Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Сибирский сервисный центр ЖКХ», Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска;

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 – по доверенности от 10.07.2010, паспорт <...>;

от ответчика: ФИО2, паспорт <...>, выписка из ЕГРЮЛ от 07.10.10г.; ФИО3 – по доверенности от 17.09.2010г. , паспорт <...>;

от третьих лиц: 1) Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска – ФИО4 – по доверенности от 29.12.2009г., сл. уд. № 150 от 13.10.2005г., 2) ООО Сибирский сервисный центр ЖКХ – ФИО5 – паспорт № 3596327;

установил:

Муниципальное унитарное предприятие г. Новосибирска «Центр муниципального имущества» обратилось в арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2» задолженности в размере 186 630 руб. 71 коп.

Определением суда от 18.10.2010г. к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Сибирский сервисный центр ЖКХ» и Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

Обществом с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2» предъявлен встречный иск к МУП г. Новосибирска «Центр муниципального имущества» о признании договора о возмещении эксплуатационных расходов от 26.11.2008г. незаключенным.

Обосновывая исковые требования, истец по первоначальному иску ссылается на заключенный между сторонами договор аренды нежилых помещений, зарегистрированный в Департаменте имущества и земельных отношений Новосибирской области за номером 031607-050 от 01.12.2008 в соответствии с которым также заключен договор № 593-Н о возмещении эксплуатационных расходов от 26.11.2008.

По договору аренды, срок действия которого – с 01.12.2008 по 01.11.2009, ООО «Хозяюшка-2» передано нежилое помещение в жилом доме, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 253.40 кв.м. для использования под розничную торговлю.

Согласно договору №593-Н о возмещении эксплуатационных расходов от 26.11.2008, срок действия которого совпадает со сроком действия договора аренды, ООО «Хозяюшка-2» обязано возмещать МУП г. Новосибирска «Центр муниципального имущества» эксплуатационные расходы по ставке 17 рублей 23 копейки за один кв.м. арендованного объекта, что составляет 4 366 руб. 08 коп.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате оказанных услуг послужило основанием для предъявления к нему требований о взыскании задолженности в размере 186 630 руб. 71 коп.

В судебном заседании истец иск поддержал в полном объеме.

Третьи лица в судебном заседании поддержали правовую позицию истца в полном объеме.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что договор № 593-Н о возмещении эксплуатационных расходов от 26.11.2008 не заключен, предъявил встречный иск о признании указанного договора незаключенным. Встречные исковые требования и возражения на первоначальный иск мотивированы следующим.

Предмет договора №593-Н по возмещению затрат от 26.11.2008 сторонами не определен, поскольку сторонами не установлено, какие именно услуги, необходимые при использовании нежилых помещений общей площадью 253.40 кв.м., принадлежащих ООО «Хозяюшка-2» на праве аренды, будут оказаны МУП г. Новосибирска «Центр муниципального имущества», какие конкретно действия исполнитель должен совершить в пользу или в интересах заказчика, в каком объеме эти действия будут совершены.

Фактически МУП г. Новосибирска «Центр муниципального имущества» в период действия договора №593-Н от 26.11.2008 не оказывало ООО «Хозяюшка-2» никаких услуг, в том числе, услуг, связанных с использованием нежилых помещений, арендуемых ООО «Хозяюшка-2» у Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска на основании договора аренды нежилых помещений, и не совершало в интересах ООО «Хозяюшка-2» никаких действий, подлежащих оплате.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований, что влечет отказ в удовлетворении требований по первоначальному иску, при этом суд исходит из следующих положений законодательства и обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, 01.12.2008г. между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска и ООО «Хозяюшка-2» заключен договор аренды объекта недвижимости. На основании акта приема-передачи от 01.12.2008г. обществу с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2» передано нежилое помещение в жилом доме, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 253.40 кв.м.

Из пункта 2.2.3 указанного договора аренды следует, что Арендатор обязан заключить договоры на возмещение эксплуатационных расходов держателю имущества казны. В пункте 5.3 договора аренды установлено, что в случае не заключения договора на возмещение эксплуатационных расходов держателю имущества казны, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в судебном порядке.

26 ноября 2008 года между сторонами подписан договор №593-Н о возмещении эксплуатационных расходов, пунктом 1 которого установлено, что настоящий договор заключен с целью возмещения Арендатором Держателю имущества казны эксплуатационных расходов , включая расходы на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, в котором находятся нежилые помещения, переданные Арендатору во временное владение и пользование.

В пункте 4 и 5 договора указано, что договор заключен на период действия правоотношений по аренде и прекращается в день возврата Арендатором арендованного объекта Арендодателю в связи с прекращением договора аренды. Возмещение эксплуатационных расходов Держателю имущества казны производится Арендатором ежемесячно, по ставке 17 рублей 23 коп. за один квадратный метр арендованного объекта, что составляет 4 366 руб. 08 коп. В данную сумму включены расходы на содержание общего имущества МЖД, в размере 8 руб. 19 коп. за один кв.м. и расходы по контролю за сохранность объектов недвижимости муниципальной казны, в размере 9 руб. 04 коп. за один квадратный метр.

В подтверждение несения расходов истцом представлены платежные поручения, счета-фактуры, акты. По мнению истца, указанные выше документы подтверждают факт несения расходов по содержанию нежилых помещений, в том числе нежилого помещения, расположенного по адресу :<...>. При этом, представитель истца пояснил, что обществом с ограниченной ответственностью «Сибирский сервисный центр ЖКХ» услуги оказаны по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в полном объеме.

Ответчик, обосновывая свою позицию, ссылается на то обстоятельство, что все расходы, связанные с содержанием арендуемых помещений, оплачиваются арендатором поставщикам фактически оказываемых услуг, с которыми ООО «Хозяюшка-2» заключены соответствующие договоры. Этот довод подтвержден документально представленными доказательствами, такими как, договор от 01.10.2009 на текущее обслуживание и ремонт сетей отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализационных сетей(л.д. 64-69), договором от 01.01.2008г. на предоставление услуг по вывозу твердых бытовых отходов (л.д. 71-76), трудовым договором, заключенным Обществом с гр. ФИО6 (л.д. 78-79), должностной инструкцией уборщика помещений (л.д. 80), актами сверки, бухгалтерскими справками.

Заключение указанных договоров с обслуживающими организациями ответчиком предусмотрено пунктом 2.2.2 договора аренды. Истец по первоначальному иску не опровергает доводы ответчика о самостоятельной оплате ответчиком расходов, связанных с оказанием услуг по содержанию арендованных помещений, поставщикам таких услуг.

Как следует из содержания договора №593-Н о возмещении эксплуатационных расходов от 26.11.2008 и установленных обстоятельств, стороны не согласовали предмет договора – не определили какие услуги должны быть оказаны исполнителем и в какой срок, не установили также, какие затраты арендатор возмещает арендодателю.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Предусмотренная в договоре аренды обязанность арендатора заключить договор по возмещению расходов не освобождает стороны от согласования и в таком договоре его существенных условий, следуя требованиям ст.ст. 432 и 779 Гражданского кодекса РФ.

Истец, выставляя ответчику счета на оплату, также не указывает в них, какие услуги (затраты) подлежат оплате. Как пояснил ответчик, заключение договора аренды было обусловлено заключением договора по возмещению расходов, в связи с чем ответчик был вынужден подписать такой договор.

Из представленных истцом документов не следует, что истец нес расходы на содержание имущества, переданного в аренду ответчику. Счета-фактуры, акты сверки и платежные поручения не содержат ссылок на договор о возмещении эксплуатационных расходов № 593-Н от 26.11.2008г. Из данных документов невозможно установить, по какому договору оказаны услуги истцом, в каком объеме и по какой стоимости.

Истцом не представлены документы, подтверждающие несение расходов по контролю за сохранностью объектов недвижимости муниципальной казны. Так, в материалы дела истцом представлен договор ответственного хранения имущества муниципальной казны от 07.11.2007г. № 39-03 и договор № 01-03 от 20.01.2009г. об организации обслуживания имущества муниципальной казны. Пунктами 1.5 договора от 07.11.2007г. и пунктом 1.2. договора от 20.01.2009г. установлено, что договоры являются безвозмездными. Между тем, истец просит взыскать с ответчика в том числе и расходы по контролю за сохранностью объектов недвижимости муниципальной казны в размере 9 руб. 04 коп. за один кв.м.

В материалы дела представлены третьим лицом – ООО «Сибирский сервисный центр ЖКХ» планы по затратам на содержание и текущий ремонт общего имущества по адресу : ул. Эйхе, 13, на 2009-2010г.г. Между тем, указанные документы не подтверждают фактическое оказание услуг по содержанию и обслуживанию указанного объекта. Иных документов в материалы дела не представлено.

Порядок сдачи в аренду государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области, с 01.04.2008 года регламентируется постановлением администрации Новосибирской области от 31.03.2008 № 85-па «Об аренде государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области». Указанный нормативный правовой акт применим к правоотношениям сторон по возмещению затрат, поскольку договор заключен после вступления в силу постановления администрации Новосибирской области от 31.03.2008 № 85-па.

Пунктом 23 Порядка сдачи в аренду государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области, утвержденного постановлением от 31.03.2008 № 85-па, установлен следующий перечень расходов арендодателя по содержанию сданного в аренду областного имущества, возмещение которых производится арендатором по отдельному договору - налог на имущество организаций, плата за землю, эксплуатационные и коммунальные расходы,необходимые административно-хозяйственные услуги.

Оценивая правоотношения сторон, суд исходит из того, что собственник недвижимого имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Все расходы по поддержанию в работоспособном состоянии имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения у государственного или муниципального унитарного предприятия, несет указанное предприятие, которое обязано также платить налоги и совершать другие платежи, предусмотренные законом.

Из содержания пункта 23 Порядка сдачи в аренду государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области, утвержденного постановлением от 31.03.2008 № 85-па, не следует, что при заключении договора на возмещение расходов стороны вправе не устанавливать перечень таких расходов (услуг), в противном случае данное положение противоречило бы пункту 1 статьи 432 Гражданского Кодекса РФ.

Кроме того, указанным постановлением не предусмотрена возможность отнесения на арендатора расходов по контролю за сохранностью объектов недвижимости муниципальной казны.

Принимая во внимание изложенное, встречные требования признаются судом обоснованными, что исключает удовлетворение первоначально заявленного иска в полном объеме, поскольку в силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки несостоявшейся) является то, что к такому договору не может применяться способ защиты, избранный истцом по первоначальному иску.

Расходы по государственной пошлине по иску подлежат взысканию с ответчика (по встречному иску) в пользу истца (по встречному иску) в размере 2000 рублей в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований по первоначальному иску отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать незаключенным договор № 593-Н о возмещении эксплуатационных расходов от 26.11.2008 между Муниципальным унитарным предприятием города Новосибирска «Центр муниципального имущества» и обществом с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2».

Взыскать с Муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2» государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в седьмой арбитражный апелляционный суд г. Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г. Тюмень.

Судья Н.В. Гофман