Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ефремовой А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения города Новосибирска "Служба аварийно-спасательных работ и гражданской защиты", г. Новосибирск (ОГРН <***>),

к Обществу с ограниченной ответственностью "Кафе Труба", г. Новосибирск (ОГРН <***>),

о расторжении договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального казенного учреждения от 01.09.2012 года № 002551-НП, освобождении нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО1, директор, приказ от 16.09.2013 №15-к, паспорт; ФИО2, доверенность от 09.01.2014, паспорт; ФИО3, доверенность от 15.09.2014 года;

ответчика - ФИО4, доверенность от 07.08.2014 № 2/2, паспорт; ФИО5, директор, решение от 10.03.2013 года № 6, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение города Новосибирска "Служба аварийно-спасательных работ и гражданской защиты", г. Новосибирск (далее - истец) обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Кафе Труба" (далее – ответчик ) о расторжении договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального казенного учреждения от 01.09.2012 года № 002551-НП и освобождении нежилого помещения, площадью 391, 4 кв.м. (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Ответчик в отзыве на иск не согласен с иском, ссылаясь на то, что в представленных истцом доказательствах нет указания на нуждаемость истца в арендованных ответчиком помещениях, на то, что имеется акт ввода в эксплуатацию указанного помещения от 28.05.2004 года, согласно которому объект недвижимости общей площадью 391, 4 кв.м. после проведенной реконструкции был принят в эксплуатацию с целевым назначением «кафе», полагает, что учебно-консультативный пункт по информированию и обучению населения Центрального округа, оперативный штаб ликвидации чрезвычайных ситуаций, городской защищенный пункт управления учреждения противоречат назначению объекта недвижимости, расположенного в подвале жилого дома № 2 по ул. Фрунзе в г. Новосибирске, также ссылается на то, что площадь указанного объекта изменилась после реконструкции.

Как следует из материалов дела, между арендодателем - Муниципальным казенным учреждением города Новосибирска «Единый заказчик по обеспечению мероприятий по гражданской чрезвычайным ситуациям и обеспечению пожарной безопасности» (правопредшественником истца) и ответчиком - арендатором, заключен аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального казенного учреждения (защитного сооружения гражданской № 1559) № 002551-нп от 01 сентября 2012. В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение в жилом доме - защитное сооружение гражданской обороны, расположенное по адресу: <...>. Характеристика объекта недвижимости: общая площадь 391, 4 кв.м., в том числе 1 этаж – 9, 5 кв.м., подвал 381, 9 кв.м. Объект недвижимости передается арендатору для использования под кафе и подсобные помещения (раздел 1. Предмет договора).

Данное нежилое помещение закреплено на праве оперативного управления за истцом, как правопреемникомМуниципального казенного учреждения города Новосибирска «Единый заказчик по обеспечению мероприятий по гражданской чрезвычайным ситуациям и обеспечению пожарной безопасности», что подтверждается приказом департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 04.02.2010 года № 100-од, актом приема-передачи от 05.02.2010 года № А-114-03-П, постановлением мэрии города Новосибирска от 04.09.2012 года № 9081, свидетельством о государственной регистрации права оперативного управления от 26.08.2013 года 54 АЕ 140915.

Договор прошел согласование с департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, с департаментом по чрезвычайным ситуациям и мобилизационной работе мэрии города Новосибирска.

Согласно акту приема-передачи от 01.09.2012 года, подписанному обеими сторонами, объект недвижимости передан арендодателем арендатору.

Согласно п.5.1. договора аренды изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, за исключением случаев, установленных пунктами 3.4., 5.5., 5.6. настоящего договора.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда в случаях, установленных законом и настоящим договором. Основания для расторжения договора досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя указаны в п.5.3. договора.

Также в соответствии с п. 5.5 договора аренды в случае если арендодатель нуждается в арендуемом объекте недвижимости, арендатор обязуется расторгнуть заключенный договор аренды объекта недвижимости и освободить нежилое помещение при условии, что арендодатель предупредит об этом арендатора не менее, чем за один месяц.

Согласно приказу истца от 14.01.2014 года № 12-од «Об использовании помещений объекта недвижимости по адресу: <...> в интересах учреждения» в целях рационального использования помещений, находящихся в оперативном управлении МКУ «Служба АСР и ГЗ» для обеспечения повседневного функционирования его подразделений, истец решил разместить в помещениях объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, площадью 391, 4 кв.м., учебно-консультационный пункт по информированию и обучению населения Центрального округа города. Согласно п.1.2. приказа предусмотреть использование указанного выше объекта недвижимости в случае необходимости для размещения:

в ходе повседневной деятельности - оперативного штаба ликвидации чрезвычайных ситуаций;

в период ведения гражданской обороны - городского защищенного пункта управления Учреждения.

Указанный приказ также обязывает сотрудников учреждения принять меры к обеспечению указанных помещений необходимыми имуществом, мебелью, документацией, начать процедуру расторжения договора аренды объекта недвижимости от 01 сентября 2012 года, согласно условиям договора.

О принятом решении информировать департаменты земельных и имущественных отношений, по чрезвычайным ситуациям и мобилизационной мэрии города Новосибирска.

На основании приказа директора МКУ «Служба АСР и ГЗ» от 14.01.2014 № 12-од «Об использовании объекта недвижимости по адресу: <...>, в интересах учреждения» истец направил ответчику уведомление о расторжении договора от 07.04.2014 года № 5-12-269, в течение одного месяца со дня получения уведомления и освобождении спорного помещения в срок до 15.05.2014 года, приложив к уведомлению акт приема-передачи объекта недвижимости, дополнительное соглашение.

Ответчик в ответе на уведомление от 15.05.2014 года № 6/05-14 отказал в расторжении договора, ссылаясь на то, что у арендатора имеются заключенные долгосрочные договоры, связанные с использованием арендуемого объекта недвижимости, что приведет к убыткам арендатора из-за невозможности дальнейшего исполнения заключенных договоров, значительными затратами, связанными с освобождением помещения, поиска и ремонта нового помещения, увольнения работников, значительной упущенной выгодой из-за приостановки деятельности арендатора, а также на то, что арендодатель указывает в качестве оснований для расторжения договора рациональное использование помещений, находящихся в оперативном управлении, такое основание для досрочного расторжения договора аренды объекта недвижимости в договора аренды отсутствует.

Отказ ответчика от расторжения договора повлек обращение истца с иском в суд.

Рассмотрев доводы истца, сопоставив их с возражениями ответчика, нормами действующего законодательства и фактическими обстоятельствами дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

В соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

В соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.Соглашением сторон могут быть предусмотрены специальные правила, по которым возвращается имущество в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным законом, а также установлена обязанность возврата имущества в случае расторжения договора при отсутствии нарушений.

Частью 3 статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из условий договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендодатель нуждается в арендуемом объекте недвижимости.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно условиям договора арендодатель не обязан представлять арендатору дополнительные доказательства своей нуждаемости в спорных помещениях.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных настоящей статьей, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует из паспорта, составленного Управлением по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Центрального района города Новосибирска от 15.09.2004 года, спорное помещение относится к объектам гражданской обороны.

Таким образом, данный объект имеет специальный правовой режим, на который распространяются требования Федерального закона "О гражданской обороне" от 12 февраля 1998 г. N 28-ФЗ, "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ, Постановления Правительства Российской Федерации "О порядке создания убежищ и иных объектов гражданской обороны" от 29 ноября 1999 г. N 1309.

Как следует из п.2.1. устава учреждения целями создания учреждения и видами деятельности являются: создание условий для полного и качественного обучения сотрудников мэрии города Новосибирска, муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений города Новосибирска, неработающего населения способами защиты от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, организационное и методическое сопровождение вопросов готовности, эксплуатации, содержания и ремонта защитных сооружений гражданской обороны и пр.

Истец ссылается на то, что спорное помещение ему необходимо использовать для осуществления своих уставных целей и видов деятельности, что подтверждается приказомдиректора МКУ «Служба АСР и ГЗ» от 14.01.2014 № 12-од «Об использовании объекта недвижимости по адресу: <...>, в интересах учреждения», в указанном помещении учреждением планируется произвести ремонт, необходимые средства выделены из бюджета города (справка от 16.09.2014 года № 1-12-618).

Ссылка в приказе на рациональное использование помещений не исключает необходимости его использования учреждением с целью обеспечения повседневного функционирования его подразделений.

Таким образом, в действиях учреждения суд не усмотрел нарушений условий договора аренды и злоупотребления правом, что могло являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Принимая во внимание в совокупности вышеизложенные обстоятельства, ходатайство ответчика об истребовании доказательств в части сведений о правах учреждения на имеющиеся у него объекты недвижимости отклонено судом, поскольку указанные сведения не имеют доказательственного значения для рассмотрения спора, вытекающего из обязательственных правоотношений, определённых договором аренды от 01.09.2012 года № 002551-нп.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ссылка ответчика на акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 28.04.2004 года, заказчиком которого выступал ИП ФИО6, согласно которому произведена перепланировка подвального помещения без изменения конструкции несущих стен путем возведения перегородок из кирпича и ГКЛ, устройство бетонных полов по грунту с последующей отделкой и пр., не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Поскольку договор исполнялся сторонами, изменений и дополнений в предмет договора стороны не вносили, спорное помещение не исключено из перечня объектов гражданской обороны, арбитражный суд считает, что возражения ответчика правовой значимости не имеют, исковые требования являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом результатов рассмотрения данного дела расходы по государственной пошлине подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального казенного учреждения (защитного сооружения гражданской обороны № 1559), от 01.09.2012 года № 002551-НП, заключенный междуМуниципальным казенным учреждением города Новосибирска "Служба аварийно- спасательных работ и гражданской защиты" и Обществом с ограниченной ответственностью "Кафе Труба".

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Кафе Труба", г. Новосибирск (ОГРН <***>), освободить нежилое помещение – защитное сооружение гражданской обороны № 1559, общей площадью 391, 4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Кафе Труба", г. Новосибирск (ОГРН <***>), в пользу Муниципального казенного учреждения города Новосибирска "Служба аварийно-спасательных работ и гражданской защиты", г. Новосибирск (ОГРН <***>), 8 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.И. Айдарова