Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Облогиной Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Товарищества собственников жилья "Единство" (ОГРН: <***>), г Новосибирск

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН: <***>), г Новосибирск,

о взыскании 220 500 рублей основного долга за аренду фасада

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО2 ( доверенность № 93 от 20. 05. 2013, паспорт),

от ответчика: ФИО3 (доверенность № 2 от 04.11.2013, паспорт).

установил: Товарищество собственников жилья "Единство" (ОГРН: <***>)(далее по тексту – Истец, ТСЖ «Единство») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)(л.д.124) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН: <***>)(далее по тексту – Ответчик, ИП ФИО1) о взыскании на основании договора аренды от 01.08.2010 (л.д.79-80) задолженности по внесению арендной платы в сумме 210 600 руб. 00 коп. за период с 01.08.2010 по 01.11.2013. Требование истца о взыскании с ответчика 116 278 руб. 20 коп. пени на основании договора аренды от 01.08.2010, судом не принято к рассмотрению, поскольку оно является дополнительным исковым требованием, заявление которым АПК РФ не предусмотрено.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему ссылаясь на то, что он, арендуя помещение у собственника ФИО4, на принадлежащей собственнику стене разместил на законных основаниях свою информационную вывеску, а не рекламную конструкцию. Размещение вывески произведено на наружной стене здания не относящейся к общему имуществу здания. Договор аренды между истцом и ответчиком является ничтожным, т.к. истец не имел права сдавать в аренду имущество ему не принадлежащее.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 01.08.2010 года, в соответствии с которым предметом договора является аренда фасада многоквартирного жилого дома по адресу ул.Семьи Ш-ных, 12, для размещения вывески размером 3 м на 6 м, площадью 18 кв.м. Срок действия договора с 01.08.2010 года по 31.07.2011 года.

Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за аренду в соответствии с п.3.1. и п.3.2. договора.

В соответствии с порядком расчетов арендная плата за размещение вывески составляет 300 рублей за 1 кв.м., за вывеску площадью 18 кв.м. – 5 400 рублей в месяц. Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет в размере, определенном в п.3.1 настоящего договора не позднее 30 числа каждого месяца в течение срока действия договора.

Ответчиком в нарушение условий действующего договора оплата не производилась. Задолженность ответчика по состоянию на ноябрь 2013 года составляет 210 600 рублей, которую истец просит взыскать с ответчика.

Проверив доводы ответчика, сопоставив их с нормами действующего законодательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам. В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Предметом договора являлось предоставление ответчику возможности на возмездной основе размещать вывеску на фасаде жилого дома. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

В соответствии с частью 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик в нарушение условий договора и требований гражданского законодательства не исполнил свою обязанность по уплате арендных платежей, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме. Ссылка ответчика о ничтожности договора аренды ввиду отсутствия у истца права собственности отклоняется арбитражным судом, поскольку к предмету судебного разбирательства относятся обязательственные правоотношения истца и ответчика. Ответчик не представил доказательства, подтверждающие, что он является собственником фасада здания, переданного ему в аренду истцом. Договор аренды фактически исполнялся истцом и ответчиком. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, размещение своей вывески арендатором в соответствии с условиями договора аренды.

Сторонами акт передачи спорного имущества в аренду не составлялся, однако стороны в договоре аренды не указали, что передача имущества в аренду должна подтверждаться актом приема-передачи. Следовательно, отсутствие такого акта само по себе не означает, что арендатор не пользовался имуществом. Передача может быть подтверждена любым документом, из содержания которого следует, что имущество поступило в пользование или владение и пользование арендатора. Истцом в материалы дела представлены фотографии вывески ответчика, размещенной на фасаде жилого дома, факт размещения вывески не отрицался ответчиком в ходе рассмотрения дела.

При наличии таких обстоятельств арендатор необоснованно уклоняется от внесения арендной платы за пользование общим имуществом жилого дома.

При этом не имеет значения утверждение ответчика о прекращении данного договора в связи с истечением срока его действия, поскольку согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор после прекращения договора аренды не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Как следует из обстоятельств дела, ответчик продолжает пользоваться спорным имуществом.

Ссылка истца на ничтожность договора аренды также является необоснованной, поскольку в соответствии со статьей 152 Жилищного кодекса РФ для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Аналогичные положения содержит устав товарищества собственников жилья «Единство» (п.3.1.3). В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из представленного ответчиком решения общего собрания собственников помещений, оформленных протоколом годового общего собрания от 28.02.2010 года № 5, общим собранием принято решение о размещении наружной рекламы на фасаде дома, утверждены размеры арендной платы (300р/кв.м.). Следовательно, договор аренды с ответчиком заключен правомерно, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при обращении истца с иском подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Возражения ответчика суд не принимает по следующим основаниям.

Ответчик ошибочно исходит об отсутствии права статуса общего имущества у фасада здания, переданного ему в аренду. Здание не является пристроенным, что подтверждается технической документацией, представленной истцом. Фасад здания (наружная часть стены) является общим имуществом всех собственников здания, поскольку относится ко всему зданию. Для рассмотрения данного спора не имеет правого значения относится ли вывеска ответчика к рекламной конструкции или не относится.

Расходы по госпошлине суд относит на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН: <***>), г Новосибирск в пользу Товарищества собственников жилья "Единство" (ОГРН: <***>), г Новосибирск 210 600 руб. 00 коп. основного долга, а также 7 212 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать истцу справку на возврат 4 389 руб. 34 коп. излишне уплаченной госпошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца после его принятия.

Судья А.А. Уколов