Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд в составе судьи Машковой Н.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Григорьевой И.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Федерального Государственного унитарного предприятия «Сибирский государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт метрологии», г.Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>), к ответчику: Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Стандарт», г.Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии третьего лица: Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в лице Территориального Управления ФАУГИ по Новосибирской области, о расторжении договора аренды и освобождении нежилых помещений

При участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 01.09.2012

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 15.09.2011, ФИО3, по доверенности от 04.06.2012;

от третьего лица: ФИО4, по доверенности № ОГ-5349 от 07.04.2012.

Предмет спора: Федеральное государственное унитарное предприятие «Сибирский государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт метрологии» обратилось с иском к Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Стандарт» о расторжении Договора аренды нежилых помещений №272-р от 21.04.2004 г., заключенного между ФГУП «СНИИМ» и ЗАО «Управляющая компания «Стандарт» и обязании ЗАО «Управляющая компания «Стандарт» освободить нежилые помещения, занимаемые на основании договора аренды №272-р от 21.04.2004 года.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ответчик пользуется арендуемыми помещениями с постоянными нарушениями условий договора аренды №272-р от 21.04.2004г., а именно произвел без согласования с Арендодателем перепланировки, организовал санузлы, душевые комнаты, установил кондиционеры, самовольно изменены схемы энергоснабжения; не выполняет пункты 2.2.14 и 2.2.15 договора, обязывающие Арендатора ежегодно производить страхование и оценку арендованного имущества; более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не в полном объеме вносит арендную плату.

В ходе судебного разбирательства Истцом представлены Дополнения к исковому заявлению, в которых Истец дополнил обоснования заявленного иска, указав, что Арендатором также арендная плата уплачивалась с нарушением сроков, предусмотренных договором аренды и не в полном объеме за период января 2008 - июня 2012 г., заключал договоры субаренды без согласования с Арендодателем и представителем собственника и не уплачивал 50% прибыли, полученной по договорам субаренды в бюджет.

Ответчик требования истца не признал по основаниям, указанным в отзыве, мотивируя тем, что допущенные нарушения в виде перепланировок были им устранены после получения предписания Арендодателя, просрочек по арендным платежам допущено не было в связи с образовавшейся переплатой по арендной плате за период апрель 2008 -июнь 2009 года, обязательства по страхованию и оценке арендованного имущества им исполнялись надлежащим образом. Факт передачи арендованного имущества в субаренду ответчиком не опровергался, ссылаясь на то, что согласование договоров субаренды с арендодателем и представителем собственника изложено в самом договоре аренды №272-р от 21.04.2004 года, в соответствии с пунктом 6.7 которого арендатору предоставляется право самостоятельно сдавать в субаренду арендуемые нежилые помещения

Третье лицо по основаниям, указанным в отзыве, считает иск подлежащим удовлетворении. Полностью поддержало доводы истца, изложенные в иске и дополнении к исковому заявлению.

Проверив законность и обоснованность заявленных требований, выслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Между ЗАО «УК «Стандарт» (Арендатор) и ФГУП «СНИИМ» (Арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений № 272-р от 21.04.2004 по согласованию с Территориальным управлением Министерства имущественных отношений по Новосибирской области для использования в уставных целях.

Срок действия договора субаренды установлен сторонами до 31.12.2014, договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Нарушение условий договора аренды №272-р от 21.04.2004 года со стороны Арендатора послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Требования заявлены на основании ст.ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ, согласно которым, по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной и в случае существенного ухудшения имущества арендодателя. Истец также ссылается на пункт 5.6 распоряжения Территориального управления Минимущества РФ по Новосибирской области от 14.01.2004 г. 356-р «Об аренде государственного имущества, находящегося в федеральной собственности», действовавшего на момент заключения договора аренды №272-р от 21.04.2004 г, в соответствии с которым договор аренды может быть расторгнут досрочно в судебном порядке при нарушении условий договора. По мнению истца, указанный пункт позволяет расторгнуть договор аренды в судебном порядке при однократном нарушении условий договора.

В качестве доказательств соблюдения истцом досудебного порядка в материалы дела представлены письмо ФГУП «СНИИМ» от 25.05.2010г. №01-05/429, ответ ЗАО «УК «Стандарт» от 24.06.2010г., письмо ФГУП «СНИИМ» от 25.08.2011г. №16-04/701, письмо ФГУП «СНИИМ» от 12.09.2011 г №01-05/759, письмо ЗАО «УК «Стандарт» от 13.10.2011г. №078 и ответ ФГУП «СНИИМ» №01-05/774, письмо ФГУП «СНИИМ» от 07.11.2011г. №01-05/851 и ответ ЗАО «УК «Стандарт» на него от 14.11.2011г. №099.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или
назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 Кодекса расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из пункта 5.3 договора аренды №272-р от 21.04.2004 года договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях а) неуплаты или просрочки «Арендатором» оплаты аренды в сроки, установленные п.3.2а., в течение двух месяцев; б) использовании помещений не в соответствии с целями, определенными в п. 1.1 договора.

Таким образом, для расторжения договора аренды в судебном порядке требуется соблюдение одновременно следующих условий: допущение Арендатором хотя бы одного из нарушений, указанных в статье 619 Кодекса или указанных в пункте 5.3 Договора аренды, которые должны повлечь для Арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Нормы статей 452,619 Кодекса требуют соблюдения досудебного порядка урегулирования спора и предоставления возможности арендатору устранить допущенные нарушения, что в случае их устранения является основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

Как следует из пункта 2.2.7 договора аренды №272-р от 21.04.2004 г. Арендатор обязуется не производить прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, без письменного разрешения «Арендодателя».

В качестве доказательств наличия перепланировок в помещениях №№1110, 1111, 1112, 1113, 1116, 1203, 1205, 1206, 1207, 1207/1, 1505, 1507, 1606, 1609, 1610, 1715, 1805, 1807 истец ссылается на планы БТИ указанных помещений по состоянию на 10.06.2003г., 05.05.2004г., 20.05.2009г.,14.10.2011гг., а также письменное объяснение истца в порядке ст.64 АПК РФ.

Вместе с тем суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие перепланировок в помещениях №№1110, 1111, 1112, 1113, 1116, 1203, 1204, 1205, 1206, 1505, 1507, 1606, 1715, 1805, 1807 на момент рассмотрения арбитражного дела. При этом суд исходит из следующего:

Истец не оспаривает, что в отношении помещений №1507,1606 и 1807 договор аренды №272-р от 21.04.2004г. расторгнут по соглашению сторон, указанные помещения возвращены Арендодателю.

Как следует из акта приема-передачи нежилых помещений (зданий), расположенных по адресу 630004, <...> от 01 февраля 2012 года помещения 1507,1606 помещения сданы в нормальном техническом состоянии и соответствуют требованиям по эксплуатации.

В указанном акте также перечислены все помещения, оставшиеся в аренде у Арендатора с указанием, что «Стороны претензий друг к другу не имеют».

Учитывая, что составлению указанного акта предшествовало направление в адрес Арендатора предписания ФГУП «СНИИМ» об устранении перепланировок (исх.№01-05/851 от 07.11.2011 г) и ответ ЗАО «УК «Стандарт» о том, что перепланировки устранены (№099 от 14.11.2011 г), суд признает обоснованными доводы ответчика о том, что из содержания указанного акта следует, что претензии по указанным в акте помещениям у Арендодателя отсутствовали.

Как следует из представленных в материалы дела поэтажных планов по состоянию на 19.07.2012г. помещений, номера на поэтажном плане:

- №№76,88 (1 этаж) соответствуют помещению №1110 согласно плану помещений по договору аренды №272-р от 21.04.2004г, №№85,86,52 соответствуют помещению №1111 согласно плану помещений по договору аренды №272-р от 21.04.2004г, №87 соответствует помещению №1112 согласно плану помещений по договору аренды №272-р от 21.04.2004г, №59 соответствует помещению №1113 согласно плану помещений по договору аренды №272-р от 21.04.2004г, №№65.84.89 соответствуют помещению №1116 согласно плану помещений по договору аренды №272-р от 21.04.2004г (1 этаж),

- №34 (2 этаж) соответствует помещению №1205 согласно плану помещений по договору аренды №272-р от 21.04.2004г, №№57-58 (2 этаж) соответствуют помещению №1206 согласно планов помещений по договору аренды №272-р от 21.04.2004г, №59 (2 этаж) соответствует помещению №1203 согласно планов помещений по договору аренды №272-р от 21.04.2004г,

- №42 (5 этаж) соответствует помещению №1505 согласно плану помещений по договору аренды №272-р от 21.04.2004г,

- №43 (7 этаж) соответствует помещению №1715 согласно плану помещений по договору аренды №272-р от 21.04.2004г,

- №№42-43 (8 этаж) - соответствует помещению №1805 согласно плану помещений по договору аренды №272-р от 21.04.2004г.,

указанные помещения имеют конфигурацию, расположение и технические характеристики, идентичные этим же помещениям на планах, являющихся приложением к договору аренды №272-р от 21.04.2004г..

Доводы истца о том, что изменение площади помещений №1110,1111,1112,1113,1116 свидетельствует о перепланировке в указанных помещениях, судом отклоняются, поскольку из актов приема-передачи в аренду нежилого помещения (здания), являющихся приложением к договору аренды №272-р от 21.04.2004 года не усматривается, что в аренду были переданы перечисленные помещения с указанием площади каждого из них. Из акта №31 от 01 мая 2004 года приема-передачи в аренду нежилого помещения (здания) следует, что передано одно помещение за номером 1107-1118 без указания площади отдельных помещений.

Суд также соглашается с доводами ответчика о том, что незначительное изменение площади некоторых помещений связано с техническими погрешностями при измерении параметров помещений. Учитывая отсутствие доказательств изменения конфигурации и конструкции помещений суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано наличие перепланировок в помещениях №№1110, 1111, 1112, 1113, 1116, 1203, 1204. 1205, 1206, 1505, 1507, 1606, 1715, 1805, 1807.

Доказательств того, что в помещениях: №№1110, 1111, 1112, 1113. 1116, 1203, 1204, 1205, 1505, 1507, 1606, 1609, 1610, 1715, 1805, 1807 организованы санузлы, душевые комнаты, установлены кондиционеры, самовольно изменены схемы энергоснабжения, Истцом не представлено.

В отношении требований истца о расторжении договора в связи с наличием перепланировок в помещениях №1609,1610,1207,1207/1 ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности, ссылаясь на то, что истцу было известно об указанных нарушениях из писем №058 от 21.08.2008 года, №056 от 14.06.06 года, №01-05/854 от 01.10.2008 года.

Рассмотрев указанное заявление, суд приходит к выводу о его обоснованности, поскольку в силу статей 199-200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Доводы истца о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы, а именно неуплата или просрочка оплаты аренды в сроки, установленные договором № 272-р от 21.04.2004 года, отклоняются судом за необоснованностью.

Из материалов дела следует, что вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.05.2011 года по делу № А45-4153/20111 и решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2011 года по делу №А45-12027/2011 была установлена переплата ЗАО «УК «Стандарт» по арендной плате за период апрель-декабрь 2008 года в сумме 4251010 руб. 19 коп. и за период с 01 января 2009 года по 31 июня 2009 года в размере 3020366 руб. 64 коп.

При этом в материалах дела имеется платежное поручение от 22.02.2012 года №708, подтверждающее, что указанная переплата была возвращена на счет ЗАО «УК «Стандарт» уже после обращения истца с настоящим иском в суд.

Таким образом, на момент обращения истца с настоящим иском в суд (январь 2012 года) у Арендатора имелась переплата по арендным платежам в сумме 2410116 руб. 54 коп., что подтверждается платежными поручениями и судебными актами по указанным выше делам.

В материалы дела истцом не представлено доказательств, подтверждающих неисполнение ответчиком пунктов 2.2.14 и 2.2.15 договора, обязывающих Арендатора ежегодно производить страхование и оценку арендованного имущества.

Исполнение ответчиком обязательств по страхованию и оценке арендованного имущества следует из представленных в материалы дела полиса страхования имущества предприятий, организаций, учреждений №0000988 от 16 ноября 2011 года, договора страхования имущества предприятий, организаций, учреждений №0000988 от 03 ноября 2011 года и отчетов об определении рыночной стоимости годовой арендной платы от 23 августа 2011 года; от 25 апреля 2010 года; от 25 марта 2009 года.

Как пояснил ответчик, условия страхования были согласованы им с Управлением при заключении договора аренды и содержатся в полисе страхования от 2004 года. Последующее страхование имущества проводилось на указанных условиях, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При этом суд считает, что возложение на арендатора обязательств по ежегодной оценке объекта аренды и страховании имущества на условиях, определенных управлением противоречит части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», что согласуется с Определением от 19 ноября 2009 г. и Постановлением от 2 февраля 2010 Высшего Арбитражного суда РФ N ВАС-11923/09 ВАС РФ.

Истцом были заявлены также дополнительные основания исковых требований со ссылкой на положения Распоряжения Территориального управления Минимущества РФ по Новосибирской области от 14.01.2004 N 56-р "Об аренде государственного имущества, находящегося в федеральной собственности" о том, что ЗАО «УК «Стандарт» сдавало арендованное имущество в субаренду без согласования с Арендодателем и представителем собственника и не уплачивало 50% прибыли, получаемой от сдачи имущества в субаренду, что, по мнению ФГУП «СНИИМ», является нарушением условий договора аренды №272-р от 21.04.2004 года.

В соответствии со статьями 452,619 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из представленных истцом писем, подтверждающих обращение ФГУП «СНИИМ» к ЗАО «УК «Стандарт» с требованием устранить допущенные нарушения условий договора не усматривается, что указанное нарушение истцом заявлялось, в связи с чем истцом не был соблюден досудебный порядок по заявленным дополнительным основаниям исковых требований.

Кроме того в соответствии с пунктом 6.7 договора аренды арендатору предоставляется право самостоятельно сдавать в субаренду арендуемые нежилые помещения.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса РФ и пункта 7.1 Распоряжения Территориального управления Минимущества РФ по Новосибирской области от 14.01.2004 N 56-р "Об аренде государственного имущества, находящегося в федеральной собственности" арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Поскольку пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте, следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку, на что указал Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Поскольку стороны договора аренды №272-р от 21.04.2004 года согласовали, что арендатор вправе самостоятельно сдавать арендованное имущество в субаренду, доводы ФГУП «СНИИМ» о том, что ЗАО «УК «Стандарт» сдавало имущество в субаренду без согласования с истцом и представителем собственника судом отклоняются.

Обязанности арендатора по перечислению платежей от сдачи имущества в субаренду в бюджет договором аренды №272-р от 21.04.2004 года не предусмотрено, что не противоречит положениям Распоряжения Территориального управления Минимущества РФ по Новосибирской области от 14.01.2004 N 56-р "Об аренде государственного имущества, находящегося в федеральной собственности", в соответствии с пунктом 7.5 которого порядок поступления доходов от сдачи федерального имущества в субаренду определяется договором субаренды.

Таким образом, доводы истца о нарушении Арендатором договора аренды в виде несогласования заключения договоров субаренды и не перечисления субарендной платы в бюджет являются необоснованными, поскольку такие обязанности у Арендатора в соответствии с условиями договора аренды №272-р от 21.04.2004 года отсутствуют.

В ст. 8 АПК РФ закреплен принцип равноправия сторон при осуществлении правосудия.

Данный принцип согласуется со ст. 65 АПК РФ, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обращаясь с требованием о расторжении договора, истцом не было доказано в соответствии с требованиями статьи 450 Гражданского кодекса РФ причинение ущерба истцу вызванного действиями ответчика.

Из пояснений истца следует, что проведение ответчиком без согласования с арендодателем перепланировки является существенным нарушением договора аренды в смысле ч.2 ст.450 и ст.619 ГК РФ, поскольку ФГУП «СНИИМ» является стратегическим предприятием, целью деятельности которого является осуществление научной и научно-технической деятельности в отраслях, связанных с обеспечением безопасности РФ, что следует из Устава ФГУП «СНИИМ». В корпусе №1, где располагаются арендованные помещения размещены также научные лаборатории для выполнения исследовательских работ, что по мнении истца, является важным обстоятельством, чтобы помещения института оставались в неизменном виде.

Вместе с тем, как следует из Акта проверки ФГУП «Сибирский государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт метрологии» от 30 апреля 2010г. здание корпуса №1 является административным. Доказательств того, что в аренду ЗАО «УК «Стандарт» были переданы помещения, в которых размещены лаборатории, в материалы дела не представлено.

Истцом не представлено доказательств существенного ухудшения нежилых помещений в здании по адресу: <...> и возникновения в результате действий ответчика причинения истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Н. МАШКОВА