Гражданский кодекс часть 1

при составлении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи судебного процесса секретарем судебного заседания Бычковой Т.В, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города .Новосибирска, г.Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «ИРС и К», г.Новосибирск

о взыскании 22388 рублей 76 копеек задолженности, 1956 рублей 87 копеек пени, расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО1 по доверенности от 21.12.2010.

от ответчика: директор ФИО2 (протокол №2 от 25.08.1995)

установил: Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города .Новосибирска (далее–Департамент,истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИРС и К» (далее – ответчик, ООО «ИРСиК») о взыскании 22388 рублей 76 копеек задолженности, 1956 рублей 87 копеек пени, расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения.

При рассмотрении дела, Истец заявил частичный отказ от иска, поскольку после принятия иска к производству суда ответчик добровольно освободил помещения, передав их по акту приема-передачи 04.10.2011г. С указанной даты договор считается расторгнутым по соглашению сторон на основании п.5.7 заключенного договора аренды.

Принимая во внимание, что отказ истца от иска не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и интересы других лиц, суд принимает его, что влечет прекращение производства по делу в этой части иска.

Кроме того, истец в порядке ст.49 АПК РФ увеличил размер исковых требований, и просил взыскать: 26 134,76 руб. – арендную плату за период с 01.03.2011 по 03.10.2011; 3 102, 7 руб. пени за период просрочки с 18.01.2011 по 03.10.2011.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком денежного обязательства по внесению арендной платы по договору аренды.

Ответчик иск не признал, по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему, ссылаясь на неисполнение истцом обязательства по договору аренды, и приостановление в связи с этим выплаты арендной платы в соответствии со ст.328 ГК РФ.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

18 ноября 2010 года между департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ИРС и К» (Арендатор) заключён договор № 036147-018 аренды нежилых помещений (далее- договор аренды) общей площадью 28,80 кв.м., расположенных на первом этаже в отдельно стоящем здании по адресу: <...>). Срок аренды установлен с 18 ноября 2010 года до 18 октября 2011 года (п.8.1).

Согласно пункту 1.2 договора арендодатель обязан передать арендатору объект недвижимости, указанный в п. 1.1 договора для использования под размещение офиса.

В подпункте 2.2.1. договора предусмотрена обязанность арендатора использовать арендованную недвижимость строго по целевому назначению, а в подпункте 4.3. -ответственность за использование помещения не по целевому назначению (штраф в размере 20 % от размера годовой арендной платы).

Таким образом, Департамент при заключении договора аренды определил целевое назначение передаваемого имущества (использование для размещения офиса) и установил ответственность за использование недвижимости не по целевому назначению, в результате чего у арендатора возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под размещение офиса.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

18.03.2011г. Актом проверки использования муниципального имущества, закрепленного за муниципальным унитарным предприятием в рамках полномочий собственника, было установлено, что здание насосной находится в аварийном состоянии.

Следовательно, арендованное помещение, в силу своих конструктивных особенностей ( признание здания аварийным), не может использоваться под размещение офиса. Одновременно с этим существует запрет на проведение реконструкции недвижимости (п.2.2.6), то есть имеются неустранимые препятствия, не позволяющие пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки Ответчик не знал об аварийном состоянии недвижимости, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению.

Кроме того, при заключении договора аренды №036147-018 от 18.11.2010г. в техническом паспорте объекта, представленном Арендодателем, был указан год постройки здания - 1992, однако при эксплуатации здания было установлено, что здание по адресу Новосибирск, ул. Троллейная, (93) (объект аренды) является постройкой 1950 годов, что подтверждается письмом МБУ «Дорожно-эксплуатационное учреждение №3» (балансодержатель) в адрес Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска от 14.03.2011г.

В апреле 2011года Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии внесены изменения в технический паспорт объекта аренды - насосной станции, расположенной по адресу Новосибирск, ул. Троллейная (93), и в настоящее время год постройки здания указан как «не установлено». Таким образом, при заключении договора истец ввел ответчика в заблуждении относительно года постройки объекта аренды. Указанное обстоятельство является существенным для Арендатора (Ответчика), поскольку влияет на возможность использования здания по целевому назначению и обязанности по содержанию арендованного имущества.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

После признания комиссией мэрии г. Новосибирска арендуемого помещения аварийным, Истец неоднократно обращался в Департамент с просьбой об изменении срока и условии договора аренды с тем, чтобы Арендатор мог вложить значительные средства в устранении аварийности здания, но Арендодатель не согласился с предложениями Арендатора.

До установления фактов аварийности здания и несоответствия года постройки, указанного в техническом паспорте, действительности Ответчик своевременно и в полном объеме выплачивал арендную плату в установленные договором сроки. Таким образом, невнесение Ответчиком арендных платежей по договору №036147-018 от 18.11.2010г. является мерой самозащиты гражданских прав, примененной им в соответствии со ст.ст. 12, 328 ГК РФ.

Поскольку ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств заключается в передаче арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре аренды, неизвещении арендатора об аварийном состоянии имущества, и введении арендатора в заблуждение относительно года постройки здания, следует признать, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств, что является основанием для отказа истцу в иске о взыскании с ответчика арендных платежей и пеней по этому договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены арендодателем.

После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Ответчик, после обнаружения недостатков, сообщил об этом Истцу письмом от 05.08.2011г. (исх. 34/11) в котором указал, что в связи установлением факта нахождения объекта аренды в аварийном состоянии, считает необоснованными требования Арендодателя о перечислении арендной платы, поскольку арендодатель свои обязательства исполнил ненадлежащим образом.

Доводы истца о том, что о состоянии объекта аренды арендатору было известно, и арендатор не предпринимал меры по восстановлению здания не состоятельны.

Указанные заявления истца не имеют под собой оснований, поскольку в период аренды ответчиком здания им производились действия, направленные на приведение объекта аренды в состояние, пригодное для использования. В том числе помещения были очищены от мусора и металлолома, произведены подготовительные работы для установления пола (выровнено и отсыпано щебнем земляное покрытие), заменена входная дверь, демонтирован бак водонапорной станции, для сооружения потолка установлены стропила.

Ссылка истца на то, что ответчику было известно об аварийном состоянии здания неосновательна. Ответчик не оспаривает тот факт, что при приемке здания ему было известно о том, что объекту требуется текущий и капитальный ремонт. Однако о том, что здание находится в аварийном состоянии, а значит вообще не может эксплуатироваться, ответчик поставлен в известность не был, и данное обстоятельство является существенным нарушением условий договора аренды, делающим невозможным использование имущества по назначению.

Риски, связанные с возникновением аварийности обьекта аренды несет прежде всего арендодатель, а не арендатор.

Кроме того, само по себе согласие арендатора использовать под офис переданное ему нежилое помещение, при очевидной невозможности такого использования нельзя признать надлежащим исполнением обязательства установленного в п.1.2 договора. Стороны должны руководствоваться договором аренды, п.1.2 сторонами не изменялся.

Расходы по госпошлине суд относит на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Принять отказ от иска в части расторжения договора аренды №036147-018 от 18 ноября 2010 и обязания ООО «ИРС и К» и освободить нежилые помещения.

Производство по делу в этой части иска прекратить.

В остальной части иска отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г.Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СУДЬЯ А.А. Уколов