Гражданский кодекс часть 1

От ответчиков: 1) ФИО3 по дов. от 24.11.2006 года, ФИО4, директор, 2) не явился, уведомлен, 3) не явился, уведомлен, 4) ФИО5 по дов. от 09.01.2007 года

установил: В производстве арбитражного суда Новосибирской области находится дело по иску ЗАО «Автотранс-1» к ООО «Научные исследования и химические продукты», Сибирскому межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества Специализированного Государственного учреждения при Правительстве РФ «РФФИ», Управлению федерального агентства кадастра объектов недвижимости по НСО о признании недействительным договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № 1167 от 28.12.2004 г. и применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 4008 кв.м. кадастровый номер 54:35:091445:0010, расположенный по адресу: <...> за ООО «НИиХП» и аннулировании записи в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 54-01/00-44/2005-8, № 54-01/00-44/2005-8-1, № 54-01/00-44/2005-8-2, решение по которому вынесено судом первой инстанции 18.07.2006 года и в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 15.11.2006 года решение отменено. Иск удовлетворен.

Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.01.2007 года решение арбитражного суда Новосибирской области от 18.07.2006 года и постановление апелляционной инстанции от 15.11.2006 г. по делу № А45-12155/05-1/322 отменены и дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда Новосибирской области

При новом рассмотрении дела судом в качестве ответчика было привлечено также УФРС по НСО.

В судебном заседании представители истца пояснили, что продажей земельного участка ответчику ООО «НИиХП» были нарушены права ЗАО «Автотранс-1» , так как был продан участок площадью большей в 18 раз, чем требуется ответчику. Размежевание земельного участка было произведено неверно. Незаконное межевание влечет недействительность договора в силу ст. 250 ГК РФ, ст. 22, 36 Земельного кодекса РФ.

В судебном заседании представители 1-го ответчика: ООО «НииПХ» иск отклонили. Заявили, что на 27.12.2004 года земельный участок с кадастровым номером, последняя цифра 007, уже не существует. Истец утратил право на иск, так как все объекты недвижимости им проданы.

Представитель 2-го ответчика – СГУ при Правительстве РФ, РФФИ в судебное заседание не явился. О дне рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель 3-го ответчика - УФРС по НСО иск отклонил по основаниям, изложенным в отзыве. Заявил, что спор идет о границах земельного участка, а сама сделка действительна. Истцом неправильно избран способ защиты.

3-и лица в судебное заседание не явились. О дне рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Суд рассмотрел иск в отсутствие представителей 2-го ответчика и 3-х лиц по имеющимся материалам дела согласно ст. 156 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, присутствующих в судебном заседании, изучив представленные материалы дела, арбитражный суд установил обоснованность возражений ответчиков, исходя из следующего.

Закрытым акционерным обществом «Автотранс-1» предъявлены исковые требования о признании недействительным заключенного между Специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» в лице его филиала, Сибирского межрегионального отделения, и Обществом с ограниченной ответственностью «Научные исследования и химические продукты» договора от 28.12.2004 г. № 1167 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер 54 : 35 : 091445 : 0010.

После предъявления иска истец дополнил исковые требования: просил также применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок за обществом с ограниченной ответственностью «Научные исследования и химические продукты» с аннулированием соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возврата земельного участка Обществом с ограниченной ответственностью «Научные исследования и химические продукты» Специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества».

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования, считая, что договор купли-продажи от 28.12.2004 г. № 1167 является ничтожной сделкой, т.к. не соответствует требованиям закона, а именно, статьям 250, 552 Гражданского Кодекса РФ, статьям 22, 33, 37, 35, 69 Земельного кодекса РФ, статьям 17, 20 Закона РФ «О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ.

Представители 1-го ответчика исковые требования не признали, утверждая, что Сибирским межрегиональным отделением при заключении оспариваемого договора не нарушены нормы действующего законодательства. Основанием для заключения договора послужило Распоряжение Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Новосибирской области от 22.12.2004 г. № 1992. Ссылка истца на незаконность акта согласования границ размежевываемого земельного участка необоснованна, т.к. согласно ст. 15 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996г., результаты межевания земель, утвержденные районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, могут быть обжалованы в установленном порядке. Указанный акт в установленном порядке незаконным не признан. При заключении оспариваемого договора Отделение действовало в качестве организации, уполномоченной на совершение сделок от имени Российской Федерации, т.к. объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091445:0010, изначально принадлежал строительно-промышленному открытому акционерному обществу «Сибакадемстрой», про подтверждается планом приватизации.

2-й ответчик - иск не признал. Отзывом по делу утверждает, что при заключении ответчиками оспариваемого договора какие-либо нормы права не нарушены. Истец не является ни арендатором, ни собственником какого-либо смежного земельного участка, поэтому его права не могут быть нарушены заключением оспариваемого им договора.

Представитель 3-го ответчика – УФРС по НСО в части признания недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок за обществом с ограниченной ответственностью «Научные исследования и химические продукты» с аннулированием соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним иск не признал, т.к. применения таких последствий ст.167 ГК РФ не предусматривает. Считает, что у Управления Федеральной регистрационной службы не было оснований для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на спорный земельный участок, т.к. на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами не было.

Данные доводы ответчиков нашли подтверждение в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, 25 февраля 2003 г. истец, ЗАО «Автотранс-1», заключил с /Мэрией г. Новосибирска договор № 10676 аренды земельного участка, расположенного в Советском районе г. Новосибирска, площадью 53322 кв. м, кадастровый номер 54:35:091445:05. В соответствии с п. 1.3 указанного договора земельный участок предоставлялся для эксплуатации зданий и сооружений на производственной площадке по ул. Кутателадзе, 4.

30.07.2003 г. истец продал ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью «Научные исследования и химические продукты», одно из находящихся по ул. Кутателадзе, 4 зданий: двухэтажное кирпичное здание (склад под пиломатериалы) площадью 443,4 кв.м, кадастровый номер 54:35:091445:05:05. 31.07.2003 г. истец по передаточному акту передал ООО НИиХП» указанное здание.

10.09.2003 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области осуществлена государственная регистрация права собственности на указанное здание за ООО «НииХП».

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи здания земельный участок, занимаемый зданием и необходимый для его использования, находился у продавца на праве аренды на основании договора аренды земельного участка, заключенного истцом с Мэрией г. Новосибирска.

В соответствии с п. 2.2 договора, а также согласно ст. 552 ГК РФ покупатель, ООО «НИиХП», приобрел право пользования земельным участком, занятым складом под пиломатериалы и необходимым для его использования, на тех же условиях, что и продавец, ЗАО «Автотранс-1», т.е. на праве аренды. Аналогичная норма предусмотрена Земельным кодексом РФ: согласно п. 1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, данного в п. 14 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ООО «НИиХП» на здание склада (10.09.2003 г.) ООО «НИиХП» приобрело право пользования земельным участком на условиях аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ ООО «НИиХП», как собственник здания склада пиломатериалов, с момента государственной регистрации права собственности на здание (10.09.2003 г.) приобрело исключительное право на приватизацию занимаемого этим зданием земельного участка, находящегося в государственной собственности. Указанное право и было использовано ООО «НИиХП». Земельный участок приобретен в собственность посредством заключения оспариваемого договора.

Ссылка истца на наличие у него в соответствии с ч. 8 ст.22 Земельного Кодекса РФ и ст. 250 ГК РФ преимущественного права покупки земельного участка с кадастровым номером 54:35:09 1445:0010 судом во внимание не принимается, как противоречащая названным нормам права.

Согласно ч.8 ст. 22 Земельного кодекса РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют юридические лица – собственники расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Как установлено судом, на спорном земельном участке находится одно здание, принадлежащее ООО «НИиХП». Каких-либо зданий, строений, сооружений, принадлежащих истцу, на спорном земельном участке нет.

Кроме того, ст. 250 ГК РФ, положенная истцом в обоснование исковых требований, предусматривает иные последствия нарушения преимущественного права покупки: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такие требования истцом не заявлены.

Аренда земельного участка с кадастровым номером 54:35:091445:0007 прекращена 9 июня 2005 г. в связи с ликвидацией объекта аренды. В июле 2005 г. истец продал ООО «Алламанда» все остальные объекты недвижимости, находящиеся на смежном земельном участке, а также сам земельный участок.

Следовательно, в настоящее время истец не является ни арендатором земельного участка, ни собственником каких-либо зданий, расположенных на спорном земельном участке, либо смежных со спорным земельных участках.

Таким образом, ЗАО «Автотранс-1» не может являться истцом по настоящему делу, т.к. применительно к ст. 4 АПК РФ не является заинтересованным лицом, права и законные интересы которого могли быть нарушены заключением оспариваемого им договора.

Не принимаются во внимание и доводы истца о том, что землеустройство земельного участка площадью 4008 кв.м проведено с нарушениями установленного законом порядка, и что права истца как смежного землепользователя нарушены.

Так, распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Новосибирской области от 17.11.2004 г. № 1756-р утверждены границы трех земельных участков, полученных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 54:35:091445:0007, в том числе:

1. Земельный участок площадью 0,0913 га, землепользователь Строительно-промышленное ОАО «Сибакадемстрой»;

2. Земельный участок площадью 0,4008 га, землепользователь ООО «НИиХП»;

3. Земельный участок площадью 4,2363 га, землепользователь ЗАО «Автотранс-1».

При этом площадь земельного участка 0,4008 га для землепользователя ООО «НИиХП» определена в соответствии с планом границ, согласованным и подписанным уполномоченными представителями со стороны ООО «НИиХП» директором ООО «НИиХП» ФИО6, со стороны ЗАО «Автотранс-1» - директором ЗАО «Автотранс-1» ФИО7 Указанный план границ являлся приложением к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества (склада лесоматериалов) от 16.09.2002 г., заключенного между ООО «НИиХП» и ЗАО «Автотранс-1».

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 54:35:091445:0007 и образованием трех земельных участков, в том числе площадью 0,4008 га, лицензированной организацией ООО «Меридиан» проведено межевание указанного земельного участка, сформировано землеустроительное дело, утвержденное руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по г. Новосибирску ФИО8 10.12.2004 г. Уполномоченным органом, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по г. Новосибирску, земельному участку площадью 0,4008 га присвоен кадастровый номер 54:35:09 1445:0010, 15.12.2004 г. выдан кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра).

Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области была представлена копия землеустроительного дела, оформленного в соответствии с нормами действующего законодательства.

Распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Новосибирской области от 22.11.2004 г. № 1992-р «О приватизации земельного участка с кадастровым номером 54:35:09 1445:0010» ООО «НИиХП» земельный участок с кадастровым номером 54:35:09 1445:0010 предоставлен в собственность. На основании указанного распоряжения между ответчиками заключен оспариваемый договор купли-продажи земельного участка.

Ни распоряжение Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Новосибирской области от 17.11.2004 г. № 1756-р, ни распоряжение Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Новосибирской области от 22.11.2004 г. № 1992-р истцом в порядке ст. 69 Земельного Кодекса РФ не обжаловано, земельный участок площадью 4,2363 га, выделенный в результате раздела, приватизирован и в июле 2005 г. продан ООО «Алламанда», которое в сентябре 2005 г. продало указанный земельный участок с находящимися на нем объектами недвижимости ООО «Новоград».

Таким образом, истец, своевременно уведомленный о разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:091445:0007 и выделении земельного участка с кадастровым номером 54:35:09 1445:0010 площадью 0,4008 га, не обжаловал проведенное землеустройство. В настоящее время (как уже указано выше) истец не является ни землепользователем какого-либо смежного участка, ни собственником каких-либо расположенных рядом объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

На основании изложенного,

руководствуясь статьями 4, 27, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в установленном порядке в апелляционную инстанцию арбитражного суда Новосибирской области и кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

СУДЬЯ Г.Л. Иванова