Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области отделу регистрации прав по Великому Новгороду (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании сообщения об отказе в государственной регистрации от 19.11.2012 № 53-53-12/017/2012-640 незаконным

при участии

от истца (заявителя): представитель ФИО2, доверенность от 01.03.2013 года

от ответчика: главный специалист-эксперт ФИО3, доверенность от 23.11.2012 года № 101-Д

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Деловой партнер плюс» (далее – общество, застройщик)) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением о признании сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области отдела регистрации прав по Великому Новгороду (далее – управление) об отказе в государственной регистрации от 19.11.2012 года № 53-53-12/017/2012-640 незаконным и об обязании регистрирующего органа прекратить право собственности ООО «Деловой партнер плюс» на земельный участок с кадастровым номером 53:23:7301501:142, расположенный по адресу: Великий Новгород, ул. Лени ФИО4, д. 7.

В судебном заседании заявитель поддержал свои требования, обосновывая это тем, что отказ в регистрации прекращения права собственности общества на земельный участок противоречит статьям 20, 23, 30.2 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон №122-ФЗ), статье 36 Земельного кодекса РФ, статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Право собственности на земельный участок, принадлежавший обществу, в силу закона перешло к собственникам помещений в многоквартирном доме, однако до регистрации прекращения права собственности общество вынуждено оплачивать земельный налог, что нарушает права общества.

Управление заявленные требования не признало, мотивируя это тем, что отказ в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок правомерен в силу того, что застройщиком не представлены необходимые документы для погашения регистрационной записи о праве собственности на земельный участок, а именно: заявление застройщика о погашении записи о залоге земельного участка, возникшего в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и необходимые подтверждающие документы; а также совместное заявление залогодателя и залогодержателя (участника долевого строительства и кредитной организации) для погашения записи о залоге, возникшем в силу Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Рассмотрение дела прерывалось в соответствии со статьей 163 АПК РФ.

При рассмотрении дела установлено, что 04.10.2012 года общество обратилось в управление с заявлением о регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 53:23:7301501:142, расположенный по адресу Великий Новгород, ул. Лёни ФИО4, д.7 (л.д.43-45), в связи с тем, что на этом земельном участке, на основании разрешения на строительство от 02.08.2012 года №RU53301000-72, построен многоквартирный жилой дом. 24.08.2012 года дом введён в эксплуатацию в соответствии с разрешением от 24.08.2012 года №RU53301000-13. Каких-либо иных документов к заявлению приложено не было.

17.10.2012 года в адрес общества направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации (л.д.46), так как на момент принятия решения о приостановлении государственной регистрации в регистрирующий орган обратились не все участники долевого строительства с документами, подтверждающими факт передачи им объектов долевого строительства.

В обоснование приостановления регистратор сослался на пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 №82 (далее – Инструкция №82), которым установлено, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

В связи с не поступлением в установленный срок дополнительных документов 19.11.2012 года обществу было отказано в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок в соответствии с абзацем 11 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ.

Общество обжаловало данный отказ в арбитражный суд.

Пунктом 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №214-ФЗ) предусмотрено, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов, в частности залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона.

Согласно части 1 статьи 13 Закона №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона №214-ФЗ с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 данного Закона, право залога, возникшее на основании этого Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Возникший на основании Закона №214-ФЗ или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона №214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона №214-ФЗ).

В силу статьи 9 Закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании названного Закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон №102-ФЗ) с учетом особенностей, установленных данным Законом.

Согласно части 1 статьи 25 Закона №102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с частью 1.1 статьи 25 Закона №102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона №214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона №214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Закона №122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность.

В соответствии со статьями 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный с застройщиком, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (указанная правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №11642).

Доводы управления со ссылкой на пункт 21 Инструкции №82 о том, что регистрация прекращения указанного права может быть погашена только после регистрации права собственности на объекты долевого строительства всеми участниками долевого строительства, противоречит приведенным нормам Закона № 214-ФЗ и Закона №122-ФЗ.

Вместе с тем, из анализа указанных норм следует, что для погашения регистрационных записей о залоге земельного участка, возникшем в силу Закона №214-ФЗ, заявителю необходимо было представить такие документы, как разрешение на строительство, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акты приёма-передачи объекта недвижимости от застройщика всем участникам долевого строительства.

Заявитель не оспаривает, что эти представленные суду документы в регистрирующий орган им не представлялись.

Таким образом, у управления имелись основания для отказа в регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок, предусмотренные абзацем 11 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ.

Довод управления о том, что для регистрации прекращения права собственности на земельный участок заявителю необходимо было представить также совместное заявление залогодателя и залогодержателя (участника долевого строительства и кредитной организации) для погашения записи об ипотеке, возникшей в силу договора о залоге права требования объекта долевого строительства, заключённого между участником долевого строительства и кредитной организацией, противоречит части 1.1 статьи 25 Закона №102-ФЗ.

Из указанной нормы следует, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом речь идёт о залоге земельного участка, возникшего в силу Закона № 214-ФЗ, а не о залоге права требования на объект долевого строительства по договору между участником долевого строительства и кредитной организацией.

Поскольку при залоге права требования на объект долевого строительства у залогодержателя (кредитной организации) не возникает права на земельный участок, погашение записи об ипотеке, возникшей в силу договоров между участниками долевого строительства и кредитными организациями, не является обязательным условием для прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

Застройщик не является участником правоотношений между участниками долевого строительства и кредитными организациями и не имеет возможности представить в регистрирующий орган документы для погашения записей об ипотеке, содержащихся в подразделе III-2 регистрационного дела на объект недвижимости (л.д.50-54). В связи с этим, такое требование к застройщику не может быть предъявлено.

Однако это условие не было включено в оспариваемое извещение об отказе в государственной регистрации, поэтому не может служить основанием для признания отказа незаконным.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В связи с отказом в заявленных требованиях расходы по госпошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обжалуемый отказ в государственной регистрации на соответствие статьям 20, 23, 30.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статье 36 Земельного кодекса РФ, статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статье 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Деловой партнер плюс» о признании незаконным сообщения Отдела регистрации прав по Великому Новгороду Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области об отказе в государственной регистрации от 19.11.2012 года №53-53-12/017/2012-640 отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) через Арбитражный суд Новгородской области в месячный срок со дня его принятия.

Судья И.Г. Ларина