Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного помощником судьи Мушкачевой Т.А., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал судебного заседания № 535, дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СЕ Оазис» (ОГРН <***>), г. Болотное, Новосибирская область, к Администрации Болотнинского района Новосибирской области (ОГРН <***>), г. Болотное, Новосибирская область, о взыскании 1 520 000 руб. 00 коп.,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд», Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области,

при участии в судебном заседании представителей: истца: ФИО2, удостоверение адвоката № 1701 от 29.05.2013, доверенность №1 от 12.04.2021; ФИО3, удостоверение адвоката № 1894 от 16.09.2015, доверенность № 2 от 12.04.2021; ФИО4, генеральный директор, Выписка из ЕГРЮЛ; ответчика: ФИО5, доверенность от 08.11.2021; третьего лица ООО «Элемент-Трейд»: ФИО6 доверенность № 389-21 от 10.07.2021. Участие обеспечено посредством онлайн-заседания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СЕ Оазис» (ОГРН <***>) (далее – истец, ООО «СЕ Оазис») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Администрации Болотнинского района Новосибирской области (ОГРН <***>) (далее – ответчик, Администрация) о взыскании 1 520 000 руб. убытков (упущенной выгоды) в размере неполученного дохода от сдачи в аренду недвижимого имущества – части здания, ориентировочной площадью 300 кв.м., расположенного на первом этаже в реконструируемом здании, с кадастровым номером: 54:03:010323:85, по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд», Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области.

Исковые требования обоснованы статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы следующими обстоятельствами.

ООО «СЕ Оазис» (Арендатор), в лице ФИО4, 21 ноября 2019 года заключило Договор субаренды недвижимого имущества № 81/19-БАГ с ООО «Элемент-Трейд» (Субарендатор) на условиях: предоставления Арендатором Субарендатору за плату во временное владение и пользование недвижимого имущества - части здания, ориентировочной площадью: 300 кв.м., расположенного на первом этаже в реконструируемом здании, с кадастровым номером: 54:03:010323:85, по адресу: <...>; оплаты аренды с даты подписания акта приема-передачи в следующем размере: с 1-го по 30-й день аренды в размере 200 000 руб. 00 коп., без НДС, в месяц; с 31-го по 90-й день аренды в размере 100 000 руб. 00 коп., без НДС, в месяц; начиная с 91-го день аренды в размере 200 000 руб. 00 коп., без НДС, в месяц. Дополнительным соглашением от 18 сентября 2020 года к договору субаренды, Стороны изменили п. 5.2.1., согласно которому Арендная плата подлежит уплате с 1-го по 365-й день аренды в размере 160 000 руб. 00 коп., без НДС, в месяц. Объект должен быть передан в аренду Арендатором Субарендатору в течение 5 (пяти) рабочих дней, с момента внесения изменений в ЕГРН в основные характеристики Здания, на основании разрешения на строительство, выданного Администрацией Болотнинского района Новосибирской области № 54-RU54503101-9-2019 от 16.05.2019г., а также в течение 5 (пяти) рабочих дней, с момента подписания дополнительного соглашения между Арендатором с Арендодателем об уточнении предмета Договора аренды, указанного в п.1.3.1., но не ранее 13 января 2020 года. 23.12.2019 Администрация вынесла уведомление об отказе в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию «Нежилого здания» по адресу: <...>. Договор субаренды недвижимого имущества № 81/19-БАГ, заключенный ООО «СЕ Оазис » с ООО «Элемент-Трейд», не исполнялся сторонами до устранения нарушения и ввода «Нежилого здания» в эксплуатацию. Арбитражный суд Новосибирской области решением от 19 марта 2020 года по делу № А45-331/2020 признал незаконным отказ, изложенный в уведомлении от 23.12.2019 № 54-RU54503101-9-2019, в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (магазина), расположенного по указанному адресу. 24 ноября 2020 года по Договору субаренды недвижимого имущества № 81/19-БАГ между ООО «СЕ Оазис» и ООО «Элемент-Трейд» был подписан Акт приема-передачи недвижимого имущества с исполнением сторонами условий данного договора. В виду незаконных действий Администрации Болотнинского района Новосибирской области ООО «СЕ Оазис» понесло материальный ущерб в виде упущенной выгоды в размере 1 520 000 руб. Оставление ответчиком без ответа претензионного требования о добровольном возмещении причиненных убытков в виде упущенной выгоды явилось причиной обращения в арбитражный суд.

Третье лицо ООО «Элемент-Трейд» поддержало доводы истца об обстоятельствах причинения убытков, заявило об обоснованности иска.

Ответчик – Администрация письменным отзывом и в ходе судебного разбирательства отклонила исковые требования как необоснованные, ссылаясь на отсутствие оснований для возмещения на счет него истцу заявленных убытков.

Возражения ответчика по иску сводятся к следующему.

Причинно - следственная связь между причинёнными ООО «СЕ Оазис» убытками и действиями Администрации отсутствует.К спорным обстоятельствам имеет отношение ИП ФИО7, а не ООО «СЕ Оазис». При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ),для взыскания убытков в форме упущенной выгоды кредитор должен доказать, что допущенное должником нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны. Выдача уведомления об отказе в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не явилась единственным препятствием для получения упущенной выгоды ввиду нижеследующего. Из решения от 19.03.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-331/2020 следует, что ввод объекта в эксплуатацию фактически невозможен без заключения органа государственного строительного надзора. Согласно решению от 22.06.2020 по делу № А45-8816/2020, критерием самовольной постройки является неосуществление государственного строительного надзора при проведении реконструкции здания. Решение по делу № А45-8816/2020 принято 22.06.2020, а на кадастровый учёт объект недвижимости поставлен 07.09.2020, что также подтверждает вышеуказанный вывод. Сам факт обращения в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку после признания незаконным отказа, изложенного в уведомлении от 23.12.2019 в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, свидетельствует о наличии иных препятствий для получения упущенной выгоды. Решение по делу № А45-331/2020 принято 19.03.2020, а акт приёма - передачи недвижимого имущества по договору субаренды подписан 24.11.2020, т.е. спустя восемь месяцев. С учетом положений норм п. 5 статьи 52 ГрК РФ, застройщик должен был принять меры, направленные на проведение уполномоченным органом строительного надзора.В Выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО «СЕ Оазис» отсутствуют сведения о видах экономической деятельности общества, связанных со сдачей в аренду нежилых помещений, что свидетельствует о непринятии мер, направленных на получение упущенной выгоды со стороны истца.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие извещенных третьих лиц:индивидуального предпринимателя ФИО1, Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области (далее – ИП ФИО1, Инспекция соответственно).

Третье лицо ИП ФИО1 письменным отзывом заявила об обоснованности иска.

Согласно доводам ИП ФИО1, она является собственником здания (кадастровый номер 54:03:010323:85), по адресу <...>. Ею было принято решение провести реконструкцию здания для увеличения площади здания, существовавшей до начала реконструкции. По проекту площадь здания и помещений в нем должна была увеличиться с 659,2 м² до 1487,7 м². Для реконструкции данного здания была составлена проектная документация от 2019 года специализированным агентством ООО «Проект-Согласование», из которой следовало отсутствие необходимости в проведении вневедомственной экспертизы. 15.05.2019 Администрация Болотнинского района выдала разрешение №54-RU545031019-2019 на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Реконструкция нежилого здания по адресу <...>». В связи с завершением реконструкции объекта, 29.06.2019 ею был заключен договор аренды с правом передачи объекта в субаренду с подрядчиком по реконструкции данного объекта - ООО «СЕ Оазис», которое в свою очередь, заключило договор аренды с ООО «Элемент-Трейд» для использования помещения в качестве продовольственного магазина, сотсрочкой действия в три месяца, в которые она, как собственник помещения, должна была получить разрешительную документацию. 15 октября 2019 года она обратилась с заявлением в Администрацию Болотнинского района о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 17 октября 2019 года Администрацией отказано в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия акта приемки объекта капитального строительства, акта, подтверждающего соответствие параметров реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, и схемы, отображающей расположение реконструированного объекта, подписанной лицом, осуществляющим строительство. После устранения недостатков и повторного обращения к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство, Администрацией 28.10.2019 повторно отказано в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине несоответствия параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. В последующем Администрацией было неоднократно отказано в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: 11.11.2019: в связи с тем, что данный объект не
соответствует требованиям безопасности; 06.12.2019: по причине: пандус не соответствует проектному решению; 23.12.2019г. в виду того, что ребристые железобетонные плиты перекрытия и покрытия повторно применены, невозможно подтверждение специалистами администрации достоверности выводов о несущей способности указанных плит после устранения дефектов; пандус не соответствует проектному решению. Неоднократные отказы Администрации Болотнинского района ввести объект в эксплуатацию повлекли обращение в арбитражный суд и прокуратуру с требованием о признании действий администрации - незаконными. По результатам прокурорской проверки действия Администрации были признаны незаконными. Главе Болотнинского района вынесено представление. Решением по делу № А45-331/2020 установлено, что Администрация Болотнинского района подменяла своими незаконными действиями функцию Госстройнадзора, что привело к затягиванию ввода объекта в эксплуатацию. Именно в виду незаконных действий со стороны ответчика истец понес убытки, так как не мог своевременно передать спорный объект в аренду и получать арендные платежи.

Третье лицо инспекция письменными пояснениями указала на то, что компетенция инспекции закреплена нормами статьи 54 Градостроительного кодекса РФ, постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации», положением об инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области, утвержденным постановлением Правительства Новосибирской области от 18.10.2016 № 342-п, согласно которым государственный строительный надзор осуществляется в виде проверок при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на их строительство (осуществление реконструкции) подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса РФ. Согласно ч. 5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, государственный строительный надзор осуществляется с даты получения от застройщика извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Поскольку извещения о начале строительства (реконструкции) указанного в иске объекта капитального строительства в инспекцию не поступало, региональный государственный строительный надзор не осуществлялся.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, доказательства, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица ООО «Элемент-Трейд», установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для дела, исходя из предмета и оснований заявленных требований, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов участников дела, оценка представленных доказательств, приводит к выводу о необоснованности иска по заявленным ООО «СЕ Оазис» основаниям и обстоятельствам.

На основании Договора купли-продажи от 30.05.2016 у ФИО1 возникло право собственности в отношении нежилого здания (магазин) площадью 662,5 кв.м., количество этажей: 3, в том числе, подземных: 1, кадастровый номер 54:03:010325:85,адрес: 633340, <...>, о чем в ЕГРПН 17.11.2017 внесена запись № 54:03:010323:85-54/005/2017-1.

На основании Договора купли-продажи от 30.05.2016 года и Договора от 06.09.2018 у ФИО1 возникло право собственности в отношении земельного участка площадью 1189+/-11 кв.м., кадастровый номер 54:03:010323:87,номер кадастрового квартала 54:03:010323, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, адрес: <...>., о чем в ЕГРПН 26.12.2018 внесена запись № 54:03:010323:87-54/005/2018-1.

29.07.2019 между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «СЕ Оазис» (Арендатор) заключен договор аренду №1, по которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое здание (магазин),площадью 662,5 кв.м.,расположенное поадресу: 633340, <...>, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию и сдачу в субаренду.

Материалами дела подтверждаются и не оспариваются сторонами, факты:

-выдачи 15.05.2019 АдминистрациейБолотнинского района НСО ФИО1 разрешения № 54-RU545031019-2019 на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Реконструкция нежилого здания по адресу <...>»;

-заключения договора аренды, с правом передачи объекта в субаренду, от 29.07.2019 между ФИО8 (Арендодатель) и подрядчиком по реконструкции объекта - ООО «СЕ Оазис» (Арендатор) в связи с завершением реконструкции объекта;

-заключения ООО «СЕ Оазис» (Арендатор) договора субаренды №81/19-БАГ от 21.11.2019 с ООО «Элемент-Трейд» (Субарендатор) для использования помещения в качестве продовольственного магазина, сотсрочкой действия в три месяца, в которые ФИО1, как собственник помещения, должна была получить разрешительную документацию;

-согласования сторонами договора аренды условий об оплате аренды: оплата аренды производится с даты подписания акта приема-передачи в следующем размере: с 1-го по 30-й день аренды в размере 200 000 (двести тысяч) рублей 00 копеек, без НДС, в месяц; с 31-го по 90-й день аренды в размере 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек, без НДС, в месяц; начиная с 91-го день аренды в размере 200 000 (двести тысяч) рублей 00 копеек, без НДС, в месяц;

-заключения ООО «СЕ Оазис» (Арендатор) с ООО «Элемент-Трейд» (Субарендатор) Дополнительного соглашения от 18.10.2020 к договору субаренды №81/19-БАГ от 21.11.2019об изменении п. 5.2.1., согласно которому Арендная плата подлежит уплате в следующим порядке: С 1-го по 365-й день аренды в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек, без НДС, в месяц;

-неоднократного обращения ИП ФИО1 к Администрации по вопросу выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

-неоднократных отказов Администрации в предоставлении ИП ФИО1 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

-обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд и прокуратуру на действия Администрации;

-вынесения представления Главе Болотнинского района по результатам прокурорской проверки, признавшей действия администрации незаконными.

Решением от 19.03.2020 по делу №А45-331/2020 признан незаконным отказ, изложенный в уведомлении от 23.12.2019 №54-RU54503101-9-2019 в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (магазина), расположенного по адресу: <...>.

Решением от 22 июня 2020 по делу № А45-8816/2020 признано за ФИО1 право собственности на нежилое здание (магазин), с кадастровым номером 54:03:010323:85, общей площадью 1487,7 кв.м. расположенный по адресу: <...>.

Применительно к вопросу об обоснованности исковых требований, надлежит констатировать отсутствие оснований для признания их таковыми.

В силу статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Под убытками согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления в порядке пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором (пункты 2, 3Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Как усматривается из материалов дела, истец требует взыскать с ответчика убытки в виде упущенной выгоды, причиненные ему незаконными действиями ответчика, выразившимися в незаконном отказе в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного здания по адресу: <...>, что препятствовало регистрации права собственности ИП ФИО1 на данный объект недвижимости.

Упущенная выгода, по мнению истца, возникла у него вследствие невозможности передать часть здания ориентировочно площадью 300 кв.м. по акту приема-передачи в соответствии с договором субаренды от 21.11.2019 и получать соответствующую арендную плату с Субарендатора, поскольку реальная передача имущества в субаренду должна была быть произведена только после регистрации права собственности на реконструированное здание, а арендная плата должна была оплачиваться Субарендатором после реальной передачи имущества по акту приема-передачи.

Свое право на распоряжение спорным зданием истец основывает на договоре аренды от 29.07.2019, заключенным с ИП ФИО1 (Арендодатель).

В соответствии со статьей 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Однако, истец не является участником и не вступал с ответчиком в правоотношения по государственной регистрации реконструированного здания.

В отношении истца ответчик не совершал каких-либо действий/бездействия.

В соответствии со статьей 16 ГК РФ требования к ответчику о взыскании убытков в связи с отказом в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию спорного реконструированного здания может предъявлять только ИП ФИО1, как владелец постройки и лицо, обращавшееся за получением указанного разрешения.

Таким образом, в соответствии со статьей 16 ГК РФ не имеется оснований для удовлетворения исковых требований ООО «СЕ Оазис».

Кроме этого, надлежит указать следующее: в отзыве на исковое заявление (абзац 6 на странице 1) ИП ФИО1 заявила, что поскольку реконструкции объекта была завершена, ею был заключен договор аренды, с правом передачи объекта в субаренду, с подрядчиком по реконструкции данного объекта – ООО «СЕ Оазис». Таким образом, согласно доводам ИП ФИО1, реконструкция спорного здания была завершена до заключения договора аренды с истцом.

Как следует из материалов дела, разрешение на реконструкцию было выдано 16.05.2019; в результате реконструкции площадь ранее существующего здания была увеличена с 662,50 кв.м. до 1487,7 кв.м.

Таким образом, договор аренды от 29.07.2019 о передаче в аренду здания площадью 662,50 кв.м. был заключен в отношении не будущего объекта недвижимости, а в отношении уже несуществующего объекта недвижимого имущества.

При этом, вступившим в законную силу решением от 22.06.2020 судом удовлетворено требование ИП ФИО1 о признании за ней права собственности на спорное реконструированное нежилое здание площадью 1487,7 кв.м., как на самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 статьи 222 ГК РФ использование самовольной постройки недопустимо, лицо, осуществившее самовольную постройкой не вправе сдавать ее в аренду.

Таким образом, договором аренды от 29.07.2019 между ИП ФИО1 и ООО «СЕ Оазис» был заключен с нарушением установленного законом прямого запрета на совершение данной сделки, а невозможность использования части этой постройки (реконструированного нежилого здания) по договору субаренды от 21.11.2019 обусловлена прямым законодательным запретом, а не в следствие действий/бездействия ответчика.

Ввиду изложенного иск по заявленным основаниям удовлетворению не подлежит.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) в связи с отказом в иске на истца относятся расходы по уплате государственной пошлины.

В соответствии со статьей 104 АПК РФ, статьей 333.40 Налогового кодекса РФ подлежит возвращению обществу с ограниченной ответственностью «СЕ Оазис» (ОГРН <***>) из федерального бюджета 3 400 руб. 00 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением №932813 от 24.05.2021.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 110, 167-171, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в иске.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СЕ Оазис» (ОГРН <***>) из федерального бюджета 3 400 руб. 00 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением №932813 от 24.05.2021.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Г.Л. Амелешина