Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском об обязании ФИО1 освободить арендуемое обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» по договору от 28.03.1997 № 1219/672 помещение (парикмахерской и салона платных комиссионных услуг), расположенное на втором этаже шестиэтажного жилого дома с подвалом по адресу: <...>, площадью 209, 5 кв. м, кадастровый номер 54: 35: 041985: 11: 50: 401: 001: 007250630: 0001: 20006, инвентарный номер 50:401:001:007250630:0001:20006.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.02.2008 к совместному рассмотрению с первоначальным иском был принят встречный иск ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым и обязании общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» освободить нежилое помещение. Дополнением к встречному исковому заявлению ФИО1 указал на то, что он просит суд выселить общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» из нежилого помещения общей площадью 209, 5 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в связи с прекращением (односторонним расторжением) договора от 28.03.1997 № 1219/672.

В процессе рассмотрения спора судом индивидуальный предприниматель ФИО1 от требования о признании договора аренды расторгнутым отказался, в связи с чем производство по делу в этой части подлежит прекращению (пункт 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В процессе рассмотрения спора от общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» поступило ходатайство об изменении предмета первоначального иска в виде обязания ФИО1 восстановить положение, существовавшее до нарушения права (16.01.2008), заключающееся в беспрепятственном пользовании обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» арендуемым согласно договору аренды от 28.03.2007 № 1219/672 помещением, расположенным на втором этаже шестиэтажного жилого дома с подвалом по адресу: <...>, площадью 209, 5 кв. м, кадастровый номер 54:35:041985:11:50:401:001:007250630:0001:20006 (54:35:041985:11:01:20), инвентарный номер 50:401:001:007250630:0001:20006, путём освобождения помещения парикмахерской и салона платных комиссионных услуг от пребывания в нём ответчика, его представителей и иных лиц, препятствующих производственной и иной экономической деятельности общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН».

Судом указанное ходатайство принято в соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 было представлено свидетельство о его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя серия 54 № 003317026, выданное 26.01.2006, из чего следует, что правовой статус ФИО1 – индивидуальный предприниматель.

Исходя из субъектного состава сторон и характера настоящего спора, дело подведомственно арбитражному суду (статья 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцы по первоначальному и встречному искам поддерживают свои правовые позиции по спору.

Мировое соглашение по делу не достигнуто.

Рассмотрев доводы первоначального и встречного исков, возражения сторон, приведённые в обоснование своих правовых позиций по спору, заслушав пояснения сторон и свидетелей, допрошенных в процессе судебного разбирательства, оценив и сопоставив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения первоначального иска и отказе во встречном иске, при этом исходит из следующих обстоятельств спора, имеющих существенное значение.

В обоснование первоначального иска общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» ссылается на обстоятельства, связанные с тем, что индивидуальный предприниматель ФИО1 16.01.2008 с группой неизвестных лиц вторгся в нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, занимаемое обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» на основании долгосрочного договора аренды от 28.03.1997 № 1219/672, заключённого с Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, установил в помещении круглосуточную охрану, а 18.01.2008 взломал входную металлическую дверь, ведущую в цветочный салон и парикмахерскую, установил на ней новый замок, в результате чего работникам общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» был прекращён допуск в арендуемые нежилые помещения и общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» было лишено возможности беспрепятственно пользоваться арендованным помещением и осуществлять в нём предпринимательскую деятельность, предусмотренную уставом общества.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, возражая на предъявленный к нему первоначальный иск, в свою очередь предъявил к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» встречный иск, в обоснование которого ссылается на то, что в результате заключения 19.06.2007 с Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска договора купли-продажи спорных нежилых помещений № 1164 с дополнительным соглашением от 09.10.2007, индивидуальный предприниматель ФИО1 стал собственником этих нежилых помещений, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации перехода права собственности серии 54АГ № 187822 от 25.10.2007. Учитывая правило статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, индивидуальный предприниматель ФИО1, рассчитывающий на получение от общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» арендных платежей, которые арендатор обязан вносить ежемесячно согласно пункту 3.2 договора аренды, предупредил арендатора о необходимости внесения арендной платы новому собственнику письмом от 09.11.2007, однако в связи с неуплатой арендатором арендных платежей, допущенной за период ноябрь, декабрь 2007 года, индивидуальный предприниматель ФИО1, воспользовавшись условием пункта 5.4 договора аренды, расторг договор в одностороннем порядке и выселил общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» из занимаемого им нежилого помещения, передав это помещение другому лицу – обществу с ограниченной ответственностью «Миг» по договору аренды от 24.01.2008.

Проверка материалов дела показала отсутствие оснований к удовлетворению встречного иска о выселении общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» из занимаемых им нежилых помещений в связи с односторонним расторжением договора аренды по инициативе арендодателя.

Из материалов дела усматривается, что общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» занимает нежилые помещения общей площадью 209, 5 кв. м, расположенные на втором этаже жилого дома по улице Б. Хмельницкого, 38, на основании договора аренды от 28.03.1997 № 1219/672, заключённого с Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в редакции дополнительного соглашения от 24.12.2004, продлившего срок договора аренды до 01.04.2013.

14.06.2007 указанные нежилые помещения в порядке приватизации были проданы на торгах ФИО1, с которым 19.06.2007 заключён договор купли-продажи № 1164. Переход права собственности к ФИО1 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области 25.10.2007.

09.11.2007 ФИО1 направил обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» письмо о смене собственника помещения и одностороннем изменении размера арендной платы по инициативе арендодателя. Указанное письмо получено обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» 16.11.2007.

Телеграммой от 16.01.2008 ФИО1 сообщил обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» о необходимости внесения задолженности по арендной плате и досрочном внесении арендной платы за два месяца вперёд согласно пункту 4.3 договора аренды, а также предупредил арендатора, что при невыполнении указанных условий в срок до 23.01.2008 договор будет расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 5.4 договора, а арендатор – выселен.

Однако в этот же день (16.01.2008) индивидуальный предприниматель ФИО1 установил в помещении, арендуемом обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» круглосуточную охрану, а в ночь на 18.01.2008 (не дожидаясь 23.01.2008) вскрыл металлическую дверь, ведущую в помещения цветочного салона и парикмахерской, и установил на ней новый замок, после чего в эти помещения полностью был прекращён допуск работников общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» и арендатор был лишён возможности пользоваться помещениями в соответствии с условиями договора аренды от 28.03.1997.

Суд находит указанные действия индивидуального предпринимателя ФИО1 противоречащими требованиям действующего законодательства.

По правилу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Переход права собственности на сданное в аренду имущества сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключённого прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (пункты 23, 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Такового соглашения стороны не заключили.

О смене собственника общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» было извещено ФИО1 ненадлежащим образом, поскольку копия свидетельства о государственной регистрации права собственности от 25.10.2007, вложенная в конверт заказного письма от 09.11.2007, в нарушение пункта 2.1.29 ГОСТа Р 51141-98 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения», утверждённого постановлением Госстандарта России от 27.02.1998 № 28, не имела необходимых реквизитов, придающих документу юридическую силу.

Поскольку обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» было получено письмо Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 15.06.2007 о необходимости уплачивать арендную плату по договору аренды от 28.03.1997 на счёт Департамента до момента регистрации права собственности новым собственником, а достоверных доказательств наступления этого момента общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» не получило, арендатор продолжал уплачивать арендную плату на счёт прежнего собственника помещения вплоть до января 2008 года, что соответствует норме пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После получения от Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска письма от 28.01.2008 № 31-1422 о возврате ошибочно перечисленной арендной платы за период ноябрь-декабрь 2007 года, общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации 05.02.2008 внесло на депозит нотариуса денежные средства в счёт уплаты арендных платежей за период ноябрь-декабрь 2007 года и январь-февраль 2008 года, предназначенные для индивидуального предпринимателя ФИО1, 17.03.2008 были внесены денежные средства в счёт уплаты арендных платежей за март 2008 года, 17.04.2008 были внесены денежные средства в счёт уплаты арендных платежей за апрель 2008 года.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, извещённый о необходимости получения с депозита нотариуса денежных средств, внесённых обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» в счёт арендных платежей за пользование помещением согласно договору аренды от 28.03.1997, в том числе и за период, за который он считает, что арендная плата арендатором не была своевременно уплачена (ноябрь-декабрь 2007 года), тем не менее, действий по получению указанных денежных средств, находящихся на депозите нотариуса, не совершил.

Просрочку внесения арендной платы арендатором в период ноябрь-декабрь 2007 года индивидуальный предприниматель ФИО1 считает существенным нарушением договора аренды, влекущим согласно пункту 5.4 договора возможность одностороннего его расторжения по инициативе арендодателя.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату (договором предусмотрена однократная просрочка внесения арендной платы), при этом данной статьёй предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Соответствующие разъяснения приведены и в пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66.

Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, что следует из указаний Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

Анализ совокупности доказательств, представленных в настоящее дело, позволяет прийти к выводу о том, что обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» были предприняты меры к выполнению своих обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением.

Арендная плата, подлежащая уплате за спорный период, была внесена обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» на депозит нотариуса 05.02.2008, то есть до момента обращения индивидуального предпринимателя ФИО1 со встречным иском.

Кроме того, норму статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 которой предусматривает возможность досрочного расторжения договора в судебном порядке только в случае, если суд придёт к выводу о существенности нарушения, допущенного стороной договора, являющегося безусловным основанием для расторжения договора.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, заявивший в суде требование о выселении общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» в связи с односторонним расторжением договора аренды по причине двукратной просрочки арендатором внесения арендных платежей, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что при продолжении действия договора он может понести такой ущерб, что в значительной мере лишится того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, например, понести ущерб в форме упущенной прибыли или тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.

Оценка обстоятельств дела не позволяет признать арендатора существенно нарушившим условия договорного обязательства либо не исполнившим это обязательство в разумный срок после получения предупреждения арендодателя.

Доводы индивидуального предпринимателя ФИО1 о том, что у него возникли сомнения в намерении общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» продолжать договорные отношения, а в этой связи и сомнения в сохранности помещения и отсутствии причинения арендатором вреда, уничтожения помещения, что позволило ему предпринять в отношении арендатора действия по его принудительному выселению из занимаемого им арендуемого помещения в порядке самозащиты, представляются надуманными и лишёнными каких-либо оснований.

Напротив, действия индивидуального предпринимателя ФИО1, приведшие к невозможности пользования обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» арендуемым нежилым помещением в целях, предусмотренных договором аренды – для использования под парикмахерскую и цветочный магазин, являются нарушением пунктов 2.1.1, 2.1.2 и 2.1.3 договора аренды, а также статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих обязанность арендодателя предоставить арендатору помещение в беспрепятственное пользование в целях и по назначению, определённому договором.

Действия индивидуального предпринимателя ФИО1, приведшие к прекращению с 16.01.2008 доступа в арендуемые обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» помещения, были им продолжены и после того, как в рамках настоящего дела судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета ФИО1, иным лицам, действующим по его поручению, препятствовать и ограничивать доступ сотрудникам арендатора, его клиентам в спорные помещения до вступления решения суда в законную силу.

Данные обстоятельства подтверждаются постановлениями службы судебных приставов Заельцовского района города Новосибирска от 30.01.2008, от 01.02.2008, актами о проверке исполнения решения суда от 30.01.2008, 01.02.2008, 05.02.2008, актом совершения исполнительных действий от 26.02.2008, постановлениями начальника отдела Службы судебных приставов по Заельцовскому району города Новосибирска от 30.01.2008, 13.02.2008, 20.02.2008 о наложении на ФИО1 штрафа за нарушение федерального закона «Об исполнительном производстве» в связи с умышленным невыполнением (осуществлением препятствий к выполнению) требований судебного пристава-исполнителя.

Допуск общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» в спорные помещения был осуществлен только 02.04.2008, что усматривается из акта о совершении исполнительных действий, составленного судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Заельцовскому району города Новосибирску ФИО5

Однако и после этого общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» лишено возможности пользоваться помещениями цветочного салона и парикмахерской, поскольку, как следует из пояснений свидетелей ФИО6 и ФИО7, допрошенных в ходе судебного разбирательства, а также нотариально заверенных письменных пояснений охранников арендатора ФИО8 и ФИО9, вечером 02.04.2008 и в ночь на 03.04.2008 не установленными лицами в помещение было выгружено три машины с использованным крупногабаритным торговым оборудованием (холодильниками, торговыми витринами, кондиционерами, трубами, железными стойками, ящиками и пр.), полностью заполнившими помещение, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН».

Попытки арендатора вынести данное оборудование из помещения, очистив его от посторонних предметов, результата не дали.

Исходя из пункта 2.1.2 договора аренды от 28.03.1997, арендодатель не должен препятствовать арендатору в пользовании арендуемым помещением.

При имеющихся по делу обстоятельствах арбитражный суд полагает подлежащими удовлетворению требования общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН», заявленные по первоначальному иску о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, начавшегося 16.01.2008, когда арендатор неправомерными действиями арендодателя был лишён возможности беспрепятственно пользоваться арендуемыми нежилыми помещениями.

Доводы индивидуального предпринимателя ФИО1 о том, что требования первоначального иска адресованы не непосредственно индивидуальному предпринимателю ФИО1, а неопределенному кругу лиц, арбитражный суд не принимает, поскольку обязанностью индивидуального предпринимателя ФИО1 как арендодателя является предоставление нежилого помещения в пользование арендатора, что предполагает оставление на стороне собственника помещения правомочий по его владению и распоряжению, в силу чего именно ФИО1 должен предпринять меры к освобождению помещения от нахождения в нём посторонних лиц, не имеющих отношения к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН», и препятствующих производственной и иной экономической деятельности арендатора.

Из пояснений непосредственно представителей индивидуального предпринимателя ФИО1, зафиксированных в протоколах судебного заседания от 15.04.2008 – 22.04.2008 и от 30.04.2008 – 05.05.2008, следует, что договор аренды, заключённый 24.01.2008 индивидуальным предпринимателем ФИО1 с обществом с ограниченной ответственностью «Миг» на аренду того же спорного помещения, сторонами не расторгнут и в помещении до настоящего времени находится представитель частного охранного предприятия, осуществляющий охрану общества с ограниченной ответственностью «Миг».

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на индивидуального предпринимателя ФИО1 по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе расходы по государственной пошлине по заявлению о принятии обеспечительных мер.

Помимо этого, арбитражный суд удовлетворяет в части ходатайство общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 30 000 рублей 00 копеек в возмещение издержек истца по первоначальному иску, связанных с оплатой услуг адвоката по договору на оказание юридической помощи от 10.11.2007 (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 106, 110, 150 частью 1 пунктом 4, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

РЕШИЛ:

1. По первоначальному иску:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 в срок до 15.05.2008 восстановить положение, существовавшее до нарушения права (16.01.2008), заключающееся в беспрепятственном пользовании обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» арендуемым согласно договора аренды от 28.03.1997 № 1219/672 помещением, расположенным на втором этаже жилого дома с подвалом по адресу: <...>, площадью 209, 5 кв. м, путём освобождения помещения парикмахерской и салона платных комиссионных услуг от пребывания в нём ФИО1, представителей иных лиц, находящихся в нём с ведома и разрешения ФИО1, препятствующих производственной и иной экономической деятельности общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН».

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (город Новосибирск) в пользу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма «ГЕЛАНН» (город Новосибирск) 3 000 рублей 00 копеек расходов по государственной пошлине и 30 000 рублей 00 копеек в возмещение расходов на оплату услуг адвоката.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

2. Производство по встречному иску в части требования о признании договора аренды нежилых помещений от 28.03.1997 № 1219/672 расторгнутым прекратить.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Судебные расходы по встречному иску отнести на индивидуального предпринимателя ФИО1.

3. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск) в течение месяца с момента вынесения решения.

4. На решение может быть подана кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) в течение двух месяцев со дня вступления решения в силу.

СУДЬЯ И.В. ЛУЗАРЕВА