Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество имени Кирова (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.12.2014 № 21/015/2014-580.

Управление Росреестра полагает требования заявителя необоснованными, в их удовлетворении просит отказать.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, явившихся в судебное заседание, суд установил следующее.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Из материалов дела следует, что Общество обратилось в Сузунский отдел Управления Росреестра по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру № 1 в жилом доме № 20 в п. Земледелец Сузунского района Новосибирской области по ул. Солнечная (далее - Квартира).

С заявлением в Росреестр были представлены документы, перечисленные в выданной специалистом Росреестра Расписке в получении документов на государственную регистрацию от 17.10.2014 г.:

1. заявление о государственной регистрации права от 17.10.2014 г. №54-54-21/015/2014-580;

2. выписка из приказа ЗАО им. Кирова от 29.03.2013 г. № 57;

3. платежное поручение от 11.07.2014 г. № 657;

4. информация о наличии, составе, техническом состоянии, оценке и принадлежности недвижимого имущества по результатам обследования в натуре от 20.09.2012 г.;

5. акт приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания от 26.09.1988 г. (архивная копия);

6. справка администрации Ключиковского сельсовета Сузунского района НСО от 23.09.2014 г. № 855;

7. Инвентарная карточка группового учета объектов основных средств от 28.05.2004 г. №131;

8. Справка ЗАО имени Кирова от 17.10.2014 г.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 31.10.2014 г. № 21/015/2014-580 государственный регистратор - ФИО4 сообщила Обществу, что в соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации) объект недвижимого имущества регистрируется на основании следующих документов: 1. правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект; 2. разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения.

Государственный регистратор сделал вывод о недостатке, заключающемся в том, что Общество правоустанавливающий документ на земельный участок на государственную регистрацию не представило.

Государственный регистратор указал также, что представленная Обществом архивная копия Акта приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания от 26.09.1988 г. (далее - Акт приемки) не соответствует требованиям, предусмотренным п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, а именно не содержит наименования объекта, площади, адреса, сведений о правообладателе.

На основании указанных недостатков государственная регистрация была приостановлена до 30.11.2014 г. Обществу было предложено представить дополнительные доказательства.

Возражения Общества в отношении Уведомления во внимание не были приняты, и 04.12.2014 г. государственным регистратором выдано Сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (№21/015/2014-580). Регистрирующий орган в обоснование отказа сослался на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, указав о несоответствии представленных на государственную регистрацию прав документов требованиям действующего законодательства и на непредставление документов, необходимых для государственной регистрации права.

Суд считает указанное Сообщение незаконным, необоснованным, нарушающим его права и законные интересы общества, так как Государственный регистратор не учитывает особенности законодательства, регулирующего основания возникновения прав на недвижимое имущество, их регистрацию, предоставление земельных участков колхозам для жилищного строительства, действовавшего до введения в действие Закона о регистрации.

Так, АОЗТ имени Кирова (переименовано в ЗАО имени Кирова в 1998 г.), было создано в порядке реорганизации колхоза имени Кирова в 1992 г. Документы о реорганизации колхоза наличествуют в Росреестре, поскольку ранее уже представлялись для государственной регистрации права собственности на аналогичные квартиры, перешедшие в порядке реорганизации к ЗАО имени Кирова.

А именно: Протокол № 1 собрания уполномоченных трудового коллектива колхоза имени Кирова от 28.02.1992 г., Протокол № 2 общего собрания трудового коллектива колхоза имени Кирова от 28.11.1992 г, Протокол № 3 учредительного собрания по организации акционерного общества закрытого типа имени Кирова от 19.12.1992 г., учредительный договор о создании акционерного общества закрытого типа имени Кирова от 19.12.1992 г., Устав акционерного общества закрытого типа имени Кирова, Акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.01.1992 г. колхоза имени Кирова Сузунского района Новосибирской области, Акт приема-передачи от 18.01.1993 г.

Все имущество колхоза имени Кирова перешло в собственность АОЗТ имени Кирова на основании указанных документов в силу Закона РСФСР № 443-1 «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае ... реорганизации юридического лица (абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Пунктом 2 статьи 6 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Общество обратилось с соответствующим заявлением в Росреестр в связи с возникшей необходимостью продажи Квартиры и требованием пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации о необходимости государственной регистрации возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества при совершении сделки с объектом недвижимого имущества после введения в действие Закона о регистрации.

Обществом в качестве документа, подтверждающего право собственности колхоза имени Кирова был представлен Акт приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания от 26.09.1988 г., который в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», являлся документом, подтверждающим создание объекта недвижимости и его принятие (признание) государственной приемочной комиссией.

Пунктами 1, 2 указанного Постановления предусматривалось предъявление к приемке государственным приемочным комиссиям подрядчиком совместно с заказчиком законченных строительством объектов, в том числе жилых домов, общежитий, зданий детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, независимо от их ведомственной принадлежности, а также всех объектов жилищно-гражданского назначения, которые построены на средства межхозяйственных предприятий (организаций) в сельском хозяйстве, а также колхозов.

Документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства от колхоза имени Кирова к АОЗТ имени Кирова ранее были представлены в Росреестр при регистрации других объектов недвижимости по аналогичному основанию. Повторное их представление не требуется.

Таким образом, Обществом были представлены документы на объект недвижимости - Квартиру, необходимые для осуществления государственной регистрации права собственности на нее.

Ссылка государственного регистратора на статью 25 Закона о регистрации является незаконной и необоснованной, так как на государственную регистрацию права собственности был заявлен не вновь созданный объект недвижимости, а объект, приобретенный в процессе реорганизации колхоза имени Кирова. Первичное право на созданный объект недвижимости возникло у Колхоза, что подтверждается Актом приемки. Право же ЗАО имени Кирова на объект недвижимости является производным, вторичным и поэтому государственным регистратором не могут применяться нормы Закона о регистрации, предусматривающей особенности государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимости.

Несоответствие Акта приемки требованиям пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации, по мнению государственного регистратора, в части отсутствия адреса объекта, наименования, площади, сведений о правообладателе, отсутствуют или устранены представлением документов, содержащих необходимые сведения. В Акте приемки, опровергающем доводы из Уведомления, Сообщения, содержится однозначное наименование объекта: «2хкв. дом». При этом указан номер жилого дома 172а - строительный номер.

В подтверждение точной идентификации жилого дома Общество представило государственному регистратору Справку № 855 от 23.09.2014 г. выданную обществу главой Администрации Ключиковского сельсовета Сузунского района Новосибирской области в том, что на момент составления Акта оценки стоимости здания и сооружений Колхоза имени Кирова по состоянию на 01.01.1992 г. точные адреса жилых домов в п. Земледелец отсутствовали.

На основании Постановления № 3 от 04.02.1997 г. «О присвоении наименований улиц и установлении нумерации домов», на основании архивной копии акта приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссии законченного строительства здания от 26 сентября 1988 г. двухквартирного дома за номером 172а двухквартирному кирпичному жилому дому № 172а согласно Акту приемки присвоен адрес <...> и в нем кв. 1.

Довод государственного регистратора о непредставлении Обществом сведений о площади спорной квартиры опровергается Информацией о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, оценке и принадлежности недвижимого имущества по результатам обследования в натуре «20» сентября 2012 г., выданной Обществу Сузунским отделом ОГУП «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области» за № 542 от 28.09.2012 г. В Информации указаны наименование объекта, площади, адреса, непредставление сведений о которых необоснованно установлено государственным регистратором.

Недостающие, по утверждению государственного регистратора, сведения о правообладателе спорной квартиры содержатся в нескольких документах, представленных Обществом: в Инвентарной карточке группового учета основных средств ЗАО имени Кирова № 131, дата составления 28.05.2004 г., подтверждающего постановку Квартиры как основного средства Общества на бухгалтерский учет.

В п. 1 Акта приемки указано, что заказчиком является колхоз Кирова, в п. 2 указано, что строительство дома осуществлялось хозспособом, а следовательно, за счет средств, принадлежащих Колхозу имени Кирова, а также в ранее представленных документах при регистрации аналогичных квартир тем же государственным регистратором, среди которых Акт оценки стоимости здания и сооружений Колхоза имени Кирова по состоянию на 01.10.1992 г. Жилой дом с Квартирой тем самым поступил в собственность колхоза, после этого правообладатель сменился только один раз, им стало Общество в порядке универсального правопреемства.

Таким образом, представленные в совокупности документы и содержащиеся в них данные позволяют идентифицировать объект недвижимости - Квартиру, заявление о государственной регистрации права собственности на которую и было подано в Росреестр.

В связи с изложенными обстоятельствами у государственного регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права, предусмотренные абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

Ранее совершенные государственным регистратором акты государственной регистрации права собственности Общества на квартиры по аналогичному основанию (например, свидетельства о государственной регистрации права 54АГ 464793 от 10.02.2009 г., 54АГ 464892 от 26.02.2009 г.) являются неоспоримым основанием считать решение Росреестра по отказу в государственной регистрации права собственности незаконным, нарушающим права и законные интересы ЗАО имени «Кирова» в предпринимательской деятельности, препятствуя Обществу в реализации правомочий по распоряжению, принадлежащего ему имущества.

Изложенное позволяет суду сделать вывод об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для отказа Обществу в государственной регистрации права собственности.

Государственная пошлина распределяется по правилам статьи 110 АПК РФ и возлагается на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №21/015/2014-580 от 04.12.2014 в государственной регистрации права собственности на кв.1 в <...> в п. Земледелец Сузунского района Новосибирской области.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества - кв. 1 <...> в п. Земледелец Сузунского района Новосибирской области за ЗАО имени Кирова.

Взыскать с Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в пользу заявителя уплаченную государственную пошлину за рассмотрение дела в сумме 3000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Шашкова