Гражданский кодекс часть 1

о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости

при участии:

от истца: ФИО1, представитель по дов-сти от 06.02.2014,

от ответчиков: КУМИ - ФИО2, председатель Комитета, распоряжение от 19.09.2013 № 151-рл,

ООО «Инвенцен» - ФИО3, директор, паспорт;

эксперта ФИО4, паспорт;

установил:

Закрытое акционерное общество «Суворовец» (далее – истец, ЗАО «Суворовец») обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Боровичского муниципального района (далее – ответчик, Комитет) о признании недействительным отчета № 302/09/13 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – здания склада с земельным участком, расположенного по адресу: <...>», выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Инвенцен», в части определения величины рыночной стоимости объектов оценки; разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, и обязании КУМИ в 30 - дневный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с ЗАО «Суворовец» договор купли-продажи здания склада общей площадью 266,6 кв.м. с земельным участком общей площадью 1951 кв.м. с кадастровым номером 53:22:0021201:25, находящихся по адресу: <...>, по цене, определенной в отчете об оценке № 633-10/13 ООО «Профессиональная экспертиза и оценка» от 26.10.2013.

Определением от 25.11.2013 судом удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве второго ответчика общества с ограниченной ответственностью «Инвенцен» (далее – ответчик, ООО «Инвенцен»).

Определением от 19.12.2013 арбитражный суд удовлетворил ходатайство сторон о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, производство по делу приостановил до получения заключения эксперта.

Определением от 21.02.2014 производство по делу возобновлено в связи с получением заключения эксперта.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ), просил суд:1) признать недостоверным, как не соответствующий требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в т.ч. федеральному законодательству о стандартах оценки и другим нормативным актам, отчет «Об оценке рыночной стоимости от 02.09.2013 №302/09/13 здания склада общей площадью 266.2 кв.м. с земельным участком общей площадью 1951 кв.м. кадастровым номером 53:232:0021201:25 находящихся по адресу: <...>», выполненный ООО «Инвенцен», в части определения величины рыночной стоимости объектов оценки; 2) разрешить разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, и обязать КУМИ Администрации Боровичского муниципального района в 30-ти дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить с ЗАО «Суворовец» договор купли-продажи здания склада общей площадью 266.2 кв.м. с земельным участком общей площадью 1951 кв.м. кадастровым номером 53:232:0021201:25 находящихся по адресу: <...>, согласно которого в рассрочку, равную 60-ти месяцам, продать ЗАО «Суворовец» вышеуказанные объекты за 2 183 114 руб. (два миллиона сто восемьдесят три тысячи сто четырнадцать) 00 коп. и 258 594 руб. 00 коп. (двести пятьдесят восемь тысяч пятьсот девяносто четыре) - соответственно.

Уточненные исковые требования были приняты арбитражным судом.

Определением от 30.04.2014 арбитражный суд удовлетворил ходатайство Комитета и назначил по делу повторную экспертизу для определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, проведение которой поручил эксперту ООО «Аудит-Оценка» ФИО4 Производство по делу было приостановлено до получения заключения эксперта.

Определением от 17.06.2014 производство по делу возобновлено и назначено судебное заседание на 07.07.2014 на 10 час. 30 мин.

Определением от 07.07.2014 рассмотрение дела было отложено на 30 июля 2014 на 14 час. 10 мин. в связи с удовлетворением ходатайства истца о вызове в судебное заседание эксперта ФИО4

До судебного заседания от эксперта ФИО4 поступила копия письма рабочей группы Национального Совета по оценочной деятельности от 24.02.2010, истребованная судом в определении от 07.07.2014.

Представитель истца в судебном заседании представил и поддержал заявление об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, просил суд: 1) признать недостоверным, как не соответствующий требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в т.ч. федеральному законодательству о стандартах оценки и другим нормативным актам, отчет «Об оценке рыночной стоимости от 02.09.2013 №302/09/13 здания склада общей площадью 266.2 кв.м. с земельным участком общей площадью 1951 кв.м. кадастровым номером 53:232:0021201:25 находящихся по адресу: <...>», выполненный ООО «Инвенцен», в части определения величины рыночной стоимости объектов оценки; 2) разрешить разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, и обязать КУМИ Администрации Боровичского муниципального района в 30-ти дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить с ЗАО «Суворовец» договор купли-продажи здания склада общей площадью 266.2 кв.м. с земельным участком общей площадью 1951 кв.м. с кадастровым номером 53:232:0021201:25 находящихся по адресу: <...>, согласно которого в рассрочку, равную 60-ти месяцам, продать ЗАО «Суворовец» вышеуказанные объекты за 1 992 000 руб. (один миллион девятьсот девяносто две тысячи) руб. 00 коп. и 258 594 руб. 00 коп. (двести пятьдесят восемь тысяч пятьсот девяносто четыре) руб. 00 коп. – соответственно (том 5 л.д.1).

Уточненные исковые требования приняты арбитражным судом.

Эксперт ФИО4 в судебном заседании ответила на вопросы суда и лиц, участвующих в деле.

Истец представил и поддержал письменные возражения на заключение эксперта ФИО4, полагал, что указанное заключение не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку информация, использованная экспертом, не является достоверной и не отражает фактическую информацию об объектах-аналогах. В подтверждение своих доводов представил запросы в адрес покупателей земельных участков от 25.07.2014; копии договоров купли-продажи от 05.06.2014 и 23.04.2014, а также фото земельных участков – объектов-аналогов № 1, 2 и распечатки публичной кадастровой карты.

Представленные истцом документы приобщены судом к материалам дела.

Представитель Комитета с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Ходатайствовал об объявлении перерыва в судебном заседании для ознакомления с представленными истцом документами.

Рассмотрение дела прерывалось в соответствии со статьей 163 АПК РФ до 05 августа 2014 года до 15 час. 10 мин.

До судебного заседания от Комитета поступили письменные возражения на представленные истцом документы, от ЗАО «Суворовец» - письменные дополнительные объяснения по заключению эксперта ООО «Аудит-Оценка».

Представленные сторонами заявления приобщены судом к материалам дела.

В судебном заседании после перерыва представитель Комитета с иском не согласился, пояснив, что рыночная стоимость здания склада и земельного участка оценивалась экспертами в составе имущественного комплекса, а истец в уточненных требованиях просит применить к сделке цену по зданию склада согласно заключению эксперта ФИО4, а по земельному участку - согласно заключению эксперта ФИО5 Полагал, что заключение эксперта ФИО4 от 11.06.2014 является законным и обоснованным. Договора купли-продажи от 05.06.2012 и 23.04.2014 получены истцом с нарушением действующего законодательства. При заключении указанных сделок отсутствовала публичность, следовательно, настоящие условия сделки не известны. Стоимость квадратного метра земельного участка в г.Боровичи значительно больше, что подтверждается отчетом № 31 от 11.06.2014 об оценке рыночной стоимости арендной платы. Копию указанного отчета представил для приобщения к материалам дела.

Представитель ООО «Инвенцен» представил и поддержал письменные возражения на уточненные исковые требования и возражения ЗАО «Суворовец» на заключение эксперта ООО «Аудит-Оценка».

Представленные ответчиками документы приобщены судом к материалам дела.

Представитель истца представил и поддержал заявление о частичном отказе от исковых требований в порядке части 2 статьи 49 АПК РФ. Просил суд принять отказ истца от иска в части установления при заключении договора купли-продажи стоимости земельного участка общей площадью 1951 кв.м. с кадастровым номером 53:232:0021201:25, находящегося по адресу: <...>, в размере 258 594 руб. 00 коп. (двести пятьдесят восемь тысяч пятьсот девяносто четыре) руб. 00 коп., а также признания недостоверным, как не соответствующего требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в т.ч. федеральному законодательству о стандартах оценки и другим нормативным актам, отчет «Об оценке рыночной стоимости от 02.09.2013 №302/09/13 здания склада общей площадью 266.2 кв.м. с земельным участком общей площадью 1951 кв.м. кадастровым номером 53:232:0021201:25, находящихся по адресу: <...>», выполненного ООО «Инвенцен», в части определения величины рыночной стоимости земельного участка (том 5 л.д.24). Пояснил, что в случае принятия отказа от иска ЗАО «Суворовец» согласно на заключение договора купли-продажи земельного участка по цене, указанной в отчете ООО «Инвенцен».

Представитель Комитета пояснил в судебном заседании, что не согласен на заключение договора купли-продажи здания и земельного участка по цене 1 992 000 руб. и 609 000 руб. соответственно.

Представитель ООО «Инвенцен» указал, что нельзя принимать рыночную стоимость спорных объектов недвижимости из разных отчетов об оценке, поскольку оценщиками производилась оценка имущественного комплекса в целом.

В соответствии с частью 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Поскольку предметом спора является, в том числе, урегулирование разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости, ответчики возражают против цены, указанной истцом, суд не принимает частичный отказ истца от иска, поскольку он нарушает права ответчиков, и соответственно, рассматривает по существу уточненные исковые требования (том 5 л.д.1).

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает заявленные ЗАО «Суворовец» требования подлежащими удовлетворению в части.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ЗАО «Суворовец» (арендатор) 18.01.2007 заключили договор № 886 аренды недвижимого имущества, а именно нежилого пристроенного помещения общей площадью 265,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007 для использования под склад (том 1 л.д.106-107).

Впоследствии сторонами заключены договора аренды этого же здания № 1003 от 19.03.2008, № 1157 от 11.01.2009, № 1217 от 12.01.2010, № 1296 от 30.12.2011, № 1329 от 01.02.2013 (том 1 л.д. 108-125).

Приказом Комитета от 15.10.2012 № 198 внесены изменения в реестр муниципального имущества в объект учета казны с реестровым номером 1923 «Склад», расположенный по адресу: <...>, согласно которым площадь здания составляет 266,2 кв.м., материал стен- кирпичные, кадастровый номер земельного участка площадью 1951 кв.м., в пределах которого расположен объект учета 53:22:0021201:25 (том 1 л.д.118).

Договора аренды на 2012-2014 г.г. заключены сторонами с учетом указанных изменений.

25.07.2013 ЗАО «Суворовец» обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право выкупа муниципального имущества, которым владеет на праве аренды, а именно нежилого помещение (склада), расположенного в <...>. Заявление получено Комитетом 26.07.2013 (том 1 л.д.85).

Письмом от 02.08.2013 № 1091 Комитет сообщил истцу о том, что его заявление о реализации преимущественно права на приобретение арендуемого здания склада площадью 266,2 кв.м. рассмотрено положительно, заказана рыночная оценка данного объекта. Указанное письмо получено представителем истца 22.08.2013 (том 1 л.д.84)

ООО «Инвенцен» по заданию Комитета подготовило отчет № 302/09/13 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости здания склада с земельным участком, расположенного по адресу: <...>» по состоянию на 02 сентября 2013 года, согласно которому общая рыночная стоимость здания склада с земельным участком составляет 2 910 000 руб. с учетом НДС, в том числе здания склада 2 301 000 руб., земельного участка – 609 000 руб. (том 1 л.д..66-82).

24.09.2013 Комитет издал приказ № 311 «Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности» и 30.09.2013 направил в адрес истца копию указанного приказа и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, пунктом 2.1 которого цена продажи определена в размере 2 910 000 руб., в том числе здания склада в размере 2 301 000 руб., земельного участка – 609 000 руб., с условием о рассрочке на 5 лет. Указанные документы получены представителем истца 01.10.2013 (том 1 л.д.28-29, 86).

Письмом от 29.10.2013 ЗАО «Суворовец» сообщило Комитету о своем согласии на приобретение вышеуказанного имущества на условиях предлагаемого договора в рассрочку до 60-ти месяцев, предложив изменить цену выкупаемого имущества с 2 910 000 руб. на 2 197 000 руб. (согласно отчету оценщика ООО «Профессиональная экспертиза и оценка» № 633-10/13)(том 1 л.д. 31-34, 87).

Недостижение между ЗАО «Суворовец» и Комитетом соглашения относительно цены выкупаемого имущества послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о признании недостоверной рыночной стоимости спорных объектов и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из положений указанной статьи следует, что определенная независимым оценщиком величина стоимости объекта оценки является обязательной для сторон сделки и, следовательно, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), в таком случае до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) возможно оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска.

Право субъекта малого и среднего предпринимательства на обжалование в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, предусмотрено под.2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 № 14831/09.

В силу статьи 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Поскольку по договору купли-продажи ЗАО «Суворовец» одновременно приобретает здание и соответствующий земельный участок, то выкупная цена как здания, так и земельного участка, в соответствии с вышеуказанными нормами должна быть определена исходя из рыночной стоимости названного имущества.

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона № 135-ФЗ осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки, в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Судом установлено, что в целях установления рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества Комитет заключил договор с ООО «Инвенцен», согласно отчету которого от 05.09.2013 № 302/09/13 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 02 сентября 2013 года составила 2 910 000 руб. с НДС, в том числе здания склада общей площадью 266, 2 кв.м. – 2 301 000 руб., земельного участка общей площадью 1951 кв.м. – 609 000 руб. (том 1 л.д.66 -77).

Истец в обоснование заявленных требований ссылался на отчет ООО «Профессиональная экспертиза и оценка» от 26.10.2013 № 633-10/13, согласно которому рыночная стоимость здания склада по состоянию на 23.10.2013 составляет 2 006 000 руб., земельного участка 191 000 руб. (том 1 л.д.32-34).

Принимая во внимание, что сторонами в материалы дела представлены отчеты об оценке, содержащие различные сведения о величине рыночной стоимости объектов оценки; достоверность величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчете ООО «Инвенцен» и используемой Комитетом для определения цены выкупаемого имущества, оспаривается истцом, суд удовлетворил ходатайство сторон и в целях установления рыночной цены недвижимого имущества, а также проверки соответствия отчета от 05.09.2013 № 302/09/13 Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО АКГ «Новгородаудит» ФИО5.

В результате проведения экспертизы экспертом ООО АКГ «Новгородаудит» установлено, что отчет от 05.09.2013 № 302/09/13, выполненный ООО «Инвенцен» не соответствует нормам Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки (нарушены требования пунктов 19 и 21 ФСО № 1). Экспертом установлено, что при оценке здания склада был применен сравнительный подход, но выбрано только два аналога, характеристика которых не подкреплена обосновывающими документами. Отказ от применения доходного подхода при рыночной оценке здания склада в связи с отсутствием достоверной информации не может быть признан обоснованным, поскольку проведенный экспертом анализ показал, что рынок г.Боровичи представлен данными об уровне арендных ставок при сдаче зданий складов в аренду (том 2 л.д.53).

Согласно заключению эксперта ФИО5 (в редакции уточнения эксперта к отчету по определению рыночной стоимости здания склада и земельного участка от 31.01.2014 № 04/14) рыночная стоимость здания склада составляет 2 183 114 руб., в том числе НДС, земельного участка – 284 594 руб. (том 2 л.д.44-128, 140-147).

Ответчики заявили ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы в связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО5

Заключение эксперта ФИО5 , утвержденное генеральным директором ООО АКГ «Новгородаудит» ФИО6, поступило в арбитражный суд 20.02.2014 (том 2 л.д.43-128).

11.03.2014 от ООО АКГ «Новгородаудит» в арбитражный суд поступило уточнение эксперта ФИО5 к отчету по определению рыночной стоимости здания склада и земельного участка от 31.01.2014 № 04/14 и заключению эксперта от 04.02.2014 №СЭ-001-14 по делу № А44-5396/2013, при этом в письме от 07.03.2013 (исх. № 260) указано, что на основании экспертизы, проведенной методологами ООО АКГ «Новгородаудит», выявлены отдельные замечания при подсчете итоговых сумм рыночной стоимости и их обосновании (том 2 л.д.139).

Вместе с тем, проведение судебной экспертизы было поручено судом эксперту ФИО5 и иные лица были не вправе вмешиваться в ход исследований.

Кроме того, из материалов дела следует, что между ЗАО «Суворовец» и ООО АКГ «Новгородаудит» одновременно с назначением по настоящему делу экспертизы был заключен договор от 20.12.2013 серии ОД № 32-13 на проведение оценки рыночной стоимости шести земельных участков, в том числе спорного земельного участка общей площадью 1951 кв.м. с кадастровым номером 53:22:0021201:25, находящегося по адресу: <...> (том 3 л.д.32).

При таких обстоятельствах, доводы ответчиков о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО5 признаны судом обоснованными и в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Оценка» ФИО4.

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 11.06.2014 рыночная стоимость здания склада общей площадью 266,2 кв.м., находящего по адресу: <...>, по состоянию на 02 сентября 2013 года составляет 1 992 000 руб. с НДС, рыночная стоимость земельного участка площадью 1951 кв.м. с кадастровым номером 53:22:0021201:25, расположенного по тому же адресу – 741 000 руб. (том 4 л.д.91-131).

В ходе судебного разбирательства стороны не оспаривали достоверность рыночной стоимости здания склада, определенной экспертом ФИО4

Вместе с тем, истец полагал недостоверной оценку рыночной стоимости земельного участка, определенную данным экспертом. Указал, что информация, использованная экспертом по объектам-аналогам земельного участка, не является достоверной и не отражает фактическую информацию об объектах-аналогах. Так, стоимость земельного участка – аналога № 1 указана без учета того, что в цену сделки помимо земельного участка входили и объекты недвижимости – эллинги. По объекту-аналогу № 2 фактическая продажа составила 250 000 руб., а не 2 000 000 руб., как было указано в цене предложения, принятой экспертом. Объект-аналог № 3 выбран экспертом некорректно, поскольку невозможно проверить его фактическое наличие.

Указанные доводы истца судом не приняты по следующим основаниям.

В силу статьи 14 Закона № 135-ФЗ оценщику предоставлено право самостоятельно определять методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

В данном случае эксперт ООО «Аудит-Оценка» для оценки рыночной стоимости земельного участка использовал сравнительный подход (метод прямого сравнения продаж) и обосновал отказ от использования затратного подхода к оценке. Доходный подход применялся при оценке рыночной стоимости имущественного комплекса, включающего здание склада и земельный участок (том 4 л.д.100-101).

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком (раздел III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (в ред. от 31.07.2002).

Информация об объектах-аналогах земельного участка получена экспертом из открытых источников (интернет-сайтов операторов рынка недвижимости, а также данных участников рынка недвижимости Новгородской области: ООО «Риэлт плюс Строй»). Из заключения эксперта следует, что осмотр объектов-аналогов оценщиком не производился. Оценщик имеет представление об аналогичных объектах, полагаясь только на предоставленную различными источниками информацию, и принимает все полученные данные в качестве достоверных (страница 13 заключения, том 4 л.д.102).

Согласно информации, предоставленной ООО «Риэлт плюс Строй», цена за весь земельный участок площадью 2866 кв.м. (объект-аналог № 1), расположенный по адресу: ул.Советская, д.185 по договору купли-продажи от 05.06.2012 составила 816 000 руб., на участке расположены эллинги 2 шт. в неудовлетворительном состоянии (под снос)(том 4 л.д.127).

Сведениями о том, что данный земельный участок был продан за 706 000 руб., эксперт на момент составления заключения не располагал. Кроме того, истцом в материалы дела представлена лишь копия договора купли-продажи от 05.06.2012, которая в силу части 8 статьи 75, 68 АПК РФ не может быть признана судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Доводы истца о том, что объект-аналог № 2 был продан за 250 000 руб. вместо указанных экспертом 2 000 000 руб., судом отклонены по следующим основаниям.

Из представленных истцом документов следует, что договор купли-продажи по данному земельному участку был заключен 23.04.2014, тогда как оценка рыночной стоимости спорного земельного участка производилась экспертом по состоянию на 02.09.2013 с учетом имеющего предложения о продаже (том 4 л.д.127).

Учитывая, что объекты-аналоги № 2 и № 3 представляют собой предложения по продаже, оценщиком применена корректировка на уторговывание.

Наиболее важными факторами стоимости земельных участков являются местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) (раздел IV Методических рекомендаций).

С учетом изложенного, суд полагает обоснованным применение экспертом корректировки на разницу в площади для объекта-аналога № 2.

Ссылки истца на то обстоятельство, что экспертом не обоснован расчет индекса изменения стоимости 70,11 (стр.21 заключения) который учитывает изменения стоимости в 2013 году по отношении к 1991 году судом не приняты, поскольку эксперт ФИО4 в судебном заседании 31.07.2014 ответила на данный вопрос истца. Кроме того, данный коэффициент применен экспертом к расчету рыночной стоимости здания склада, которая истцом не оспаривается.

Отчет ООО «Профессиональная экспертиза и оценка» № 633-10/13 не принят судом в качестве надлежащего доказательства по делу, так как он представлен истцом в виде копии, не в полном объеме, оценка рыночной стоимости здания склада и земельного участка произведена оценщиком ФИО7 по состоянию на 26.10.2013 (том 1 л.д.31-34).

Отчет по определению рыночной стоимости шести земельных участков № 32-13 от 10.02.2014, подготовленный оценщиком ООО «АКГ «Новгородаудит» ФИО8, также не может быть принят судом в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка общей площадью 1951 кв.м., поскольку стоимость объекта определена на иную дату – 01.01.2012, с иной целью и без оценки рыночной стоимости имущественного комплекса в целом (том 3 л.д.31-150).

Оценив собранные по делу доказательства с учетом результатов судебной экспертизы, суд пришел к выводу о недостоверности отчета ООО «Инвенцен» № 302/09/13 в части рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В результате проведенного экспертом ООО «Аудит-Оценка» экспертного исследования установлено, что рыночная величина стоимости объектов оценки, определенная в отчете ООО «Инвенцен», имеет необоснованное завышение, что является существенным изъяном, влияющим на достоверность оспариваемых выводов, содержащихся в отчете № 302/09/13, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи вышеуказанных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, требование ЗАО «Суворовец» о признании недостоверной рыночной стоимости спорных объектов, установленной отчетом ООО «Инвенцен» от 05.09.2013 № 302/09/13, признано судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судом установлено, что спора по периоду рассрочки платежей либо иным условиям договора купли-продажи между сторонами не имеется.

Поскольку материалами дела подтверждается, что ЗАО «Суворовец» обладает исключительным правом на приобретение в собственность спорного имущественного комплекса, суд считает обоснованным требование истца в части возложения на Комитет обязанности заключить договор купли-продажи этого имущества в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения с рассрочкой платежа на 60 месяцев, определив цену подлежащего приватизации имущества исходя из результатов проведенной по делу экспертизы, а именно заключения эксперта ООО «Аудит-Оценка» ФИО4 от 11.06.2014.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

При обращении в арбитражный суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 8 000 рублей (том 1 л.д.104).

Кроме того, ЗАО «Суворовец» и Комитетом оплачено по 20 000 руб. в счет оплаты услуг экспертов (том 1 л.д.105, том 4 л.д.66).

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

С учетом изложенного, с ответчиков подлежит взысканию в пользу истца по 4000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

Поскольку отчет эксперта ООО «АКГ «Новгородаудит» ФИО5 судом не принят, а рыночная стоимость выкупаемого имущества определена на основании заключения эксперта ООО «Аудит-Оценка», расходы, связанные с назначением судебных экспертиз, суд относит на стороны, которые их понесли.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования закрытого акционерного общества «Суворовец» удовлетворить в части.

Признать недействительным отчет общества с ограниченной ответственностью «Инвенцен» № 302/09/13 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - здания склада с земельным участком, расположенного по адресу: <...>» по состоянию на 2 сентября 2013 года в части определения величины рыночной стоимости объектов оценки.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Боровичского муниципального района в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения заключить с закрытым акционерным обществом «Суворовец» договор купли-продажи здания склада общей площадью 266,2 кв.м. с земельным участком общей площадью 1951 кв.м. с кадастровым номером 53:22:0021201:25, находящихся по адресу: <...>, по цене 2 733 000 руб. (здание склада за 1 992 000 руб. (с НДС) и земельный участок за 741 000 руб.), определенной исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости, с рассрочкой платежа на 60 месяцев на прочих условиях проекта договора, направленного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Боровичского муниципального района в адрес закрытого акционерного общества «Суворовец».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвенцен» в пользу закрытого акционерного общества «Суворовец» 4000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Боровичского муниципального района в пользу закрытого акционерного общества «Суворовец» 4000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

Исполнительные листы выдать по вступлении решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня принятия решения.

Судья

И.Н. Деменцова