности на предмет договора купли-продажи к Обществу, по мнению суда, свидетельствуют о согласии Предпринимателя с отнесением упомянутых платежей в счет оплаты задолженности по договору купли-продажи от 15.07.2010.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны и в связи с отказом в удовлетворении исковых требований относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья

С.В. Давыдова