Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощник судьи Клименко А.А., рассмотрев дело по иску общество с ограниченной ответственностью «НТ», г Новосибирск

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

о признании права собственности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Нестеров С.Н., по доверенности №1 от 12.07.2022, удостоверение адвоката №1123 от 30.06.2006, Семьянова Л.Я., по доверенности №1 от 16.02.2022, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «НТ» (ООО «НТ») обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое здание, площадью 538,3 кв.м., расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. Ватутина, на двух смежных земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:052365:3 и 54:35:052365:54.

От мэрии города Новосибирска поступил отзыв на исковое заявление с возражениями относительно удовлетворения предъявленных требований.

На удовлетворении исковых требований истец настаивает, полагает, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается соответствие построенного нежилого здания необходимым требованиям Технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также соответствие размещения здания на земельном участке Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности предъявленных требований, при этом суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации(далее – ЗК РФ)); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российсчкой Федерации (далее – ГрК РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Следовательно, исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка; соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

ООО «НТ» на праве собственности принадлежат два смежных земельных участка с кадастровыми номерами 54:35:052365:3 и 54:35:052365:54. Данные земельные участки согласно данным публичной кадастровой карты расположены в территориальной зоне П-2 и согласно выпискам из ЕГРН имеют разрешенное использование, соответственно, склады и объекты управленческой деятельности.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

На данных земельных участках ООО «НТ» построило нежилое здание склада-магазина без получения разрешения на строительство.

Таким образом, объект является самовольной постройкой.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции ФЗ от 26.07.2018). Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что истец предпринял меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако, в выдаче такого разрешения ему было отказано, в связи с чем единственной правовой возможностью введения объекта в гражданский оборот является признание права в судебном порядке.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм. Если же ответчик ссылается на пропуск исковой давности, то он должен доказать, что возведенная им постройка соответствует указанным требованиям.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

В соответствии с действующей редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о наличии условий для признания права собственности истца на самовольную постройку.

В соответствии с п. 1 статьей 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ), аналогичное право закреплено в п. 2 статьи 40 ЗК РФ.

Согласно п. 2 статьи 7 ЗК РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон в г. Новосибирске отражены в решении Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска»( далее – Правила).

Как уже было указано выше, земельные участки, на которых расположено нежилое здание, находятся в территориальной зоне П-2.

Согласно п. 1 статьи 43 Правил, которой определены градостроительные регламенты для зоны П-2, в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указано: «Объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. метров».

Площадь магазина-склада составляет 538,3 кв.м. (согласно данным технического паспорта, выполненного АО «БТИ про»), т.е. менее 5000 кв.м.

16.05.2022 было получено заключение кадастрового инженера Дудко Е.Ю. , согласно которому соблюдены требования нормативных актов в части предельных размеров земельного участка, процент его застройки.

Кадастровым инженером установлено, что нежилое здание (магазин) расположено по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Ватутина в границах двух земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:052365:3 площадью 9104 м2 и 54:35:052365:54 площадью 1701 м2. Размеры земельных участков - как по отдельности, так и в совокупности, соответствуют требованиям градостроительного регламента (минимальный размер - 0,1 га, максимальный - 350 га).

Расстояние от здания до границ земельных участков составляет 88,15м, 7,64м, 9,33м. 51.51м., до границы земельного участка, смежной с границей земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:33801. составляет 1.96 м. что отражено на схеме расположения границ объекта капитального строительства.

Вместе с тем, отклонения от предельных параметров в части уменьшения минимальных отступов от границ земельных участков утверждены Постановлением мэрии города Новосибирска № 1337 от 21.04.2022, согласно которому ООО «НТ» предоставлено разрешение на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка до 1,96 м и 0 м в габаритах объекта капитального строительства.

Количество надземных этажей здания - 1, что соответствует требованиям градостроительного регламента для зоны П-2 (предельное максимальное количество надземных этажей зданий - 16 этажей).

Расчет процента застройки земельных участков 54:35:052365:3 м 54:35:052365:54 был произведен на основании данных инженерно-топографических планов земельных участков с учетом находящихся на данных участках зданий и сооружений, включая объект обследования (нежилое здание). В результате расчета определено, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:052365:3 имеет процент застройки 44%, земельный участок с кадастровым номером 54:35:052365:54 имеет процент застройки 43%. Суммарный процент застройки земельных участков 54:35:052365:3 и 54:35:052365:54, определенный на основании данных инженерно-топографических планов земельных участков с учетом расположенных на них объектов капитального строительства, включая обследованное нежилое здание, составляет 43,8 %, что соответствует допустимому проценту застройки в границах земельного участка для зоны П-

Применительно к данному виду разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (минимальный процент застройки в границах з.у. - 30%, максимальный - 80%).

Согласно пункту 2 статьи 46 Правил, для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет от 401 м2 до 1000 м2 предельное минимальное количество машино-мест стоянок индивидуальных транспортных средств (территориальная зона П-2) определяется из расчета: 2 машино-места на 80 м2 общей площади (без учета помещений, занимаемых автостоянкой, помещений лифтовых шахт, лестничных клеток). Торговая площадь здания составляет, согласно Техническому паспорту, 455,8 м2. Общая площадь здания составляет 538,3 м2. Таким образом, для эксплуатации здания предельное минимальное количество машино-мест автостоянок составляет 538,3 / 80 х 2 = 13,5 (14) машино-мест. Стоянки индивидуальных транспортных средств, предназначенные для эксплуатации здания, на земельных участках размещения объекта - не предусмотрены. Однако, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:052365:17 ООО «НТ» ведется строительство здания производственного корпуса с подземной автостоянкой (ул. Ватутина, 99/7 стр.). Степень готовности объекта незавершенного строительства, согласно Выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, выданной 11 мая 2021 г., составляет 70 %. Согласно расчету, произведённому ООО «Персональная творческая мастерская архитектора Деева Н.Н.», предельное минимальное количество машино-мест стоянок индивидуальных транспортных средств для данного объекта составляет 17 машино-мест. Проектом предусмотрены подземная автостоянка на 57 машино-мест и открытая стоянка (площадка) на 10 машино-мест, в том числе 2 машино-места для МГН. Таким образом превышение количества машино-мест от предельного минимального количества составляет для строящегося объекта 50 машино-мест. В связи с использованием земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:052365:3, 54:35:052365:54 и 54:35:052365:17 и объектов капитального строительства, расположенными на них, одним застройщиком (собственником), возможно использование части машино-мест автостоянок, расположенных (запроектированных) на земельном участке 54:35:052365:17 для эксплуатации здания магазина, размещенного на земельных участках 54:35:052365:3 и 54:35:052365:54 в количестве, необходимом по вышеприведенному расчету.

В соответствии с требованиями пункта 11.36 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», расстояние пешеходных подходов от стоянок для паркования легковых автомобилей следует принимать: от пассажирских помещений вокзалов, входов в места крупных учреждений торговли и общественного питания - не более 150 м; от прочих учреждений и предприятий обслуживания населения и административных зданий - не более 250 м.

Расстояния пешеходных подходов от входа в здание магазина (ЗУ 54:35:052365:54) до строящейся подземной автостоянки здания производственного корпуса (ЗУ 54:35:052365:17) составляет 137 метров (см. прилагаемые схемы ПЗУ земельных участков). Расстояния подходов к открытым автостоянкам, предусмотренным на земельном участке 54:35:052365:17, также не противоречат вышеприведенным требованиям СП 42.13330.2016.

Также из заключения ООО «Персональная творческая мастерская архитектора Деева Н.Н.», выполненного по имеющимся топографическим материалам (инженерно-топографический план земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:052365:54, 54:35:052365:3, 54:35:052365:4, 54:35:052365:17, выданный Департаментом строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска в мае 2022 года (номер заказа 156800) сделан следующий вывод: размещение объекта капитального строительства не нарушает красные линии застройки и не выходит за границы территорий общего пользования (в соответствии с определением красных линий согласно пункту 1 статьи 1 ГрК РФ).

Выводы данного заключения соотносятся с выполненными Схемами организации подходов от нежилого здания к автостоянкам, предусмотренным на земельном участке с кадастровым номером 54:35:052365:17, а также Схемой расположения нежилого здания относительно красных линий, полностью соответствующей представленному в материалы дела Инженерно-топографическому плану производственно-складской базы ООО «НТ».

При таких обстоятельствах материалами дела подтверждается, что:

-нежилое здание (магазин), находящееся по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Ватутина, и его размещение на земельных участках -соответствуют градостроительному регламенту для территориальной зоны П-2 в части: предельного минимального и максимального размеров земельного участка; предельного максимального количества надземных этажей зданий; минимального и максимального процента застройки в границах земельного участка;

-отклонения от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимальных отступов от границ земельного участка утверждены Постановлением мэрии города Новосибирска № 1337 от 21.04.2022;

-с целью выполнения требований градостроительного регламента, для эксплуатации здания магазина возможно использование резерва машино-мест стоянок индивидуальных транспортных средств, запроектированных на территории, прилегающей к строящемуся ООО «НТ» производственному корпусу (ул. Ватутина, 99/7 стр.; земельный участок с кадастровым номером 54:35:052365:17) - в количестве, необходимом по расчету (14 машино-мест);

-размещение нежилого здания не нарушает красные линии застройки и не выходит за границы территорий общего пользования (в соответствии с определением красных линий согласно пункту 1 статьи 1 ГрК РФ).

Следовательно, возведенное нежилое здание не нарушает требования градостроительного регламента.

Кроме того, уполномоченная организация - ООО «Персональная творческая мастерская архитектора Деева Н.Н.», имеющая допуски к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, провела обследование выстроенного здания и пришла к выводу, что нежилое здание (магазин непродовольственных товаров - продукции швейного производства), находящееся по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Ватутина, а также его размещение на смежных земельных участках 54:35:052365:3 и 54:35:052365:54 соответствуют действующим техническим регламентам РФ, относящимся к проектированию, строительству и эксплуатации зданий и сооружений, а именно требованиям данных технических регламентов по пожарной безопасности; безопасным для здоровья человека условиям пребывания в зданиях и сооружениях; безопасному уровню воздействия зданий и сооружений на окружающую среду; безопасности зданий в процессе эксплуатации. Нежилое здание и его размещение на смежных земельных участках отвечают требованиям действующих строительных норм, соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к зданиям и сооружениям данного назначения, не создает угроз для жизни и здоровья людей.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» от 17.05.2021, нежилое здание соответствует требованиям санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим нормам.

Экспертное заключение от 18.05.2021 ООО «ЭЦ «Пожарная безопасность», являющееся аккредитованным при МЧС России экспертом в области пожарной безопасности, подтвердило отсутствие нарушений в вышеуказанном здании норм противопожарной безопасности, предусмотреннывх Федеральным законом от 22.07.2009 № 123ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», помещения обеспечены централизованным водо-, тепло-, электроснабжением и канализированием, противопожарные расстояния между производственными зданиями, расположенным и на земельных участках соответствуют СП 4.13130.2009 (должно быть не менее 6 метров, фактически -10 метров), в соответствии у указанным СП к зданию обеспечен подъезд для пожарной техники, здание склада-магазина имеет два эвакуационных выхода, здание оборудовано установкой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, установки находятся в работоспособном состоянии.

Таким образом, совокупностью представленных в материалы дела документов подтверждается, что состояние строительных конструкций объекта оценивается как работоспособное, инженерные системы (электроснабжение, водоснабжение, канализация) эксплуатационно пригодны и находятся в работоспособном состоянии, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций, а также инженерных систем и оборудования объекта удовлетворительное (исправное), завершенный строительством объект может эксплуатироваться без ограничений, объект источником повышенной пожарной опасности по отношению к соседним зданиям не является, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует противопожарным нормам и правилам, а также соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, следовательно, единственным правовым препятствием для введения объекта в гражданский оборот является отсутствие у истца разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку по делу доказаны условия, необходимые для признания за истцом права собственности на самовольную постройку, заявленные ООО «НТ» требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по делу следует отнести на ООО «НТ», поскольку предъявление настоящего иска в суд обусловлено действиями самого истца.

При этом арбитражный суд также учитывает соответствующее заявление представителя истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать за обществом с ограниченной ответственностью «НТ» (ОГРН: 1025401314718, ИНН: 5403113126) право собственности на нежилое здание, площадью 538,3 кв.м., расположенное по адресу: город Новосибирск. Улица Ватутина, на двух смежных земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:052365:3 и 54:35:052365:54.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на общество с ограниченной ответственностью «НТ».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья И.В. Лузарева