Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Облогиной Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Центросоюза Российской Федерации "Сибирский университет потребительской кооперации", г. Новосибирск (ОГРН 1025401499144),

к обществу с ограниченной ответственностью "Ям! Ресторантс Интернэшнл Раша Си Ай Эс", г. Москва (ОГРН 1057749069839),

о расторжении предварительного договора аренды от 31.07.2006,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – Крахматова К.С., доверенность от 12.09.2013, паспорт,

ответчика – Рябухин А.М., доверенность от 01.08.2013, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Центросоюза Российской Федерации "Сибирский университет потребительской кооперации" (далее – истец, учреждение), обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ям! Ресторантс Интернэшнл Раша Си Ай Эс", г. Москва (ОГРН 1057749069839) (далее – общество, ответчик), о расторжении заключенного между сторонами предварительного договора аренды от 31.07.2006.

Исковые требования обоснованы ссылкой на статью 451 ГК РФ, необходимостью использовать дополнительные площади в деятельности учреждения как образовательного учреждения, отсутствия согласия собственника на продолжение арендных отношений.

Ответчик в отзыве на иск и дополнении к нему исковые требования не признает, ссылаясь на недоказанность истцом наличия условий, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, которые являются основанием для расторжения предварительного договора аренды.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании всех представленных в дело доказательств, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком (правопреемником общества с ограниченной ответственностью «НОВОСИБИРСК КАРАМЕЛЬ РЕСТОРАНТС») был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений от 31.07.2006 года, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор аренды нежилых помещений общей площадью 291, 6 кв.м., расположенных в здании по адресу г. Новосибирск, проспект, К. Маркса, 24, а именно помещения на первом этаже в соответствии с нумерацией помещений по данным поэтажного плана и экспликации, составленных Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», помещения № 1-22, согласно прилагаемому плану, являющемуся неотъемлемой частью договора. Стороны обязуются заключить договор аренды в том порядке, который установлен настоящим предварительным договором, и на тех условиях, которые предусмотрены проектом договора аренды, содержащемся в приложении № 1 к настоящему предварительному договору.

В соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как следует из приложения № 1 к предварительному договору, стороны согласовали существенные условия предмета аренды – объект недвижимого имущества, подлежащий передаче в аренду, установили срок действия договора аренды – 10 лет с даты заключения договора, а также согласовали порядок, условия и сроки внесения арендной платы (п.п.1.1., 2.1, 4. проекта договора). Арендодателем спорного имущества является учреждение, арендатором – общество.

В соответствии с п.3.1., п.3.2. предварительного договора договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору, если в течение трех лет с момента вступления в силу настоящего договора не наступит обязательство, предусмотренное п.2.1 предварительного договора или возникают иные не зависящие от воли сторон обстоятельства, препятствующие исполнению настоящего предварительного договора, обязательства сторон прекращаются. Пунктом 2.1. предусмотрена взаимная обязанность сторон передать в управление по государственной регистрации договор аренды для его государственной регистрации в согласованном сторонами варианте, являющимся приложением к настоящему предварительному договору не позднее 20 дней с даты внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности на спорный объект и получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права.

Как следует из материалов дела, во исполнение предварительного договора между сторонами был заключен краткосрочный договор аренды нежилых помещений от 31.07.2006 года № 1 с дополнительными соглашениями к нему, из которых следует, что стороны пролонгировали действие договора до 01.05.2009 года.

Дополнительным соглашением к предварительному договору от 14.06.2007 года стороны установили, что до момента наступления обстоятельств, предусмотренных п.2.1 настоящего предварительного договора, стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды помещений на условиях заключенного между сторонами договора аренды нежилых помещений от 31.07.2006 года № 1. Стороны обязуются заключать новые краткосрочные договоры аренды каждый раз, когда прекращается срок действия текущего краткосрочного договора аренды, в случае если договор аренды не заключен в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, в течение всего срока действия настоящего предварительного договора. Срок действия предварительного договора составляет десять лет с даты его заключения.

Между сторонами был заключен договор аренды от 01.05.2009 года № 01/05 с дальнейшей пролонгацией данного договора до 31.12.2012 года.

Истец, ссылаясь на то, что в настоящий момент учреждение нуждается в дополнительных площадях, поскольку университету не хватает оборудованных учебных кабинетов для проведения практических занятий, лабораторий, общей площадью 500 кв.м., для их использования в учебном процессе, на отсутствие согласия собственника учреждения на заключение договора аренды с обществом, на условия предварительного договора в части обязания учреждения заключить договор аренды на новый срок и невозможность исполнения обязательств по предварительному договору, заключенному между сторонами, ссылаясь на положения статьи 451 ГК РФ, просит удовлетворить исковые требования.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что необходимость соблюдения нормативных документов не влияет непосредственно на исполнение обязательств истца, основанных на предварительном договоре и истец не доказал, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы истца и сопоставив их с возражениями ответчика и требованиями действующего законодательства, пришел к следующему.

В соответствии со статьями 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Предварительный договор от 31.06.2006 года прекратил свое действие после заключения краткосрочного договора аренды от 31.06.2006 года № 1, поскольку предварительный договор, будучи организационным договором, прекращает силу в случае заключения сторонами основного договора.

Ссылка истца и ответчика на то, что имеются обязательства по заключению договора аренды в течение десяти лет (п. 2 дополнительного соглашения к предварительному договору аренды от 14.06.2007 года), правовой значимости не имеет, поскольку после заключения основного договора взаимоотношения сторон в данному случае регулируются не условиями предварительного договора, а обязательствами, вытекающими из договора аренды («Глава 34. Аренда» ГК РФ) в том числе положениями статьи 621 ГК РФ в отношении заключения договоров аренды на новый срок.

Поскольку обязательства, вытекающие из предварительного договора, сторонами исполнены, исковые требования о расторжении предварительного договора от 31.06.2006 года в порядке положений статьи 451 НК РФ удовлетворению не подлежит ввиду прекращения предварительного договора.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.И. Айдарова