Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Морозовой Л.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Волынкиной Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению акционерного общества «Тандер» (ИНН <***>), г. Краснодар,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН <***>), г. Новосибирск,

о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации № 55/021/003/2020-425 от 31.03.2020 и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя,

при участии представителей сторон:

заявителя: ФИО1, доверенность от 31.01.2020 № 23АА9177422, диплом, паспорт,

заинтересованного лица: ФИО2, доверенность от 25.09.2019 № 27, диплом, паспорт,

установил:

акционерное общество «Тандер» (заявитель, АО «Тандер», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по НСО, управление) о приостановлении государственной регистрации, изложенного в уведомлении от 31.03.2020 № 55/021/003/2020-425, обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя и в течении 10 дней со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу совершить действия, связанные с государственной регистрацией договора аренды № ОмФ/8785/20 от 17.03.2020 на основании заявления от 24.03.2020 № 55/021/00/2020-425 и приложенных к нему документов.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что обществом на государственную регистрацию сдан договор аренды № ОмФ/8785/20 от 17.03.2020, к заявлению о государственной регистрации приложено платежное поручение об оплате государственной пошлины, копии доверенностей, согласия супругов, договор аренды. В связи чем, общество считает, что решение управления мотивированное тем, что в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об учете арендуемой части нежилого здания и к заявлению не приложен технический план образуемой части не имеет под собой законных оснований. Непредставление технического плана помещений, передаваемых в аренду, не свидетельствует о невозможности регистрации договора аренды, а, следовательно, и оснований для приостановления государственной регистрации.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме со ссылкой на судебную практику, отраженную в определениях Верховного суда Российской Федерации.

Представитель заинтересованного лица отзывом, дополнениями к отзыву и в ходе судебного разбирательства просит суд отказать в удовлетворения заявленных требований, при этом ссылается на следующие обстоятельства. 31.03.2020 государственным регистратором прав было принято решение о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) на том основании, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 54:34:011710:319, площадью 351,9 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...> имеется запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 в равных долях. Актуальные записи об ограничениях (обременениях) объекта недвижимости отсутствуют. Если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части. Документы-основания для подготовки технического плана здания предусмотрены статьями 24, 40, 70, 71 Закона о регистрации, пунктом 20 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 № 953. Поскольку договор аренды (если его срок более одного года) подлежит государственной регистрации, учет части объекта недвижимости и государственная регистрация аренды будут осуществляться одновременно. Указанная позиция подтверждается Письмом Минэкономразвития России от 04.04.2017 №Д23и-1881. Однако заявителем не представлены документы для государственного кадастрового учета изменений, в связи с образованием части объекта недвижимости, а именно - технический план, содержащий сведения о части вышеуказанного объекта недвижимости передаваемой в аренду.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

24.03.2020 АО «Тандер» в лице представителя по доверенности ФИО5 в регистрирующий орган было подано заявление об осуществлении государственной регистрации договора аренды на часть нежилого помещения с кадастровым номером 54:34:011710:319, расположенного по адресу: <...>.

В качестве документа-основания был представлен договор аренды №ОмФ/8785/20 от 17.03.2020, заключенный между гражданами ФИО4, ФИО3 и АО «Тандер».

В соответствии с пунктом 1.1 договора №ОмФ/8785/20 от 17.03.2020 в аренду передается часть нежилого помещения общей площадью 214 кв.м., входящую в состав нежилого помещения с кадастровым номером 54:34:011710:319, расположенного по адресу: <...>.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 54:34:011710:319, площадью 351,9 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...> имеется запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 в равных долях.

31.03.2020 государственным регистратором прав было принято решение о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Законом о регистрации на том основании, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В адрес заявителя направлено соответствующее уведомление № 55/021/003/2020-425.

Не согласившись с действиями регистратора, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, исходя из фактических обстоятельств дела, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Как следует из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество определен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона о регистрации).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона о регистрации).

Статьей 26 Закона о регистрации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Статьей 29 Закона о регистрации определен порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, который включает в себя, в том числе: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий:

1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

Не устранение причины, препятствующий осуществлению государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в течение срока приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий (статья 27 Закона о регистрации).

Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены в пункте 5 статье 44 Закона о регистрации, которым предусмотрено, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Именно поэтому в таком случае кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, мог осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Для осуществления кадастрового учета для таких целей не требуется как соответствующего заявления лица, обратившегося за регистрационными действиями, так и, в частности, технического плана, содержащего характеристики выделенной части помещения.

Поскольку предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть находящегося на кадастровом учете помещения, управление со ссылкой на пункт 4 части 3 статьи 14 Закона о регистрации и письмо Минэкономразвития России от 04.04.017 № Д23и-1881 «О рассмотрении обращения» считает, что государственная регистрация такого договора аренды производится одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части помещения, для осуществления которого необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

Данная позиция не может быть признана обоснованной.

В статье 14 Закона о регистрации перечислены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в числе которых договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2); технический план (пункт 7 части 2).

При заключении договора аренды № ОмФ/8785/20 от 17.03.2020 стороны в пункте 1.1 договора указали, что арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: часть нежилого помещения общей площадью – 214 кв.м., входящую в состав нежилого помещения с кадастровым номером 54:34:011710:319, расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: <...>. Здание, в котором находится объект, именуется в дальнейшем «здание».

При заключении указанного договора стороны указали идентифицирующий признак объекта – кадастровый номер 54:34:011710:319. Объект недвижимости принадлежит ФИО6 и ФИО3 на праве общей долевой собственности. Кроме того, к договору аренды № ОмФ/8785/20 от 17.03.2020 стороны подписали приложение № 1 «План-схема объекта», приложение № 2 «Акт приема-передачи».

В рассматриваемом случае в Едином государственном реестре недвижимости уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части помещения сведения о передаваемой в аренду части помещения, так как право собственности на помещение было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, само помещение ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.Данные обстоятельства Управлением Росреестра по НСО не оспариваются.

Кроме того, стороны договора аренды № ОмФ/8785/20 от 17.03.2020 в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации исчерпывающе указали в договоре все данные, позволяющие определенно установить, какая часть помещения подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды, в частности: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, площадь арендуемой части.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Таким образом, поскольку представленные на регистрацию с договором аренды документы, являющиеся приложением к договору, позволяли идентифицировать передаваемое помещение, следовательно, регистрирующий орган мог осуществить кадастровый учет и без составления отдельного технического плана на помещение, передаваемое в аренду.

Стороны по договору аренды согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды (пункт 1.1), в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что отсутствие сведений об учете арендуемой части нежилого помещения и не приложения технического плана, образуемой части, не свидетельствует о невозможности регистрации договора аренды, в связи с чем оснований для приостановления государственной регистрации не имелось.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судебные расходы по государственной пошлине суд распределяет по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относит на заинтересованное лицо.

На основании вышеизложенного, руководствуясь 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о приостановлении государственной регистрации, изложенное в уведомлении от 31.03.2020 № 55/021/003/2020-425.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и осуществить действия, связанные с государственной регистрацией договора аренды № ОмФ/8785/20 от 17.03.2020 на основании заявления от 24.03.2020 и приложенных к нему документов, в установленные законом сроки.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в пользу акционерного общества «Тандер» уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Л.Н. Морозова