Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Цилковской Е.В., рассмотрев в судебном заседании в здании арбитражного суда по адресу: 630102, г. Новосибирск, улица Нижегородская, 6, помещение №535, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Голубая лагуна-1", г. Новосибирск к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", г. Москва, о понуждении перезаключить договор аренды, и встречному иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к обществу с ограниченной ответственностью "Голубая лагуна-1" об обязании освободить помещение, при участии в судебном заседании представителей ОАО «РЖД»: ФИО1, доверенность №ню 66/95 от 13.05.2013; ФИО2, нотариально удостоверенная доверенность №НЮ-16/286 от 28.12.2011, зарегистрирована в реестре за №1д-1598,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Голубая лагуна-1" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее – ОАО «РЖД») о понуждении перезаключить договор аренды с соразмерным уменьшением арендной платы.

В качестве правового обоснования приведены статьи 12, 609, 612, 616, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" подало встречный иск к обществу с ограниченной ответственностью "Голубая лагуна-1" об обязании освободить недвижимое имущество в связи с истечением 06.08.2013 срока действия договора аренды, со ссылкой на статьи 304, 622, 655 ГК РФ..

В судебном заседании представитель ОАО «РЖД» заявил о наличии оснований для удовлетворения предъявленного им встречного иска и отклонил заявленные ООО «Голубая лагуна-1» исковые требования о перезаключении договора аренды.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился. В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в решении – АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв с 19.11.2013 до 26.11.2013. После окончания перерыва в материалы дела поступило письменное заявление ООО «Голубая лагуна – 1» о рассмотрении дела без его участия и удовлетворении его иска по ранее заявленным основаниям. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителя ОАО «РЖД», арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска, а, удовлетворяя обоснованные встречные требования ОАО «РЖД», исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование первоначального иска ООО «Голубая лагуна-1» ссылается на следующие обстоятельства.

6 сентября 2012 года между ООО «Голубая лагуна-1» и ОАО «РЖД» был заключен договор аренды недвижимого имущества № ЦРИ/4/А/7244/12/001245 (далее – договор аренды). Согласно договору, предоставлено недвижимое имущество - нежилое помещение для использования под торговые площади. Несмотря на то, что договор заключен 6 сентября 2012 года, помещение арендуется на протяжении нескольких лет, каждый раз заключая договор на 11 месяцев и не проводя процедуру государственной регистрации заключенного договора, в связи с чем права арендатора нарушаются. На протяжении нескольких лет ответчик не производил ремонт помещения, в связи с чем произошло обветшание здания и его частичное разрушение. 22 января 2013 года и 20 марта 2013 года арендатор предъявил претензии к арендодателю и лично на приеме предложил ряд конструктивных мер, которые сводятся к соразмерному уменьшению арендной платы в связи с готовностью арендатора произвести капитальный ремонт за свой счет и своими силами, либо выкупить здание у ОАО «РЖД» и привести его в порядок. Указанные предложения и претензии оставлены без ответа. В арендуемом помещении расположен магазин по торговле продуктами питания. В связи с удобным расположением помещения и использованием его на протяжении нескольких лет, имеется интерес к использованию помещения в дальнейшем. Согласно действующему законодательству, в случае отказа стороны от расторжения договора аренды при выявлении недостатков и несоответствий в арендуемом имуществе, которые не были известны до заключения договора, плата по договору должна быть соразмерно уменьшена. В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за существенные недостатки сданного в аренду имущества, арендатор же при выявлении таких недостатков может требовать соразмерного уменьшения арендной платы. В соответствии с пунктом 3.3.6. Договора арендатору вменяется в обязанность содержание в исправном состоянии инженерных коммуникаций, а именно системы отопления, горячего, холодного водоснабжения, канализации. Исходя из смысла пункта Договора, предполагается, что арендуемое помещение оборудовано всем необходимым. Однако, несмотря на то, что арендуемое помещение расположено в Сибирском регионе, отопления в помещении нет. Арендатор отапливает помещение самостоятельно за счет электрообогревателей и несет большие убытки при оплате счетов за электроэнергию, о чем поставлен в известность арендодатель, не отреагировавший на указанную информацию и не устранивший недостатки помещения. На протяжении уже нескольких лет арендатор не освобождает помещение в промежутках при перезаключении договора аренды. В результате действий арендатора, поддерживающего своими силами помещение в пригодном для эксплуатации состоянии, аварийное помещение не пришло окончательно в негодность. При вложении арендатором денежных средств в содержание помещения, находящегося в собственности ответчика, ОАО «РЖД» не разу не произвело перерасчет по арендной плате. Напротив, арендная плата увеличивается каждый год при перезаключении договора. Капитальный ремонт помещения ответчиком не произведен. То, что договор аренды недвижимого имущества не подвергался государственную регистрацию, лишает истца возможности получить необходимые торговые лицензии, в частности лицензию на торговлю алкоголем. В соответствии с пунктом 2 статьи 611 ГК РФ отсутствие госрегистрации договора аренды влечет для арендатора существенные убытки, т.к. торговые площади не используются в полном объеме, не представляется возможным в торговом зале реализовывать наиболее доходную позицию товара - алкоголь. В результате выраженного недовольства арендодатель предложил освободить помещение, что является незаконным, что явилось причиной обращения в арбитражный суд.

ОАО «РЖД», отклоняя требования ООО «Голубая лагуна-1», предъявило встречное требование об освобождении помещения, мотивируя следующими обстоятельствами.

Истцом первоначального иска в качестве правового обоснования требования приведена статья 621 ГК РФ, согласно которой арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако, положений норм указанной статьи применяется в случае, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 9.4 договора аренды стороны установили, что у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Согласно пункту 9.5. договора аренды, дополнительным основанием для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок является невыполнение и ненадлежащее исполнение арендатором условий договора. В период действия договора арендатором систематически не в полном объеме вносилась арендная плата. В результате чего в настоящее время в Арбитражном суде Новосибирской области находится на рассмотрении дело №А45-13474/2013 о взыскании с арендатора суммы задолженности по спорному договору. Кроме того, статья 621 ГК РФ обязывает арендатора письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды в срок, указанный в договоре аренды. В пункте 3.3.12 договора такой срок установлен: не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора. При этом никаких уведомлений в указанный срок от арендатора не поступало. Таким образом, преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок у истца не возникло. Ссылка истца на отсутствие государственной регистрации договора аренды не основана на нормах права, поскольку в силу статьи 651 ГК РФ обязательность государственной регистрации договора аренды предусмотрена для договоров сроком действия 1 год и более, тогда как спорный договор заключен на период с 06.09.2012 г. по 06.08.2013 г., то есть на 11 месяцев. По смыслу норм статьи 611 ГК РФ лицензия на продажу алкогольной продукции не относится к документам, связанным с арендой недвижимого имущества. Более того, ее отсутствие не является препятствием к пользованию помещением по его назначению. Статья 611 ГК РФ не предоставляют арендатору право требования перезаключения договора но новый срок. Требование истца о соразмерном снижении арендной платы, мотивированное необходимостью проведения на спорном объекте капитального ремонта, несостоятельно. Согласно актам приема-передачи имущества от 06.09.2012 и от 31.10.2012, арендатор принял имущество в исправном, годном состоянии, без претензий по его состоянию и качеству. В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств того, что недвижимое имущество нуждается в проведении капитального ремонта. Несостоятельны доводы арендатора о несении расходов на содержание арендованного имущества, что является основанием для уменьшения арендной платы, поскольку обязанность по содержанию арендованного имущества возложена на арендатора положениями статьи 616 ГК РФ и условиями договора аренды (пункты 3.3.5, 3.3.6). По договору аренды недвижимого имущества №ЦРИ/4/А/7244/12/001245 ООО «Голубая лагуна-1» переданы во временное пользование помещения № 1-4, 6, 7, 12-16 общей площадью 125,90 кв.м в здании магазина, расположенного по адресу: <...>, по акту приема-передачи от 06.09.2012 и 31.10.2012. Арендатор по акту приема-передачи возвратил арендодателю часть помещений - № 1, 3 общей площадью 24,70 кв.м. Таким образом, занимаемые арендатором площади в здании магазина, составляют 101,20 кв.м. Согласно пункту 2.1 договора, срок его действия установлен по 06.08.2013. Арендатор, получив 26.06.2013 уведомление арендодателя от 24.06.2013 №1752/3-Сиб о прекращении арендных отношений, отказался возвращать арендованные помещения. В соответствии со статьями 622, 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества в течение 5 дней по окончании арендных отношений предусмотрена и пунктом 3.3.13 договора. Отказ арендатора от возврата недвижимого имущества не основан на законе повлек предъявление встречного иска, основанного на статье 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Проверка доводов сторон, оценка представленных доказательств, приводит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, 06.09.2012 между ОАО «РЖД» и ООО «Голубая Лагуна 1» заключен договор аренды №№ЦРИ/4/А/7244/12/001245 (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимое имущество: помещения № 1-4, 6, 7, 12 - 16 общей площадью 125,90 кв. м в здании магазина, расположенного по адресу: город Новосибирск, Первомайский район, улица Первомайская, дом 14. Основные характеристики Недвижимого имущества указаны в приложении № 1 к настоящему Договору. Расположение арендуемого Недвижимого имущества приведено в приложении № 2 к настоящему Договору.

Материалами дела подтверждаются и не оспорены сторонами факты передачи ОАО «РЖД» и приема ООО «Голубая лагуна-1» помещений, являющихся объектом аренды, и последующий возврат арендатором арендодателю по акту приема-передачи части помещений - № 1, 3 общей площадью 24,70 кв.м.

Срок действия договора определен сторонами в соответствии с пунктом 2.1. договора до 06 августа 2013 года.

Уведомлением от 24.06.2013 №исх-1752/3-сиб ОАО «РЖД» предупредил пользователя ООО «Голубая лагуна 1» о прекращении договора аренды с 06.08.2013 и о необходимости освобождения в течение пяти дней с даты прекращения арендных отношений занимаемого помещения, что соответствует пункту 3.3.13 договора и не противоречит статьям 622, 655 ГК РФ.

Право собственности ОАО «РЖД» на спорные помещения подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.10.2005 № 54Ав 637929.

По делу установлено и не доказано иное, что на день судебного заседания ООО «Голубая лагуна 1» помещения не освободило, по акту приема-передачи имущество не передало.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае факт прекращения срока действия договора аренды правомерно рассматривается ОАО «РЖД» в качестве обстоятельства, влекущего в силу статьи 622 ГК РФ обязанность арендатора освободить занимаемое помещение и передать его арендодателю. Возможность автоматической пролонгации договора на новый срок сторонами предусмотрена не была.

Установив обстоятельства, связанные с прекращением срока действия договора, отказом арендодателя от заключения договора на новый срок, суд пришел к выводу об отсутствии у ООО «Голубая лагуна-1» правовых оснований для занятия спорного помещения.

Обстоятельств, связанных с возобновлением договора на неопределенный срок на тех же условиях, судом не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом ОАО «РЖД», требующим освобождения помещений по истечении срока действия договора, не нарушены условия договора аренды, при доказанности факта не передачи ответчиком по встречному иску арендодателю ОАО «РЖД» находящихся в его собственности помещений №№ 2, 4, 6, 7, 12-16, пронумерованных, согласно поэтажному плану (приложение №2 к договору аренды недвижимого имущества №ЦРИ/4/А/7244/12/001245 от 06.09.2012), общей площадью 101,20 кв.м. в здании магазина, расположенного по адресу: <...>, встречное требование ОАО «РЖД» об обязании ООО «Голубая лагуна-1» освободить нежилые помещения является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Несостоятельны доводы ООО «Голубая лагуна-1» о наличии правовых оснований для обязания ОАО «РЖД» перезаключить договор аренды с соразмерным уменьшением размера арендной платы.

Утверждение арендатора о правомерности постановки им вопроса о перезаключении договора аренды на предложенных условиях, основанное на наличии у него преимущественного права на продление договора аренды, не основаны на нормах права, материалах дела, является ошибочным.

При этом, суд не может не согласиться с обоснованными возражениями ОАО «РЖД» по первоначальному иску, которые сводятся к следующему.

На сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим ОАО «РЖД» распространяется Положение о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО «РЖД», утвержденное Приказом от 07.11.2008 г. №150 (далее - Положение). В соответствии с подпунктом 2 пункта 14 Положения передача в аренду недвижимого имущества, расположенного в населенном пункте с численностью населения более 50 тыс. человек, что имеет место в рассматриваемом случае, осуществляется исключительно на торгах. В этой связи, ОАО «РЖД» был организован открытый аукцион №163 а/РКЗ на право заключения в аренду спорного имущества. Поскольку на участие в открытом аукционе поступила одна заявка от ООО «Голубая лагуна-1», данный аукцион был признан несостоявшимся. В результате чего, по решению начальника Западно-Сибирской железной дороги - филиала ОАО «РЖД» с истцом был заключен договор аренды от 06.09.2012 №ЦРИ/4/А/7244/12/001245. Согласно пунктам 12, 48, 51 Положения, договор аренды заключается по I типовой форме, указанной в приложениях к нему, с установлением размера арендной платы, с учетом отчета независимого оценщика. Перезаключение договора аренды без соблюдения установленного порядка, повлечет недействительность такой сделки в силу положений статьи 168 ГК РФ.

Приведенные доводы ОАО «РЖД» не опровергнуты в ходе судебного разбирательства.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

В данном случае истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу.

Кроме того, в соответствии с пунктом 9.4 договора, арендатор, надлежащим образом выполнивший обязательства, предусмотренные настоящим Договором, по истечении его срока действия, не имеет при прочих равных условиях преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

По утверждению ОАО «РЖД», арендатор ООО «Голубая лагуна-1» ненадлежащим образом исполняло обязанности по своевременному внесению арендных платежей, в связи с чем подан в арбитражный суд иск о взыскании задолженности.

Пунктом 3.3.13 договора аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора в течение пяти дней с даты прекращения арендных отношений, регулируемых настоящим договором, вернуть арендодателю недвижимое имущество по акту приема –передачи в состоянии не хуже, чем в котором оно было получено, с учетом нормального износа.

При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса суд пришел к выводу о прекращении договорных отношений вследствие истечения срока действия и отсутствием воли арендодателя на заключение нового договора аренды.

Судом установлено, что заключение нового договора аренды требует соблюдение порядка, предусмотренного Положения о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО «РЖД», утвержденного Приказом от 07.11.2008 г. №150.

Мнение ООО «Голубая лагуна-1» о возможности перезаключения договора аренды на предложенных им условиях без проведения открытого аукциона является ошибочным.

Помимо того, признавая при вышеуказанных обстоятельствах договор аренды прекращенным в связи с истечением срока его действия, понуждение ОАО «РЖД» заключить договор аренды нарушит принцип свободы в заключении договора и фактически понудит продолжить с арендатором арендные отношения на невыгодных для арендодателя условиях против его воли и будет являться нарушением принципа свободы договора, закрепленного в пункте 1 статьи 421 ГК РФ.

Оценка представленных в материалы дела доказательства, приводит к выводу, что отказ в продолжении арендных отношений с ООО «Голубая лагуна-1» и отсутствие воли у арендодателя на заключение договора аренды на новый срок, сами по себе не свидетельствуют о неправомерности действий, связанных с распоряжением имуществом его собственником.

При таком положении не имеется правовых оснований для удовлетворения первоначального иска по заявленным ООО «Голубая лагуна 1» основаниям и обстоятельствам.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) государственная пошлина по первоначальному иску относится на истца. В связи с удовлетворением встречного иска расходы ОАО «РЖД» по уплате 4 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по встречному иску подлежат возмещению обществом с ограниченной ответственностью «Голубая лагуна-

Руководствуясь статьями 167-170, 110, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску:

Отказать в удовлетворении иска заявлению общества с ограниченной ответственностью "Голубая лагуна-1" к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" о понуждении перезаключить договор аренды.

По встречному иску:

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Голубая лагуна-1" освободить помещения №№ 2, 4, 6, 7, 12-16, пронумерованные, согласно поэтажному плану (приложение №2 к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «РЖД» №ЦРИ/4/А/7244/12/001245 от 06.09.2012, общей площадью 101,20 кв.м. в здании магазина, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Голубая лагуна-1" в пользу открытого акционерного общества "Российские железные дороги": -4 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца после его принятия.

Судья Г.Л. Амелешина