Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурковой А.Л., рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Вираж», г. Новосибирск

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Эдвайс», г. Новосибирск; 2) обществу с ограниченной ответственностью «Мидори торедо», г. Москва; 3) закрытому акционерному обществу Инвестиционная компания «Ваш первый капитал», <...>) обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Специализированный застройщик», г. Новосибирск,

третьи лица: 1) ФИО1, г. Новосибирск; 2) общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Аурум Инвестмент», г. Москва; 3) закрытое акционерное общество «СИГМА», <...>) финансовый управляющий гражданина-банкрота ФИО2 ФИО3, 5) ФИО2, 6) ФИО4, 7) ФИО5,

о признании недействительными (ничтожными) торгов по реализации нежилых помещений и земельного участка, договора, заключенного по итогам торгов, истребовании из чужого незаконного владения земельного участка и нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Начаров А.С. - решение единственного участника от 11.07.2013 (генеральный директор), паспорт, Алексеенко Е.В. по доверенности от 09.09.2020, удостоверение адвоката,

от ответчиков: 1) не явился, уведомлен, 2) ФИО7, по доверенности от 11.10.2019, паспорт, ФИО8 по доверенности от 11.10.2019, паспорт, 3) ФИО9 по доверенности № 27 от 01.10.2019, паспорт, ФИО10 по доверенности № 29 от 13.12.2019, паспорт,

от третьих лиц: 1) ФИО6 по доверенности от 28.07.2020, удостоверение адвоката, 2) ФИО11 (в режиме онлайн) по доверенности № Д- 2020/АИ/0608-001 от 08.06.2020, паспорт, 3) не явился, уведомлен, 4) ФИО3 (лично), паспорт, 5) ФИО2 (лично), паспорт, 6) ФИО4 (лично), паспорт, 7) не явился, уведомлен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Вираж» (далее - ООО «Группа компаний «Вираж», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эдвайс» (далее - ООО «Эдвайс»), обществу с ограниченной ответственностью «Мидори торедо» (далее - ООО «Мидори торедо»), закрытому акционерному обществу Инвестиционная компания «Ваш первый капитал», прекратило свою деятельность 01.04.2019 (далее - ЗАО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал»), обществу с ограниченной ответственностью «Проект Панорама», в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью «Брусника. Специализированный застройщик» (далее - ООО «Проект Панорама», ООО «Брусника») и ФИО2:

- о признании недействительными (ничтожными) проведенных ООО «Эдвайс» 24.06.2013 торгов по реализации нежилых помещений общей площадью 392,1 кв. м, кадастровый номер 54:35:021275:17:05:12, расположенных по адресу: <...>, и земельного участка площадью 5 762 кв. м, кадастровый номер 54:35:052490:00076;

- о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27.06.2013, заключенного по результатам торгов между ООО «Мидори торедо» и ЗАО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал»;

- об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Проект Панорама» земельного участка: земли населенных пунктов, занимаемый объектом незавершенного строительства, кадастровый номер 54:35:052490:00076, местоположение: примерно в 75 м по направлению на восток от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...>;

- об истребовании из чужого незаконного владения ФИО2 нежилых помещений общей площадью 392,1 кв. м, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: (1-5 литеры XIV), первый этаж: (1-9 литеры XIV), кадастровый номер 54:35:021275:17:05:12, находящихся по адресу: <...>.

Арбитражным судом было удовлетворено ходатайство истца об отказе от исковых требований к ответчику ФИО2 об истребовании из незаконного владения нежилого помещения по адресу: <...> общей площадью 392,1 кв.м., номер на поэтажном плане: цокольный этаж (1-5 литеры ХIV), первый этаж: (1-9 литеры ХIV), кадастровый номер 54:35:021275:17:05:12.

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, где истец просит:

- признать недействительными торги по реализации нежилых помещений, общей площадью 392,1 кв.м., кадастровый номер 54:35:021275:17:05:12, расположенных по адресу: <...>, земельного участка, площадью 5 762 кв.м., кадастровый номер: 54:35:052490:00076, проведенные 24.06.2013 ООО «Эдвайс»;

- признать недействительным договор купли-продажи от 27.06.2013, заключенный по результатам торгов между ООО «Мидори торедо» и ЗАО «Инвестиционная компания «Ваш первый капитал»;

- истребовать из чужого незаконного владения ООО «Брусника. Специализированный застройщик» в пользу ООО «ГК Вираж» долю в размере

5762/11243 в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, площадью 11 243 кв.м., ранее учтенный в реестре объектов недвижимости за кадастровым номером 54:35:052490:00076, вошедший в состав земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:338, при этом указать, что решение по настоящему делу является основанием для внесения записи о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:338 и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости прежних сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:052490:00076, 54:35:052490:92, 54:35:052490:329, а также основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ООО «ГК Вираж» на земельный участок с кадастровым номером 54:35:052490:00076;

- признать факт недобросовестного поведения ООО «Эдвайс», как лица, злоупотребившего правом при проведении оспариваемой сделки.

Рассмотрев заявление истца, арбитражный суд, в порядке ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принял уточнения исковых требований о признании недействительными торгов по реализации нежилых помещений, общей площадью 392,1 кв.м., кадастровый номер 54:35:021275:17:05:12, расположенных по адресу: <...>, земельного участка, площадью 5 762 кв.м., кадастровый номер: 54:35:052490:00076, проведенных 24.06.2013 ООО «Эдвайс», признании недействительным договора купли-продажи от 27.06.2013, заключенного по результатам торгов между ООО «Мидори торедо» и ЗАО «Инвестиционная компания «Ваш первый капитал», а также истребовании из чужого незаконного владения «Брусника. Специализированный застройщик» в пользу ООО «ГК Вираж» доли в размере 5762/11243 в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 11 243 кв.м., ранее учтенный в реестре объектов недвижимости за кадастровым номером 54:35:052490:00076, вошедший в состав земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:338.

В части ходатайства истца о рассмотрении судом требования о признании факта недобросовестного поведения ООО «Эдвайс», как лица, злоупотребившего правом при проведении оспариваемой притворной сделки, частью которой являлись торги, проведенные 24.06.2013, арбитражный суд отказал, поскольку указанное требование не заявлялось изначально, данное требование имеет самостоятельный предмет и основания, отличающийся от ранее предъявленных истцом требований, следовательно, ходатайство в указанной части не соответствует ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В материалы дела от ответчика ООО «Брусника. Специализированный застройщик» поступило письменное ходатайство о прекращении производства по делу в отношении требований, касающихся признания недействительными торгов, проведенных 24.06.2013 и договора купли-продажи от 27.06.2013 в части нежилого помещения по адресу: <...> общей площадью 392,1 кв.м., номер на поэтажном плане: цокольный этаж (1-5 литеры ХIV), первый этаж: (1-9 литеры ХIV), кадастровый номер 54:35:021275:17:05:12, ответчиком по которым должно являться физическое лицо - ФИО2, являющийся в настоящее время собственником указанных нежилых помещений.

Также, по мнению ООО «Брусника. Специализированный застройщик», по требованию об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка в виде доли в размере 5762\11423 в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 11 243 кв.м., ранее учтенный в реестре объектов недвижимости за кадастровым номером 54:35:052490:00076, вошедший в состав земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:338, надлежащими ответчиками должны являться физические лица - собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, который расположен на спорном земельном участке, при этом факт отсутствия в ЕГРН записей о правах указанных собственников, не лишает данных лиц права общей долевой собственности на земельный участок в силу закона.

Представитель истца возражает против указанных заявлений ООО «Брусника. Специализированный застройщик», поскольку требование в рассматриваемом деле

им предъявляется исключительно к ООО «Брусника. Специализированный

застройщик», которое в ЕГРП значится правообладателем земельного участка с

кадастровым номером 54:35:052490:338, как его застройщик.

Рассмотрев указанные ходатайства о прекращении производства по делу, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, так как в силу ч. 1 ст. 4, ч. 3 ст. 44 АПК РФ право определения предмета и основания иска, а также процессуального статуса участвующих в деле лиц принадлежит истицу.

На основании ч. 2 ст. 47 АПК РФ, если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика. Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленным требованиям к тому лицу, которое истцом указано в качестве ответчика (ч. 5 ст. 47 АПК РФ).

Настоящие требования истцом предъявлены к ООО «Эдвайс», ООО «Мидори торедо», ЗАО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал» и ООО «Брусника. Специализированный застройщик», при этом ходатайства или согласия на замену ответчика (ответчиков) в части исковых требований физическим лицом ФИО2 или на привлечение к участию в деле в качестве ответчиков (соответчиков) физических лиц - собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, который расположен на спорном земельном участке, истец не заявлял и своего согласия на данное процессуальное действие не давал.

Кроме того, в случае, если в качестве ответчиков в деле, рассматриваемом арбитражным судом, появляются физические лица и спор подпадает под компетенцию суда общей юрисдикции, наступают иные последствия, нежели прекращение производства по делу.

В рассматриваемом случае основания для передачи дела по правилам ч. 4 ст. 39 АПК РФ на рассмотрение суда общей юрисдикции отсутствуют.

Не имеется оснований и для прекращения производства по делу по ч. 1 п. 2 ст. 150 АПК РФ, поскольку по настоящему делу и ранее рассмотренному делу № А45-

24646/2017 не усматривается одновременного тождества предмета и основания иска, а также состава лиц, участвующих в деле.

Прекратить производство по делу возможно только в том случае, если тождество споров по обоим делам не вызывает сомнения. Оценивая тождество исков при разрешении вопроса о прекращении производства по делу в силу пункта 2 части 1 статьи 150АПК РФ, следует учитывать три составляющих тождества исков в совокупности: те же лица, участвующие в деле, тот же предмет и то же основание иска. Наличие аналогичного предмета иска, лиц, участвующих в деле, но иных фактических оснований при повторной подаче иска, не влечет прекращение производства по делу.

Кроме того, настоящее дело возбуждено 06.06.2016 и рассматривается судом повторно после отмены решения суда от 18.06.2016 в связи с возникшими новыми и вновь открывшимися обстоятельствами, вызванными, в том числе признанием ряда сделок притворными, что было установлено вступившим в законную силу решением по делу А45-24646/2017, рассмотренному позднее, чем было возбуждено настоящее дело.

Ходатайство ООО «ГК Вираж» о привлечении к участию в деле физических лиц, зарегистрировавших право собственности на помещения в жилом доме по адресу: <...>, а также участников долевого строительства дома ГП-7 по ул. Немировича-ФИО13 ,150 стр., дома ГП-8 по ул. Немировича-ФИО13, 150 стр., а также подземной автостоянки по ул. Немировича- ФИО13, 150 стр., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом отклонено, поскольку оснований для применения по делу правил ч. 1 ст. 51 АПК РФ суд не усмотрел.

При этом суд учел, что ООО «Брусника. Специализированный застройщик» довел до сведения физических лиц, зарегистрировавших право собственности на помещения в жилом доме по адресу: <...>, участников долевого строительства дома ГП-7 по ул. Немировича-ФИО13 ,150 стр., дома ГП-8 по ул. Немировича-ФИО13, 150 стр., а также подземной автостоянки по ул. Немировича-ФИО13, 150 стр. информацию о споре, рассматриваемом в рамках настоящего дела.

Заявления граждан Чадова Т.Б. и Беляевой Н.П., заявивших о своем намерении лично участвовать в рассмотрении настоящего дела, были судом удовлетворены.

В ходе рассмотрения дела истец настаивает на удовлетворении предъявленного иска, просит его удовлетворить в полном объеме. ФИО2 и ФИО12 требования истца поддержали в заявленном объеме.

ООО «Эдвайс», ООО «Мидори торедо», ООО «Брусника. Специализированный застройщик», ООО УК «Аурум Инвестмент» и финансовый управляющий

должника-банкрота ФИО2 ФИО3 с исковыми требованиями не согласны, просят в иске отказать в полном объеме.

Также ответчиками заявлено о применении по делу сроков исковой давности в отношении требования об оспаривании торгов недействительными и сделки, заключенной по итогам торгов от 27.06.2013.

Поскольку в рассматриваемом случае, с учетом новых и вновь открывшихся обстоятельствах указанные сделки оспариваются как сделки ничтожные, к ним применяются общие сроки исковой давности.

Настоящее дело поступило в арбитражный суд 02.06.2016, то есть в пределах трехгодичного срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, спор рассматривается судом по существу заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, доводы истца и возражения ответчиков и третьих лиц, проверив обстоятельства спора в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в рамках внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество в июне 2013 года проведены торги по продаже заложенного истцом имущества.

Заказчиком торгов выступил залогодатель - ООО «Мидори Торедо», а участниками торгов выступили ЗАО «Сигма» и ЗАО ИК «Ваш первый капитал», последний стал победителем торгов.

Как указывает истец, оба участника торгов, включая победителя, так же как залогодержатель и заказчик торгов, фактически на 100% принадлежат одному юридическому лицу ФРЕШ СТАРТ ТРЕЙДИНГ Лтд. (Кипр).

На указанных торгах за единую цену 37 млн. рублей, единым лотом реализовано два объекта недвижимости: лот № 1 - нежилое помещение и лот № 2 - земельный участок, рыночной стоимостью около 94 млн. рублей.

Истец полагая, что установленные решением по делу № А45-24646/2017 факты и обстоятельства указывают на то, что в отношении второго предмета договора купли-продажи без номера от 27.06.2013 - лота № 1 - нежилого помещения, сделка так же является ничтожной, считает, что это делает в целом договор купли-продажи от 27.06.2013 ничтожным.

В соответствии с условиями оспариваемой сделки - договором купли-продажи от 27.06.2013, организатор торгов, действующий от имени и по поручению продавца (ООО «Мидори торедо»), передает в собственность покупателю, одновременно два объекта:

- лот № 1 - нежилое помещение, общей площадью 392,1 кв. м, кадастровый номер 54:35:021275:17:05:12;

- лот № 2 - земельный участок площадью 5 762 кв. м, кадастровый номер 54:35:052490:00076, (п. 1.1 договора) за единую неделимую стоимость - 37787200 руб. без НДС (п. 2.1 договора).

В отношении лота № 2, земельного участка, решением арбитражного суда по делу А45- А45-24646/2017 сделка признана ничтожной. В мотивировочной части решения установлена фактическая стоимость лота № 2 равная 60 миллионам рублей.

Истец указывает на то, что из установленных решением арбитражного по делу № А45-24646/2017 обстоятельств следует, что продавец и покупатель как земельного участка, кадастровый номер 54:35:052490:00076, так и нежилого помещения, кадастровый номер 54:35:021275:17:05:12, по оспариваемому договору купли-

продажи от 27.06.2013, ООО «Мидори Торедо» и ЗАО ИК «Ваш первый капитал», соответственно – на 100% принадлежат одному и тому же лицу, кипрской компании «Фреш старт трейдинг Лтд., соответственно, стороны оспариваемого договора купли-продажи от 27.06.2013 были лишены самостоятельной воли и полностью подчинялись воле своего единственного владельца, что свидетельствует об отсутствии перехода фактического контроля над земельным участком и нежилыми помещениями в результате совершения оспариваемой сделки, так как контроль над заложенным имуществом всегда оставался за компанией «Фреш старт трейдинг Лтд.».

Кроме того, поскольку торги, проведенные 24.06.2020, являются частью притворной сделки, истец полагает, что указанные торги, не являющиеся сами по себе самостоятельной сделкой, также должны быть признаны недействительными.

Установление умысла на причинение ущерба, в совокупности с установленной решением по делу № А45-24646/2017 взаимной аффилированностью ответчиков и недобросовестностью их поведения свидетельствует, что действия ответчиков при совершении оспариваемой сделки направлены на противоправный обход пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и нарушают права истца на получение справедливой стоимости заложенного имущества, предусмотренных абз.3 пункта 1 статьи 349 ГК РФ и абз.4 пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ.

Вступившим в законную силу решением от 04.07.2018 арбитражного суда по делу № А45-24646/2017 удовлетворены исковые требования ООО «Группа компаний «Вираж» к ЗАО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал», ООО «Мидори торедо», ООО СП «Сибакадемстрой», Фреш старт трейдинг ЛТД о признании недействительной сделки по отчуждению недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:76, совершенной между ООО «Мидори торедо» и ООО «Квартал Панорама», путем последовательно заключенных сделок купли-продажи данного земельного участка:

-сделки между ООО «Мидори торедо» и ЗАО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал» по договору купли-продажи б/н от 27.06.2013;

-сделки между ЗАО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал и ООО Управляющая Компания «Аурум Инвестмент» - доверительным управляющим Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда Недвижимости «Капитал Девелопмент» (далее – ЗПИФН «Капитал Девелопмент») по договору купли-продажи земельного участка б/н от 22.08.2013;

-сделки между ООО Управляющая Компания «Аурум Инвестмент» доверительным управляющим ЗПИФН «Капитал Девелопмент» и ООО «Квартал Панорама» по договору купли-продажи земельных участков б/н от 11.09.2013.

В поведении ООО «Мидори торедо», ЗАО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал», ООО Управляющая Компания «Аурум Инвестмент» (доверительный управляющий ЗПИФН «Капитал Девелопмент»), СП ООО «Сибакадемстрой» (правопреемник - ООО «Квартал Панорама»), Фреш старт трейдинг ЛТД., ООО «Сигма» были установлены признаки недобросовестности, злоупотребления своими правами при совершении оспариваемой сделки, поскольку залогодержатель (ООО «Мидори торедо») знал заинтересованного покупателя (ООО «Квартал Панорама» - правопредшественника СП ООО «Сибакадемстрой»), желающего уплатить за предмет залога его рыночную стоимость в 60 000 000 рублей, однако не принял мер для получения наибольшей выручки, но реализовал земельный участок аффилированному через общего собственника лицу - ЗАО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал» - за стоимость чуть более 15 000 000 рублей продажу двух объектов одним лотом), который в последующем в течение трех месяцев через связанный с ним ЗПИФН «Капитал Девелопмент» реализовал земельный участок указанному заранее известному покупателю по действительной рыночной стоимости в 60 000 000 рублей. Указанные действия ответчиков арбитражный суд в рамках данного дела оценил как умышленные, недобросовестные, направленные на сокрытие залогодержателем суммы, выручаемой за заложенное имущество, путем его реализации известному покупателю не напрямую, а через подконтрольных компании Фреш старт трейдинг ЛТД лиц, что свидетельствует о намерении нанести ущерб залогодателю, обойти требование закона о выплате залогодателю разницы, если стоимость отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства. При

этом цепочкой последовательных сделок купли-продажи земельного участка с разным субъектным составом ответчики прикрыли сделку, направленную на прямое отчуждение имущества первым продавцом ООО «Мидори торедо» последнему покупателю ООО «Квартал Панорама» (правопредшественнику СП ООО «Сибакадемстрой»), совершив сделку на меньшую сумму с целью прикрыть сделку на более крупную сумму, в отношении прикрывающих сделок подготовили документы таким образом, чтобы внешне создавалось впечатление, что стороны действительно следуют условиям совершенных притворных сделок.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу приведенной правовой нормы преюдиция — это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной и (или) резолютивной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. При этом преюдициальное значение могут иметь только юридические факты материально-правового содержания, но не те факты, установление которых имеет процессуальное значение. Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение.

Правом опровержения установленных фактов обладает новое участвующее в деле лицо, не привлекавшееся к участию по ранее рассматриваемому делу, так как для него указанные факты не обладают преюдициальным значением. Отсутствие преюдиции в случае участия в спорном отношении нового лица означает, что для такого лица факты, установленные судебным актом, не являются обязательными, но должны учитываться судом в силу положений статьи 16 АПК РФ.

В рассматриваемом деле и в деле А45-24646/2017 в качестве истца и ответчиков участвуют одни и те же лица: ООО «ГК Вираж», ООО «Эдвайс», ООО «Мидори торедо», ООО «Брусника. Специализтрованный застройщик» (правопреемник ООО «Квартал Панорама»).

Следовательно, для указанных лиц выводы арбитражного суда по делу А45- 24646/2017 о том, что сделка по отчуждению недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:0076, совершенная между ООО «Мидори торедо» и ООО «Квартал Панорама», путем последовательно заключенных сделок купли-продажи данного земельного участка - сделки между ООО «Мидори торедо» и ЗАО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал» по договору купли-продажи б/н от 27.06.2013, сделки между ЗАО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал и ООО УК «Аурум Инвестмент» - доверительным управляющим ЗПИФН «Капитал Девелопмент») по договору купли-продажи земельного участка б/н от 22.08.2013 и сделки между доверительным управляющим ЗПИФН «Капитал Девелопмент» и ООО «Квартал Панорама» по договору купли- продажи земельных участков б/н от 11.09.2013, является единой притворной сделкой, прикрывающей волю сторон по реализации залогодержателю залогового имущества по заниженной цене, в нарушение прав залогодателя, являются обязательными, не подлежащими опровержению.

Указанные обстоятельства были признаны для настоящего дела новыми обстоятельствами, явившимися основанием для отмены ранее принятого решения суда от 18.10.2016 и повторного пересмотра дела.

Кроме того, в равной степени указанное относится и к факту того, что оспариваемые в настоящем деле торги, на самом деле не были самостоятельной сделкой, а являлись частью притворной сделки (пункт 2 статьи 170 ГК РФ, способом прикрытия воли сторон по реализации залогодержателем залогового имущества при формальном соблюдении закона по заниженной цене и без участия действительного бенефициара (реализованного в течение трех месяцев заранее известному конечному покупателю по действительной рыночной цене в 60 000 000), что следует из постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу А45- 24646/2017), и является для настоящего дела вновь открывшимся обстоятельством, существовавшим на момент проведения оспариваемой сделки, но не известным ранее, но в настоящее время установленным судебным актом, вступившим в законную силу, фактом, что также явилось основанием для пересмотра настоящего дела на основании пункта 1 части 2 статьи 311 АПК РФ.

Таким образом, истец обоснованно указывает на то, что на момент повторного рассмотрения дела установленными являются следующие обстоятельства.

Исполнение обязательств по договору займа № 12/В-10 от 12.10.2005 обеспечивается, в том числе, договором о последующем залоге (последующей ипотеке) недвижимости имущества от 01.10.2010, заключенного между ООО «Митэкс» и ООО «Группа компаний Вираж», по условиям которого в залог предоставляется земельный участок, площадью 5 762 кв.м., земли населенных пунктов, занимаемый незавершенным строительством универсальным спортивным комплексом, с кадастровым номером: 54:35:052490:00076, местоположение примерно в 75м. по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: НСО, <...>- ФИО13, 169.

В связи с неисполнением обязательств по возврату заемщиком суммы займа, на земельный участок обращено взыскание.

Имущество продавалось единым лотом.

Победителем торгов стало ООО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал», цена проданного имущества составила 37 787 200 рублей.

При этом, ООО "Мидори торедо" и ЗАО Инвестиционная компания "Ваш первый капитал", ЗПИФН «Капитал девелопмент», а также ЗАО "Сигма" принадлежат кипрской компании Фреш старт трейдинг Лтд.

Данный факт подтверждается выводами судов в рамках дела № А45- 24646/2017, в соответствии с которыми установлено, что из материалов дела следует и не оспаривается ответчиками, что ООО «Мидори Торедо» на 99,01%, ЗАО ИК «Ваш первый капитал» на 100%, ЗАО «Сигма», в последующем реорганизовано в ООО «Сигма» через акционера ООО «Мидори торедо» на 99,97 % и ЗПИФН «Капитал девелопмент» по состоянию на 16.08.2013 на 100% принадлежащий ЗАО Инвестиционная компания «Ваш первый капитал», а по состоянию на 27.12.2013 на 100 % - принадлежат кипрской компании Фреш старт трейдинг Лтд.

Судебными актами по делу А45- 24646/2017 бьла признана недобросовестность поведения ответчиков, а именно ООО «Мидори Торедо», ЗАО ИК «Ваш первый капитал», ООО УК «Аурум инвестмент» (доверительный управляющий ЗПИФН «Капитал Девелопмент»), СП ООО «Сибакадемстрой» (правопреемник ООО «Квартал Панорама»), Фреш старт трейдинг ЛТД., ООО «Сигма» как лиц, злоупотребивших своими правами при проведении оспариваемой сделки.

Более того, судом установлено, что совершив ряд сделок, ответчики получили за два заложенных объекта совокупно имущественные права на 79000000 рублей при неисполненном денежном обязательстве 67274867,61 рублей. Разница составила 11725132,39 рублей, которая истцу не была возвращена. Ответчики получили по сделке на 11725132,39 рублей больше чем то, на что были вправе рассчитывать при добросовестном поведении, что свидетельствует о намеренном нанесении истцу материального ущерба.

Недобросовестность ООО "Эдвайс" также подтверждается

доказательствами, представленными в дело, и установленными судебными актами обстоятельствами.

Так, в соответствии с протоколами торгов от 18.06.2013 и от 24.06.2013, подписанными и утверждёнными генеральным директором ООО "Эдвайс" - ФИО14, в протоколах торгов указано - ООО «Сигма» (вместо правильного ЗАО «Сигма»), что позволило судам сделать выводы о том, что ответчиками были

созданы объективные препятствия в предъявлении исковых требований, в том числе в виде сокрытия действительного собственника лиц - участников сделок, оформления результатов торгов с неверным указанием в протоколах о результатах торгов организационно-правовой формы второго участника торгов (вместо ЗАО «Сигма» было указано ООО «Сигма»), в отношении которого впоследствии выяснилось, что оно также подконтрольно компании Фреш старт трейдинг ЛТД.

Целью данных действий было скрыть тот факт, что ЗАО "Сигма" также принадлежало Фреш старт трейдинг ЛТД., действующая в интересах одного единственного лица с противоправной целью - реализовать имущество залогодержателем залогового имущества при формальном соблюдении закона по заниженной цене, нарушая права истца.

Следовательно, вся совокупность действий ответчиков преследовала единственную цель и была способом прикрытия реализации залогодержателем залогового имущества при формальном соблюдении закона по заниженной цене и без участия действительного бенефициара.

В соответствии с абз. 3 пункта 87 Постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

В пункте 88 названного постановления указано, что применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В нарушение указанных требований (п.2 ст. 170 ГК РФ), торгами и цепочкой последовательных сделок купли-продажи земельного участка с разным субъектным составом - ответчики прикрыли сделку, направленную на прямое отчуждение имущества первым продавцом (ООО «Мидори Торедо») последнему покупателю (ООО «Квартал Панорама» - правопредшественнику СП ООО «Сибакадемстрой»), иными словами совершили сделку на меньшую сумму с целью прикрыть сделку на крупную сумму.

Притворные сделки запрещены законом Российской Федерации и являются ничтожными с учетом положений ст.170 ГК РФ.

Помимо вышеизложенных обстоятельств, торги являются недействительными с учетом положений ст. 10 и 168 ГК РФ, и разъяснений Постановления Президиума ВАС РФ от 24.06.2014 N 3894/14 по делу N А36-408/2013.

Согласно абзацу третьему пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 «о применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 N 3894/14 по делу N А36-408/2013 совершение несколькими участниками аукциона действий, согласованных в интересах одного из них, с которым в итоге заключается договор купли-продажи, и направленных на создание лишь видимости состязательности и торговой активности на аукционе, в целях отсечения потенциальных предложений добросовестных участников, в результате чего фактическая цена реализации отклонилась в худшую для должника сторону от того уровня, который сформировался бы без таких действий, свидетельствует о злоупотреблении правом путем манипулирования ценами.

Данная позиция также поддержана определением Верховного суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 42-КГ21-2, установление факта согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, и повлекшие нарушение прав должников на получение наибольшей цены за продаваемое имущество , направлено на обход требований пункта 5 статьи 447 ГК РФ и свидетельствует о злоупотреблении правом.

В настоящем случае, два участника торгов (ЗАО ИК «Ваш первый капитал» и ООО «Сигма») принадлежащие кипрской компании Фреш старт трейдинг Лтд., действовали недобросовестно и участвовали в торгах с целью создания лишь видимости состязательности торгов и придания торгам формальной законности, чем злоупотребили своими правами.

С учетом положений ст.449 ГК РФ, действующей на момент проведения торгов 24.06.2013, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

С учетом указанных положений, действия ответчиков свидетельствуют о нарушении правил проведения торгов о добросовестном поведении сторон.

Следовательно, данное обстоятельство является также основанием для признания торгов недействительными.

Вместе с тем, арбитражный суд не может согласиться с утверждением истца о том, что поскольку решением арбитражного суда по делу № А45-24646/2017 часть указанной сделки в отношении лота № 2 - земельного участка, признана ничтожной

(притворной), как направленная на нанесение ущерба залогодателям, сделка в части лота № 1 - нежилого помещения, является также недействительной (притворной), что делает в целом торги от 24.06.2013 и договор купли-продажи от 27.06.2013 ничтожными, поскольку эти сделки нарушают требования закона и при этом посягают на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц. В настоящем деле истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что сделки (торги и сделка купли-продажи от 27.06.2013) в части продажи нежилого помещения посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, также как не представлено доказательств нарушения прав истца, совершением данной части сделки.

Выводы суда по делу № А45-24646/2017 о последствиях аффилированности цепочки лиц (покупателей) касаются только земельного участка. Никаких обстоятельств, связанных с занижением (по мнению истца) цены нежилых помещений по договору купли-продажи от 27.06.2013 по указанному делу суд не устанавливал.

Согласно материалам дела № А45-6862/2016 истец принял на себя обязанность возместить ФИО15 стоимость переданного ею в залог и утраченного в результате продажи на аукционе имущества (помещения). Право требования рыночной цены этого имущества ФИО15 передала в пользу ООО «Капитал», иск которого к истцу был удовлетворено. Дказательств подтверждающих возникновение у истца убытков в результате продажи спорного помещения при рассмотрении данного дела установлено не было.

Отношения сторон по договору займа от 12.10.2005 года № 12/В-10, в погашение долга по которому производилось выручкой от продажи заложенного имущества, прекратились соглашением о прощении долга, заключенном сторонами 16.10.2013.

Ссылка истца на аффилированность лиц, участвовавших в торгах, а так же занижение цены нежилых помещений, проданных на аукционе и приобретенных директором истца ФИО2 в свою собственность, отклоняется судом, поскольку выводы суда по делу № А45-24646/2017 о последствиях аффилированности цепочки лиц (покупателей) касаются только земельного участка,

поскольку вопрос о недействительности сделки в части купли-продажи спорного помещения не являлся предметом рассмотрения по указанному делу.

Согласно представленному в материалы дела договору о переводе прав покупателя по договору купли продажи от 12.08.2013, заключенного между ответчиком - ЗАО ИК «Ваш первый капитал» (покупатель) и ФИО2 (правопреемник), ФИО2 принял права покупателя, принадлежащие ему по спорному договору купли-продажи от 27.06.2013 в части спорного нежилого помещения, общей площадью 392,1 кв. м, с кадастровым номером 54:35:021275:17:05:12, и за перевод прав по договору купли-продажи обязался уплатить сумму в размере 19000000 рублей, однако указанную оплату не произвел.

При этом, как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, собственником спорного нежилого помещения, общей площадью 392,1 кв. м, кадастровый номер:54:35:021275:17:05:12, проданного по спорному договору, является ФИО2, который является генеральным директором ООО «ГК «Вираж».

Помимо этого, арбитражный суд учитывает доводы финансового управляющего ФИО3 о том, что требование ООО «ГК «Вираж» о признании недействительными торгов и договора купли-продажи от 27.06.20123 в целом, в том числе, в части продажи нежилого помещения, рассматриваются в период процедуры реструктуризации долгов ФИО2, в период признания ФИО2 банкротом и введении процедуры реализации имущества, следовательно, указанные требования направлены на уменьшение конкурсной массы должника в деле о банкротстве гражданина ФИО2

Между тем, как следует из материалов дела и установлено судом в

постановлении от 06.05.2019 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по

делу № А45-24646/2017 начальная продажная цена земельного участка на торгах

составила 13 323 200 рублей, нежилых помещений – 18 484 000 рублей, что следует

из публикации о торгах в газете «Советская Сибирь». Шаг аукциона 2 000 000

рублей. С торгов имущество реализовано одним лотом за 37 762 200 рублей без

указания отдельно цены за земельный участок и за нежилое помещение, исходя из

пропорции цена помещений составила 21 949 160 рублей, цена земельного участка

– 15 817 740 рублей. Фактически земельный участок был реализован за 60 000 000 рублей, права покупателя по итогам торгов в части недвижимого имущества были переданы Начарову А.С. от ЗАО ИК «Ваш первый капитал» за 19 000 000 рублей.

Таким образом, суд округа установил цену помещения, являющегося предметом настоящего спора. Истец не оспорил указанное постановление в этой части.

Из указанного следует, что ЗАО ИК «Ваш первый капитал», приобретя помещение за 21 949 160 рублей и, соответственно, погасив долг ООО «ГК «Вираж» перед ООО «Мидори торедо» (займодавец, залогодержатель) на указанную сумму, продало право требования помещения ФИО2 за 19 000 000 рублей, который указанную цену не оспаривал ранее и не оспаривает при рассмотрении настоящего дела и в данном случае выступает конечным выгодоприобретателем по сделке в части нежилого помещения, в отличие от сделки по реализации земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:76, как следствие, имеет место выгода семьи Н-вых в результате этой сделки, которая составила 2 949 160 рублей (21 949 160 - 19 000 000).

Данные обстоятельства также были предметом исследования арбитражного суда по делу А45-35183/2019, где суды отказали ООО «ГК «Вираж» в иске с ООО «Мидори торедо», ЗАО ИК «Ваш первый капитал», при участии третьих лиц, ФИО1, ФИО2 и финансового управляющего ФИО3, о признании недействительной (ничтожной) сделки по отчуждению недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 392,1 кв. м, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: (1-5), первый этаж: (1-9), кадастровый номер 54:35:021275:17:05:12, расположенного по адресу: <...>, оформленной договором купли-продажи от 27.06.2013.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как установлено выше, оспариваемые торги и договор купли-продажи могли быть совершены отдельно как в отношении реализации земельного участка, так и в отношении нежилого помещения (объектов, не связанных между собой).

Не подлежат удовлетворению и требования ООО «ГК «Вираж» об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Брусника. Специализированный застройщик» доли в размере 4964/11243 в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 11 243 кв.м., ранее учтенный в реестре объектов недвижимости за кадастровым номером 54:35:052490:00076, вошедший в состав земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:338.

Как следует из материалов дела, земельный участок 54:35:052490:00076 был снят с кадастрового учета 25.08.2016 и преобразован в земельный участок с кадастровым номером 54:35:052490:338, в отношении этого земельного участка зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве (более шестисот договоров), осуществляется строительство двух многоквартирных жилых домов и подземной автостоянки (копии разрешений на строительство приобщены в материалы дела)

Статьей 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 предусмотрено, что земельный участок, на котором осуществляется строительство находятся в залоге у всех участников долевого строительства, в связи с чем истребование земельного участка затронет права всех участников долевого строительства (как залогодержателей участка), не привлеченных к участию в данном деле. При этом, из пояснений ООО «Брусника. Специализированный застройщик» усматривается, что счета эскроу при строительстве на данном земельном участке ответчиком не используются.

Также на участке 54:35:052490:338 построен и введен в эксплуатацию 29.12.2018 многоквартирный жилой дом с адресом: <...>.

В силу положений ч. 1, ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, земельный участок под указанным многоквартирным домом принадлежит на праве собственности всем собственникам помещений (более двухсот квартир) в данном

доме. Соответственно в случае истребования участка, признания незаконным снятия с кадастрового учета ранее существовавшего земельного участка 54:35:052490:00076 до его преобразования в участок 54:35:052490:338, будут затронуты права всех собственников указанного многоквартирного дома.

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.05.2019 по делу № А45-24646/2017 (абз. 3, стр. 49) суд округа указал, что решение о признании оспариваемой сделки притворной (в отношении спорного земельного участка) не приведет к изменению возникших у СП ООО «Сибакадемстрой» прав на земельный участок. Указанный вывод суда округа свидетельствует о том, что требование истца об истребовании земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:76 юридически не исполнимо и в силу указанных выводов судов по делу № А45-24646/2017 не может быть удовлетворено в рамках рассмотрения настоящего дела.

При этом суд отмечает, что при рассмотрения дела № А45-24646/2017 (стр. 24 абз. 3 решения арбитражного суда от 04.07.2018 по делу № А45-24646/2017), суд на основании пояснений истца установил - «Что касается доводов ответчиков о злоупотреблении правом истцом, т.к. последний не заявляет требований суду о реституции, то из пояснений представителя истца следует, что ещё в ходе судебного разбирательства по делу № А45-11429/2016, СП ООО «Сибакадемстрой» спорный земельный участок был размежеван и в ГКН внесены сведения о других земельных участках, что свидетельствует об отсутствии предмета сделки. Более того, представители СП ООО «Сибакадемстрой» представили суду доказательства того, что на новом земельном участке, в границы которого вошел земельный участок с кадастровым номером 54:35:052490:76, осуществляется жилищное строительство и заключены договоры долевого участия в строительстве, что, как указал представитель истца, повлияло на определение предмета спора». Таким образом, при рассмотрении дела № А45-24646/2017, ООО «ГК «Вираж» указывало на то, что впоследствии общество не будет заявлять требования об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

Кроме того, истец, основывая своё требование на статье 301 ГК РФ и указывая на то, что волеизъявление на выбытие имущества у истца отсутствовало,

несмотря на то, что торги в части реализации земельного участка были проведены с согласия ООО «ГК «Вираж», не учитывает, что даже с условием признания сделки недействительной в части реализации земельного участка № 54:35:052490:00076, который входит в состав ныне существующего земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:338, виндикация не является должным способом защиты нарушенного права, т.к. в соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, виндикация земельного участка повлечёт нарушение прав всех участников сделки на получение встречного удовлетворения.

Данная позиция была изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", где указано на следующее. «Как установлено судами, стороны совершили и исполнили ничтожную сделку. Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ) к отношениям сторон применению не подлежат».

Также согласно разъяснению, изложенному в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества,

вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

С учётом изложенного, требование истца об истребовании земельного участка из незаконного владения ООО «Брусника. Специализированный застройщик» не подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по иску подлежат распределению между сторонами согласно

правилам, предусмотренным ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 110, ч. 1 п. 4 ст. 150, ст. ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор от 27.06.2013, заключенный по итогам торгов между обществом с ограниченной ответственностью «Мидори Торедо» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и закрытым акционерным обществом Инвестиционная компания «Ваш первый капитал» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:052490:00076.

В остальной части в иске отказать.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мидори Торедо» (ОГРН: 1107746328690, ИНН: 7705916300) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Вираж» (ОГРН: 1025403210810, ИНН: 5407222158) расходы по государственной пошлине по иску и по обеспечительным мерам в размере 5 000 рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья И.В. Лузарева

Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного
департамента
Дата 19.03.2020 6:44:38

Кому выдана Лузарева Ирина Валентиновна