Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Насыровой А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Доринвестстрой» (ИНН <***>), г. Новосибирск

к администрации города Оби Новосибирской области (ИНН <***>), Новосибирская область

о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в продлении действия договора аренды земельного участка от 27.02.2015 № 1/7-15а, обязании подготовить и подписать соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 27.02.2015 №1/7-15а,

при участии представителей:

заявителя: ФИО1, доверенность от 01.06.2018, паспорт;

заинтересованного лица: ФИО2, доверенность от 13.09.2017, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Доринвестстрой» (далее по тексту – заявитель, общество, ООО «Доринвестстрой») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к администрации города Оби Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, администрация) с требованиями о признании незаконными действий администрации города Оби Новосибирской области, выразившихся в отказе от продления срока действия договора аренды земельного участка от 27.02.2015 № 1/7-15а, обязании администрации города Оби Новосибирской области подготовить и подписать с ООО «Доринвестстрой» соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 27.02.2015 № 1/7-15а на неопределенный срок.

Требования заявителя мотивированы тем, что до окончания срока действия договора аренды земельного участка, заявителем неоднократно направлялись письма с требованием о продлении срока действия договора на неопределенный срок, в связи с необходимостью проведения подготовительных работ по освоению земельного участка для строительства, срок проведения которых не менее 5 лет (письма от 18.01.2018 № 01/018, от 20.02.2018 №01/02). Кроме того, заявитель продолжает освоение земельного участка, оплачивает арендную плату, заинтересованное лицо от поступающих денежных средств не отказывается. Заявителем заключен договор от 02.12.2015 №118512 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, договор от 15.06.2017 № 34/17 о выполнении работ по планировке земельного участка.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленных требований, указывая в отзыве, что продление действия договора аренды земельного участка №1/7-15а от 27.02.2015 будет являться нарушением требований части 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), т.к. арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В связи с вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 указанной статьи. При подаче заявления о продлении договора аренды основания, предусмотренные пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, у заявителя отсутствовали, т.к. заявитель к строительству не приступал.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

27.02.2015 администрацией города Оби Новосибирской области принято постановление № 190 о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Обь-Инвест» земельного участка с кадастровым номером 54:36:000000:419.

27.02.2015 между администрацией города Оби Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью «Обь-Инвест» заключен договор аренды земельного участка №1/7-15а.

01.06.2015 между администрацией города Оби Новосибирской области, обществом с ограниченной ответственностью «Обь-Инвест», обществом с ограниченной ответственностью «Доринвестстрой» подписано соглашение о переуступке права аренды по договору аренды земельного участка №1/7-15а от 27.02.2015 обществу с ограниченной ответственностью «Доринвестстрой».

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 5000+-25 кв.м, с кадастровым номером 54:36:000000:419, местоположение участка: <...> с восточной стороны АГЗС, расположенный по адресу: <...> с разрешенным использованием для строительства административно-складского комплекса.

Пунктом 2.1 установлен срок договора с 27.02.2015 по 27.02.2018.

18.01.2018 ООО «Доринвестстрой» обратилось к администрации города Оби Новосибирской области с письмом № 01/018, которым сообщило, что к строительству объекта общество не приступило, имеет намерение продолжить арендные правоотношения для завершения строительства административно-складского комплекса, просило продлить договор аренды земельного участка на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

13.02.2018 администрация города Оби Новосибирской области письмом № 1209 сообщило ООО «Доринвестстрой» о невозможности продления договора аренды ввиду внесения изменений в законодательство, указывая, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает возникновение безусловной обязанности предоставить земельный участок на новый срок.

Письмом от 20.02.2018 № 01/02 ООО «Доринвестстрой» повторно обратилось к администрации города Оби Новосибирской области с просьбой продлить договор аренды земельного участка №1/7-15а от 27.02.2015 на новый срок.

Администрация города Оби Новосибирской области 16.03.2018 предложила заявителю предоставить документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, переданном в аренду.

Отказ в продлении срока договора аренды земельного участка послужил основанием для обращения заявителя в суд.

Проанализировав обстоятельства дела, имеющиеся доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Исходя из принципа свободы договора и права сторон в договоре аренды определить отличное от положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ правило, при котором истечение срока действия договора влечет прекращение арендных обязательств, суд полагает, что такое определение является допустимым и не нарушает положений гражданского законодательства.

В этом случае при фактическом продолжении соответствующих отношений исключается возможность возобновления договора на неопределенный срок в обозначенном порядке.

Кроме того, отсутствие императивности соответствующих норм пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует из их содержания, а также соответствует положениям пунктов 2 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Согласно пунктам 2-4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Анализируя норму пункта 2 статьи 621 ГК РФ, суд приходит к выводу, что она носит общий диспозитивный характер. Следовательно, допускается возможность установить в договоре аренды иное правило, согласно которому пункт 2 статьи 621 ГК РФ не будет применяться.

Пунктом 2.1 срок действия договора установлен с 27.02.2015 по 27.02.2018.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что истечение срока действия договора влечет его прекращение.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно пункту 4.3.2 по истечению срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов, утратил силу с 01.03.2015.

Более того, в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ такое предоставление осуществляется:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства. Напротив, заявитель подтверждает тот факт, что общество к строительству еще не приступало, разрешение на строительство не получено.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта. Заключение соглашения о продлении договора аренды на неопределенный срок действующим законодательством не предусмотрено.

Довод заявителя о том, что со стороны арендодателя отсутствовало требование о возврате земельного участка, судом отклоняется, поскольку условиями заключенного договора аренды (п. 6.3) предусмотрено, что арендатор после окончания установленного срока аренды, при досрочном расторжении договора должен произвести передачу арендодателю арендуемого участка в 30-дневный срок с момента прекращения (расторжения) договора. Арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Отсутствие препятствий со стороны заинтересованного лица в использовании земельного участка, принятие платы, равно как и наличие записи в ЕГРН о праве аренды, вопреки мнению заявителя, не свидетельствует о наличии воли собственника участка, направленной на продолжение арендных отношений.

Довод о необходимости продления договора аренды земельного участка от 27.02.2015 № 1/7-15а на неопределенный срок путем подписания дополнительного соглашения ввиду невозможности освоения земельного участка в срок действия договора аренды не основан на нормах действующего законодательства. Юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). Подписывая договор, заявитель согласился со всеми его условиями, включая условия о сроке действия, прекращении договора по истечению срока действия, претензий относительно сданного в аренду имущества заинтересованному лицу не предъявлял.

Обстоятельства того, что арендатор понес значительные расходы, предпринимал меры по освоению земельного участка и осуществлял предварительные действия по подготовке к строительству в данном случае не влияют на итоги рассмотрения настоящего спора, поскольку не ограничивают право арендодателя публичного земельного участка на прекращение арендных отношений после истечения установленного договором срока его действия и не позволяют заключить новый договор без проведения торгов с позиций статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Ю.А. Петрова