Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новос ибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тимошиной А.А., рассмотрев дело по иску товарищества собственников жилья «Наш дом», г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Взаимодействие», г. Новосибирск

третьи лица: 1) ФИО1, 2) ФИО2, 3) ФИО3, 4) ФИО4.

об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании неосновательного обогащения

при участии представителей:

от истца: ФИО5, по доверенности 10.06.2015, паспорт

от ответчика: ФИО6, по доверенности №84 от 05.11.2013 (срок действия 3 года), паспорт

от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен, 4) не явился, извещён.

У С Т А Н О В И Л:

Товарищество собственников жилья «Наш дом» (ТСЖ «Наш дом») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Взаимодействие» (ООО КБ «Взаимодействие», Банк) об истребовании имущества из чужого незаконного владения и обязания ответчика освободить занимаемое помещение вестибюля площадью 83,7 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: <...>. 93 (номер помещения вестибюля на поэтажном плане №4), привести его в первоначальное (до самозахвата) состояние, передать указанное помещение вестибюля истцу по акту приема-передачи, а также о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 251 100 рублей.

При рассмотрения дела суд удовлетворил ходатайства о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, являющихся собственниками жилых помещений многоквартирного дома по адресу ул. Чаплыгина, 93 (ст. 51 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательств истец и третьи лица исковые требования поддержали.

В обоснование предъявленного иска ТСЖ «Наш дом» ссылается на следующие обстоятельства.

ТСЖ «Наш Дом» создано для эксплуатации комплекса движимого и недвижимого имущества жилого многоквартирного дома с помещениями общественного назначения по адресу: <...>.

В указанном доме находится офис организации-ответчика (Банка), занимающего нежилое помещение площадью 91,1 кв. м., номер на поэтажном плане первого этажа: 6, кадастровый номер: 54:35:101450:301. Данное помещение принадлежит ответчику на праве собственности.

Однако вместе с вышеуказанным помещением ответчик незаконно занял и использует в своей коммерческой деятельности смежное с принадлежащим ответчику помещение вестибюля, площадью 83,7 кв.м (номер на поэтажном плане первого этажа№ 4).

Указанное помещение вестибюля ответчик использует под свой офис, в котором оборудованы рабочие места сотрудников банка и организован прием клиентов ответчика (Банка). В данном помещении ответчик возвел перегородку, разместил в помещении свое оборудование, информационные стенды, табло о курсах валют, банкомат, рабочие места, зону ожидания клиентов, т.е. использует данное помещение в качестве офиса, а не только для прохода к своему помещению.

Заняв спорное помещение вестибюля, ответчик нарушил имущественные интересы остальных собственников многоквартирного дома по ул. Чаплыгина, 93, поскольку спорное помещение вестибюля является местом общего пользования и в равной мере принадлежит всем собственникам имущества в указанном доме на праве общей собственности.

15.01.2015 ответчику был направлен проект договора на аренду указанного помещения. Ответчик, предложенный проект договора подписать отказался и продолжил использовать спорное помещение без законных на то оснований, не внося плату за пользование помещением.

Как указывает истец, занимая спорное помещение без внесения арендной платы, ответчик ежемесячно неосновательно сберегает денежные средства в сумме 83.7 х 500,00 = 41 850 рублей.

За период с 01.01.2015 по 30.06.2015 включительно (6 месяцев) ответчик неосновательно сберег денежные средства, являющиеся его неосновательным обогащением в размере следующего расчета: 6 х 41,850 = 251 100 рублей.

ТСЖ «Наш Дом» имело бы возможность получить указанную денежную сумму путем сдачи данного помещения в аренду третьим лицам, однако ввиду того что данное помещение незаконно занято ответчиком, истец данной возможности оказался лишен.

30.06.2015 ответчику заказным письмом была направлена претензия с требованием освободить указанное помещение вестибюля, привести его в первоначальное состояние и уплатить денежные средства за пользование помещением в размере 251 100 рублей.

На претензию Банк ответа не дал, спорное помещение не освободил.

Исходя из указанных обстоятельств ТСЖ «Наш дом» обратился в арбитражный суд с настоящим иском об истребовании у Банка спорного помещения, обязании Банка привести спорное помещение в первоначальное состояние, передать помещение истцу по акту приема-передачи, а также о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за время пользования спорным помещением.

Ответчик в отзыве на исковое заявление в удовлетворении иска просит отказать, при этом ссылается на следующее.

ООО КБ «Взаимодействие» владеет на праве собственности помещением, расположенным на первом этаже здания по адресу: <...>. Данное помещение используется для размещения дополнительного офиса ООО КБ «Взаимодействие». По утверждению ответчика, надлежащая эксплуатация указанного помещения, включая соблюдение норм пожарной безопасности, и проход в офис возможен только через прилегающее (смежное) к офису спорное нежилое помещение. Таким образом, спорное нежилое помещение площадью 83,7 кв.м. (номер на поэтажном плане №4) является помещением, обслуживающим проход в помещения, принадлежащие Банку. Других собственников помещений в многоквартирном доме, расположенных на первом этаже здание нет. Таким образом, спорное помещение обеспечивает проход в собственные помещения ответчика, и не выполняет другую функцию, что свидетельствует об отсутствии нарушений прав других собственников.

Ответчик утверждает, что спорное помещение не является помещением, относящимся к общему имуществу многоквартирного дома, на спорные помещения площадью 83,7 кв.м. (номер на поэтажном плане №4) не зарегистрировано право общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По мнению ответчика, истцом не предоставлено доказательств нахождения спорного имущества во владении ответчика; ответчик использует свои исключительно помещения, принадлежащие ему на праве собственности (площадью 91,1 кв.м.). Спорные помещения (площадью 83,7 кв.м. (номер на поэтажном плане №4) были отремонтированы силами ответчика только в целях прохода в собственные помещения ответчика; ответчик, будучи собственником своего помещения и субъектом права общей долевой собственности на общие места в многоквартирном доме, вправе использовать смежное помещение для прохода в собственные помещения.

Ответчик также не согласен с требованием истца о взыскании неосновательного обогащения, являющегося упущенной выгодой истца, поскольку считает недоказанным факт наличия собственности истца на помещения, площадью 83,7 кв.м. (номер на поэтажном плане №4), а также недоказанным фактическое нахождение спорного помещения в незаконном владении ответчика.

По мнению ответчика, истец, ссылаясь на протокол общего собрания членов ТСЖ «Наш Дом» от 06.12.2014, которым была установлена стоимость аренды мест общего пользования в размере 500 рублей за 1 кв. м., необоснованно требует взыскания неосновательного обогащения, поскольку данный протокол не был доведен до сведения ответчика, ответчик не голосовал за принятие соответствующего решения.

В ходе рассмотрения настоящего дела суд предоставлял сторонам возможность урегулировать спор мирным путем, однако, такой возможностью стороны не воспользовались, спор просят рассмотреть по существу предъявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив обстоятельства спора в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Из ст. 123.12 ГК РФ следует, что товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

В силу ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно п.2 ст. 123.13 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве обшей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом.

В силу п.2 ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

ТСЖ «Наш дом» является управляющей организацией общим имуществом многоквартирного дома, действующей в интересах всех собственников помещений дома.

Как следует из устава истца ТСЖ «Наш Дом», является объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации комплекса движимого и недвижимого имущества владения, пользования и распоряжения общим имуществом; товарищество создано с целью совместного управления собственниками помещений комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом; предметом деятельности ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Видами деятельности ТСЖ является организация финансирования содержания, эксплуатации, развития комплекса жилого дома, а так же представление интересов собственников и владельцев помещений в отношениях с третьими лицами по вопросам деятельности товарищества, передача в аренду и/или использование общего имущества, помещений, фасадов, элементов зданий, придомовой территории. ТСЖ вправе представлять в пользование или в ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, заключать сделки и совершать иные действия, отвечающие целям и задачам товарищества. Товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Указанные положения действующего законодательства и Устава ТСЖ «Наш Дом» свидетельствуют о том, что ТСЖ «Наш Дом» является надлежащим истцом по делу, поскольку именно к компетенции истца уставом отнесены исключительные вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников многоквартирного дома по ул. Чаплыгина, 93 г. Новосибирска.

Кроме того, в материалы дела представлена выписка из протокола от 15.09.2015 общего (внеочередного) собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, об одобрении действий ТСЖ «Наш дом» по обращению в арбитражный суд с настоящим иском (т. 1 л.д. 147).

Принадлежность спорного помещения собственникам дома № 93 по ул. Чаплыгина г. Новосибирска на праве общей (долевой) собственности обосновывается следующим.

Согласно п.2 ст. 123.13 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности.

Поскольку помещение спорного вестибюля является частью жилого дома № 93 по ул. Чаплыгина, соответственно, оно относится к общему имуществу указанного дома и на праве общей (долевой) собственности принадлежит собственникам помещений в указанном доме, в интересах которых действует ТСЖ «Наш Дом».

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

Спорное помещение вестибюля - не является помещением, предназначенным исключительно для обслуживания помещения ответчика (путем организации прохода к нему).

Согласно экспликации к поэтажному плану 1 этажа многоквартирного дома по ул. Чаплыгина, 95, назначение спорное помещение - вестибюль (т. 1 л.д. 22).

По утверждению истца, не опровергнутому ответчиком, с учетом площади самого вестибюля (если бы данное помещение не было бы сдано в аренду), в нем планировалось обустроить комнату отдыха (психологической разгрузки), а так же разместить теннисный стол и читальный зал для организации досуга собственников и жителей дома № 93 по ул. Чаплыгина.

Кроме того, довод ответчика о том, что спорное помещение он использует исключительно для организации прохода к своему помещению, опровергается приобщенным к материалам дела Актом осмотра и обследования помещения от 11.06.2015 (т. 1 л. д. 16) и фототаблицей к указанному акту (т. 1 л. д. 17-21), из которых видно, что в спорном помещении ответчик разместил свое оборудование (кондиционер, банкомат, схемы эвакуации), обустроил рабочие места (рабочие столы, стулья, оргтехника, мебель, канцелярские принадлежности), разместил информационное табло с отображением курса валют, детский уголок, места для клиентов, зону ожидания клиентов, а так же отгородил перегородкой отдельную комнату для своего персонала.

Исх. № 219 от 12.02.2015 и исх. № 650 от 21.04.2015 ответчик не отрицает факта использования спорного помещения в качестве офиса. Письмом исх. № 785 от 22.05.2015 ответчик признает размещение в спорном помещении своего оборудования (кондиционеры, перегородки, системы видеонаблюдения, мебели) и признает факт занятия данного помещения (т. 1 л.д. 30, 32, 34, 36).

Также из данных писем следует, что ответчик не оспаривает факт того, что данное имущество является имуществом, относящимся к общей долевой собственности многоквартирного дома.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств того, что спорное помещение вестибюля не относится к местам общего пользования собственников многоквартирного дома, а предназначено исключительно для прохода работников Банка и его посетителей в помещения, принадлежащие банку.

Ходатайства о назначении по делу судебной технической экспертизы по данному вопросу ответчик не заявил.

В силу абзаца 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут последствия совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Более того, в своих пояснениях по делу от 23.11.2015 ответчик подтвердил {первый абзац второй страницы), что спорное помещение - является общим имуществом многоквартирного дома.

Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановления № 10/22) при применении статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.

При рассмотрении виндикационного иска (иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику) суду необходимо установить наличие у истца права собственности или иного вещного права на истребуемое индивидуально-определенное имущество (подтверждение первичными и иными документами факта приобретения истцом имущества), фактическое нахождение спорного имущества у ответчика, незаконность владения ответчиком этим имуществом (обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по порочному основанию).

Анализ представленных по делу доказательств свидетельствует о том, что вышеназванные условия, необходимые для удовлетворения предъявленного иска, имеются.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец представил доказательства того, что ответчик продолжает использовать помещение вестибюля в своих коммерческих целях, о чем свидетельствует просмотренный в судебном заседании 29.09.2015 СД-диск с цветными фотографиями спорного нежилого помещения и видеозаписью осмотра, произведенного на дату 01.09.2015, а также совместный акт осмотра помещения от 28.09.2015, с фототаблицей к нему (фото 1-15) (т. 1 л.д. 134-146).

На дату рассмотрения настоящего дела ответчик не представил доказательств того, что спорное помещение выбыло из его незаконного владения и передано истцу.

В силу ст. 303 ГК РФ, при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п.2 ст. 1105 ГК РФ).

Поскольку материалами дела подтвердился факт нахождения в незаконном владении ответчика спорного помещения, истец правомерно требует взыскать с ответчика неосновательное обогащение за время пользования за период с 01.01.2015 по 30.06.2015.

Расчет суммы неосновательного обогащения, произведенный истцом, судом проведен, признан правильным в связи со следующими обстоятельствами.

Решением собственников дома Чаплыгина 93, изложенным в протоколе общего собрания от 06.12.2014, закреплено право собственников распоряжаться общим имуществом путем сдачи его в аренду, установлена цена сдачи в аренду общего имущества (мест общего пользования) - 500 рублей за 1 кв.м.

Указанные правомочия подтверждены также представленными в материалы дела действующими договорами аренды, заключенными в отношении иного общего имущества МКД, в которых установлена стоимость сдачи 1 кв. м. помещений в размере 500 рублей.

Ответчик не представил доказательств того, что при сдаче в аренду аналогичного помещения, расположенного в месте нахождения спорного имущества, существовали другие цены.

Доводы ответчика о том, что истец обязан обустроить отдельный проход работникам Банка и его клиентам в помещения, принадлежащие Банку, не может быть предметом рассмотрения настоящего дела, поскольку не входит в предмет иска.

Также за пределами оснований исковых требований находятся обстоятельства, связанные существующей, по мнению ответчика, необходимостью компенсировать Банку стоимость отделимых улучшений спорного помещения.

При этом суд учитывает, что Банк занял спорные помещения и отремонтировал их по своему усмотрению, в своем интересе, для своих коммерческих целей, не получив на соответствующие действия согласия собственником многоквартирного дома.

Исходя из уточнения истцом требований, связанных с передачей Банком спорного помещения в первоначально существовавшем состоянии (без навесного потолка, устройства пола и стен), истец не претендует на произведенную Банком отделку спорного помещения, также как и на оборудование, размещенное в нем.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд расценивает возражения ответчика необоснованными, подлежащими отклонению.

Судебные расходы по уплаченной по иску государственной пошлине следует отнести на ответчика в порядке ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Взаимодействие» (ОГРН 1025400000053, ИНН 5404110583) не позднее 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить занимаемое помещение вестибюля, площадью 83,7 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: <...> (номер помещения вестибюля на поэтажном плане №4), привести его в первоначальное состояние, в том числе: снять обустроенное половое покрытие (керамогранит) до состояния черновой стяжки пола; снять обустроенное потолочное покрытие (подвесной потолок типа «Армстронг»); очистить стены помещения от всех видов штукатурок и покрытий до состояния кирпичной кладки (до кирпичных стен); демонтировать кондиционер, перегородку, систему видеонаблюдения, светильники, информационное табло, отображающее курсы валют, банкомат и передать указанное помещение вестибюля товариществу собственников жилья «Наш дом» (ОГРН 1095406016265, ИНН 5406532421) по акту приема-передачи.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Взаимодействие» (ОГРН 1025400000053, ИНН 5404110583) в пользу товарищества собственников жилья «Наш дом» (ОГРН 1095406016265, ИНН 5406532421) неосновательное обогащение в сумме 251 100 рублей 00 копеек, а также 14 020 рублей 00 копеек расходов по государственной пошлине по иску.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья И.В. Лузарева