Гражданский кодекс часть 1

Судья арбитражного суда Новосибирской области Бродская М.В., при ведении протокола помощником судьи Маруновой Т.Г., рассмотрев судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Консул», г. Новосибирск,

к Обществу с ограниченнойответственностью «Консул-Сервис», г. Новосибирск,

третьи лица: 1. ООО «СОК», 2. ФИО1, 3. ФИО2, 4. ФИО3, 5. ООО «Елена плюс», 6. ЗАО «ТК «Запсибтрансблок», 7. ОАО «Новосибирский Муниципальный Банк», 8. ООО «ЛенКир», 9. ООО ПИ «СибГипроКоммунЭнерго», 10 ФГУ «Российская газета», 11. ЗАО «Консул 7», 12. ИП ФИО4, 13. ИП ФИО5, 14. ООО «Лига-Бизнес», 15. ООО «Турне», 16. ЗАО «Восток-Запад-тур», 17. ООО «Концепт-Проект», 18. ООО «Концепт-Проект 3», 19 ООО «Альфа-Центр», 20. ООО «Регионсервис», 21. ООО АН «Палитра», 22. ЗАО ИЦ «Сибинвестпроект», 23. ЗАО ГП «Сибгипрокоммунэнерго», 24. ООО ТК «Сибирь Контейнер», 25. ИП ФИО6, 26. ООО «Зерновая компания Мета», 27. ООО Компания «БауМакс-Строй», 28. ООО «Капитал Сибирь», 29. ООО «АПР-Сити/ТВД», 30. ООО «Арагон», 31. ООО «Эталон-Пластсервис», 32. ООО «Серебряный источник», 33. Новосибирская торгово-промышленная палата, 34. ООО «МАРП», 35. ООО «Запсибтрансблок ТК», 36. ООО ПИ «Сибгипрокоммунэнерго», 37. ФИО7, 38. ФИО8, 39. ФИО9, 40. ИП ФИО10, 41. ООО «БМК», 42. ФИО11, 43. ФИО12, 44. ФИО13,

об обязании не чинить препятствий в управлении административными зданиями, об обязании передать документацию,

при участии представителей

истца: ФИО14, доверенность от 01.09.2011, директор Михневич, О.А.,

ответчика: ФИО15, доверенность от 02.03.2011,

третьих лиц: 8. ООО «ЛенКир»: ФИО16, доверенность № 05 от 01.02.2011,

38. ФИО8: ФИО17, доверенность № 1910/2011 от 19.10.2011,

23. ЗАО ГП «Сибгипрокоммунэнерго»: ФИО18, приказ № 20-С от 28.04.2010,

36.ООО ПИ «Сибгипрокоммунэнерго»: ФИО18, приказ № 15/1-С от 28.04.2010,

22. ЗАО ИЦ «Сибинвестпроект»: ФИО18, приказ № 2/1-С от 27.06.2008.

остальные третьи лица: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Уточненный иск заявлен об обязании ответчика не чинить препятствий в управлении административными зданиями, обеспечив доступ ООО «УК «Консул» ко всем местам общего пользования, а также коммуникациям административных зданий, расположенных по адресу <...>., а именно: электрощитовая помещение № 18 площадью 15,3 кв.м., индивидуальный тепловой пункт помещение № 13 площадью 26,8 кв.м., выход на крышу помещение № 4 площадью 13,1 кв.м., лифтовая шахта помещение № 15.

Обязании ответчика передать истцу по акту управление домами, а также перечисленную в уточнениях иска от 19.10.2011г. документацию (всего 71 пункт).

Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ. Истец поддержал уточненный иск в полном объеме. Ответчик отзывом представил перечень имеющихся у него в наличии документов, заявил, что им до сих пор оказываются услуги по управлению, поскольку истец был избран управляющей компанией, но ему 07.10.2010г. не были определены условия управления, что является нарушением ст. 162 ЖК РФ, а также что ответчик является собственником помещений, заявленных истцом как места общего пользования, что позволяет ему не допускать в свои помещения истца, заявил об отсутствии у ответчика всего списка документов по перечню 71 пункт уточненного иска.

Третьи лица поддержали иск. ело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ по существу с согласия сторон по имеющимся в деле материалам.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец исходил из того, что в установленном порядке решением общего собрания от 07.10.2010г. собственники помещений в здании по ул. М.Горького, 77 и 79 расторгли в связи с ненадлежащим оказанием услуг Соглашение о передаче прав по содержанию недвижимого имущества, заключенное с ответчиком 01.04.2005г. и выбрали иную организацию - истца для управления, обслуживания и содержания данных зданий.

После этого, не смотря на требования, ответчик не передал истцу документацию, необходимую для осуществления услуг, препятствует доступу истца в места общего пользования – помещения, в которых расположены узлы коммуникаций. Определив перечень документов, которые должны быть у ответчика в соответствии с его отзывом (пункты уточненного иска № 19-71), а также Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. п.24, 26 и приказом Госстроя № 170 от 27.09.2003г. п.1.5.1 (пункты 1-18), истец и обратился в суд с настоящим иском в порядке ст. 6, 450, 782 ГК РФ, ст. 161-162 ЖК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего:

Материалами дела подтвержден факт наделения ответчика собственниками помещений в здании по ул. М.Горького, 77, 79 полномочий управления недвижимого имущества (Соглашением от 01.04.2005г), а затемв связи с ненадлежащим оказанием функций управления ответчиком расторжения собственникамирешением общего собрания от 07.10.2010г. Соглашения с ответчиком и наделения полномочиями истца для управления, обслуживания и содержания данных зданий.

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

В материалах дела имеются доказательства того, что ответчик ненадлежащим образом осуществлял управление спорными домами, данный факт установлен вступившим в законную силу судебным актом по делу А45-4118/2011, является преюдициально доказанным и обязательным при рассмотрении настоящего иска в силу ст. 69 АПК РФ и у суда отсутствуют новые доказательства, опровергающие данные выводы. Также данным судебным актом установлено, что собственники имели право заключить соглашение с истцом, а в иной день, оформив это иных документов, определить с ним условия управления. Истцом представлены доказательства –договор на управление, техническое обслуживание нежилых зданий от 08.09.2011г. (12 суд обозрел в судебном заседании, копию одного из них для примера приобщил в материалы дела).

Также доказан факт не передачи ответчиком истцу документов, полученных им в ходе осуществления деятельности по управлению общим имуществом и препятствование доступа истцу в места общего пользования к оборудованию, обслуживающему более одного помещения для осуществления им управленческих функций. Комиссионным Актом от 18.10.2011г. данный факт зафиксирован собственниками помещений, он также не отрицается самим ответчиком, представившим в материалы дела свидетельства зарегистрированного за ним права собственности на данные помещения как обоснование правомерности препятствования допуска в них.

Данные возражения ответчика, судом отклонены: согласно постановлению 7 апелляционного суда от 05.10.2011г. № 07АП07384/11 (А45-1712/2011) заключением эксперта ООО «СИТЭ» № 14-С от 21.05.2011г. установлено, что нежилые помещения площадью 15,3 кв.м. электрощитовая, площадью 13,1 кв.м. выход на крышу, машинное отделение предназначены для обслуживания здания в целом, в связи с чем за ООО «Сибгипрокоммунэнерго» признано право общей долевой собственности доли на данные нежилые помещения. Данные обстоятельства не подлежат вновь доказыванию, обязательны для всех, в том числе и для суда в силу ст. 16 АПК РФ.

К местам общего пользования, в которых расположены узлы коммуникаций, необходимых для обслуживания дома должна иметь доступ управляющая компания дома для надлежащего осуществления своих функций. Препятствование допуску управляющей компании в электрощитовую, машинное отделение, на крышу и ИТП признано судом не обоснованным в силу ст. ст. 244, 289, 290 ГК РФ, п.1 Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Ответчик подтвердил отзывом факт наличия у него документов, согласно составленного им в отзыве к иску перечня (л.д.35 т.5), заявил об отсутствии всего объема других истребованных документов.

В соответствии с пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя в числе прочего документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

Исходя из анализа положений пункта 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Коль скоро эксплуатация многоквартирного дома без указанной документации затруднительна, истец вправе потребовать техническую документацию для осуществления своих задач от ответчика, который ответственен за сохранность технической документации и должен передать ее истцу.

Ч. 10 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом,

Предыдущей управляющей организацией был ответчик, данный факт им не отрицается и подтверждается соглашением, заключенным между ответчиком и собственниками помещений, действиями ответчика по осуществлению текущего ремонта и содержания общего имущества.

Направленное истцом ответчику требование о передаче технической документации оставлено последним без ответа.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец подтвердил свой статус управляющей компании домами, а также что отсутствие у него данной предусмотренной нормативными актами и вытекающей из деятельности документации создает существенные препятствия в управлении домами, в частности, затрудняет процесс заключения договоров снабжения коммунальными услугами и ставит под угрозу подготовку дома к отопительному сезону, является правомерным.

Довод ответчика об отсутствии у ответчика всей истребуемой истцом технической документации судом отклонен: отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

В связи с тем, что Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации, в данном случае, согласно позиции ВАС РФ, подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса):

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Ст. 397 ГК РФ предусматривает, что в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Статьей 398 Гражданского кодекса определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса).

«Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу). Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел». Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09 по делу N А40-73182/08-19-483.

Требования об обязании ответчика передать управление истцу по акту не обоснованно ссылками на нормативные акты, которыми данная обязанность не предусмотрена. Сам ответчик не получал управление по какому-либо акту, в связи с чем судом признано оно не обоснованным, не предусмотренным законом, подлежит отклонению и требование об обязании его составить данный акт передачи.

Остальные исковые требования доказаны в порядке ст. 65 АПК РФ, подлежат удовлетворению в силу ст. 162 ЖК РФ, ст. 782 ГК РФ.

Расходы на государственную пошлину подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

С У Д Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично:

1. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Консул-Сервис» (ИНН:<***>; ОГРН:<***>) устранить препятствия по управлению и обслуживанию административными зданиями, расположенными по адресу <...>, обеспечив доступ ООО «УК «Консул» ко всем местам общего пользования, а также коммуникациям административных зданий, расположенных по адресу <...>, а именно: электрощитовая помещение № 18 площадью 15,3 кв.м., индивидуальный тепловой пункт помещение № 13 площадью 26,8 кв.м., выход на крышу помещение № 4 площадью 13,1 кв.м., лифтовая шахта помещение № 15.

2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Консул-Сервис» (ИНН:<***>; ОГРН:<***>) передать ООО «УК «Консул» управление административными зданиями, расположенными по адресу <...>, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, путем передачи технических и производственных документов на административные здания, а именно:

1. Документы технического учета (БТИ), содержащие сведения о состоянии общего имущества;

2. Документы (акты) о приемке результатов работ;

3. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей административных зданий (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

4. Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

5. Выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

6. Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

7. Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

8. Проектная документация (копия проектной документации) на административные здания в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) (при наличии);

9. иные связанные с управлением многоквартирным домом документы;

10. План участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

11. Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждое здание;

12. Акты приемки жилых домов от строительных организаций;

13. Акты технического состояния административных зданий;

14. Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

15. Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

16. Паспорта лифтового хозяйства;

17. Паспорта на каждое здание, помещение и земельный участок;

18. Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

19. АКТ государственной приемной комиссии о приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию от 20.07.2004 г.

20. АКТ приема-передачи законченного строительством объекта от 27.03.2006 г.

21. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 257 от 25.09.2006 г.

22. АКТ рабочей приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительного объекта от 24.01 2006 г.

23. АКТ разграничения тепловых сетей и энергопринимающего устройства от 07.10.2005 г.

24. Акт разграничения электрических сетей от 29.11.2005г.

25. Акт осмотра технического состояния электроустановки от 14 мая 2004г.

26. АКТ допуска в эксплуатацию электроустановки от 07.06.2004 г.

27. АКТ о приемке в эксплуатацию законченного монтажного проекта теплового пункта и системы отопления от 16.01.2004 г.

28. Договор № 593 на подачу и потребление электрической энергии от 26.07.2006г.;

29. Договор № 3991 на подачу и потребление тепловой энергии в горячей воде

30. Договор № 7058-Д от 24.03.2005г. на отпуск питьевой воды и прием сточных вод

31. Договоры, заключенные ООО «Консул-Сервис» с собственниками помещений, по содержанию и ремонту зданий М.Горького 77,79 за период с 01.01.2007г.

32. Договор аренды земельного участка, № 43028 от 05.09.2005 г.

33. Инженерно - топографический план от 20.03.2006 г.

34. Кадастровый план земельного участка 21.07.2005г.

35. Декларация пожарной безопасности по зданию <...> от 20.05.2010г.

36. Декларация пожарной безопасности по зданию <...> от 20.05.2010г.

37. Акт №ОЭН6/012-146/05 от 12.12.2005г. допуска в эксплуатацию тепловых установок и тепловых сетей.

38. Акт на установку дроссельного устройства от 15.12.2005г.

39. Расчет нормативных потерь тепла и теплоносителя по теплотрассе от 07.10.2005г.

40. Акт испытания систем внутренней канализации и водостоков от 14.10.2005г.

41. Акт проверки внутреннего противопожарного водопровода на водоотдачу от 05.10.2005г.

42. Акт приемки-передачи законченного строительством объекта от 27.03.2006г.

43. Акт приемки лифта в эксплуатацию от 22.06.2006г.

44. Акт приемки благоустройства от 20.12.2005г.

45. Акт приемки фасада здания от 20.12.2005г.

46. Письмо Новосибирской городской радиотрансляционной сети №ТЦ0518 от 07.06.05г. «О технических условиях»

47. Сертификат соответствия №РОСС RU. МБ05. В00062

48. Протокол №821 от 27.12.2005г. измерений параметров шума.

49. Акт №25-1 сдачи-приемки выполненных огнезащитных работ.

50. Приказ Администрации центрального района № 95-од от 21.02.2006г. о присвоении почтового адреса.

51. Справка Главного управления озеленения №2419 от 24.11.2005г.

52. Акт приемки системы телефонизации от 07.03.2006г.

53. Акт приемки системы естественной вентиляции от 28.12.2005г.

54. Протокол №434-457 исследования воздуха закрытых помещений от 31.01.2006г.

55. Протокол лабораторных испытаний №0642-0643 от 22.02.2006г.

56. Протокол №1367 измерений показаний микроклимата при инструментальной оценке эффективности работы вентиляции от 27.12.2005г.

57. Протокол №39-2006г. радиационного обследования от 09.02.2006г.

58. Справка ООО «СЦС Совинтел» №1213 от 06.02.2006г. о выполнении Технических условий.

59. Акт приемки цокольного этажа здания от 02.02.2006г.

60. Акт приемки первого этажа здания от 02.02.2006г.

61. Акт приемки второго этажа здания от 02.02.2006г.

62. Акт приемки третьего этажа здания от 02.02.2006г.

63. Акт приемки четвертого этажа здания от 02.02.2006г.

64. Акт приемки пятого этажа здания от 02.02.2006г.

65. Акт приемки шестого этажа здания от 02.02.2006г.

66. Акт приемки седьмого этажа здания от 02.02.2006г.

67. Акт приемки восьмого этажа здания от 02.02.2006г.

68. Акт приемки девятого этажа здания от 02.02.2006г.

69. Акт приемки десятого этажа здания от 02.02.2006г.

70. Акт приемки кровли здания от 02.02.2006г.

71. Акт №281 проверки противопожарного состояния объекта.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Консул-Сервис» г.Новосибирск в пользу ООО «УК «Консул» г.Новосибирск расходы на государственную пошлину в сумме 8 000 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу. Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия и может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента его вынесения, в суд кассационной инстанции– в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СУДЬЯ М.В. Бродская