Гражданский кодекс часть 1

при составлении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи судебного процесса секретарем судебного заседания Бычковой Т.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ИКЕА МОС», Московская область, г.Химки

к индивидуальному предпринимателю ФИО1,г.Новосибирск

о взыскании 1889808 рублей 35 копеек задолженности по арендной плате, 236167

рублей 48 копеек задолженности по оплате сервисного сбора, 10820 рублей 21 копейки задолженности по оплате коммунальных платежей и 990230 рублей 47 копеек

задолженности по оплате штрафа за просрочку платежа

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО2 по доверенности от 23.09.2011

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 05.07.2011.

установил: общество с ограниченной ответственностью «ИКЕА МОС» (далее – ООО «ИКЕА МОС», Истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 ( далее – Ответчик) о взыскании 1889808 рублей 35 копеек задолженности по арендной плате, 236167 рублей 48 копеек задолженности по оплате сервисного сбора, 10820 рублей 21 копейки задолженности по оплате коммунальных платежей и 990230 рублей 47 копеек задолженности по оплате штрафа за просрочку платежа.

Исковые требования мотивированы неисполнением договорных обязательств.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве ссылаясь на отсутствие договорных обязательств с истцом.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

30 июля 2007 года был подписан Договор аренды, согласно которому Истец (Арендодатель) принимает на себя обязательство предоставить Ответчику (Арендатору) нежилые помещения для осуществления предпринимательской деятельности.

Нежилые помещения, передаваемые в аренду, представляют собой площади имеющие номер 4074 согласно Внутреннему плану Арендодателя, приведенных в Приложении 2 к вышеназванному договору, общей площадью 48 квадратных метров, находящиеся в Семейном торговом Центре «МЕГА Новосибирск», находящемся по адресу: <...>.

30 июля 2007 года между Истцом и Ответчиком было заключено Соглашение об использование Коммерческой Недвижимости 3.4, в котором определены сроки и условия для использования и аренды Арендатором Площадей до государственной регистрации Центра и Договора аренды

05 декабря 2007 года между сторонами было заключено Дополнительное Соглашение к Соглашению об использовании коммерческой недвижимости и Договору аренды коммерческой недвижимости.

Истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что в соответствии с данным соглашением «стороны соглашаются о том, что суммы Годовой фиксированной арендной платы и Сервисного сбора, подлежащая оплате за период с 01 декабря 2007 года по 31 декабря 2007 года, рассматриваемая Сторонами как часть Платы за заключение Договора аренды».Также п. 2.1. Дополнительного соглашения предусмотрено, что «сумма годовой фиксированной арендной платы подлежит уменьшению... и за период с 01 декабря 2007 года по 31 декабря 2007 года составит 2 829,63 долларов США без учета НДС».А в п. 2.2. Дополнительного соглашения указано, что с умма Сервисного сбора подлежит уменьшению и за период с 01 декабря 2007 года по 31 декабря 2007 года составит 348,26 долларов США без учета НДС».

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)».Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены в договоре аренды. Так, фиксированная арендная плата определена в размере «1300 долларов США за один квадратный метр Площадей в год», кроме того договором установлено, что «стороны особо договорились, что в случае, если Арендатор не начинает коммерческую деятельность в Дату открытия площадей, то Годовая фиксированная арендная плата подлежит увеличению и составит 1350 (одна тысяча триста пятьдесят) долларов за кв.м. Площадей в год вместо 1300 (одна тысяча триста) долларов США».Согласно п. 4.1.3 Договора аренды «одна двенадцатая часть Годовой фиксированной арендной платы должна уплачиваться каждый календарный месяц. Платеж должен быть осуществлен в срок не позднее 25-го календарного дня месяца, предшествующего месяцу, за которым совершается платеж».

Также в обязанности арендатора по Договору входит оплата сервисного сбора, размер которого определен в Договоре аренды и составляет «160 долларов США за квадратный метр блока, первый год».Данный сбор в соответствии со ст. 4.3.6 Договора «1/12 (одна двенадцатая) часть Сервисного сбора выплачивается каждый календарный месяц. Платеж должен быть осуществлен в срок не позднее 25-го календарного дня месяца, предшествующего месяцу, за которым совершается платеж».Кроме того, Договором предусмотрено, что арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи.

Таким образом, все свои исковые требования истец основывает на п.1 ст. 614 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом, истец утверждает, что 30.07.2007. истец и ответчик заключили договор аренды недвижимого имущества.

Однако, данное утверждение не соответствует фактическим обстоятельствам и основано на правильном понимании истцом норм материального права.

30 июня 2007 года, между сторонами было заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости 3.4 (далее по тексту - соглашение).

В преамбуле к этому документу указано, что на момент заключения соглашения, истец осуществляет строительство Семейного торгового центра «МЕГА Новосибирск» (далее по тексту-торговый центр). Стороны соглашения подписали договор аренды площадей в названном строящемся центре, который вступает в силу с момента его государственной регистрации. В приложении установлен срок договора аренды - с 30.07.2007. по 31.12.2012.

Согласно пунктам 3.1 - 3.3 соглашения, с момента государственной регистрации центра как объекта недвижимого имущества, вступает в силу краткосрочный договор аренды площадей, который является заключенным на условиях долгосрочного договора аренды, и действует до момента государственной регистрации долгосрочного договора, но не более 364 дней.

В преамбуле также указано, что до момента государственной регистрации права собственности истца на центр, стороны намерены согласовать и предпринять ряд действий, направленных на обеспечение юридической и фактической возможности такой аренды, включая ведение арендатором работ.

Таким образом, заключая соглашение, стороны установили следующий порядок своих взаимоотношений:

долгосрочный договор аренды заключается с момента государственной регистрации долгосрочного договора;

краткосрочный договор аренды заключается с момента государственной регистрации права собственности истца на здание торгового центра;

до момента государственной регистрации права собственности истца на здание торгового центра, стороны основывают свои отношения на условиях соглашения.

В соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку срок долгосрочного договора аренды установлен сторонами с 30.07.2007 по 31.12.2012., то есть более одного года, а доказательств его регистрации в материалы дела не представлено, в силу прямого указания закона, этот договор не заключен. Из этого следует, что такой договор, как юридический факт отсутствует и стороны не вправе руководствоваться в своих взаимоотношениях условиями, изложенными в этом договоре.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из содержания свидетельства о государственной регистрации права серии 54 АГ № 499616 (т.1 л.д.61), следует, что право собственности истца на здание, расположенное в г. Новосибирске по адресу ул. Ватутина, 107 зарегистрировано за истцом 26 декабря 2008 года.

Таким образом, на момент заключения соглашения об использовании коммерческой недвижимости 3.4 (30.07.2007.) истец не обладал правом собственности на здание Семейного торгового центра «МЕГА Новосибирск», вследствие чего, в силу прямого указания закона, не мог заключить договор передачи имущества в аренду, поскольку собственником здания не являлся. Следовательно, 30.07.2007. договор аренды сторонами не заключался.

По своей правовой природе, соглашение является предварительным договором, поскольку на момент его заключения истец правом собственности на объект недвижимости не обладал, и не имел возможности передать его в аренду.

Пунктом 1 ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

При этом, предварительный договор должен содержать срок заключения сторонами основного договора и юридическим последствием истечения срока, предусмотренного предварительным договором для заключения основного договора, а при его отсутствии - срока в один год, является то, что если основной договор в течение этого срока не будет заключен, обязательства, возникшие из предварительного договора, считаются прекращенными.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ, установленный сделкой срок, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из условий соглашения об использовании коммерческой недвижимости следует, что его стороны срока действия данного соглашения не указали. Такое событие как государственная регистрация права собственности истца на торговый центр, не может являться сроком, поскольку не относится к категории событий, которые неизбежно должно наступить.

Следовательно, в силу требований п.п. 4 и 6 ст.429 ГК РФ, срок действия соглашения о коммерческом использовании недвижимости истек 30.07.2008. До истечения названного срока, ни одна из сторон соглашения не обращалась с требованием к другой стороне о заключении договора аренды.

Таким образом, поскольку срок действия срок действия соглашения о коммерческом использовании недвижимости истек 30.07.2008., а право собственности истца на торговый центр было зарегистрировано 28.12.2008., краткосрочный договор аренды является незаключенным.

Тем самым, требования истца основаны на условиях незаключенного договора. Данное обстоятельство исключает удовлетворение требований истца по заявленным им основаниям, но не исключает заявление им исковых требований по иным основаниям (при их наличии).

Расходы по госпошлине суд относит на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г.Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СУДЬЯ А.А. Уколов