Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Майковой Т.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чередниковым А.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Бизнес центр на Вокзальной» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), г. Новосибирск,

о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание общего имущества здания за период с 01 марта 2015 по 31.12.2016 в размере 877528,53 рублей.

при участии в судебном заседании представителей истца ФИО2 по доверенности № 01 от 09.01.2018, ФИО3 по доверенности от 26.04.2018 № 16; ответчика ФИО4 по доверенности от 24.11.2016.

установил:

Акционерное общество «Бизнес центр на Вокзальной» обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание общего имущества здания за период с марта 2015 по декабрь 2016 в размере 918602,77 рубля ( уточненные требования от 29.08.2018 года).

30.08.2018 в судебном заседании представитель истца уменьшил исковые требования в связи с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности за 1 квартал 2015 года и просит взыскать расходы, понесенные с 30.03.2015 по 31.12.2016 в размере 877528,53 рублей, приходящиеся на долю ответчика,

Ответчик в отзыве на иск исковые требования признает частично, представил контррасчет исковых требований, в остальной части иска полагает, что истец необоснованно просит отнести свои расходы на собственника нежилого помещения.

Как следует из материалов дела, истец и ответчик являются собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>. Истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 14 019,7 кв. м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.05.2015 г., ответчику в указанном здании на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 1203,4 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.07.2012, и не оспаривается ответчиком.

Таким образом, нежилые помещения по адресу <...>, находятся в собственности нескольких юридических лиц. В соответствии со ст. 244 ГК РФ указанное здание является объектом общей долевой собственности.

Согласно техническому паспорту, составленному ОГУП «Техцентр НСО» по состоянию на 03.11.2005 года, общая площадь здания составляет 20189,6 кв. м.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из разъяснений, данных в п. п. 1 – 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», следует, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Учитывая изложенное, ответчик, являясь участником долевой собственности на объект недвижимого имущества, в силу закона обязан нести бремя содержания не только своего нежилого помещения, но и нести расходы на содержание общего имущества здания соразмерно со своей долей, поскольку нежилые помещения ответчика являются частью здания, а он соответственно является участником долевой собственности на общее имущество.

Исходя из размера площади помещений, принадлежащих ответчику и общей площади всего здания, размер доли ответчика в праве общей собственности составляет 5,96% ( 1203,4 кв. м х 100 / 20189,6 кв. м).

АО «Бизнес центр на Вокзальной» (до 20.02.2015г. ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект»), ранее являвшееся владельцем всего здания, осуществляет содержание и ремонт общего имущества здания с последующим возмещением произведенных затрат иными собственниками на основании заключенных с ними договоров. С ответчиком договор на возмещение затрат на содержание общего имущества здания отсутствует.

В отсутствие договора с ответчиком, истец осуществлял и осуществляет обслуживание общего имущества здания, принадлежащего всем сособственникам, как собственными силами, так и с привлечением сторонних организаций.

Согласно прилагаемым истцом расчетам затраты на обслуживание мест общего пользования и общедомового имущества за 2015 и 2016 годы, произведенные истцом, составили:

- в 2015 году: 8 397 690 рублей 04 копейки,

- в 2016 году: 8 438 904 рублей 79 копеек.

Согласно исковым требованиям (до их уточнений) доля ответчика в общих затратах, исходя из размера его доли в праве общей собственности на здание в размере 5,96%, составляет за 2015 год 500502,33 рубля, за 2016 год 502958,73 рублей. Общая сумма затрат, приходящаяся на долю ответчика, согласно представленным истцом расчетам, составила 1003461,06 рублей.

Ответчиком в судебном заседании заявлено о пропуске срока исковой давности взыскания расходов, понесенных в 1 квартале 2015 года, в общей сумме 1842575,27 рублей, в доле ответчика расходы за 1 квартал 2015 г. по расчету ответчика составили 109817,48 рублей.

Как следует из материалов дела, истец узнал о нарушении своего права в момент несения расходов, то есть в 1 квартале 2015 года, однако с иском обратился только 30.03.2018 года, т.е. с пропуском установленного ст. 196 ГК РФ срока исковой давности.

На основании статьи 199 ГК РФ и пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001, 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с заявлением ответчика истец уменьшил сумму исковых требований до 877528,53 рублей, в том числе за 2,3,4 кварталы 2015 г. 374569,80 рублей, за 2016 год 502958,73 рублей

Проверив расчет истца, суд установил, что размер расходов за 2, 3, 4 кварталы 2015 года составил 325878,44 рублей согласно представленной истцом к ходатайству об уточнении исковых требований Смете обслуживания мест общего пользования и общедомового имущества, в том числе по участку обслуживания системы электроснабжения 475385,81 рублей, по участку обслуживания системы теплоснабжения 938486,82 рублей, по участку обслуживания систем водоснабжения и водоотведения в

размере 446484,97 рублей, по участку обслуживания конструктивных элементов здания, МОП и прилегающей территории 2534835,36 рублей, по участку обслуживания системы вентиляции и кондиционирования 45510,48 рублей, по оплате услуг по сбору и вывозу ТБО 344591,13 рублей, по содержанию административного аппарата в размере 682464,43 рублей, всего затраты составили за 2,3,4 кварталы 2015 года 5467759 рублей, в доле ответчика (5,96%) - 325878,44 рублей. За 2016 год затраты составили 502958,73 рублей. Общая сумма затрат составила 828837,17 рублей.

Судом принят во внимание расчет затрат, представленный в судебное заседание 30.08.2018 года, именуемый как «Смета обслуживания мест общего пользования и общедомового имущества», в котором подробно изложено, какие расходы произведены истцом за заявленный период.

При этом в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие несение истцом расходов по содержанию общего имущества: затраты по обслуживанию системы электроснабжения, теплоснабжения, затраты по водоснабжению и водоотведению, затраты по обслуживанию конструктивных элементов здания, МОП и прилегающей территории, затраты по сбору и вывозу ТБО 2015г., затраты на содержание административного аппарата, затраты по обслуживанию системы вентиляции и кондиционирования (договоры, платежные документы, акты на оказание услуг, товарные накладные на приобретение товаров и оборудования). Методика расчета стоимости эксплуатационных услуг также представлена истцом в материалы дела.

Проверив возражения ответчика, суд пришел к следующим выводам.

Согласно п. п. 40 и 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Как было указано Конституционным Судом РФ в Постановлении от 12 апреля 2016 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности положений ч. 1 ст. 169, ч. ч. 4 и 7 ст. 170 и ч. 4 ст. 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы", исходя из того, что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов), включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом доме - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом. В силу общего принципа гражданского законодательства о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества ЖК РФ в ныне действующей редакции устанавливает для всех собственников помещений в многоквартирном доме обязанность с момента возникновения у них права собственности на соответствующие помещения не только нести расходы на их содержание, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на него путем внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 30, ч. ч. 1 и 3 ст. 158 ЖК РФ).

Согласно представленному истцом свидетельству о государственной регистрации права, право собственности ответчика на нежилые помещения площадью 1203,4 кв.м. в здании по адресу <...> зарегистрировано 27.07.2012 г.

Следовательно, ответчик обязан не только нести расходы на содержание своих собственных помещений, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на него путем внесения платы за содержание помещения.

Таким образом, обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества собственников здания фактически возникла у ответчика с момента возникновения у него права собственности на помещения в этом здании. Собственниками нежилых помещений решения об утверждении сметы и расходов на содержание общего имущества нежилого здания ни в 2015, ни в 2016 году не принималось, управляющая компания не выбиралась. Однако, как следует из судебных разбирательств по делам, рассмотренным Арбитражным судом Новосибирской области № А45-22683/2012, № А45-22681/2012, № А45-9184/2014 бремя содержания здания, в том числе общего имущества, расположенного в здании, осуществляется истцом.

Ответчик функции управления и содержания общего имущества в здании не осуществляет.

Ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ также не представлено доказательств того, что он в 2015, 2016 году нес какие-либо затраты по содержанию общего имущества нежилого здания, кроме затрат, связанных с затратами на содержание собственного имущества, а из представленных истцом доказательств следует, что именно он осуществляет управление и содержание нежилого здания (в силу принадлежности ему большей части нежилого здания) и несет затраты, связанные с содержанием общего имущества, расположенного в спорном здании.

Поэтому обязанность ответчика по возмещению истцу затрат по содержанию общего имущества нежилого здания, в котором расположены помещения, принадлежащие ему на праве собственности, вытекает из норм действующего законодательства (ст.249 ЖК РФ) и фактических обстоятельств дела (подтвержденных истцом документально расходов на содержание общего имущества).

Также ответчик ссылается на то, что объектами права собственности истца являются помещения, которые должны быть отнесены к общему имуществу здания: теплоузлы, лифты, коридоры, тамбуры, лестничные клетки, холлы и пр.

Ответчик, в силу конструктивных особенностей здания не пользуется ни холлами, ни лифтами, ни лестничными клетками, ни коридорами, так как помещения ответчика обособлены от помещений истца, находятся в 2 этажной пристройке, имеют отдельный вход через помещения №№ 55, 56, принадлежащие истцу.

В Постановлении Пленума ВАС РФ № 64 разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Однако ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что истец лишил его возможности пользоваться общим имуществом, права на которые были зарегистрированы за истцом или доказательств оспаривания права индивидуальной собственности истца на общее имущество. Доказательства того, что истец чинит какие-либо препятствия ответчику в пользовании общим имуществом, бремя содержания которого несет истец, ответчиком не представлено.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64, по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст. ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности, отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Как следует из материалов дела, сторонами не был установлен режим использования общего имущества здания, ответчик также не выносил на согласование собственниками здания вопрос об установлении в отношении него особого режима пользования общим имуществом.

Суд также не может согласиться с утверждениями ответчика о том, что истцом не представлено доказательств того, что понесенные расходы связаны именно с содержанием и ремонтом общего имущества, а не с осуществлением истцом иной деятельности.

Как следует из представленных истцом расчетов затрат на обслуживание мест общего пользования и общедомового имущества за 2015 и 2016 гг., в состав расходов включены затраты, связанные с оплатой труда работников, содержанием административного аппарата (генерального директора, первого заместителя генерального директора, главного бухгалтера, директора по правовым вопросам), расходы на платное образование, отчисления на социальные нужды, хозяйственные расходы истца (затраты на услуги телефонной связи, программное обеспечение, закупка канцтоваров и бумажной продукции, ремонт и обслуживание офисного оборудования). В связи с отсутствием обязательного решения собственников нежилых помещений об утверждении перечня работ по содержанию общего имущества, размера затрат на их финансирование, в т.ч. расходов на содержание штата работников, необходимых именно для обслуживания общего имущества, ответчик полагает требование о возмещении истцу данных затрат необоснованным, истец никак не обосновал, что расходы на содержание данных штатных единиц им понесены в интересах всех собственников здания, а не в обеспечение собственной деятельности, а также не предъявил доказательства фактического осуществления этих расходов.

Как пояснил истец, в состав административного аппарата АО «Бизнес центр на Вокзальной» входят специалисты бухгалтерии, экономической, юридической службы, службы, занимающейся эксплуатацией здания, главный энергетик и пр., кто непосредственно занят в т.ч. и вопросами затрат по содержанию общего имущества здания, мест общего пользования. Количество уборщиц - 12 соответствует нормам уборки площадей, в том числе мест общего пользования в здании АО «Бизнес центр на Вокзальной».

Согласно п.4 должностной инструкции уборщица обязана осуществлять ежедневную уборку лестничных маршей, холлов, санузлов, влажную уборку (п.4.1. должностной инструкции), подвала 2 раза в неделю (п.4.5. должностной инструкции), уборку пожарных лестниц 1-2 раза в неделю по мере необходимости (п.4.6 должностной инструкции), поддерживать чистоту стеклянных поверхностей на дверях, перегородках, расположенных на своих участках (п.4.7. должностной инструкции). осуществлять вынос мусора на хозяйственный двор ежедневно (п.4.8. должностной инструкции).

Кроме уборщиц, в поддержании порядка на территории земельного участка вокруг здания согласно должностной инструкции дворника, он обязан содержать в чистоте и порядке территорию вокруг здания, а именно : в летний период поливать асфальтобетонные дорожки, площадки и тротуары, очищать всю территорию ( в т.ч. газоны и клумбы) от мусора и листьев, в весенне-осенний период вскапывать газоны, сеять цветы, травы, белить поребрики, и т.д., чистить кровли зданий от листвы, мусора, песка, снега, своевременно убирать снег и лед с тротуаров вдоль фасада здания.

Истцом представлены в материалы дела должностные инструкции на сотрудников, ведомость по выплате заработной платы сотрудникам, а также доказательства несения расходов по содержанию спорного здания – обслуживание систем энергоснабжения, водоснабжения, вывоз снега, вывоз ТБО и т.д., следовательно, указанные затраты на персонал истцом действительно понесены.

Истцом представлен приказ от 01.03.2015 «Об утверждении норматива накладных расходов», из которого следует, что в состав нормативных расходов включено расчетно-кассовое и банковское обслуживание, расходы на интернет, мобильную связь, почтовые расходы, и пр., что составляет не более 15 % от размера основных расходов. Поскольку истцом представлены в материалы дела доказательства заключения и исполнения договоров, связанных с обслуживанием здания, служебные записки, связанны с заменой электрооборудования и пр. переписка, следовательно, истец правомерно включает в состав расходов и накладные расходы, понесенные в связи с исполнением обязательств по содержанию общего имущества, а также расходы на приобретение бытовой химии, хозяйственных материалов, электроматериалов и пр.

Учитывая изложенное, можно сделать вывод о том, что заработная плата специалистов и АУП, учтенная в расчетах затрат на содержание мест общего пользования в здании, рассчитана обоснованно, с учетом профессиональной занятости каждого специалиста, связанного с обслуживанием общего имущества и доли каждого собственника в общем имуществе здания.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена статьей 154 Жилищного кодекса РФ. Структура платы за нежилое помещение законодательно не установлена. Решения собственников по установлению платы и состава необходимых расходов по содержанию общего имущества, перечня общего имущества в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, собственниками не принимались.

Поэтому при разрешении данного спора суд исходит из того, что плата за пользование имуществом и содержание для собственников многоквартирного дома может существенно отличаться от платы и расходов собственников на содержание нежилого здания в силу целевого назначения и использования спорного здания и включать иные расходы, объективно необходимые для содержания указанного здания. При разрешении спора суд исходит из относимости и допустимости представленных истцом доказательств, связанных с расходами, объективно необходимыми для содержания указанного здания.

Ответчиком в процессе использования помещений в течение 2015, 2016 г.г. затраты, понесенные истцом, принимались без возражений. Факт оказания услуг и несение расходов на содержание общего имущества, которые оспариваются ответчиком в отзыве на иск, ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуты.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в части 828837,17 рублей, в том числе за 2,3,4 кварталы 2015 года - 325878,44 рублей (5467759 х 5,96%), за 2016 год - 502958,73 рублей. В остальной части в иске следует отказать, в связи с наличием в расчете истца ошибок в подсчете общей суммы расходов.

Расходы по государственной пошлине подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям, в связи с уменьшением истцом суммы исковых требований (828837,17 х 100/877528,53 – 94,46%), в части 2484 рубля – возврату истцу из дохода федерального бюджета в соответствии со статьей 333.40 НК РФ, в остальной части относятся на истца

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), г. Новосибирск в пользу Акционерного общества «Бизнес центр на Вокзальной» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск задолженность в размере 828837,17 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 19411 рублей.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину 2484 рубля. Выдать справку на возврат госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение, выполненное в форме электронного документа, подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Т.Г.Майкова