Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОМ 1 обратилось с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о приостановлении государственной регистрации, принятого в форме уведомления от 11.04.2022 № КУВД-001/2022-127318337/1.

По мнению заявителя, залог земельного участка под многоквартирным жилым домом и спорной отчуждаемой квартиры прекращён в силу закона, в связи с чем оснований для приостановления государственной регистрации не имелось.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОМ 1 поддержал заявленные требования.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области против доводов заявителя возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель публичного акционерного общества СБЕРБАНК РОССИИ поддержал правовую позицию регистрирующего органа.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОМ 1 и ФИО2 заключён договор купли продажи от 23.03.2022 № Д-1-1-67-КВ.

По условиям договора продавец передаёт в собственность покупателя, а покупатель принимает на условиях, предусмотренных договором, жилое помещение - квартиру с кадастровым номером 54:35:101030:2025, общей площадью 50, 1 кв. м, расположенную на 16 этаже, в подъезде № 1 многоэтажного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, городской округ город Новосибирск, <...>.

Договор передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в пользу третьего лица.

Решением, принятым в форме уведомления от 11.04.2022 № КУВД-001/2022-127318337/1, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области приостановило государственную регистрацию, мотивировав отказ следующим: в соответствии со сведениями единого государственного реестра недвижимости вышеуказанный объект недвижимости находится в залоге. В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Однако согласие залогодержателя на государственную регистрацию сделки не представлено. Осуществление действий по государственной регистрации приостановлено до 11.07.2022.

Судом установлено, что многоквартирный жилой дом возводился застройщиком с использованием кредитных средств банка.

В качестве обеспечения исполнения обязательств в залог переданы земельный участок, объект незавершённого строительства, в том числе, расположенные на данном земельном участке здания, сооружения, жилые нежилые помещения, принадлежащие залогодателю (договор ипотеки от 07.12.2017 № 4400.02-17/109-1И с дополнительными соглашениями; договор ипотеки от 03.08.2021 № 4400.02-21/056-2И).

Право собственности на незавершённый строительством объект, обременённое ипотекой, зарегистрировано за застройщиком.

04.02.2022 общество с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОМ 1 зарегистрировало право собственности на спорную квартиру, приложив справку о том, что данное помещение не являлось объектом долевого строительства и построено за счёт средств застройщика.

В силу условий договоров ипотеки и пункта 12 статьи 41 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности застройщика на квартиру осуществлена с одновременной государственной регистрацией ипотеки (54:35:101030:2025-54/163/2022-3 и 54:35:101030:2025-54/163/2022-2 от 04.02.2022).

Таким образом, данные записи подтверждают наличие ипотеки в отношении квартиры.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право залога, возникшее на основании договора с банком, не распространяется на объект долевого строительства с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьёй 8 - передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства.

Спорная квартира не являлась объектом долевого строительства, следовательно, прекращение залога в отношении неё регулируется нормами статьи 25 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

29.03.2022 представителем общества с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОМ 1 было подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи (MFC-0320/2022-115036).

Согласно пункту 4 статьи 53 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» если в отношении объекта недвижимого имущества осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4.6 договора ипотеки от 03.08.2021 № 4400.02-21/056-2И предусмотрено, что залогодатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать его.

Поскольку согласие залогодержателя на отчуждение предмета залога на государственную регистрацию представлено не было, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области правомерно приостановило действия по государственной регистрации сделки (уведомление от 11.04.2022 № КУВД-001/2022-127318337/1).

По смыслу подпункта 5 пункта 1 статьи 26 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, государственная регистрация приостанавливается сроком на три месяца.

Записи об ипотеке незавершённого строительством объекта 54:35:101030:1212-54/163/2021-7 и 54:35:101030:1212-54/173/2021-6 были перенесены в раздел единого государственного реестра недвижимости, открытый относительно квартиры с кадастровым номером 54:35:101030:125, при осуществлении государственной регистрации права собственности на квартиру застройщика на основании пункта 12 статьи 41 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в силу которого в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, одновременно с государственной регистрацией прав осуществляется государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В результате завершения строительства незавершённый строительством объект был преобразован в многоквартирный дом. При осуществлении государственного кадастрового учёта многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учёт всех расположенных в нём жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест (пункт 4 статьи 40 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). При этом право на многоквартирный дом зарегистрировано быть не может, так как объектами права являются жилые и нежилые помещения многоквартирного дома. Таким образом, для любого помещения многоквартирного дома исходным объектом является незавершённый строительством объект.

Пунктом 8 статьи 13 федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что право залога, возникшее на основании договора с банком, не распространяется на объект долевого строительства с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства.

Вместе с тем, как установлено судом и не оспаривается самим заявителем, спорная квартира не являлась объектом долевого строительства, следовательно, залог, возникший на основании договора, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОМ 1 и публичным акционерным обществом СБЕРБАНК РОССИИ, в отношении этой квартиры сохраняется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова