Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Абаимовой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковырзиной И.Ю., рассмотрев в судебном заседании заявление Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Новосибирской области, г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирск Строй Монтаж», г. Новосибирск

о приостановлении деятельности, связанной с привлечением дженежных средств участников долевого строительства

при участиипредставителей:

истца: ФИО1 доверенность от 03.09.2013

ответчика: ФИО2, доверенность от 11.11.2013

установил:

В Арбитражный суд Новосибирской области обратилось Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Новосибирской области (далее – истец, министерство) с заявлением о приостановлении сроком на один год деятельности общества с ограниченной ответственностью «Новосибирск Строй Монтаж» (далее – ответчик, общество), связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства: многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Авиастроителей, 27 (стр.); многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения здание 1А по генплану, подземно-наземная автостоянка – здание 2 по генплану – третий этап строительства многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов (секционного, галерейного, коридорного типов), в том числе со встроенными или встроено-пристроенными: помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, автостоянками; трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Немировича-Данченко, 16/2; многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения здание 1Б по генплану, подземно-наземная автостоянка – здание 2 по генплану – третий этап строительства многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов (секционного, галерейного, коридорного типов), в том числе со встроенными или встроено-пристроенными: помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, автостоянками; трансформаторной подстанции, состоящего из односекционного пятнадцатиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Немировича-Данченко, 16/3.

Заявленные требования обоснованы ссылками на часть 7 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), мотивированы тем, что ни один из объектов в эксплуатацию не введен, сроки ввода в эксплуатацию объектов неоднократно переносились, обязательства перед участниками долевого строительства не выполнены, при этом ответчик имеет негативный опты строительства двух многоквартирных домов по улицам Учительская и ФИО3, приведший к тому, что их завершение осуществляют жилищно-строительные кооперативы за счет дополнительных вложений денежных средств дольщиками. Кроме того, в настоящее время вопрос о смене застройщика по спорным объектам решается на с участием мэрии города Новосибирска.

Общество считает заявленные требования необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, полагает, что в его действиях отсутствует нарушение сроков сдачи в эксплуатацию домов, поскольку фактически они не наступили, дополнительными соглашениями к договорам участия в долевом строительстве сроки окончания строительства продлены.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 23.09.2014 по 30.09.2014.

Как следует из материалов дела, общество осуществляет деятельность, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства следующих жилых домов.

Многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Авиастроителей, 27 (стр.). Объект состоит из трех 10-этажных блок секций, в состав которых входит 153 квартиры общей площадью 6705,07 кв.м., магазин продовольственных товаров – 572,24 кв.м., магазин продовольственных товаров – 257,57 кв.м., ИТП – 27,5 кв.м., технические помещения, электрощитовая. Обществом заключено 150 договоров долевого участия на общую сумму 269,437507 млн. руб. Первый договор участия в долевом строительстве заключен 10.06.2011. Из застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства за 2 квартал 2014 года следует, что срок по передаче объектов недвижимости участникам долевого строительства перенесен на 4 квартал 2014 года (первоначальный срок – 2 квартал 2012 года).

Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения: здание 1 А по генплану, подземно-наземная автостоянка - здание 2 по генплану – 111 этап строительства многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов (секционного, галерейного, коридорного типов), в т.ч. со встроенными или встроено-пристроенными: помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, автостоянками, трансформаторные подстанции. Жилой дом расположен по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Немировича-Данченко, 16/2, состоит из односекционного пятнадцатиэтажного дома; в состав многоквартирного жилого дома входит 104 квартиры, помещение под оздоровительный центр площадью 325,2 кв.м. Обществом заключено 105 договоров долевого участия на общую сумму 163,530470 млн. руб. Первый договор участия в долевом строительстве заключен 08.09.2011. Согласно отчетности застройщика за 2 квартал 2014 года, срок передачи объекта строительства перенесен на 3 квартал 2014 года (первоначальный срок 2 квартал 2012 года).

Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения: здание 1 Б по генплану, подземно-наземная автостоянка - здание 2 по генплану – 111 этап строительства многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов (секционного, галерейного, коридорного типов), в т.ч. со встроенными или встроено-пристроенными: помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, автостоянками, трансформаторные подстанции. Жилой дом расположен по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Немировича-Данченко, 16/3, состоит из односекционного пятнадцатиэтажного дома, в состав многоквартирного жилого дома входит 104 квартиры площадью 4607,8 кв.м. Объект включает в себя также помещения под оздоровительный центр площадью 325,2 кв.м. Всего обществом заключено 105 договоров долевого участия на общую сумму 183, 775200 млн. руб. Первый договор участия в долевом строительстве заключен 14.03.2012. Срок передачи объектов строительства участникам долевого строительства перенесен на 3 квартал 2016 года (первоначальный срок 4 квартал 2013 года).

Полагая, что неоднократный перенос сроков строительства свидетельствует о необходимости приостановления деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные в дело доказательства, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 23 Закона № 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Новосибирской области в соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Новосибирской области, утвержденным постановлением №144 Губернатора Новосибирской области от 04.05.2010, осуществляет в пределах своих полномочий государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно пункту 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ (в редакции Закона от 28.12.2013 № 414-ФЗ) контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:

1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;

2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;

4) застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.

Таким образом, право контролирующего органа на подачу заявления в арбитражный суд о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обусловлено целями осуществления надзора, которые вытекают из общих задач Закона № 214-ФЗ, в частности защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Следовательно, обращаясь с подобным требованием, истец обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику специальной предупредительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для гарантии экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения.

В обоснование необходимости применения к обществу истребуемой меры в виде приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств долевого строительства названных объектов, министерство ссылается на неисполнение обществом своих обязательств перед участниками долевого строительства, на то, что спорные объекты в эксплуатацию не введены, сроки ввода в эксплуатацию объектов неоднократно переносились, ссылается на необходимость предотвратить появления новых так называемых новых «обманутых дольщиков».

В материалы дела представлены Протокол совещания о проблемах завершения строительных работ и ввода домов в эксплуатацию по ул. Немировича-Данченко, 16/1, 16/2, состоявшегося 26.06.2014, с участием представителей министерства прокуратуры, заместителя мэра директора общества участников долевого строительства.

В ходе совещания установлено следующее: жилой дом № 16/1 имеет высокую степень готовности, объект должен был быть введен в эксплуатацию в 4 квартале 2011 года, срок перенесен на 4 квартал 2013 года, на 3 квартал 2014 года; жилой дом № 16/2 имеет среднюю степень готовности, объект планировался к сдаче по 2 квартале 2013 года; жилой дом № 16/3 находится на начальном этапе строительства, ввод в эксплуатацию планировался в 4 квартале 2014 года, срок перенесен на 2 квартал 2016 года.

На совещании было решено рекомендовать мэрии города Новосибирска совместно с ООО «Новосибирск Строй Монтаж» проработать вопрос о добровольной передаче прав и обязанностей по завершению строительства домов от заявителя иной строительной компании; рассмотреть возможность оказания мер государственной поддержки завершения строительства по жилым домам № 16/1, № 16/2.

Мэрия города Новосибирска письмом от 14.07.2014, адресованным министерству, сообщила о результатах совместной работы с застройщиком жилых домов, в частности, по мнению мэрии, разработанные меры поддержки обманутых дольщиков (передача прав и обязанностей по завершению строительства домов другим застройщикам) могут быть применены только при условии банкротства застройщика и завершения строительства жилого дома созданным жилищно-строительным кооперативом на дополнительно собранные денежные средства. Только в данном случае возможно повысить экономическую привлекательность для потенциального застройщика.

По результатам повторного совещания установлено, что стоимость завершения строительства и погашения всех задолженностей застройщика ООО «Новосибирск Строй Монтаж» составляет 602 200 тыс.руб., принято решение рекомендовать мэрии совместно с застройщиком и потенциальным инвестором ООО УК «ГРИС» определить приемлемый вариант завершения строительства жилых домов, оказать информационное, юридическое сопровождение процесса создания ЖСК участниками долевого строительства жилых домов.

По поручению министерства мэрия проанализировала финансово-экономическое состояние общества, придя в письме от 22.07.2014 к следующим выводам.

По данным общества стоимость завершения строительства по ул. Авиастроителей и Немировича-Данченко и погашения всех задолженностей составляет 569 127 тыс.руб. Проведя свой анализ мэрия установила, что данная цифра составляет 602 200 тыс. руб. При этом ранее общество апеллировало цифрой 534 408 руб. Исходя из изложенного, по мнению мэрии, директор общества манипулирует со стоимостью завершения работ, объемами работ, наличием свободных площадей и кредиторских задолженностей. Фактические же данные возможно установить только после проведения аудиторской проверки общества.

Из всех возможных вариантов выхода из создавшейся ситуации мэрия предлагает следующие: банкротство общества по заявлению самого ООО «Новосибирск Строй Монтаж» с последующим оформлением права на объекты незавершенного строительства и передача их ЖСК; наиболее приемлемый вариант - банкротство общества со стороны ООО УК «ГРИС» и завершение строительства домов №№ 16/1 и 16/2 и дома № 27 по ул. Авиастроителей в рамках внешнего управления, с последующей передачей дома № 16/3 созданному ЖСК, что позволит выяснить подлинную информацию о деятельности и наличии кредиторской задолженности общества, применить меры поддержки обманутых дольщиков, мэрия сможет включить требования о задолженности по арендной плате в реестр в рамках дела о банкротстве, освободив от данного обременения участников строительства).

Во исполнение решений совещания от 30.05.2014, обществом представлены уточненные графики производства работ и сроки окончания строительства, согласно которым срок ввода в эксплуатацию дома № 27 – июнь 2015 года, № 16/2 – июнь 2015 года, № 16/3 – сентябрь 2016 года.

Доводы ответчика о том, что изменение сроков сдачи объектов было вызвано, в том числе отсутствием технической возможности технологического присоединения объектов по ул. Немировича-Данченко и ул. Авиастроителей, 27, к существующим электрическим сетям и необходимостью выполнения технологического присоединения по индивидуальному проекту, не принимается судом во внимание, по следующим основаниям.

Так, из содержания письма исх. № 20 от 15.02.2011 следует, что общество просило ЗАО «РЭС» пересмотреть ранее выданные технические условия в связи с тяжелым финансовым положением, при этом речь в письме идет о доме № 25 по ул. Авиастроителей.

Письма общества от 20.04.2010, от 31.03.2011 также касаются выдачи технических условий по дому № 25 по ул. Авиастроителей и № 9 по ул. Учительской.

Из письма общества от 07.02.2012, адресованного ЗАО «РЭС» следует, что технические условий по дому № 27 по ул. Авиастроителей были выданы еще в 2007, 2008, 2011 годах, при этом общество просило внести в них изменения.

Письмом от 24.01.2011, адресованным ОАО «Новосибирскгортеплоэнерго», общество также просило внести изменения в технические условия, выданные еще в 2007 году для теплоснабжения дома 3 «7 по ул. Авиастроителей.

Письмо от 31.03.2011, адресованное обществом министерству с просьбой ускорить выдачу ЗАО «РЭС» технических условий касается домов № 25 по ул. Авиастроителей и № 9 по ул. Учительской.

Таким образом, исследовав представленные обществом доказательства, суд пришел к выводу, что ответчик не доказал, что изменение сроков сдачи объектов произошло не по его вине, а было вызвано отсутствием технической возможности технологического присоединения объектов по ул. Немировича-Данченко и ул. Авиастроителей, 27, к существующим электрическим сетям.

Кроме того, общество, занимаясь конкретной предпринимательской деятельностью, принимая на себя определенные обязательства, в том числе по срокам их выполнения, обязано предусмотреть все возможные риски.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что общество допустило длительное невыполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства. При этом, обществом допущен неоднократный перенос срока ввода в эксплуатацию объектов долевого строительства.

Необходимо отметить, что из протоколов совещаний министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области с участием директора общества ФИО4 усматривается финансовая несостоятельность застройщика, при этом ранее обществом уже было остановлено строительство двух объектов – по ул. Учительской, дом № 9 и ул. ФИО3, № 201/3. Из пояснений истца следует, что данные дома достраиваются силами созданных ЖСК за счет дополнительных средств участников долевого строительства. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

Доказательства возможности сдачи объектов долевого строительства в соответствии с последними согласованными сроками ввода строящегося объекта в эксплуатацию не представлены.

Доводы ответчика о продлении дополнительными соглашениями, заключенными с участниками долевого строительства, сроков ввода объектов в эксплуатацию, что, по его мнению, свидетельствует об отсутствии претензий к застройщику со стороны участников долевого строительства, противоречат представленным в дело истцом доказательствам, в частности протоколам совместных совещаний, из содержания которых следует, что именно дольщики являлись их инициаторами.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив имеющие в деле материалы, суд пришел к выводу, что в них отсутствуют доказательства в подтверждение заявленных обществом доводов о нарушении прав третьих лиц в случае применения меры в виде приостановления деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а, следовательно, в рамках состязательности арбитражного процесса (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ) общество не обосновало относимыми и допустимыми доказательствами свои возражения и не представило доказательств того обстоятельства, что принятие испрашиваемой министерством меры повлечет для третьих лиц еще большее нарушение прав и их законных интересов.

При этом приостановление деятельности ООО «Новосибирск Строй Монтаж» в части привлечения денежных средств участников долевого строительства не препятствует обществу осуществлению его строительной деятельности на спорных объектах, а для завершения строительства ответчик может изыскать иные денежные средства, в том числе получить кредиты в банке.

Таким образом, министерство представило доказательства существенных нарушений, допущенных обществом при ведении деятельности в качестве застройщика, подтвердило обоснованность испрашиваемой контролирующим органом публично-правовой меры ответственности как подлежащей применению в отношении ответчика, которая может рассматриваться в данном случае в качестве адекватной и соразмерной вменяемому ему нарушению.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что деятельность ООО «Новосибирск Строй Монтаж», связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства вышеуказанных объектов недвижимости, необходимо приостановить сроком на один год.

Руководствуясь статьями 167-170, 110, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Приостановлении сроком на один год деятельность общества с ограниченной ответственностью «Новосибирск Строй Монтаж» (далее – ответчик, общество), связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства: многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Авиастроителей, 27 (стр.); многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения здание 1А по генплану, подземно-наземная автостоянка – здание 2 по генплану – третий этап строительства многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов (секционного, галерейного, коридорного типов), в том числе со встроенными или встроено-пристроенными: помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, автостоянками; трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Немировича-Данченко, 16/2; многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения здание 1Б по генплану, подземно-наземная автостоянка – здание 2 по генплану – третий этап строительства многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов (секционного, галерейного, коридорного типов), в том числе со встроенными или встроено-пристроенными: помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, автостоянками; трансформаторной подстанции, состоящего из односекционного пятнадцатиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Немировича-Данченко, 16/3.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новосибирск Монтаж Строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья Т.В. Абаимова