Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой А.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Энергетик» о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, встречного искового заявления о взыскании расходов по проведению охранно-спасательных археологических раскопок, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

истца – ФИО1, доверенность от 10.06.2016 №01/40/03241, удостоверение,

ответчика – ФИО2, доверенность от 25.08.2016 №23, паспорт,

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее- истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью МЖК «Энергетик» (далее- ответчик, общество) задолженности по арендной плате за период с апреля 2013 года по ноябрь 2014 года в размере 8 549 214 рублей 81 копейки, за период с 01.01.2012 по 31.03.2013 в размере 1 636 247 рублей 10 копеек, неустойки за период с 02.07.2013 по 23.10.2014 в размере 1 332 102 рублей 08 копеек, всего – 11 517 563 рубля 99 копеек.

В судебном заседании 10 октября 2016 года истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) уменьшил размер исковых требований, просит взыскать задолженности по арендной плате за период с апреля 2013 года по ноябрь 2014 года в размере 6 586 827 рублей 88 копеек, за период с 01.01.2012 по 31.03.2013 в размере 1 636 247 рублей 10 копеек, неустойки за период с 02.07.2013 по 23.10.2014 в размере 1 384 764 рублей 30 копеек, всего – 9 607 839 рублей 28 копеек.

Ответчик в отзыве на исковое заявление полагает исковые требования не подлежат удовлетворению, так как оплатил большую сумму и за вычетом задолженности по арендной платы денежные средства подлежат возврату.

В судебном заседании ответчиком подано к мэрии встречное исковое заявление об исключении начисленной арендной платы и неустойки за период с 01.01.2009 по 28.02.2014 в размере 20 929 438 рублей 79 копеек, о взыскании расходов по проведению охранно-спасательных археологических раскопок в размере 3 025 000 рублей, неосновательного обогащения в размере 11 431 548 рублей 53 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 299 249 рублей 57 копеек.

Мэрия в отзыве на встречное исковое заявление указывает, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, не исполнил свои обязательства по уплате арендной платы, при заключении договора аренды обществу было известно о выявленном на предоставленных земельных участках объекте культурного наследия, отказ от договора аренды не заявлялся, истек срок исковой давности на подачу встречного искового заявления.

Определением арбитражного суда от 16.03.2015 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-26910/2014.

03 августа 2016 года производство по делу №А45-1688/2015 было возобновлено.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей мэрии и общества, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречного искового заявления необходимо отказать по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (статья 330 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункты 4 и 12 статьи 22 ЗК РФ устанавливают, что размер арендной платы определяется договором аренды, который является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, между обществом и мэрией заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2007 №61842 (далее - договор) с кадастровым номером 54:35:082610:0050, площадью 20839 кв. м., для строительства многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой по ул. Первомайской с размером арендной платы 3 814 000 рублей в год.

Пунктом 2.1 договора установлено, что порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с Порядком определения и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске, утвержденным решением городского Совета от 25.10.2005 №106. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом.

Расчет размера арендной платы на момент заключения договора приводится в приложении №2 к договору.

Пункт 2.4 договора предусматривает, что в случае продления срока действия договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке с учетом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы.

Дополнительным соглашением от 28.12.2007 №1 внесены уточнения по земельному участку, изменен кадастровый номер земельного участка на 54:35:082610:0061, уточнена площадь - 14 167 кв. м, границы земельного участка закреплены на местности и обозначены на плане, земельный участок передается для строительства многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией по ул. Первомайской с размером арендной платы 2 897 000 рублей в год.

Дополнительным соглашением от 02.11.2010 №2 продлен срок действия договора до 28.02.2013, уточнено, что земельный участок передается для строительства многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой по ул. Первомайской, изменены кадастровый номер на 54:35:082610:81, площадь земельного участка – 13 897 кв. м., и установлена арендная плата 2 542 000 рублей в год. Также установлено, что Арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке с учетом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы.

Дополнительным соглашением от 27.05.2013 №4 срок действия договора продлен до 28.02.2016 (пункт 2).

С 01.04.2013 раздел 2 договора излагается в следующей редакции:

2.1. В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" размер арендной платы по договору составляет 3 850 997,67 руб. в год или 320 916,47 руб. в месяц.

2.3. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

2.4. В случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

2.5. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

По пункту 4 дополнительного соглашения от 27.05.2013 за период с 01.01.2012 по 31.03.2013 по договору начислена арендная плата в сумме 1 636 247 рублей 10 копеек, которую арендатор обязуется оплатить в срок до 01.07.2013.

На дату подписания дополнительного соглашения от 27.05.2013 №4 кадастровая стоимость земельного участка 54:35:082610:81 с 17.02.2012 составляла 77 019 953,40 рублей.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.03.2016 по делу №А45-26910/2014 между теми же сторонами признаны незаконными действия мэрии, оформленные уведомлением от 02.10.2014 №20-10172, об установлении двукратного размера арендной платы по договору от 28.02.2007 №61842 в годовом размере 80 870 950 рублей 10 копеек.

После чего мэрия в порядке статьи 49 АПК РФ уменьшила размер исковых требований и просит взыскать задолженности по арендной плате за период с апреля 2013 года по ноябрь 2014 года в размере 6 586 827 рублей 88 копеек, за период с 01.01.2012 по 31.03.2013 в размере 1 636 247 рублей 10 копеек, неустойки за период с 02.07.2013 по 23.10.2014 в размере 1 384 764 рублей 30 копеек, всего – 9 607 839 рублей 28 копеек.

Представленный истцом расчет задолженности и неустойки проверен и принят арбитражным судом.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из указанной нормы следует, что уменьшение размера неустойки является правом, но не обязанностью суда.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства (пункты 2, 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 №263-О указывается, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом суд обязан выяснить соответствие взыскиваемой неустойки наступившим у кредитора негативным последствиям нарушения должником обязательства и установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора.

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Кроме того, согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее- постановление №81) ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В соответствии с пунктом 2 постановления №81 при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Снижение судом неустойки ниже определенного, таким образом, размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Доводы ответчика о необходимости снижения неустойки по основанию явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства в силу большого размера неустойки признаются судом первой инстанции неправомерными, в связи с тем, что доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства обществом, в материалы дела не представлены.

Указанные ответчиком обстоятельства, не свидетельствует об исключительности случая.

Уменьшение неустойки судом исключительно в рамках своих полномочий (при отсутствии доказательств ее явной несоразмерности) не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (статья 9 АПК РФ).

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения, а лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

Просрочка в оплате означает фактическое кредитование ответчика за счет истца без правового основания.

Ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не приведено обстоятельств и не представлено доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Исходя из приведенных положений законодательства и с учетом конкретных обстоятельств, влияющих на размер гражданско-правовой ответственности ответчика, длительного периода просрочки исполнения обязательства арбитражный суд не находит оснований для снижения размера взысканной суммы неустойки, признавая заявленный истцом размер соответствующим последствиям нарушения обязательства.

Ответчик доказательств оплаты не представил, наличие обязательственных правоотношений с мэрией, основанных на договоре аренды, факт и период просрочки арендных платежей, не оспаривает.

Материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей.

Таким образом, исковые требования мэрии подлежат удовлетворению в полном объеме.

Встречное исковое заявление общества не подлежит удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Следовательно, для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно следующих обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого, приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований и доказанности размера неосновательного обогащения.

Согласно материалам дела общество в обоснование заявленных требований сослалось на то, что произведенные им работы по проведению археологических спасательных работ являются улучшениями земельного участка с кадастровым номером 54:35:082610:0061, принятого им в аренду в соответствии с договором.

Спорные отношения, возникшие в связи с обнаружением памятников архитектуры на указанном земельном участке, подлежат регулированию нормами Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №73-ФЗ).

Как определено Федеральным законом №73-ФЗ, отношения в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, связанные с землепользованием и градостроительной деятельностью, регулируются земельным законодательством Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о градостроительной и об архитектурной деятельности, законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды и настоящим Федеральным законом.

Имущественные отношения, возникающие при сохранении, использовании, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно части 3 статьи 36 Федерального закона №73-ФЗ в случае расположения на территории, подлежащей хозяйственному освоению, объектов культурного наследия, включенных в реестр, и выявленных объектов культурного наследия землеустроительные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные и иные работы на территориях, непосредственно связанных с земельными участками в границах территории указанных объектов, проводятся при наличии в проектах проведения таких работ разделов об обеспечении сохранности данных объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия, получивших положительные заключения государственной экспертизы проектной документации.

Материалам дела установлено, что на указанном земельном участке был выявлен объект культурного наследия – памятник археологии «Поселение Разъезд Иня - 1», расположенный в Первомайском районе г. Новосибирска.

Согласно части 4 статьи 36 Федерального закона №73-ФЗ финансирование работ по охране объектов памятников культуры осуществляется за счет средств физических или юридических лиц, являющихся заказчиками проводимых работ.

В силу части 2 статьи 14 Федерального закона №73-ФЗ физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, либо земельным участком, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

Порядок предоставления указанной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

Следовательно, стороны должны согласовать определенную процедуру, регламентированную Федеральным законом №73-ФЗ.

Федеральным законом №73-ФЗ не предусмотрено возмещение убытков на основании статьи 612 ГК РФ и взыскание неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ, а установлено только право на уменьшение определенной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

Взыскание стоимости улучшений имущества не урегулированы нормами ГК РФ о неосновательном обогащении.

В силу статьи 6 ГК РФ в случаях, когда правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применяемый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества по аналогии закона подлежит применению статья 623 ГК РФ.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как установлено материалами дела, необходимость выполнения охранных археологических спасательных работ (раскопок) на земельном участке, их состав и размер затрат на их проведение с арендодателем (мэрией) согласованы не были.

Доказательства иного в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вступившими в законную силу судебными актами от 31.10.2012 по делам №А45-20852/2012 и №А45-20854/2012 установлено, что на момент заключения договора аренды (28.02.2007) общество знало, что в границах земельного участка располагается памятник археологии, на который установлены ограничения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество не обращалось в мэрию с заявлением о расторжении договора аренды, договор не расторгался и не признавался в установленном порядке недействительным.

На основании вышеизложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования встречного искового заявления не подлежат удовлетворению.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, то она в размере 71 039 рублей 20 копеек подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

взыскать в пользу мэрии города Новосибирска с общества с ограниченной ответственностью МЖК «Энергетик» задолженность по арендной плате в размере 8 223 074 рублей 98 копеек, неустойку в размере 1 384 764 рублей 30 копеек,

в удовлетворении встречных исковых требований отказать,

взыскать в федеральный бюджет с общества с ограниченной ответственностью МЖК «Энергетик» государственную пошлину в размере 71 039 рублей 20 копеек.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Д.В. Векшенков