Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Новосибирской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Галс» (далее – заявитель, общество, ООО «Галс») с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным бездействия департамента, выразившегося в неисполнении требований, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2009г.; обязании департамент принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО «Галс» нежилого помещения «Снэк-кафе» общей площадью 205 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу ул. Сибиряков-Гвардейцев, 1, по цене равной рыночной стоимости, составляющей 2 196 673 рубля, и совершить действия, необходимые для реализации ООО «Галс» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; обязать департамент в семидневный срок после вступления решения в законную силу направить ООО «Галс» проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на следующие обстоятельства.

ООО «Галс» относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). Руководствуясь пунктом 2 статьи 9 названного Закона общество направило заявление на выкуп арендуемого имущества - нежилого помещения «Снэк-кафе» общей площадью 205 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу ул. Сибиряков-Гвардейцев, 1. В нарушение пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ департамент не обеспечил заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; не принял решение об условиях приватизации арендуемого имущества; не направил заявителю проект договора купли-продажи. Общество было вынуждено самостоятельно заказать проведение оценки рыночной стоимости имущества и стоимости реконструкции нежилого помещения; отчеты независимой оценки рыночной стоимости были направлены в департамент. По мнению заявителя, бездействие департамента нарушает права и законные интересы ООО «Галс» в сфере предпринимательства, создает препятствия для экономической деятельности предприятия.

В отзыве на заявление департамент считает заявленные требования необоснованными, полагает, что фактически требования общества сводятся к понуждению заинтересованного лица узаконить проведенную заявителем реконструкцию, при этом указанная обязанность ООО «Галс» предусмотрена пунктом 6.2 договора аренды № 031653 от 01.12.2008г. Не исполнение заявителем указанной обязанности не позволяет обществу реализовать преимущественное право выкупа, сделка купли-продажи не может быть заключена, поскольку при отсутствии узаконивания проведенной заявителем реконструкции арендуемого объекта, без ввода его в эксплуатацию, отсутствует объект, подлежащий передаче заявителю по сделке. По мнению заинтересованного лица, общество в нарушение требований статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ не доказало наличия у него нарушенного и подлежащего судебной защите права, поскольку с его стороны имеет место нарушение договорных обязательств, препятствующих департаменту совершить действия, необходимые для реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 17.10.1995г. между комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска (в настоящее время - департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г.Новосибирска) – Арендодатель, ООО «Галс» - Арендатор и УЖХ Кировского района – Балансодержатель был заключен договор аренды нежилого помещения №2172/1011, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 211,40 кв.м, сроком до 20.09.2008г., для использования под швейное ателье.

Впоследствии обществом была проведена реконструкция помещений под ресторан быстрого питания.

01.12.2008г. между департаментом - Арендодатель и ООО «Галс» - Арендатор был заключен договор аренды № 031653-050 , в соответствии с которым в аренду было передано нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 205 кв.м., сроком до 01.11.2009г., для использования под кафе.

25.02.2009г. общество обратилось в департамент с заявлением о соответствии ООО «Галс» условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (л.д. 25). Кроме того, в письме № 19 от 25.02.2009г. (л.д. 26) заявитель просил зачесть в счет оплаты выкупаемого имущества стоимость неотделимых улучшений, понесенных арендатором при проведении капитального и текущего ремонта.

В ответ на заявление от 25.02.2009г. департамент письмом от 23.03.2009г. № 31-04848 (л.д. 29) сообщил обществу о том, что заявление может быть принято к рассмотрению после оформления всех правоустанавливающих документов на объект площадью 205 кв.м., поскольку в указанном нежилом помещении необходимо узаконить выявленную технической инвентаризацией реконструкцию.

Письмом от 20.03.2009г. № 31-04849 департамент в ответ на письмо № 19 от 25.02.2009г. сообщил заявителю о необходимости представить все документы, подтверждающие затраты на проведение капитального ремонта и согласие балансодержателя на его проведение (л.д. 28).

11.06.2009г. общество обратилось в департамент с письмом вх. № 31-15813 (л.д. 30) с предложением заключить договор купли-продажи спорного имущества, приложив проект договора в трех экземплярах, отчет об определении рыночной стоимости имущества № 104/05-09, отчет об определении рыночной стоимости реконструкции № 113/04-09.

Поскольку предложение заявителя не было принято департаментом, полагая, что его бездействие противоречит требованиям действующего законодательства, ООО «Галс» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения заявителя в департамент) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Законом Новосибирской области от 05.12.2008г. № 295-ОЗ установлено предельное значение площади арендуемого имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом приобретения такого имущества, - не более 2000 квадратных метров.

Как следует из материалов дела и не оспаривается департаментом, все вышеперечисленные условия для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ООО «Галс» соблюдены. Доказательства включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень имущества, заинтересованным лицом не представлены.

В силу части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, или в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвратить его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения заявителя в департамент) при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, ООО «Галс» обратилось в департамент с соответствующим заявлением 25.02.2009г. До обращения в арбитражный суд (16.06.2009г.) и на момент рассмотрения дела в седее департаментом не были совершены действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Бездействие департамента обусловлено тем, что заявление общества не может быть принято к рассмотрению до оформления всех правоустанавливающих документов на объект площадью 205 кв.м. по адресу: ул. Сибиряков-Гвардейцев, 1, поскольку в указанном нежилом помещении необходимо узаконить выявленную технической инвентаризацией реконструкцию, о чем указано в письме от 23.03.2009г. № 31-04848.

В отзыве на заявление департамент ссылается на неисполнение заявителем пункта 6.2 договора аренды № 031653-050 от 01.12.2008г., в соответствии с которым на ООО «Галс» возложена обязанность узаконить проведенную ранее реконструкцию за собственный счет, без отнесения затрат в счет арендной платы, в установленном действующим законодательством порядке в течение действия договора. По мнению департамента, при отсутствии узаконивания проведенной заявителем реконструкции арендуемого объекта, без ввода его в эксплуатацию, договор купли-продажи не может быть заключен, поскольку объект, подлежащей передаче по сделке, не сформирован.

Данные доводы заинтересованного лица не принимаются судом во внимание, по следующим основаниям.

Как следует из содержания вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2942/07-30/123 от 11.05.2007г., принятого по заявлению департамента к ООО «Галс» о расторжении договора аренды № 2172/1011 от 17.10.1995г. и освобождении помещения, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что реконструкция спорного помещения была произведена на основании письменного разрешения балансодержателя (л.д. 95 на обороте), проекта Реконструкции помещения бывшего швейного ателье под бистро (ресторан быстрого обслуживания) по адресу: ул. Сибиряков-Гвардейцев, д.1, согласованного с балансодержателем 09.06.1997г. (л.д. 96), разрешения комиссии администрации Кировского района. 28.10.1997г. Комиссия приняла помещение в эксплуатацию, был выдан талон на право открытия предприятия общественного питания. В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из изложенного утверждение департамента о том, что помещение после проведения реконструкции не было введено в эксплуатацию, является необоснованным.

Следует отметить, что департамент не указал, какие именно действия следует произвести заявителю для того, чтобы узаконить проведенную реконструкцию, какими нормативными актами при этом следует руководствоваться. При этом, письмом от 20.03.2009г. № 31-04849 департамент сообщил ООО «Галс» о том, что для формирования объекта недвижимости им будут проведены в 2009-2010г.г. работы по узакониванию выявленной технической инвентаризацией реконструкции и регистрации права муниципальной собственности. Следовательно, департамент планирует самостоятельно узаконить выявленную реконструкцию.

Как усматривается из Выписки Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Новосибирской области № 47391 из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 16.12.2004г. (л.д. 7), департаменту о наличии не утвержденной, как указано в выписке, реконструкции стало известно в декабре 2004 года, при этом какие либо действия для ее утверждения заинтересованным лицом не предпринимались. Данное обстоятельство фактически стало основанием для совершения департаментом оспариваемого бездействия, повлекло негативные последствия для общества в виде невозможности в настоящее время реализовать предусмотренное законом право на выкуп арендуемого имущества, действующее до 1 июля 2010 года в силу статьи 10 Закона № 159-ФЗ.

Из материалов дела следует, что Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Новосибирской области была произведена техническая инвентаризация спорного помещения кафе, которому присвоен инвентарный номер 50:401:001:007355320:0001:20010, кадастровый номер 54:35:052315:04: 50:401:001:007355320:0001:20010, что подтверждается Выпиской № 47391 из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 16.12.2004г.; составлен план первого этажа, экспликация к поэтажному плану (л.л.8,9). Из представленных документов усматривается, что обследование помещения в натуре было произведено 09.11.2004г., площадь помещения 1-го этажа составляет 205 кв.м.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ при передаче помещений в аренду в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В данном случае заявитель является арендатором нежилого помещения по Договору аренды № 031653-050 от 01.12.2008г., который содержит сведения, позволяющие определенно установить объект недвижимости, передаваемый в аренду: местоположение, площадь, описанные в плане и экспликации, которые являются неотъемлемой частью договора.

Следовательно, доводы департамента о том, что спорный объект не сформирован являются необоснованными.

Отсутствие регистрации муниципальной собственности на спорный объект не может являться препятствием для его приватизации, поскольку права на нежилое помещение возникли у департамента до вступления в законную силу Федерального закона Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно пункту 1 статьи 6 которого права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу вышеуказанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о незаконности оспариваемых действий департамента.

Ссылка заинтересованного лица на то, что общество не доказало, что оспариваемое бездействие нарушает его права и законные интересы не принимается судом во внимание, поскольку, как было указано выше, не совершение департаментом действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ препятствует реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, что нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах, с учетом требований статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оспариваемое бездействие департамента следует признать незаконным.

При рассмотрении требований общества об обязании департамент принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО «Галс» нежилого помещения «Снэк-кафе» общей площадью 205 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу ул. Сибиряков-Гвардейцев, 1, по цене равной рыночной стоимости, составляющей 2 196 673 рубля, и совершить действия, необходимые для реализации ООО «Галс» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; обязать департамент в семидневный срок после вступления решения в законную силу направить ООО «Галс» проект договора купли-продажи арендуемого имущества, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части, и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Поскольку бездействие департамента противоречит требованиям, установленным частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, следовательно, для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя следует обязать департамент совершить предусмотренные названной нормой действия - принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО «Галс» нежилого помещения «Снэк-кафе» общей площадью 205 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу ул. Сибиряков-Гвардейцев, 1, и совершить действия, необходимые для реализации ООО «Галс» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; обязать департамент в семидневный срок после вступления решения в законную силу направить ООО «Галс» проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Заявителем представлены в материалы дела Отчет № 104/05-09 об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 205 кв.м. по адресу: <...>, по состоянию на 05.05.2009г., выполненный ООО «Консалтинговый центр «Алтекс», в соответствии с которым рыночная стоимость помещения составляет 6 067 000 рублей; Отчет № 113/04-09 об определении рыночной стоимости работ по реконструкции помещения общей площадью 205 кв.м. по адресу: <...>, по состоянию на 27.04.2009г., выполненный ООО «Консалтинговый центр «Алтекс», в соответствии с которым рыночная стоимость работ по реконструкции составляет 3 870 327 рублей.

При рассмотрении дела департамент возражений относительно указанной рыночной стоимости спорного объекта не заявил; доказательств, свидетельствующих, что рыночная стоимость имущества составляет иную сумму, не представил.

В силу пункта 26 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 и зарегистрированного в Минюсте Российской Федерации от 22.08.2007 № 10040, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Учитывая, что на момент рассмотрения дела с даты составления отчетов не прошло 6 месяцев, неотделимые улучшения имущества осуществлены с согласия арендодателей, суд считает возможным обязать департамент принять решение об условиях приватизации спорного помещения по цене равной рыночной стоимости, составляющей 2 196 673 рубля.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ уплаченная обществом при обращении в арбитражный суд госпошлина подлежит взысканию с департамента в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным бездействие Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, выразившееся в неисполнении требований, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Обязать Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска принять решение об условиях приватизации арендуемого Обществом с ограниченной ответственностью «Галс» нежилого помещения «Снэк-кафе» общей площадью 205 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу ул. Сибиряков-Гвардейцев, 1, по цене равной рыночной стоимости, составляющей 2 196 673 рубля, и совершить действия, необходимые для реализации Обществом с ограниченной ответственностью «Галс» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; в семидневный срок после вступления решения в законную силу направить Обществу с ограниченной ответственностью «Галс» проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Галс» госпошлину в размере 2 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья Т.В. Абаимова