Гражданский кодекс часть 1

ООО «Терминал 1», ООО «Терминал 2», ООО «Терминал 3» обратились с заявлением в суд к Департаменту земельных и имущественных отношений г. Новосибирска с требованиями:

1)признать незаконным решение Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска от 25.09.2007 г. № 31-23623, 31-23625, 31-23627 об отказе в предоставлении на праве аренды земельного участка площадью 2056 кв. м с кадастровым номером 54:35:032961:0040, местоположение <...>;

2)обязать Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска подготовить проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора площадью земельного участка 2056 кв. м, с кадастровым номером 54:35:032961:0040, местоположение <...> и направить его ООО «Терминал 1», ООО «терминал 2», ООО «Терминал 3» с предложением о его заключении;

3)признать незаконным бездействие Департамента земельных и имущественных отношений в расторжении договора аренды земельного участка № 22866 от 29.12.2001 года с ООО «Фирма «МИНК»;

4)обязать Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска расторгнуть договор аренды земельного участка № 22866 от 29.12.2001 года с ООО «Фирма «МИНК».

Заявители согласно ст. 49 АПК РФ заявили об изменении предмета требований и просят:

Ответчик требования признал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на обоснованность требований.

Третье лицо, ООО «Фирма «Минк» в заседание не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, отзывом считает иск не подлежащим удовлетворению.

Третье лицо, ООО «ЦС» в заседание не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, отзывом считает иск не подлежащим удовлетворению, заявило ходатайство об отложении дела в связи с невозможностью явки представителя в суд, оставленное судом без удовлетворения.

Согласно ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело без участия третьих лиц.

Суд, рассмотрев и проверив представленные материалы, считает заявление подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании обстоятельства, изложенные заявителями в обоснование требований, нашли свое подтверждение, документально обоснованы и ответчиком пор существу не оспариваются.

Как видно из материалов дела заявителям на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества – нежилые помещения, расположенные в здании торгово-выставочного комплекса с подземной автостоянкой по адресу <...>.

Основание возникновения права собственности на указанные помещения ООО «Терминал 1» - инвестиционный договор № 04/09-2005 от 04.08.2005 года (с приложением), соглашение от 11.05.2006 года об изменениях и дополнениях к инвестиционному договору № 04/09-2005 от 04.08.2005 года, дополнительное соглашение от 12.05.2006 г. к инвестиционному договору № 04/09-2005 от 04.08.2005 г., соглашение № 04/09-2005/У от 28.08.2006 г. о передаче прав по инвестиционному договору, дополнительное соглашение от 27.10.2006 г. к инвестиционному договору № 04/09-2005 от 04.08.2005 г., акт приема-передачи помещений от 03.04.2007 г. к инвестиционному договору № 04/09-2005 от 04.08.2005 г, инвестиционный договор № 04/11-2005 от 04.08.2005 г. (с приложением), соглашение от 11.05.2006 г. об изменениях и дополнениях к инвестиционному договору № 04/11-2005 от 04.08.2005 г., дополнительное соглашение от 12.05.2006 г. к инвестиционному договору № 04/11-2005 от 04.08.2005 г., соглашение № 04/11-2005/У от 28.08.2006 г. о передаче прав по инвестиционному договору, дополнительное соглашение от 27.10.2006 г. к инвестиционному договору № 04/11-2005 от 04.08.2005 г., дополнительное соглашение от 30.10.2006 г. к инвестиционному договору № 04/11-2005 от 04.08.2005 г., акт приема-передачи помещений от 03.04.2007 г. к инвестиционному договору № 04/11-2005 от 04.08.2005 г, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.05.2007 г. серия 54 АГ № 093787, серия 54 АГ № 093793, серия 54 АГ № 093794, серия 54 АГ № 094104, серия 54 АГ № 093791, серия 54 АГ № 093800, серия 54 АГ № 093828, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Основание возникновения права собственности на указанные помещения ООО «Терминал 2» - инвестиционный договор № 04/08-2005 от 04.08.2005 г. (с приложением), соглашение от 11.05.2006 г. об изменениях и дополнениях к инвестиционному договору № 04/08-2005 от 04.08.2005 г., дополнительное соглашение от 12.05.2006 г. к инвестиционному договору № 04/08-2005 от 04.08.2005 г., соглашение № 04/08-2005/У от 28.08.2006 г. о передаче прав по инвестиционному договору, дополнительное соглашение от 27.10.2006 г. к инвестиционному договору № 04/08-2005 от 04.08.2005 г., дополнительное соглашение от 30.10.2006 г. к инвестиционному договору № 04/08-2005 от 04.08.2005 г., акт приема-передачи помещений от 03.04.2007 г. к инвестиционному договору № 04/08-2005 от 04.08.2005 г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.05.2007 г. серия 54 АГ № 093824, серия 54 АГ № 093827, серия 54 АГ № 093790, серия 54 АГ № 094103, серия 54 АГ № 093799, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Основание возникновения права собственности на указанные помещения ООО «Терминал 3» - инвестиционный договор № 04/10-2005 от 04.08.2005 г. (с приложением), соглашение от 11.05.2006 г. об изменениях и дополнениях к инвестиционному договору № 04/10-2005 от 04.08.2005 г., дополнительное соглашение от 12.05.2006 г. к инвестиционному договору № 04/10-2005 от 04.08.2005 г., соглашение № 04/10-2005/У от 28.08.2006 г. о передаче прав по инвестиционному договору, дополнительное соглашение от 27.10.2006 г. к инвестиционному договору № 04/10-2005 от 04.08.2005 г., дополнительное соглашение от 30.10.2006 г. к инвестиционному договору № 04/10-2005 от 04.08.2005 г., акт приема-передачи помещений от 03.04.2007 г. к инвестиционному договору № 04/10-2005 от 04.08.2005 г., инвестиционный договор № 04/12-2005 от 04.08.2005 г. (с приложением), соглашение от 11.05.2006 г. об изменениях и дополнениях к инвестиционному договору № 04/12-2005 от 04.08.2005 г., дополнительное соглашение от 12.05.2006 г. к инвестиционному договору № 04/12-2005 от 04.08.2005 г., соглашение № 04/12-2005/У от 28.08.2006 г. о передаче прав по инвестиционному договору, дополнительное соглашение от 27.10.2006 г. к инвестиционному договору № 04/12-2005 от 04.08.2005 г., дополнительное соглашение от 30.10.2006 г. к инвестиционному договору № 04/12-2005 от 04.08.2005 г., акт приема-передачи помещений от 03.04.2007 г. к инвестиционному договору № 04/12-2005 от 04.08.2005 г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.05.2007 г. серия 54 АГ № 093792, серия 54 АГ № 093796, серия 54 АГ № 093795, серия 54 АГ № 094826, серия 54 АГ № 093789, серия 54 АГ № 094102, серия 54 АГ № 093798, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Строительство здания торгово-выставочного комплекса с подземной автостоянкой осуществлялось на земельном участке площадью 2056 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032961:40, предоставленном для строительства застройщику - обществу с ограниченной ответственностью «Фирма МИНК» - на праве аренды в соответствии с постановлением Мэрии г. Новосибирска № 3829 от 29.12.2001 г., договором аренды земельного участка № 22866 от 29.12.2001 г. на срок такого строительства - 2 года. Дополнительным соглашением № 1 от 25.12.2003 г. к указанному договору стороны продлили срок действия договора до 29.12.2005 г. Дополнительным соглашением № 2 от 03.07.2006 г. к договору аренды стороны продлили срок действия договора до 29.12.2007 г.

02.04.2007 года ООО «Фирма «МИНК» передало в субаренду часть земельного участка площадью 824 кв.м из общей площади 2056 кв. м ООО «ЦС».

При этом срок действия договора субаренды был установлен на срок действий договора аренды земельного участка от 29.12.2001 г. № 22866.

После окончания строительства и ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию Заявители приняли помещения по акту приема-передачи и зарегистрировали свое право собственности на помещения в установленном законом порядке.

04.09.2007 г. ООО «Терминал 1», ООО «Терминал 2», ООО «Терминал 3» обратились в Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2056 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032961:0040, местоположением <...>.

Согласно п.6 ст. 36 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления должен подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении договора.

Письмом Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска от 25.09.2007 г. № 31-23623, 31-23625, 31-23627 Заявителям было отказано в предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка. Отказ мотивирован оформлением ООО «Фирма МИНК» отношений субаренды с ООО «ЦС» в отношении части земельного участка с кадастровым номером части 54:35:032961:0040/001 и указанием на возможность оформления прав Заявителей на земельный участок только в части земельного участка площадью 1232 кв.м. из общей площади земельного участка 2056 кв.м. после формирования части в установленном порядке и постановки ее на государственный кадастровый учет.

Обращаясь с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду, ООО «Терминал 1», ООО «Терминал 2», ООО «Терминал 3» действовали в соответствии с предоставленными им правами ст. 36 Земельного кодекса РФ как собственники объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ наличие у лица в собственности объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, влечет возникновение у него исключительного права на приватизацию соответствующего земельного участка или приобретение права аренды данного участка и корреспондирующую этом праву обязанность полномочного органа предоставить земельный участок в собственность или пользование. Режим исключительного права устраняет возможность приобретения земельного участка иными лицами, кроме собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на нем, в том случае, если он находится в государственной или муниципальной собственности, и, как следствие, устанавливает запрет собственнику земельного участка производить отчуждение и передачу в аренду этого земельного участка лицам, не являющимся субъектами исключительного права. Кроме этого, осуществление исключительного права устраняет возможность реализации преимущественного права, что следует из п.3. ст.22 Земельного кодекса РФ, исключающего в случае, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ, реализацию преимущественного права арендатора земельного участка на заключение договора аренды на новый срок.

Земельный участок площадью 2056 кв.м. предоставлялся застройщику -ООО «Фирма МИНК» на праве аренды для целей строительства объекта недвижимого имущества на срок такого строительства. Строительные работы были закончены в 2006 г. и объект введен в эксплуатацию 29.12.2006 г. После окончания строительства договор аренды земельного участка подлежит прекращению. Продолжение арендных отношений Департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска с застройщиком в отношении земельного участка после возникновения права собственности инвесторов на возведенный объект не соответствует закону и нарушает права инвесторов -законных собственников законченного строительством объекта (частей объекта) в реализации предоставленного им права на приватизацию земельного участка или оформление арендных отношений в соответствии с вышеуказанной статьей Земельного кодекса РФ.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства торгово-выставочного комплекса с подземной автостоянкой, передача земельного участка (части земельного участка) Арендатором в субаренду не допускается без письменного согласия Арендодателя Мэрии г. Новосибирска. Часть земельного участка была передана Арендатором в субаренду ООО «ЦС» для строительства нового объекта недвижимости - административного здания.

Согласие Арендодателя на сдачу в субаренду части земельного участка для строительства нового объекта недвижимого имущества и указание в связи с этим Заявителям на необходимость формирования другой части земельного участка размером 1232 кв.м. с оформлением правоустанавливающих документов на земельный участок только в указанной части является необоснованным и несоответствующим закону, так как объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032961:0040 площадью 2056 кв.м. И именно указанный земельный участок в соответствии с требованиями земельного законодательства является предметом исключительного права собственников объекта недвижимости, расположенного на нем. Обременение земельного участка в виде его аренды с последующей сдачей части земельного участка в субаренду нарушает исключительное право Заявителей в оформлении аренды на весь земельный участок и не соответствует п. 1, п. 3 ст. 36, п. 3 ст. 22, п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ.

А, кроме того, площадь застроенного земельного участка составляет 1401,6 кв.м. (по данным технического паспорта здания по состоянию на 20.12.2006 г.), а площадь части земельного участка, которую Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска указывает как исключительно возможную для оформления отношений землепользования собственникам расположенного на земельном участке объекта составляет 1232 кв.м.

Определение площади земельного участка в указанном размере нарушает нормы и правила земельного и градостроительного законодательства.

Согласно п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Необходимость в оформлении земельного участка площадью 2056 кв.м. для надлежащего функционирования и эксплуатации здания торгово-выставочного комплекса обусловлена также следующими требованиями градостроительного законодательства.

Градостроительными нормами предусмотрено формирование зон временных парковок у общественных зданий, торговых центров, в транспортных узлах, у вокзалов, в границах жилого микрорайона.

Согласно постановления Мэрии г. Новосибирска от 23.07.2007 г. «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования города Новосибирска» размеры земельных участков для организации временных парковок у общественных зданий устанавливаются по следующим показателям: по объектам торгового назначения с широким ассортиментом товаров периодического спроса (торговые центры, торговые комплексы, супермаркеты, универсамы, универмаги и т.д.) предусматривается 5 машино-мест на 100 кв.м. общей площади объекта, по офисам специализированных фирм - 1 машино-место в 30 кв.м. общей площади объекта. Временная парковка на открытых приобъектных стоянках у общественных зданий, торговых центров устанавливается не более 150 м от входов в здание.

СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений определяет нормы расчета стоянок автомобилей у торговых центров 5-7 машино-мест на 100 кв.м. торговой площади (приложение № 9 СНиП).

Определение части земельного участка, необходимой для надлежащего функционирования и эксплуатации здания, в размере 1232 кв.м., также нарушает изложенные градостроительные нормы и правила.

Кроме того, договор аренды земельного участка № 22866 от 29.12.2001 года был расторгнут с 01.07.2007 года на основании соглашения о расторжении договора.

Таким образом, принимая во внимание тот факт, что срок действия договора субаренды был установлен на срок действия договора аренды № 22866, то действие договора субаренды земельного участка от 02.04.2007 года также было прекращено.

В соответствии с п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ (п. 19 Постановления).

С учетом установленных доказательств возражения третьих лиц ООО «Фирма «МИНК» и ООО «ЦС» против иска судом не могут быть приняты во внимание как обоснованные.

Госпошлина по делу подлежит взысканию с ответчика в пользу ООО «Терминал 1» в сумме 2 000 рублей согласно ст. 110 АПК РФ. Налоговый кодекс РФ не содержит положений, предусматривающих освобождение государственных органов от уплаты госпошлины по делам, по которым данные органы выступали в качестве ответчика.

Госпошлина по делу подлежит возврату из федерального бюджета в сумме 2 000 рублей ООО «Терминал 1», в сумме 4 000 рублей ООО «Терминал 2», в сумме 4 000 рублей ООО «Терминал 3» согласно ст. 104 АПК РФ как ошибочно уплаченная.

По делу объявлялся перерыв до 07.04.2008 года согласно ст. 163 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 104, 110, 167-170, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать недействительным решение Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска от 25.09.2007 года № 31-23623, 31-23625, 31-23627 об отказе в предоставлении на праве аренды земельного участка площадью 2056 кв. м, с кадастровым номером 54:35:032961:0040, местоположением <...>.

Обязать Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска подготовить проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора площадью земельного участка 20.56 кв. м, с кадастровым номером 54:35:032961:0040, местоположением <...> и направить его ООО «Терминал 1», ООО «Терминал 2», ООО «Терминал 3» с предложением о его заключении.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска в пользу ООО «Терминал 1» госпошлину в сумме 2 000 рублей.

Возвратить из федерального бюджета госпошлину ООО «Терминал 1» в сумме 2 000 рублей, ООО «Терминал 2» в сумме 4 000 рублей, ООО «Терминал 3» в сумме 4 000 рублей как ошибочно уплаченную.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Гражданский кодекс часть 1

Гражданский кодекс часть 2

Гражданский кодекс часть 3

Гражданский кодекс часть 4

Решение № А45-15278/07 от 07.04.2008 АС Новосибирской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Арбитражный суд Новосибирской области

Судья В.П. Мануйлов