Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алемчук А.С., рассматривает в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда Новосибирской области по адресу: Новосибирск, ул. Нижегородская, 6, дело

по первоначальному иску: муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества», г. Новосибирск

к: обществу с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2», г. Новосибирск

третьи лица: 1. Департамент земельных имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, г Новосибирск

2. Общество с ограниченной ответственностью Сибирский сервисный центр «ЖКХ», г. Новосибирск

о: взыскании задолженности по договору о возмещении эксплуатационных расходов по договору от 26.11.2008 № 594-Н за период с февраля 2009 по июнь 2010 в сумме 119 270 руб. 64 коп., пени за период с 27.02.2009 по 31.07.2010 в размере 0, 2 % за каждый день в сумме 153 446 руб. 96 коп., возмещение расходов по государственной пошлине в сумме 8 454 руб. 35 коп.

по встречному иску:

общества с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2», г. Новосибирск

к ответчику: Муниципальному унитарному предприятию г. Новосибирска «Центр муниципального имущества», г. Новосибирск
о признании договора о возмещении эксплуатационных расходов № 594-Н от 26.11.2008 незаключенным

при участии:

от МУП «Центр муниципального имущества»: ФИО1 - доверенность от 01.07.2010, паспортные данные, указанные в доверенности, соответствуют сведениям в паспорте, предъявленном для удостоверения личности

от ООО «Хозяюшка-2»: ФИО2 - доверенность от 17.09.2009, паспортные данные, указанные в доверенности, соответствуют сведениям в паспорте, предъявленном для удостоверения личности

от третьих лиц: 1. ФИО3 – доверенность от 29.12.2009 № 311Д-174, паспортные данные, указанные в доверенности, соответствуют сведениям в паспорте, предъявленном для удостоверения личности, удостоверение мэрии г.Новосибирска № 150 от 13.10.2005г.

2. ФИО4 – доверенность от 20.10.2010 № 46, паспортные данные, указанные в доверенности, соответствуют сведениям в паспорте, предъявленном для удостоверения личности

Муниципальное унитарное предприятие города Новосибирска «Центр муниципального имущества», г. Новосибирск (далее МУП «ЦМИ» или Держатель казны) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2» (далее ООО «Хозяюшка-2) о взыскании задолженности по договору от 26.11.2008 № 594-Н за период с февраля 2009 по июнь 2010 в сумме 119 270 руб. 64 коп., пени за период с 27.02.2009 по 31.07.2010 в размере 0, 2 % за каждый день в сумме 153 446 руб. 96 коп., возмещение расходов по государственной пошлине в сумме 8 454 руб. 35 коп.

Требование МУП «ЦМИ» основано на том, что ООО «Хозяюшка-2» добровольно приняло на себя перед истцом обязательства по возмещению эксплуатационных расходов на арендуемое обществом на основании договора аренды от 01.12.2008 № 031606-050 с Департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска (далее Департамент) нежилое помещение площадью 369, 9 кв. м, расположенное в многоквартирном жилом доме по ул. Первомайская, 164, в сумме 17 руб. 23 коп. за 1 кв. метр или 6 373 руб. 38 коп. в месяц , которая соответственно складывается из двух величин, а именно из расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома в сумме 8 руб. 19 коп. и расходов по контролю за сохранность объектов в сумме 9 руб. 04 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2», оспаривая предъявленные требования, обратилось в суд со встречным иском о признании договора от 26.11.2008 № 594-Н, на основании которого заявлено первоначальное исковое заявление, незаключенным.

Свое требование ООО «Хозяюшка-2» обосновало тем, что спорный договор со стороны ООО «Хозяюшка-2» не заключен, а только подписан.

Основанием его подписания послужил заключенный между МУП «ЦМИ» и Департаментом имущественных и земельных отношений г. Новосибирска (собственником имущества) договор хранения муниципальной казны от 07.11.2007 № 39-03.

Квалифицируя указанный договор по ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации как договор безвозмездного хранения, ООО «Хозяюшка-2» полагает, что на основании данного договора и при отсутствии доказательств наличия затрат МУП «ЦМИ» по договору от 07.11.2007 № 39-03 у общества с ограниченной ответственностью Хозяшка-2», которое не является стороной в данном договоре, и с которым не согласован состав, структура и размер затрат, не возникает обязанности возмещать МУП «ЦМИ» затраты по хранению имущества и контролю за сохранностью объектов недвижимости коммунальной казны по предъявленной ставке 9 руб. 04 коп.

В части возмещения эксплуатационных расходов (вначале из ставки 8 руб. 19 коп., а затем 9 руб. 01 коп.) такой обязанности для ООО «Хозяюшка-2», по его мнению, также не возникает, т.к. данные расходы включены в оспариваемый договор от 26.11.2008 № 594-Н на основании договоров между МУП «ЦМИ» и Департаментом от 30.01.2009 № 01-03 и договора управления многоквартирными домами от 30.05.2008, участником которого ООО «Хозяюшка-2» не является, соответственно принятые МУП «ЦМИ» обязательства по данным договорам не могут иметь обязательственной силы для ООО «Хозяюшка-2», затраты по содержанию арендуемого ООО «Хозяюшка-2» помещению в соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации должен нести Департамент, с ООО «Хозюшка-2» ни состав услуг, ни тарифы на услуги согласованы в установленном порядке не были, на отдельные виды работ, касающиеся уборки территории, обслуживание внутренних сетей, запорной аппаратуры и пр. ООО «Хозяюшка-2» имеет самостоятельные договоры с поставщиками услуг.

На основании указанных аргументов, а также квалифицируя свои действия не как заключение договора от 26.11.2008 № 594-Н, а только его подписание, ООО «Хозяюшка-2» просит его признать незаключенным на основании ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивируя это тем, что в указанном договоре сторонами не согласованы условия о составе и структуре подлежащих возмещению расходов, на представлении которых ООО «Хозяюшка-2» настаивало при заключении договора, но ей в этом было отказано.

Учитывая, что спорный договор от 26.11.2008 № 594-Н был заключен на основании договора аренды от 01.12.2008 № 031606-050 между ООО «Хозяюшка-2» и Департаментом, договора ответственного хранения имущества муниципальной казны от 07.11.2007 № 39-03 МУП «ЦМИ» с Департаментом, договора управления многоквартирными домами в Первомайском районе г. Новосибирска от 30.05.2008 № 1 между МУП «ЦМИ» и Управляющая компания общество с ограниченной ответственностью «Сибирский Сервисный центр ЖКХ», судом в процессе рассмотрения дела к участию в его рассмотрении в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне истца были привлечены Департамент имущества и земельных отношений мэрии г. Новосибирска и Управляющая компания ООО «Сибирский сервисный центр ЖКХ» (далее УК ООО «ССЦ ЖКХ» или Управляющая компания).

Указанные лица полностью поддержали требования истца, пояснив что в г. Новосибирске с целью оптимизации организации договорных отношений, своевременности расчетов Департамента с управляющими компаниями организована и сложилась типовая форма структуры договорных отношений, согласно которой при наличии в многоквартирном жилом доме нежилых помещений муниципальной собственности в соответствии с которой Департамент передает в аренду коммерческим структурам нежилые помещения, в том числе находящиеся в многоквартирных жилых домах, являясь получателем арендной платы

Управляющие компании, которые осуществляют обслуживание многоквартирных жилых домов, но не имеют правомочий на выбор арендаторов нежилых помещений в этих домах, соответственно не состоят с ними в прямых связях и получают возмещение эксплуатационных расходов на содержание соответствующей части нежилых помещений от имени Департамента как собственника, но через МУП «ЦМИ», созданный для этих целей и в целом для организации указанной работы.

При такой структуре договорных отношений Департамент исключается из договорно-обязательственной связи сбора эксплуатационых расходов с арендаторов и передачей этих расходов управляющим компаниям, управляющие компании своевременно получают возмещение эксплуатационных расходов на содержание дома от МУП «ЦМИ» и не зависят от арендаторов муниципальных нежилых помещений в многоквартирных жилых домах.

Привлекая МУП «ЦМИ» для осуществления функций контроля за сохранностью имущества муниципальной казны (нежилых помещений), Департамент, по утверждению его представителя, обеспечивает полноценный систематический контроль, не отвлекая для этих целей муниципальных служащих.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд признает первоначальным рассмотреть встречное требование ООО «Хозяюшка-2» о признании договора от 26.11.2008 № 594-Н незаключенным, а затем требование МУП «ЦМИ» о взыскании задолженности и неустойки с ООО «Хозяюшка-2» на основании данного договора.

Изучив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность и обоснованно взаимно предъявленных требований суд

УСТАНОВИЛ:

Между Департаментом имущества и земельных отношений мэрии г. Новосибирска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2» (арендатором) заключен договор от 01.12.2008 № 031606-050 аренды нежилых помещений площадью 369, 90 кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Первомайская, 164.

Помимо предусмотренной в ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату), арендатор соответствии с ч. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Исходя из особенностей объекта аренды – нежилого помещения в многоквартирном жилом доме суд признает обоснованными позиции истца, Департамента и Управляющей компании о том, что исходя из системного толкования 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники нежилых помещений в многоквартирном доме (в данном случае Департамент) обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений, которая устанавливается применительно к стоимости за 1 кв. м общей площади помещения одинаковом для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 - 158 Кодекса).

К общей долевой собственности, бремя содержания которой возлагается на всех собственников многоквартирного жилого дома, согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке .

Из данного определения следует, что признаком оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома является его целевое назначение - для обслуживания как минимум нескольких помещений в доме.

Приведенный в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень является открытым, представляя собой лишь перечисление отдельных элементов общего имущества.

Уточнение перечня объектов, которые включены в состав общего имущества многоквартирного дома, осуществлено Правительством Российской Федерации в Постановлении от 13.08.2006 № 491.

Поскольку указанные эксплуатационные расходы содержания общего имущества многоквартирного жилого дома в равной степени относятся на собственника нежилых помещений (в данном случае Департамент), который соответственно, согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагает их на арендатора, суд полагает, что условие 2.2.3 договора аренды , имеющее силу отсылочного условия к обязанности арендатора заключить соответствующий договор с Держателем казны не противоречит действующему законодательству.

Отсылка к Держателю казны осуществляется Департаментом в связи с наличием между Департаментом и Держателем казны (истцом по делу) договора № 01-03 , согласно которому (п.1.2.2) на Держателя казны возлагается обязанность по обслуживанию, технической эксплуатации и текущему содержанию и обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния имущества, который соответственно имеет договор управления многоквартирными жилыми домами в Первомайском районе г. Новосибирска от 30.05.2008 № 1 с Управляющей компанией, которая фактически и осуществляет эксплуатацию спорного дома, и кому собственник нежилого помещения (Департамент) должен возмещать приходящуюся на него часть общих эксплуатационных расходов.

Наличие в приведенных законодательных нормах понятия общих эксплуатационных расходов, их широкий и неограниченной перечень, который может быть разным в зависимости от разных характеристик объекта, отсутствие в договоре конкретных видов работ (услуг), включаемых в общие эксплуатационные расходы, по сложившейся практике различным образом формирующихся договорных связей не может служит основанием признания договора незаключенным по причине отсутствия согласованного предмета договора.

Согласование в договоре твердого размера эксплуатационных услуг, определяемых на общем собрании собственников (п.1.2 договора) как наиболее удобным организационно-правовым договорным механизмом позволяет сторонам производить расчеты по избранной структуре договорных отношений.

Указанная структура не носит нормативно определенной и законодательно установленной формы, и разными муниципальными образованиями по согласованию с Управляющими компаниями складывается по-разному.

ООО «Хозяюшка-2» добровольно по правилам ст.ст. 1,9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации заключило договоры как аренда нежилого помещения от 01.12.2008 № 03/606-050, приняв на себя обязательство возмещать эксплуатационные расходы, связанные с использованием арендуемого в многоквартирном жилом доме помещения Держателю казны (истцу), так и договор о возмещении эксплуатационных расходов от 26.11.2008 № 594-Н, согласовав в нем размер возмещения в конкретном размере, что не противоречит природе указанных договорных связей и действующему законодательству.

В последнем предложении преамбулы данного договора указано, что поименованные в нем организации (Держатель казны и ООО «Хозяюшка-2») заключили договор, со стороны ООО «Хозяюшка-2» договор подписан его руководителем в лице директора ФИО5, действия которого как исполнительного органа юридического лица влекут для данного лица юридически значимые последствия.

Поэтому квалификация представителем ООО «Хозяюшка-2» действий руководителя при подписании договора как простое учинение подписи на двухстороннем документе, имеющим силу договора признается некорректной.

Применительно к оценке второй части пункта 5 указанного договора о принятии обществом с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2» расходов по контролю за сохранностью объектов недвижимости муниципальной казны в сумме 9 руб. 04 коп., суд признает позицию ООО «Хозяюшка-2» также необоснованной, т.к. МУП «ЦМИ» в договорах с участием ООО «Хозяюшка-2» (в договоре аренды с Департаментом и в договоре с МУП «ЦМИ» о возмещении эксплуатационных расходов), названное Держателем казны, исходя из возложенных на него функций на основании всех представленных в дело и изученных судом совместно с участвующими в деле лицами документов действительно имеет статус Держателя казны по своему функциональному и уставному назначению. Поэтому в отношении муниципального имущества в силу законодательного предписания с учетом передачи ему указанных полномочий он обязан осуществлять и осуществляет контроль за сохранностью муниципального имущества.

Действующее законодательство не содержит перечня контрольных обязанностей, направленных на сохранение муниципального (как и любого иного имущества), но по своей природе исполнение контрольных функций может выражаться как в регламентированным по отдельным вопросам в законодательстве, так и не регламентированными в нем обязанностям (периодичность инвентаризации, проверка использования по назначению, пресечение передачи имущества иным лицам, обходы имущества и пр.).

В данном случае указанная в спорном пункте 5 договора от 26.11.2008 № 594-Н стоимость услуги по контролю за сохранностью объектов недвижимости муниципальной казны в размере 7 руб. 66 коп. (без НДС), что с НДС составляет 9 руб. 04 коп., утверждена распоряжением мэрии г. Новосибирска от 24.07.2008 № 12677-р «Об утверждении муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска «Центр муниципального имущества» стоимости услуги» на основании Порядка утверждения цен и тарифов на товары, услуги, производимые и оказываемые муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями, утвержденного решением городского Совета от 23.11.2004 № 492.

ООО «Хозяюшка-2» при добровольном принятия на себя обязательств по оплате указанных услуг не могло не знать источника их определения.

При этом ни в момент заключения договора, ни в период пользования арендованным имуществом указанное условие не оспаривало, и с требованием признать договор незаключенным обратилось в суд только с использованием процессуального механизма встречного иска.

Распоряжение мэрии г. Новосибирска от 24.07.2008 № 12677-р незаконным также не признано, с иском о его оспаривании ООО «Хозяюшка-2» не обращалось.

Применение к обязанностям МУП «ЦМИ», принятым к оплате обществом с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2» по п. 5 оспариваемого договора от 26.11.2008 № 594-Н, квалификации договора услуг, требующего отражения в договоре конкретного вида услуг, а при их отсутствии применения положений ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признает необоснованным.

В указанном пункте ясно и четко указано, что ООО «Хозяюшка-2» приняло на себя обязательства по оплате эксплуатационных услуг на содержание арендованного нежилого помещения в многоквартирном жилом доме по ставке 8 руб. 19 коп. за 1 кв. м и расходов по контролю за сохранность объектов по ставке 9 руб. 04 коп. за 1 кв. м, т.е. дано понятие услуг, перечень которых имеет неограниченный законодательством круг обязанностей и установлен конкретный размер.

Указанные условия, как правомерно указывается МУП «ЦМИ», Департаментом и Управляющей компанией, приняты обществом с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2» в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации на себя добровольно в рамках правового регулирования ст.ст. 209, 210, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации о правомочиях собственника муниципального имущества и ст. 614 Гражданского кодекса российской Федерации об обязанности возмещения арендатором эксплуатационных расходов.

Безвозмездность договора между Департаментом и МУП «ЦМИ» (Держателем казны) соответствует природе их отношений, т.к. принятые от арендаторов средства в качестве возмещения эксплуатационных расходов, подлежащих уплате собственником нежилых помещений (Департаментом) напрямую оплачиваются за собственника управляющим организациям, расходы по контролю за сохранностью объектов недвижимости муниципальной казны при условии их возмещения арендаторами повторной оплате со стороны Департамента не могут и не должны оплачиваться.

На основании изложенного требование ООО «Хозяюшка-2» по встречному иску о признании договора от 26.11.2008 № 594-Н незаключенным суд признает не подлежащим удовлетворению.

При рассмотрении требований по первоначальному иску Муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества» к ООО «Хозяюшка-2» о взыскании задолженности по договору от 26.11.2008 № 594-Н за период с февраля 2009 по июнь 2010 в сумме 119 270 руб. 64 коп., рассчитанной на основании указанных выше ставок за поименованные услуги, чему уже дана оценка при рассмотрении требований по встречному иску, поэтому суд признает указанные требования подлежащими удовлетворению.

В части предъявленной пени в сумме 153 446 руб. 96 коп. суд признает возможным уменьшить ее размер по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 15 500 руб. 00 коп. применительно к размеру близкому к двойной ставке рефинансирования Центробанка Российской Федерации, чем, по мнению суда, достигается компенсационный характер ответственности с определением ее в разумных пределах.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е III И Л :

По первоначальному иску:

Требования муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества», г. Новосибирск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-2», г. Новосибирск в пользу муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества», г. Новосибирск задолженность в сумме 119 270 руб. 64 коп., пени в сумме 15 500 руб. 00 коп., возмещение расходов по государственной пошлине в сумме 8 454 руб. 35 коп.

Во взыскании остальной части пени отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

По встречному иску:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд (634050, <...> Ушайки, дом 24).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Л.В. Малимонова