Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области, г. Новосибирск

к Обществу с ограниченной ответственностью "Неоград-Инвест", г Новосибирск

о приостановлении деятельности по привлечению денежных средств граждан

в присутствии представителей:

от заявителя: ФИО1, удостоверение, по доверенности;

от заинтересованного лица: ФИО2, паспорт, по доверенности; ФИО3, паспорт, по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Новосибирской области (далее- Министерство, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о приостановлении сроком на один год деятельности общества с ограниченной ответственностью «Неоград-Инвест» (ИНН <***> ОГРН <***>), связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства жилых домов:

1. Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения жилой дом № 2 (по генплану), расположенного по адресу г. Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 13 стр.

2. Многоэтажного жилого дома № 8 (по генплану), расположенного по адресу г. Новосибирск, Октябрьский район микрорайон Закаменский, 14 стр.

3. Многоэтажного жилого дома №10 (по генплану), расположенного по адресу г. Новосибирск, Октябрьский район ул. 5-ая Кирпичная горка микрорайон Закаменский, 16 стр. (с учетом уточнения от 29.10.2013, принятого судом).

В качестве правового обоснования приведена статья 23 (пункт 3 части 7) Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Требования мотивированы неудовлетворением обществом требований участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным часть 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и неисполнением обязанности по передаче объекта долевого строительства, неоднократным переносом сроков передачи объектов строительства.

В судебном заседании представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Новосибирской области поддержал требования в полном объеме.

Общество с ограниченной ответственностью «Неоград -Инвест» (далее – общество, заинтересованное лицо) отклонило требования как необоснованные. Указывает на то, что удовлетворение требований может затронуть права участников долевого строительства, затянуть сроки сдачи объектов еще на неопределенный срок, свободных для заключения договоров площадей не имеется, есть только дебиторская задолженность по заключенным инвестиционным договорам. Удовлетворение требований скажется на репутации Общества, может привести к невозможности получения кредита и завершения строительства. При этом каких-либо жалоб от участников долевого строительства не поступало.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов лиц, участвующих в деле, оценка представленных доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приводит к следующему.

В соответствии со статьей 23 (часть 2) Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации» (далее – Закон) контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Новосибирской области (далее – Министерство) в соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Новосибирской области, утвержденным постановлением №144 Губернатора Новосибирской области от 04.05.2010, осуществляет в пределах своих полномочий государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно пункту 3 части 7 статьи 23 Закона, контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления срока удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, общество осуществляет деятельность, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства жилых домов.

По утверждению заявителя общество осуществляет деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства по следующим объектам:

1. 27-ми этажный жилой дом № 2 (по генплану) общая площадь - 12130,18 м2, в т.ч. площадь квартир- 11 669,95 м2, количество квартир - 224, количество этажей - 27, строительный объем- 68 129,0 м3, в т.ч. подземной части - 4 427,1 м3, количество помещений общественного назначения- 4, общей площадью-397,08 м2, в т.ч. торгово - выставочный зал- 149,3 м3, опорный пункт охраны правопорядка- 91,08 м2, агентство недвижимости- 73,66 м2, страховое агентство- 83,0 м2, расположен по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 13 стр., срок передачи объекта строительства был перенесен со второго квартала 2011 на четвертый квартал 2012 года. Заключено 224 договора участия в долевом строительстве на сумму 512 000 000,00 руб., при этом, расторгнуто четыре договора участия в долевом строительстве, при этом в Отчетности застройщика стоит общая сумма неисполненных обязательств по договорам - 474 млн. рублей, таким образом, у Общества существует фактическая возможность привлечения денежных средств на общую сумму 38 млн. рублей.

2) 18-ти этажный жилой дом №8 (по генплану): общая площадь- 22854,12 м2, площадь земельного участка- 43 058,0 м2, количество этажей- 18, в т.ч. технический этаж, строительный объем- 79 812,32 м3, в т.ч. ниже отм. 0.000-3 234,72 м3, количество квартир-272, общая площадь квартир- 16 498,98 м2, расположен по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 14 стр., срок передачи объекта строительства был перенесен со второго квартала 2012 на четвертый квартал 2012 года. Заключено 267 договоров участия в долевом строительстве на сумму 601 000 000,00 руб., при этом в Отчетности застройщика стоит общая сумма неисполненных обязательств по договорам -563 млн. рублей, таким образом, у Общества существует фактическая возможность привлечения денежных средств на общую сумму 38 млн. рублей.

3) 17-ти этажный жилой дом № 10 (по генплану): общая площадь- 4351,5 м2, количество этажей- 17, строительный объем- 68129,0 м3, в т.ч. подземная часть- 4427,1 м2, количество помещений общественного назначения - 4, общей площадью 397,08 м2, в т.ч. торгово-выставочный зал - 149,34 м2, расположен по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. 5-я Кирпичная горка, микрорайон Закаменский, 16 стр., срок передачи объектов долевого строительства 4 квартал 2014 года. Общее количество самостоятельных частей 350- заключено 338 договоров участия в долевом строительстве на сумму 453 000 000,00 руб., при этом у Застройщика есть возможность привлечь денежные средства участников долевого строительства от продажи 12 квартир.

Кроме того, заявитель указывает, что на основании приказов Министерства № № 196-в, 211-в от 27.06.2013, 03.07.2013 были проведены внеплановые документарные проверки Общества о несоблюдении застройщиком обязательных требований, установленных законодательством о долевом строительстве при строительстве многоквартирных жилых домов по адресу: г. Новосибирск, ул. 5-я Кирпичная горка, № 1 (микрорайон Закаменский, 11 стр.), №2 (микрорайон Закаменский, 13 стр.), дом № 8 (микрорайон Закаменский, 14 стр.), дом № 9 (микрорайон Закаменский, 12 стр.), дом № 10 (микрорайон Закаменкский, дом № 16 стр.).

По результатам проведенных проверок за совершение административных правонарушений, предусмотренных:

1) ч.1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, постановлением Министерства по делу об административном правонарушении № 159/13 от 14.08.2013 Общество привлечено к административной ответственности в виде административного штрафа;

2) ч.3 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, постановлением Министерства по делу об административном правонарушении № 160/13 от 14.08.2013 Общество привлечено к административной ответственности в виде административного штрафа;

3) ч.4 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, постановлениями Министерства по делу об административных правонарушениях № 157/13 от 07.08.2013, № 161/13 от 14.08.2013 Общество привлечено к административной ответственности в виде административного штрафа.

Постановления о привлечении к административной ответственности не обжаловались, вступили в законную силу.

Согласно доводам Министерства, в настоящее время ни один из объектов в эксплуатацию не введен, сроки ввода в эксплуатацию объектов неоднократно переносились, обязательства перед участниками долевого строительства не выполнены, что явилось причиной обращения в суд с требованием о приостановлении деятельности общества по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства названных жилых домов.

Отказывая в удовлетворении требований Министерства, арбитражный суд исходит из следующего.

Пункт 3 части 7 статьи 23 Закона является мерой ответственности и не подлежит расширительному толкованию.

Обращаясь с требованием о приостановлении на один год осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и иных объектов, Министерство обязано доказать не только наличие оснований для применения к застройщику специальной принудительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для гарантии прав и законных интересов участников долевого строительства, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения.

Министерство, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, не обосновало и не представило доказательства как наличия оснований для применения в отношении общества указанной меры принуждения, так и необходимость в интересах участников долевого строительства такого ограничения деятельности общества.

В рассматриваемом случае срок сдачи объекта 17-ти этажный жилой дом № 10 (по генплану), не переносился: изначально был заявлен - четвертый квартал 2014 г., что свидетельствует об отсутствии нарушений по данному объекту.

Кроме того, как пояснил представитель министерства в ходе судебного разбирательства, правильность заполнения отчетности, ее соответствие фактическим данным бухгалтерского учета в ходе проверки не проверялась, документы бухучета, договоры и документы по их исполнению не запрашивались. Выводы о возможности привлечения дополнительных средств у новых инвесторов (участников долевого строительства) основаны только на отчетах, при этом без учета задолженности по заключенным договорам.

Согласно представленным справкам и учетным данным по домам № 2 и №8 свободных квартир не имеется.

То, что в справке по состоянию на 27.11.2013 года Обществом указано что остаток квадратных метров в денежном выражении для заключения договоров участия в долевом строительстве составляет 30 млн. рублей, суд считает недостаточным доказательством для удовлетворения требований, поскольку в справке не указано по какому дому, тогда как на микрорайоне в строительстве находится более 3 домов, кроме того не исследован вопрос жилые это помещения или помещения нежилого характера, были ли они забронированы за контрагентами Общества с целью расчетов по договорам поставки ли подряда (такая возможность предусмотрена договорами строительного подряда, договоры обозревались в судебном заседании 09.01.2014 года). По состоянию на 09.01.2014 года согласно представленной справке Общества наличия свободных жилых площадей нет, коммерческих -3 объекта.

Нарушение сроков строительства не является достаточным основанием для приостановления деятельности по привлечению средств, поскольку не предусмотрено диспозицией пункта 3 части 7 статьи 23 Закона.

Суд не может не согласиться с обоснованными возражениями Общества, которые сводятся к тому, что требуя приостановления деятельности по привлечению денежных средств, не представлено доказательств того, что участники долевого строительства предъявили к обществу какие-либо требования, в том числе о расторжении договоров и возврате уплаченных денежных средств.

В материалах дела отсутствуют доказательства в подтверждение заявленных Министерством требований, а, следовательно, в рамках состязательности арбитражного процесса (статья 9 АПК РФ) Министерство не обосновало относимыми и допустимыми доказательствами заявленные требования и не представило доказательства того обстоятельства, что принятие испрашиваемой меры не повлечет для третьих лиц (участников долевого строительства) еще большее нарушение прав и их законных интересов, не приведет к еще большему увеличению сроков сдачи объектов и невозможности завершения строительства, в том числе с учетом привлечения кредитных средств.

Факт привлечения общества к административной ответственности, не оспаривание данных постановлений обществом, не является безусловным основанием для приостановления деятельности по привлечению денежных средств. Кроме того, суд считает, что такой меры ответственности за несвоевременное исполнение обязательств по договорам участия долевого строительства уже достаточно в рассматриваемой ситуации и применение дополнительной ответственности в виде приостановления деятельности будет чрезмерным, не отвечающим превентивным признакам и принципу соразмерности публичной ответственности совершенному нарушению.

При таком положении заявление подлежит оставлению без удовлетворения за необоснованностью.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии его апелляционного обжалования.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ Т.А. Наумова