Гражданский кодекс часть 1

ЗАО «Компания «ЭР-Телеком» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО «ТРУД» о взыскании суммы остатка обеспечительного взноса по договору аренды в размере 339070 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в размере 3292,52 руб.

В судебном заседании от 28.07.2009 года истцом заявлено ходатайство об изменении основания иска, указывает на то, что договор расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендатора с соблюдением процедуры уведомления, соглашением сторон от 19.03.2009 года урегулирован вопрос только в части передачи имущества и взаиморасчетов. Так же истцом заявлено ходатайство об увеличении размера исковых требований в связи с перерасчетом процентов за пользование чужими денежными средствами, просит взыскать 349717,82 руб., в том числе, проценты по день фактического исполнения обязанности. После перерыва в судебном заседании 30.07.2009 года истцом заявлено уменьшение суммы иска: просит взыскать с ответчика сумму обеспечительного взноса по договору аренды № 13СП 18 от 03.03.2008 в размере 333330,74 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.04.2009 по 30.07.2009 год в сумме 10738,30 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 282483,68 руб. (без учета НДС), начиная с 31.07.2009 года по день фактического исполнения обязательства по ставке рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации в размере 11,5%, судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 8347,25 руб.

Ответчиком возражений в части принятия изменения основания и увеличения суммы иска не заявлено.

Суд, руководствуясь ст. 49, 159, 184-188 АПК РФ, определил: принять изменение заявленных требований. Суд рассматривает требование о взыскании с ответчика суммы обеспечительного взноса по договору аренды № 13СП 18 от 03.03.2008 в размере 333330,74 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.04.2009 по 30.07.2009 год в сумме 10738,30 рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 282483,68 руб. (без учета НДС), начиная с 31.07.2009 года по день фактического исполнения обязательства по ставке рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации в размере 11,5%.

Представителем истца исковые требования поддержаны в полном объеме, по мотивам, изложенным в заявлении с учетом заявленных уточнений. Наличие задолженности подтверждено материалами дела, возврата остатка обеспечительного взноса по п. 3.2.4 договора до настоящего момента не было.

Ответчик возразил против удовлетворения заявленных требований. Указывает на то, что сумма обеспечительного взноса по условиям договора подлежит возврату после расторжения договора, договор аренды помещений был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области и соответственно соглашение о расторжении договора также подлежит регистрации. В момент передачи помещения прекращены начисления по арендной плате, но подписание акта не прекращает действия договора аренды. Действие договора аренды считается прекращенным с момента регистрации соглашения и внесения в реестр прав на недвижимое имущество записи о снятии обременения на это имущество. До настоящего момента регистрационная служба такие изменения не внесла, процедура регистрации была приостановлена, 27.07.2009 года подано заявление об устранении нарушений и завершении процедуры регистрации. Таким образом, на момент обращения с исковым заявлением в суд у Истца отсутствовали правовые основания для обращения с требованием о возврате остатка обеспечительного взноса. Ответчик просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.07.2009 на 30.07.2009 года.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «ТРУД» (арендодатель) и ЗАО «Компания «ЭР-Телеком» (арендатор) 03.03.2008 года заключен договор аренды №13СП18, по которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу <...> на первой и цокольном этаже, общей площадью 567,8 кв.м. в соответствии с приложением № 2 к договору. Срок действия договора аренды определен до 28.02.2011 года (п. 7.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 03.03.2008). Имущество передано по акту приема-передачи от 06.03.2008 года. Договор зарегистрирован Управлением регистрационной службы по Новосибирской области 16.04.2008 года

По п. 2.2 договора установлена обязанность арендатора внести обеспечительный взнос в размере суммы арендной платы за один календарный месяц. Приложением №1 к договору от 03.03.2008 года установлено, сто сумма обеспечительного взноса составляет 369070 руб. Так же сторонами согласовано право арендодателя удержать из обеспечительного взноса суммы компенсации причиненного имуществу ущерба, задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, и обязанность арендодателя после истечения срока действия договора и проведения удержаний, предусмотренных п. 3.1.4 договора возвратить арендатору остаток оплаченного обеспечительного взноса.

Арендатор вправе прекратить действие договора досрочно, письменно уведомив об этом арендодателя не менее чем за 90 дней до желаемой даты прекращения договора.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор платежным поручением № 246 от 05.03.2008 года перечислил сумму арендной платы за первый месяц и сумму обеспечительного взноса.

Письмом № 875 от 17.12.2008 года Арендатор уведомил арендодателя о намерении по истечении 90 дней прекратить действие договора аренды № 13СП18 от 03.03.2008 года. Факт получения данного письма ответчиком 19.12.2008 года подтвержден ФГУП «Почта России» и не опровергается представителем ЗАО «ТРУД».

На основании данного письма сторонами подписано соглашение о расторжении от 19.03.2009 года, которое по своему содержанию носит характер акта приема-передачи имущества согласования порядка взаимных расчетов.

По условиям данного соглашения, помещения приняты арендодателем, сторонами установлен размер причиненных убытков на сумму 30000 рублей, которые подлежат удержанию из суммы обеспечительного взноса. Соглашение вступает в силу с момента его подписания и подлежит государственной регистрации.

Порядок и срок возврата суммы обеспечительного взноса названным соглашением не изменен.

Согласно акта сверки по состоянию на 15.04.2009 года остаток суммы обеспечительного взноса после удержания суммы компенсаций составил 333330,74 руб.

В нарушение п. 3.2.4 договора арендодателем остаток суммы обеспечительного взноса до настоящего момента ЗАО «ЭР-Телеком» не возвращен.

В силу требований статьи 310 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Таким образом, требования истца о возврате суммы остатка обеспечительного взноса подлежат удовлетворению в полном размере.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывал что сумма обеспечительного взноса по условиям договора подлежит возврату после расторжения договора, договор аренды помещений был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области и соответственно соглашение о расторжении договора также подлежит регистрации. В момент передачи помещения прекращены начисления по арендной плате, но подписание акта не прекращает действия договора аренды. Действие договора аренды считается прекращенным с момента регистрации соглашения и внесения в реестр прав на недвижимое имущество записи о снятии обременения на это имущество. До настоящего момента регистрационная служба такие изменения не внесла, процедура регистрации была приостановлена, 27.07.2009 года подано заявление об устранении нарушений и завершении процедуры регистрации. Таким образом, на момент обращения с исковым заявлением в суд у Истца отсутствовали правовые основания для обращения с требованием о возврате остатка обеспечительного взноса.

Названные доводы ответчика суд не принимает и считает несостоятельными, противоречащими фактическим обстоятельствам и нормам гражданского законодательства.

Так, в силу требований ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53).

Согласно правилам пункта 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (статья 450 ГК РФ).

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (ст. 453 ГК РФ).

Анализ совокупности названных норм позволяет сделать вывод, что соглашение о расторжении договора, зарегистрированного в установленном порядке, так же подлежит регистрации. Но исходя, из существа правоотношений по договору аренды, это не означает того, что сами отношения по договору аренды прекращаются с момента регистрации соглашения, а не с момента его подписания.

Кроме того, соглашение от 19.03.2009 года как уже было указано выше носит по своему содержанию характер акта приема-передачи и соглашения об установлении размера компенсаций, и не является письменным соглашением о расторжении договора. Сторонами согласовано, что соглашение вступает в силу с момента подписания. Договор аренды расторгнут в одностороннем порядке арендатором по письму от 17.12.2008 года с соблюдением процедуры, установленной п. 4.1.3 договора аренды. В Управлении федеральной регистрационной службы по Новосибирской области по своей сути подлежит регистрации факт снятия обременения имущества.

Также суд считает необходимым отметить, что, следуя логике ответчика, его право на удержание компенсационных выплат так же должно было быть реализовано только после регистрации факта расторжения договора. Однако сумма компенсационных выплат удержана ответчиком уже по состоянию на 15.04.2009 года, что подтверждено актом сверки задолженности. Документы на регистрацию сданы только 19.05.2009 года, в последующем регистрация была приостановлена по ходатайству ответчика, необходимые документы были представлены им в регистрационную службу только 27.07.2009 года, регистрация до настоящего момента не завершена.

Принятие судом позиции ответчика приведет к необоснованному нарушению прав и законных интересов ЗАО Компания «ЭР-Телеком» на своевременный возврат обеспечительного взноса, выполнявшего функцию обеспечения компенсационных выплат возможного ущерба (в разумные сроки после фактического прекращения арендных отношений).

Истцом заявлено также требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в размере 10738,30 руб. за период с 02.04.2009 по 26.07.2009 и по день фактической уплаты.

В соответствии с правилами ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Арендные отношения фактически прекращены 20.03.2009 года. Сторонами четко срок для возврата остатка обеспечительного взноса в договоре не установлен. Истец в претензии от 25.03.2009 года (письмо № 251) предлагал ответчику перечислить сумму обеспечительного взноса в срок до 02.04.2009 года, что суд по правилам пункта 2 ст. 314 ГК РФ считает разумным.

Учитывая фактические обстоятельства дела и неправомерное удержание остатка обеспечительного взноса в размере 333330,74 руб. ЗАО «ТРУД», проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ подлежат взысканию в размере 10738,30 руб. за период с 02.04.2009 по 26.07.2009 и по день фактической уплаты по ставке рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации в размере 11,5% на день подачи искового заявления. Расчет процентов проверен судом, и не оспорен арифметически ответчиком.

На основании изложенного, требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая, что истцом были уточнены исковые требования, по правилам ст. 110-112 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере 8347,25 в пользу истца, а в размере 34,13 руб. в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Заявленные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «ТРУД» (ИНН <***>) в пользу Закрытого акционерного общества Компания «ЭР-Телеком» сумму обеспечительного взноса по договору аренды № 13СП 18 от 03.03.2008 в размере 333330,74 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.04.2009 по 30.07.2009 год в сумме 10738,30 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 282483,68 руб. (без учета НДС), начиная с 31.07.2009 года по день фактического исполнения обязательства по ставке рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации в размере 11,5%, судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 8347,25 руб.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «ТРУД» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 34,13 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ Т.А. Наумова