Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Новосибирский металлургический завод им. Кузьмина», г. Новосибирск,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, г. Новосибирск,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Сибирский деловой центр», г. Новосибирск,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации изменений в ЕГРП по сделкам купли-продажи объектов недвижимости,

при участии представителей:

от заявителя: ФИО1, по доверенности от 14.05.2008,

от заинтересованного лица: ФИО2, по доверенности от 18.08.2008,

ФИО3, по доверенности от 30.12.2008,

от третьего лица: не явился,

Открытое акционерное общество «Новосибирский металлургический завод им. Кузьмина» (далее ОАО «НМЗ им. Кузьмина», заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд заявление к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее заинтересованное лицо, Управление, УФРС по НСО, регистрационная служба) о признании незаконным отказа в государственной регистрации внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по сделкам купли- продажи объектов недвижимости. Также заявитель просит обязать Управление произвести государственную регистрацию изменений в Единый государственный реестр прав по трем объектам недвижимости, а именно: 1) дополнительного соглашения к договору купли-продажи здания (производственный корпус), площадь 1439,7 кв.м, нежилое здание, этажность- 2-4, инв. № л-10941, литер Б, кадастровый (условный) номер: 54:35:061490:0197:02, расположенное по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, проезд Энергетиков, дом 2/1; по внесению изменений в п. 2.1. Договора, в соответствии с которыми увеличивается цена указанного объекта недвижимости до 23 319 000 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость; 2) дополнительного соглашения к договору купли-продажи здания (административно-бытовой корпус), нежилое здание, площадь 3124,6 кв.м, этажность – 6, подземная этажность – 1, инв. № л-10941, литер В, В1, кадастровый номер: 54:35:061490:0197:01, расположенное по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, проезд Энергетиков, дом 2, по внесению изменений в п. 2.1. Договора, в соответствии с которыми увеличивается цена указанного объекта недвижимости до 32 492 000 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость; 3) дополнительного соглашения к договору купли-продажи здания (физкультурно-оздоровительный комплекс) назначение: нежилое, площадь 2574,9 кв.м, этажность – 3, подземная этажность – 1, инв. № л-10941, литер А, А1, кадастровый номер: 54:35:061490:0101:11, расположенное по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, Станционная, 28, по внесению изменений в п. 2.1. Договора, в соответствии с которыми увеличивается цена указанного объекта недвижимости до 44 189 000 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Сибирский деловой центр» (далее ООО «Сибирский деловой центр», третье лицо).

В судебном заседании заявитель требования поддержал, просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Заинтересованное лицо предъявленные требования не признает, по основаниям:

Согласно данных Единого государственного реестра прав, право собственности общества с ограниченной ответственностью «Сибирский Деловой Центр» на здание (физкультурно-оздоровительный комплекс) площадью 2574, 9 кв.м., с кадастровым номером 54:35:061490:0101:11, расположенное по адресу: <...>, на здание (производственный корпус) площадью 1439, 7 кв.м., с кадастровым номером 54:35:061490:0197:02, расположенное по адресу: <...> и на здание (административно-бытовой корпус) площадью 3124,6 кв.м., с кадастровым номером 54:35:061490:0197:01, расположенное по адресу: <...> зарегистрировано на основании правоустанавливающих документов, а именно: договоров купли-продажи недвижимого имущества от 05.09.2007 года, актов приема-передачи недвижимого имущества от 05.09.2007 и дополнительных соглашений № 1 от 05.09.2007.

Таки образом, обязательства по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 05.09.2007 исполнены в полном объеме. В связи с полным исполнением договоров произведена государственная регистрация перехода права собственности по данным договора от ОАО «НМЗ им. Кузьмина» к ООО «Сибирский Деловой Центр», о чем в Едином государственном реестре прав внесены записи регистрации № 54-54-01/351/2007-47, 54-54-01/351/2007-48, 54-54-01/351/2007-49.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ОАО «НМЗ им. Кузьмина» (продавец) и ООО «Сибирский деловой центр» (покупатель) заключены договоры от 05.09.2007 купли-продажи недвижимого имущества – здания (административно-бытовой корпус) площадью 3124,6 кв.м, кадастровый номер 54:35:061490:0197:01, расположенного по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, проезд Энергетиков, дом 2; здания (производственный корпус) площадью 1439,7 кв.м, кадастровый номер 54:35:061490:0197:2, расположенного по адресу: <...>; здания (физкультурно-оздоровительный комплекс) площадью 2574,9 кв.м, кадастровый номер 54:35:061490:0101:11, расположенного по адресу: Новосибирская обл., г. Новосибирск, Ленинский район, Станционная, 28.

Пунктом 2.1 договоров предусмотрено, что стоимость указанных объектов недвижимости составляет 3 500 000 рублей, 2 511 889 рублей и 4 760 000 рублей соответственно, в том числе НДС. При этом пунктом 2.1 договоров купли-продажи оговорено, что цена оговорена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно пункту 3.1 договоров покупатель оплачивает всю сумму за указанное имущество в течение 15 дней с момента подписания договора.

Имущество передано покупателю по передаточным актам от 05.09.2007 (л.д 37, 44, 49).

Государственная регистрация перехода права собственности от ОАО «НМЗ им. Кузьмина» к ООО «Сибирский деловой центр» на приобретенную недвижимость произведена 06.12.2007, о чем в Едином государственном реестре прав внесены записи регистрации № 54-54-01/351/2007-47; 54-54-01/351/2007-48; 54-54-01/351/2007-49.

Дополнительными соглашениями от 14.09.2007 стороны изменили пункт 2.1 договоров от 05.09.2007, установив, что стоимость передаваемых объектов недвижимости составляет: здания (административно-бытовой корпус) – 32 492 000 рублей, в том числе НДС; здания (производственный корпус) – 23 319 000 рублей, в том числе НДС; здания (физкультурно-оздоровительный комплекс) – 44 189 000 рублей, в том числе НДС. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной, изменению не подлежит и должна быть внесена покупателем не позднее 31 марта 2008 года.

04.09.2008 в Управление поданы заявления с просьбой зарегистрировать указанные дополнительные соглашения.

Сообщением от 05.11.2008 № 01/384/2008-453; 01/384/2008-454; 01/384/2008-455 Управление Росрегистрации отказало в государственной регистрации дополнительных соглашений от 14.09.2007 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сославшись на то, что обязательства между сторонами договоров купли-продажи от 05.09.2007 прекращены надлежащим исполнением - уплатой покупной цены и передачей имущества приобретателю, в связи с чем дополнительное соглашение к прекращенному договору не может быть зарегистрировано, представленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

ОАО «НМЗ им. Кузьмина», считая отказ Управления Росрегистрации от 05.11.2008 неправомерным, поскольку указание регистрирующего органа на прекращение договоров купли-продажи от 05.09.2007 в связи с исполнением сторонами своих обязательств ни на чем не основано, договор продолжает действовать и, следовательно, дополнительное соглашение к нему об изменении условия договора о цене объекта подлежало регистрации, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав обстоятельства дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность требований заявителя по правилам главы 24 АПК РФ, суд признает их обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 2, 3 части 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием возникновения гражданско-правовых обязательств. В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 454, статьей 549 упомянутого Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель - принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Таким образом, из договора продажи недвижимости у каждой из сторон возникают взаимные обязательства по отношению друг к другу.

В силу пункта 3 статьи 425 того же Кодекса, если договором не предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, то договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Пунктом 9.1 договоров купли-продажи предусмотрено, что все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Поскольку согласно п. 2.1 договоров от 05.09.2007 стоимость приобретаемых объектов недвижимости определена в размерах: за здание (административно-бытовой корпус) – 3 500 000 рублей, в том числе НДС; за здание (производственный корпус) – 2 511 889 рублей, в том числе НДС; за здание (физкультурно-оздоровительный комплекс) – 4 760 000 рублей, в том числе НДС, стороны по обоюдному согласию пришли к выводу о необходимости заключения дополнительных соглашений о внесении изменений в первоначальные договоры купли-продажи в части увеличения покупной цены объектов недвижимости до: 32 492 000 рублей, 23 319 000 рублей, в том числе НДС; 44 189 000 рублей, в том числе НДС соответственно.

Таким образом, необходимость внесения изменения стоимости приобретенных объектов недвижимости подтверждена материалами дела.

Дополнительные соглашения от 14.09.2007 к договорам от 05.09.2007 подписаны сторонами и представлены в уполномоченный орган со всеми необходимыми документами для государственной регистрации.

Таким образом, обоюдная воля сторон направлена на изменение заключенного договоров купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о соблюдении обществом требований действующего законодательства к форме и содержанию документов, необходимых для внесения изменений в договоры купли-продажи объектов недвижимости.

Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области указывает, что договоры купли-продажи недвижимого имущества от 05.09.2007 сторонами исполнены, произведен расчет, подписаны акты приема-передачи от 05.09.2007. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, следовательно, нельзя ставить вопрос о внесении в него изменений.

Однако, суд не может согласиться с позицией регистрирующего органа, поскольку она основана на неверном толковании норм материального права.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, не содержат указаний, запрещающих сторонам вносить изменения в договоры, требования же, установленные данными статьями, ОАО «НМЗ им. Кузьмина» соблюдены. Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установление условий договора возможно как в первоначальном, так и в дополнительном соглашении, которое должно быть совершено в той же форме, что и договор. Гражданское законодательство не устанавливает императивных предписаний о невозможности внесения по соглашению сторон изменений и дополнений в договор, по которому исполнены обязательства, и не содержит запрета на изменение существенных условий договора по соглашению сторон.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении спора по существу суд должен решить вопрос о распределении судебных расходов. Учитывая, что в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо освобождено от уплаты государственной пошлины, суд приходит к выводу о выдаче справки заявителю на возврат государственной пошлины, уплаченной им при подаче настоящего заявления в размере 2000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области от государственной регистрации внесения изменений в Единый государственный реестр прав на здание (производственный корпус), площадь 1439,7 кв.м, кадастровый (условный) номер: 54:35:061490:0197:02, расположенное по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, проезд Энергетиков, дом 2/1; на здание (административно-бытовой корпус), площадь 3124,6 кв.м, кадастровый номер: 54:35:061490:0197:01, расположенное по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, проезд Энергетиков, дом 2, на здание (физкультурно-оздоровительный комплекс), площадь 2574,9 кв.м, кадастровый номер: 54:35:061490:0101:11, расположенное по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, Станционная, 28, изложенный в сообщении от 05.11.2008 01/384/2008-453; 01/384/2008-454; 01/384/2008-455.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области произвести государственную регистрацию изменений в Единый государственный реестр прав по трем объектам недвижимости, а именно:

-дополнительного соглашения к договору купли-продажи здания (производственный корпус), площадь 1439,7 кв.м, нежилое здание, этажность- 2-4, инв. № л-10941, литер Б, кадастровый (условный) номер: 54:35:061490:0197:02, расположенное по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, проезд Энергетиков, дом 2/1; по внесению изменений в п. 2.1. Договора, в соответствии с которыми увеличивается цена указанного объекта недвижимости до 23 319 000 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость;

- дополнительного соглашения к договору купли-продажи здания (административно-бытовой корпус), нежилое здание, площадь 3124,6 кв.м, этажность – 6, подземная этажность – 1, инв. № л-10941, литер В, В1, кадастровый номер: 54:35:061490:0197:01, расположенное по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, проезд Энергетиков, дом 2, по внесению изменений в п. 2.1. Договора, в соответствии с которыми увеличивается цена указанного объекта недвижимости до 32 492 000 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость;

- дополнительного соглашения к договору купли-продажи здания (физкультурно-оздоровительный комплекс) назначение: нежилое, площадь 2574,9 кв.м, этажность – 3, подземная этажность – 1, инв. № л-10941, литер А, А1, кадастровый номер: 54:35:061490:0101:11, расположенное по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, Станционная, 28, по внесению изменений в п. 2.1. Договора, в соответствии с которыми увеличивается цена указанного объекта недвижимости до 44 189 000 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость.

Возвратить открытому акционерному обществу «Новосибирский металлургический завод им. Кузьмина» государственную пошлину, перечисленную платежным поручением № 1938 от 24.12.2008 в размере 2000 рублей.

После вступления решения в законную силу выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья Л.П. Куст