Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Суворовой О.В., рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" (ИНН 5407067544), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Пассаж" (ИНН 5406145454), г. Новосибирск,

о взыскании 467 460 рублей,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Инвестком" (далее – истец, ООО «Инвестком») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Пассаж" (далее – ответчик, ООО "Торговый Пассаж") о взыскании задолженности в размере 467 460 рублей.

Определением арбитражного суда Новосибирской области от 30.06.2022 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился по мотивам, изложенным в отзыве.

Решением от 22.08.2022, изготовленным в виде резолютивной части, исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 467 460 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 360 рублей.

26.08.2022 от ответчика в материалы дела поступило заявление о составлении мотивированного решения.

На основании части 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд составляет мотивированное решение по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в их совокупности, суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что ответчику на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:031730:452, 54:35:031730:453, расположенные на территории коттеджного поселка «Европейский».

Также ответчику принадлежит доля в размере 382/49113 в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:031730:792, площадью 49113 кв.м., расположенного по адресу: г.Новосибирск, Заельцовский район, территория товарищества собственников недвижимости "Европейский", что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела.

Решением единственного собственника от 05.04.2010 в связи с необходимостью выполнения хозяйственных и управленческих функций на территории коттеджного поселка ОАО «НАО им. В.П. Чкалова» было принято решение об избрании в качестве управляющей компании ООО «Инвестком».

Согласно протоколу голосования собственников земельных участков в коттеджном поселке «Европейский», расположенном по адресу: г. Новосибирск, территория Вторых Чкаловских Дач, проведенного путем заочного голосования, от 25.04.2015, по вопросам повестки приняты решения:

- по первому вопросу: утвердить существующий способ управления коттеджным поселком – управляющей компанией ООО «Инвестком»;

- по второму вопросу: о подтверждении, что управляющая компания ООО «Инвестком» действует с момента создания коттеджного поселка, и выражении согласия с Решением ОАО «НАПО им. Чкалова» о ее избрании;

- по третьему вопросу: о подтверждении, что управляющая компания ООО «Инвестком» оказывает жителям поселка услуги надлежащего качества.

- по четвертому вопросу: утвержден тариф за предоставление коммунальных услуг и выполнения работ по управлению, техническому обслуживанию и эксплуатации коммунального хозяйства и общих территорий поселка в размере 500 рублей за одну сотку.

Согласно протоколу внеочередного собрания собственников общего имущества и земельных участков от 20.11.2017 собственниками участков коттеджного поселка «Европейский» были приняты решения о выполнении ООО «Инвестком» обязательств, утвержденных решением собрания.

Договор на коммунальное обслуживание общего имущества коттеджного поселка между истцом и ответчиком не заключался.

Истец оказывал ответчику услуг и выполнял работы по управлению, техническому обслуживанию и эксплуатации коммунального хозяйства и общих территорий поселка, что подтверждается представленными в материалы дела УПД и актами.

Сумма долга в размере 467 460 рублей ответчиком не была оплачена, в связи с чем истец 02.03.2022 направил в адрес ответчика претензию от 20.02.2022 с требованием об оплате задолженности. На дату подачи искового заявления требования истца ответчиком удовлетворены не были.

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой» (далее – Постановление № 55-П), в большинстве случаев жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры, относительно обособлены от окружающей застройки и (или) местности, зачастую имеют огороженную территорию с общей инфраструктурой (внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.), располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) с целью последующего ее разделения на отдельные участки и их отчуждения иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов.

Часть же соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим лицам.

При этом сам факт сосуществования в рамках жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования в жилищно-земельном комплексе, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 № 23-П).

Соответственно, сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

В ряде случаев суды применяют положения законодательства, регулирующего отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, в частности Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (утратил силу с 1 января 2019 года), а также Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Верховный Суд Российской Федерации признает такие судебные акты подлежащими отмене, как вынесенные с нарушением норм материального права, поскольку стороны спорных отношений не осуществляют деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а разрешенное использование земельных участков в так называемых коттеджных поселках имеет принципиально иное назначение (индивидуальное жилищное строительство).

В связи с чем, суд исходит из норм гражданского законодательства, регулирующего отношения по принятию решения собранием участников иных гражданско-правовых сообществ.

Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии с пунктом 103 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.06.2015 № 25, по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собраний, а также для иных лиц; если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со статьей 181.1 ГК Российской Федерации правила его главы 9.1 о решениях собраний применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное; решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Одним из обязательных условий признания решения собрания тех или иных лиц основанием возникновения, изменения либо прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в собрании лиц, а также для иных лиц (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28 марта 2018 года).

Так, судом установлено, что собственники земельных участков в коттеджном поселке «Европейский» 25.04.2015 приняли ряд решений, в частности, об утверждении существующего способа управления коттеджным поселком: Управляющая компания ООО «Инвестком», а также об утверждении тарифа за предоставление коммунальных услуг и выполнение работ по управлению, техническому обслуживанию и эксплуатации коммунального хозяйства и общих территорий в размере 500 рублей за 1 сотку.

В соответствии со ст. 6 ГК РФ при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а при невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников спорных отношений определяются исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

По аналогии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников домов коттеджного поселка вправе устанавливать правила пользования общим имуществом и местами общего назначения, а также устанавливать тарифы на общеэксплуатационные услуги, которые необходимы для нормального функционирования коттеджного поселка. Собственники земельных участков, жилых домов и таунхаусов при наличии общей огороженной территории, контрольно-пропускного пункта, пользуются услугами по охране, озеленению, благоустройству общей территории, уборке дорог, сбору и вывозу мусора, наружному освещению, инженерными сетями, следовательно, должны нести соответствующие расходы за предоставленные услуги.

Судом установлено, что общее собрание собственников коттеджного поселка проведено лицами, являющимися собственниками земельных участков (с жилыми домами или без них), расположенными в границах коттеджного поселка, представляющего собой единый жилищный комплекс с огражденной территорией, со всеми видами инженерных сетей и коммуникаций, объектов и сооружений, со всеми видами благоустройства, которые обеспечивают не только жизнедеятельность частных домовладений, но и высокий уровень комфорта проживания в указанном поселке, который домовладельцы осознано выбирали, приобретая земельные участки на территории именно этого коттеджного поселка со всеми указанными выше элементами строительства.

Решение общего собрания обязательно для собственников и влечет для них юридические последствия.

При этом, как отмечено Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 28.12.2021 № 55-П, в силу статей 17 (часть 3) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, а также принципа добросовестности участников гражданских правоотношений (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК Российской Федерации) ни при заключении, ни при изменении данного договора управляющая организация или иное лицо, оказывающее услуги по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и по его содержанию, не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия. Это могут быть, например, включение в предмет договора услуг (работ), выходящих за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания имущества общего пользования, установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, отнесение к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания, и т.п.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не доказано, что истцом в стоимость тарифа включены работы (услуги), выходящие за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания имущества общего пользования, установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость.

Заявлений в части ничтожности протокола общего собрания собственников от ответчика не последовало. Заявления о не извещении о проведении собрания, не получения копий протоколов собраний, проекта договора (ст. 181.4 ГК РФ), могут быть основаниями для оспаривания протоколов общих собраний собственников в отдельном судебном разбирательстве.

То обстоятельство, что ответчик не использует свои земельные участки никаким образом не освобождает его от обязанности по оплате услуг по содержанию и эксплуатации имущества общего пользования, иных услуг, необходимых для функционирования коттеджного поселка.

Судом установлено, что состав и размер платы определен с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы; обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками; наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом что он имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы.

Отсутствие договора между сторонами не означает отсутствие обязанности оплаты оказанных услуг, поскольку собственник обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества. Размер коммунальных услуг и выполнения работ по управлению, техническому обслуживанию и эксплуатации коммунального хозяйства и общих территорий поселка определяется пропорционально площади земельного участка исходя из установленной платы.

При изложенных обстоятельствах, на ответчике как на собственнике земельных участков, лежит обязанность по оплате оказанных истцом услуг.

На основании изложенного, проверив произведенный истцом расчет платы за оказанные услуги, взысканию с ответчика подлежит задолженность в сумме 467 460 рублей.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" о взыскании задолженности за оказание услуг по обслуживанию общего имущества коттеджного поселка в сумме 467 460 рублей удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Пассаж" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" (ИНН 5407067544) задолженность в сумме 467 460 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 360 рублей.

Решение подлежит немедленному исполнению и вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в арбитражный суд кассационной инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 настоящего Кодекса.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

О.В. Суворова