Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бычковой О.Г. , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ФИО2 к обществу с ограниченной ответственности «Статус-Капитал», индивидуальному предпринимателю ФИО3, о признании недействительными торгов, недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, при участии представителей заявителя – ФИО4 (доверенность от 05.04.2011), от ФИО3 – ФИО5 (доверенность от 02.11.2011), от конкурсного управляющего – ФИО6 (доверенность от 01.11.2011), Сбербанка России – ФИО7 (доверенность от 09.11.2010), установил:

решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.06.2011 по делу № А45-1942/2011 общество с ограниченной ответственностью «Статус-Капитал» (ООО «Статус-Капитал») признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО8.

Определением от 22.06.2011 требование ФИО2 включено в реестр требований кредиторов ООО «Статус-Капитал» по делу №А45- 1942/2011 в размере 15 000 000 рублей с отнесением в третью очередь удовлетворения.

Конкурсный кредитор по делу общества с ограниченной ответственностью Статус-Капитал» ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о признании открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО «Статус - Капитал» недействительными и о признании договора купли-продажи имущества недействительным.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил, что требование заявлено истцом – ФИО2 к ответчикам ООО «Статус-капитал» в лице конкурсного управляющего ФИО8, ИП ФИО3».

В удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле третьих лиц – Акционерного коммерческого Сберегательного банка России в лице Дзержинского отделения № 6695 и ООО «Оникс» как кредиторов по делу о банкротстве, чьи права могут быть затронуты принятым судебным актом, отказано, поскольку вопрос о применении последствий недействительности сделки не заявлен.

Ответчики - ООО «Статус-капитал», индивидуальный предприниматель ФИО3 возражают по исковому заявлению, просят в удовлетворении отказать.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

В ходе процедуры конкурсного производства конкурсным управляющим проведена инвентаризация, оценка имущества, организатором проведены торги, по результатам которых 12.09.2011 заключен договор между ООО «Статус-Капитал» и ИП ФИО3, спорное имущество передано покупателю по акту приема передачи, денежные средства поступили и распределены в соответствии с Законом о банкротстве.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Конкурсный кредитор в деле о банкротстве №А45-1942/2011 ФИО2 как заинтересованное лицо обратился с заявлением о признании недействительным торгов в форме аукциона по продаже имущества и признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи на основании статьи 169,448,449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве основания заявленных требований ФИО2 в судебном заседании подтвердил, что нарушены нормы статьи 130 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий приступил к продаже предмета залога на торгах, не обратившись в арбитражный суд и не согласовав начальную продажную цену имущества, оценка имущества должника, проведенная конкурсным управляющим посредством привлечения для этого независимого оценщика, существенно занижена.

В соответствии со статьями 110 , 111, 131, 138 Закона банкротстве, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», конкурсный управляющий провел оценку имущества должника и залоговым кредитором утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи предмета залога, в котором начальная цена была определена в размере 25 000 000 руб.

Как рассматривается из судебных актов, размещенных на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, по делу о банкротстве ООО «Статус-капитал» разногласий между конкурсным управляющим и залоговым кредитором по положению о порядке продажи имущества не было. В рамках рассмотрения конкретного спора - жалобы конкурсного кредитора ФИО2 на действия
(бездействие) конкурсного управляющего ООО «Статус-Капитал», рассматривался вопрос о достоверности оценки имущества должника и законности решения конкурсного управляющего ООО «Статус - Капитал» (органа управления ООО «Статус - Капитал» - залогодателя) относительно начальной цены.Определением от 18.10.2011г. в удовлетворении жалобы заявителя судом было отказано. Суд признал действия конкурсного управляющего ООО «Статус-Капитал» соответствующими закону и не нарушающими права и интересы Заявителя.

Статьями 110, 111, 138 Закона о банкротстве не предусмотрено, что начальную продажную цену заложенного имущества конкурсный управляющий обязан согласовывать с арбитражным судом.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Отношения, возникающие при залоге недвижимости, регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Согласно пункту 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Таким образом, законодательство о залоге предусматривает необходимость определения судом начальной продажной цены имущества только в том случае, когда между сторонами имеется спор. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ № 58 от 23.07.2009.

Так, согласно пункту 11 данного Постановления начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

При этом согласно абзацу 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве и пункту 9 Постановления Пленума суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога только в том случае, когда на рассмотрение суда передаются разногласия между залоговым кредитором и конкурсным управляющим о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога.

Между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель)и ООО «Статус - Капитал» в лице конкурсного управляющего (залогодатель)отсутствовали разногласия по указанному вопросу. Данные лица выразили свое согласие с порядком продажи предмета залога, начальной ценой. В связи с чем, по утвержденной залоговым кредитором форме был заключен договор со специализированной торгующей организацией, которая приступила к продаже имущества на торгах. Определением от 18.10.2011 по делу №А45-1942/2011 действия конкурсного управляющего ООО «Статус-Капитал» признаны соответствующими закону, и не нарушающими права и интересы Заявителя.

Следовательно, начальная продажная цена была определена в порядке, предусмотренном статьей 138 Закона о банкротстве, статьей 54 Закона об ипотеке. Определение начальной продажной цены судом не являлось в рассматриваемом случае обязательным, поскольку из вышеизложенных норм законодательства не следует, что начальная цена продажи имущества должника, являющегося предметом залога, во всех случаях должна определяться судом.

Вышеуказанные выводы соответствуют судебной практике: Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2010 г. по делу №07АП-10694/09(2)(А45-1176/2009) и от 20.04.2011 г. по делу №07АП-10377/09(10), Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 10.05.2011 г. по делу №А27-8305/2009.

Как следует из договора купли - продажи от 05.12.2007 г., недвижимое имущество по адресу: <...>, было приобретено в 4 кв. 2007 г. за 34 815 000 руб. После приобретения недвижимого имущества реконструкция (капитальный ремонт) недвижимости не производился.

Довод истца о том, что оценка имущества была занижена судом проверен и отклонен на основании следующего.

В соответствии со статьями 110, 138 Закона о банкротстве договор купли - продажи заключается с участником торгов, предложившим наиболее высокую цену за продаваемое имущество по сравнению с ценой имущества, предложенной другими участниками торгов.

Таким образом, начальная цена не является ценой продажи имущества должника, определяемой по результатам торгов, которая может быть значительно выше начальной цены в случае наличия заинтересованности участников открытых торгов в приобретении имущества.

При указанных обстоятельствах очевидно, что максимальная выручка от продажи имущества определяется на открытых торгах в результате конкуренции потенциальных покупателей (на существующем конкурентном рынке) и напрямую зависит от наличия у потенциальных покупателей заинтересованности в приобретении имущества (от объективно существующего показателя спроса и предложения, исходя из экономических условий и финансовых возможностей), и не зависит от начальной цены продажи.

Следовательно, начальная цена не способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества, поскольку продажная цена имущества всегда определяется на конкурентном рынке по результатам торгов и соответствует объективно существующим экономическим условиям относительно показателей спроса и предложения. В свою очередь, необоснованно завышенная начальная цена способна негативно повлиять на интерес у потенциальных покупателей к приобретению имущества (повлечь отсутствие покупательского спроса), затянуть процесс его продажи, увеличить расходы на публикации сообщений и иные расходы, связанные с продажей имущества, и, соответственно, отрицательно отразиться на процессе достижения целей конкурсного производства в связи с затягиванием процедуры конкурсного производства и увеличением текущих расходов.

Конкурсным управляющим представлен отчет № 044/Н/11 ООО «Агентство «Экперт-Консультант» об определении рыночной стоимости земельного участка и зданий, согласно которого цена имущества составила 23 188 266 руб.

Конкурсным кредитором ФИО2, представлен отчет № 59 , который составлен оценщиком ООО «Промоценка» по состоянию на 12.09.2011, рыночная стоимость имущества составляет 98 130 00 руб. Заказчиком оценки с учетом пояснений представителя истца и представленного договора и доказательств оплаты, являлся ФИО2

Как усматривается из материалов отчета, представленного истцом оценщик исходил из допущения, что имущество не обременено долговым обязательствами, выводы, содержащиеся в прилагаемом отчете основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, анализа предоставленной Заказчиком – ФИО2 информации об имуществе. Оценщик указал, что проверка финансовых и иных данных, представленных ФИО2, не проводилась, принята как достоверная. В качестве периода анализа удельных цен объектов взят 4 квартал 2010 года, вместе с тем продажа имущества состоялась в 3 квартале 2011 года. Оценка проводилась сравнительным и доходным подходом, в обоснование невозможности применения затратного подхода, оценщик указывает в том числе на погрешности при определении физического износа, относящегося к оцениваемым помещениям; при определении корректировок, оценщик счел необходимым внести дополнительную корректировку в связи с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, так как цена оферта, как правило, изначально несколько завышена.

Проанализировав представленные оценки, суд исходит из того, что оценка, представленная истцом, проведена без учета имеющихся обременений долговыми обязательствами. Поэтому основанию в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы судом отказано.

12.09.2011 г. состоялись открытые торги по продаже имущества должника. В результате конкуренции потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении имущества должника по цене, исходя из существующих на момент торгов экономических условий (факторов и иных показателей), была определена максимальная рыночная продажная цена имущества должника, которая составила 36 153 000 руб.

Указанная цена является максимальной продажной ценой и закрытая форма предложения о цене этому способствовала, поскольку заведомо для всех лиц конфиденциальная информация о цене изначально побуждала заинтересованных в приобретении имущества лиц предлагать максимально возможную цену за имущество, в зависимости от своих финансовых возможностей, остерегаясь того, что если не предложить максимальную цену, имеется вероятность проигрыша.

В свою очередь, открытая подача предложения о цене превращается в простую формальность, имитацию состязательности, поскольку потенциальному победителю торгов известно о возможностях иных участников торгов и, при наличии на то условий, им предлагается цена, приближенная к цене иных участников торгов, а не максимально возможная.

Доказательств того, что продажная цена имущества должника не соответствует существующим на момент торгов экономическим условиям, имелись претенденты, желавшие предложить за имущество должника более высокую продажную цену, то есть доказательств того, что выручка, полученная от продажи заложенного имущества, не является максимальной, и начальная цена негативно повлияла на возможность получения максимальной цены, ФИО2 не представлено. Отсутствие иных, кроме трех заявок на приобретение имущества должника, свидетельствует об отсутствии покупательского спроса на имущество должника по цене превышающей 36 156 000 руб.

Таким образом, довод заявителя о возможности продажи имущества должника на торгах на конкурентном рынке по значительно более высокой цене является предположительным.

Кроме того, исходя из индексов цен на рынке недвижимого имущества в Томской области цена приобретения в 4 кв. 2007 г. недвижимого имущества (34 815 000 руб.) изменилась по сравнению со 2 кв. 2011 г. и стала составлять во 2 кв. 2011 г. 33 581 087,74 руб. (34 815 000 x 12,97% х80,84% х100,8% xl04,78%). Указанное обстоятельство, также свидетельствует о необоснованности довода ФИО2 о том, что на конкурентном рынке цена имущества значительно выросла.

Арбитражный суд, изучив спорные правоотношения, проверив доказательства проведения оценки в соответствии с Законом о банкротстве, на основе положений норм материального права, установил фактические обстоятельства, оценил доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Истец в нарушение процессуальных правил доказывания не доказал допустимыми доказательствами правомерность своих требований.

Руководствуясь статьями 110,167,170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО2 о признании недействительным открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Статус-Капитал», состоявшихся 12.09.2011 и признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Статус-Капитал» и индивидуальным предпринимателем ФИО3 по результатам торгов состоявшихся 12.09.2011 в форме открытого аукциона по продаже имущества:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажное, обшей площадью 1287,5 кв.м, инв. № 3961/стр. 1, литера З, стр. 1, кадастровый (или условный) номер: у70:21:0:0:1782;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 16,7 кв.м, инв. № 3961/стр. 2, литера Д, стр. 2, кадастровый (или условный) номер: у70:21:0:0:1783;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажное, обшей площадью 565,3 кв.м, инв. № 3961/стр. 3, литера И, стр. 3, кадастровый (или условный) номер: у70:21:0:0:1784;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей 1), общей площадью 3355,4 кв.м, инв. № 3961/стр. 5, литера Л, стр. 5, кадастровый (или условный) номер: у70:21:0:0:1785;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 9,3 кв.м, инв. № 3961/стр. 7, литера В, стр. 7, кадастровый (или условный) номер: у70:21:0:0:1786;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 1676,7 кв.м, инв. №3961/стр. 8, литера К, стр. 8, кадастровый (или условный) номер: у70:21:0:0:1787;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 38,6 кв.м, инв. №3961/стр. 9, литера Г, стр. 9, кадастровый (или условный) номер: у70:21:0:0:1788;

нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 2038,4 кв.м, инв. №3961, литера Б, кадастровый (или условный) номер: у70:21:0:0:1781;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 477,5 кв.м, инв. № 069:401:001:004219550, стр. 6, кадастровый (или условный) номер: 70-70-01 /079/2006-761;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений, общей площадью 26 025 кв.м, расположенный по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного в границе участка), кадастровый (или условный) номер: 70:21:0100035:0083, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражном процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья О.Г.Бычкова