Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖЭК" обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Управлению государственной жилищной инспекции Новгородской области о признании незаконным и отмене предписания №ЛК-1229-16 от 29 ноября 2016 года, которым Обществу предписано в срок до 27.12.2016 года произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома №1Б по ул.Сушанская в г.Боровичи Новгородской области с августа 2016 года всем собственникам помещений в соответствии с утвержденными ранее собственниками размером платы, а именно 21 руб.45 коп. за кв.м и принять меры к внесению изменений в договор управления б/н от 01.04.2015 в части решения вопроса об изменении платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями части 7 статьи 156 и части 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.

Постановлением Правительства Новгородской области от 17.11.2016 №406 Управление государственной жилищной инспекции Новгородской области переименовано в Комитет государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области. Следовательно, ответчиком по данному делу считать Комитет государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования, пояснив, что увеличение платы на содержание и ремонт общего имущества в доме 1Б по ул.Сушанской в г.Боровичи с 01.08.2016 года произведено в соответствии с пунктом 4.2 договора управления домом от 01.04.2015, которым предусмотрена ежегодная индексация платы на размер инфляции. Условия договора утверждены на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома 11.03.2015.

Ответчик с требованиями не согласился, указав, что Общество с 01.08.2016 неправомерно повысило плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома №1Б по ул.Сушанской в г.Боровичи Новгородской области с 21 руб.45 коп. до 22 руб.95 коп. за кв.м . Изменение платы произведено без решения общего собрания собственников помещений указанного дома.

Выслушав пояснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Управления от 27.10.2016 № ЛК-1229-16 в отношении ООО «УК ЖЭК» проведена внеплановая документарная проверка.

По результатам проведенных проверочных мероприятий составлен акт проверки от 29.11.2016 № ЛК-1229-16, в котором зафиксированы нарушения Обществом части 7 статьи 156 и части 4 статьи 158 ЖК РФ, выразившиеся в индексации(увеличении) платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома № 1 Б по ул.Сушанская в г.Боровичи Новгородской области с 01.08.2016 года на 7%. (л.д.49 -50).

По результатам проверки Обществу 29.11.2016 выдано предписание № ЛК-1229-16, которым предписано в срок до 27.12.2016 года произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома №1Б по ул.Сушанская в г.Боровичи Новгородской области с августа 2016 года всем собственникам помещений в соответствии с утвержденными ранее собственниками размером платы , а именно 21 руб.45 коп. за кв.м и принять меры к внесению изменений в договор управления б/н от 01.04.2015 в части решения вопроса об изменении платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями части 7 статьи 156 и части 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ (л.д.48).

Считая вынесенное предписание незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно статье 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Материалами дела установлено, что 11.03.2015 года внеочередным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, собственниками дома приняты решения:

-о способе управления домом- управление управляющей компанией;

-о выборе управляющей компании – ООО «УК ЖЭК»;

-об утверждении условий (текста) договора с управляющей организацией;

-об утверждении платы за услуги по управлению многоквартирным домом в размере 80 коп., за содержание и текущее обслуживание общего имущества дома в размере 20,65 руб. за 1 кв.м. (л.д.66 -67).

01 апреля 2015 года между собственниками дома и ООО «УК ЖЭК» заключен договор управления многоквартирным домом (л.д.56 -59).

Пунктом 4.2 указанного договора управления предусмотрено, что плата за услуги по управлению, за содержание и текущее обслуживание общего имущества многоквартирного дома рассчитывается управляющей организацией в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства и утверждается собственниками помещений при заключении настоящего договора. Плата за услуги по управлению, содержания и текущему обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, указанные в Приложении № 1 в к настоящему договору, подлежит ежегодной индексации на размер инфляции по данным Федерального органа исполнительной власти с обязательным уведомлением через местные средства массовой информации и /или официальный сайт Управляющей организации не менее чем за 30 дней до её изменения.

Во исполнение условий пункта 4.2 договора управления, Общество опубликовало в газете «Красная искра» от 30.06.2016 № 26 уведомление об индексации платы с 01 августа 2016 года на 7% (л.д.17). При этом указало, что в случае несогласия с размером индексации, собственники МКД вправе провести по своей инициативе общее собрание собственников совместно с ООО «УК ЖЭК», на котором утвердить иной размер договорной стоимости по договору управления, применяемого с 01.08.2016 .

С 01 августа 2016 года, Обществом произведено начисление платы за содержание и текущее обслуживание в размере 22,95 руб. за кв.м.

Пунктами 16 и 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее- Правила содержания), определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Как следует из статьи 158 ЖК РФ и пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

Из части 1 статьи 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников. Решение общего собрания собственников по вопросам его компетенции является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании. Собственники обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 ЖК РФ).

Согласно подпункту "ж" пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, управление многоквартирным домом обеспечивается организацией и осуществлением расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 3.1.7 договора управления установлена обязанность управляющей организации готовить предложения по установлению размеров платы (тарифов) за управление многоквартирным домом, за содержание и обслуживание общего имущества и вносить их на рассмотрение собственника путем размещения информации на официальном сайте Управляющей организации. Тариф считается утвержденным собственниками если в течение 30 дней после его размещения на официальном сайте управляющей организации в Управляющую организацию не поступили возражения, сформулированные на общем собрании собственников помещений и оформленные в виде решения общего собрания собственников, принятого в установленном действующим законодательством порядке.

Согласно пункту 4.6.1 договора управления решение общего собрания собственников помещений об отказе в индексации размера платы за управление домом, а также за содержание и текущее обслуживание общего имущества дома без изменения количества и /или качества предоставленных услуг и работ может являться основанием для одностороннего отказа управляющей организации от исполнения договора.

Аналогичная норма об одностороннем расторжении договора содержится и в пункте 8.2.1 (б) договора управления.

В данном случае собственниками помещений многоквартирного дома не принято иного решения об установлении платы на содержание и ремонт общего имущества МКД.

Доводы Комитета о недействительности протокола общего собрания от 11.03.2015 судом отклоняются. Доказательств признания протокола недействительным в судебном порядке не представлено.

Предусмотренные статье 20 ЖК РФ полномочия органа государственного жилищного надзора не свидетельствуют о наличии у последнего права самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания собственников помещений без обращения в суд с соответствующим заявлением в установленном порядке.

С учетом установленных по делу обстоятельств, учитывая отсутствие доказательств экономической необоснованности определенного управляющей компанией с учетом индексации размера платы, суд считает действия управляющей компании по индексации платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме №1Б по ул.Сушанской в г.Боровичи с 01.08.2016 года правомерными.

Суд также учитывает постановление мирового судьи судебного участка №37 Боровичского судебного района Новгородской области по делу №5-3/2017, оставленным без изменения решением Боровичского районного суда от 27.02.2017. Постановлением от 20.01.2017 прекращено производство по делу об административном правонарушении по части 1 статьи 7.23.3 КоАП РФ, возбужденного Управлением в отношении ООО «УК ЖЭК» по результатам той же проверки, за отсутствием состава административного правонарушения. Мировой судья, оценив условия договора управления МКД от 01.04.2015 об индексации платы за содержание и ремонт общего имущества, обеспечение гласности принятому решению об индексации, отсутствие нарушений при расчете платы с учетом индексации, отсутствие иного решения собственников помещений в МКД, пришел к выводу о правомерности действий ООО «УК ЖЭК» и отсутствии состава правонарушения.

Суд также обращает внимание на то, что в предписании неверно указан размер платы в соответствии с которым Общество должно произвести перерасчет.

Вторым пунктом предписания Обществу необходимо принять меры к внесению изменений в договор управления от 01.04.2015 в части решения вопроса об изменении платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

По общему правилу, определенному в статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Учитывая необходимость согласия второй стороны (собственников) на внесение изменений в договор управления, предписание одной стороне договора принять меры к внесению изменений противоречит указанным положениям.

Более того, единственным способом внесения изменений в договор управления со стороны управляющей организации является инициирование последней проведения общего собрания и включение в повестку дня вопроса о внесении изменений в договор управления.

Формулировка «принять меры к внесению изменений в договор управления..», указанная в оспариваемом предписании, создает неопределенность для его исполнения и основания для усмотрения контролирующего органа при решении вопроса об исполнении указанного пункта предписания.

Предписание как ненормативный правовой акт должно отвечать принципу правовой определенности и содержать четкие указания на конкретные действия, которые следует совершить обязанному лицу в целях надлежащего и своевременного исполнения предписания. При этом субъект предписания должен однозначно понимать: какие действия, в какие сроки он должен совершить с целью устранения выявленных нарушений.

Несоблюдение указанного требования влечет неисполнимость вынесенного правового акта и, как следствие, его недействительность.

На основании изложенного, оспариваемое Обществом предписание вынесено с нарушением статьи 156 ЖК РФ, статьи 450 ГК РФ и является незаконным.

Удовлетворение требований заявителя в силу статьи 110 АПК РФ является основанием для взыскания с Комитета расходов Общества по уплате госпошлины в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170,176,198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным предписание Управления государственной жилищной инспекции Новгородской области от 29 ноября 2016 года №ЛК-1229-16, выданное Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖЭК".

Взыскать с Комитета государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области в пользу ООО «УК ЖЭК» расходы по госпошлине в сумме 3000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья

Л.А. Куропова