Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый квартал-Новосибирск» (город Новосибирск) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Менеджмент организации современных маркетинговых технологий» (город Москва) о выселении из занимаемых площадей и взыскании 14 923 922 рублей 61 копейки, в том числе 11 040 734 рубля 19 копеек задолженности по арендной плате и эксплуатационным платежам, а также 3 883 188 рублей 42 копеек неустойки за нарушение обязательства.

В предварительном судебном заседании представители истца пояснили, что в рамках заключенного сторонами основного краткосрочного договора аренды № 13/КДА/01-23 от 26.07.2008 истец передал ответчику во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью 6 343, 98 кв.м., расположенные в здании торгового и культурно-развлекательного центра «Сибирский молл» по адресу: <...>.

В период действия договора ответчик систематически допускал просрочку в оплате арендной платы, состоящей из базовой части арендной платы (минимальной фиксированной арендной платы и процентной арендной платы) и переменной части арендной платы (коммунальных платежей).

Истец обратился к ответчику с требованием об устранении допущенных нарушений условий договорного обязательства (письмо от 27.04.2009).

В связи с отсутствием со стороны ответчика каких-либо действий по устранению допущенных нарушений, истец направил 07.05.2009 уведомление ответчику о досрочном расторжении договора № 13/КДА/01-23, в связи с имеющейся просрочкой внесения ответчиком арендной платы (п.11.21 договора аренды).

На день обращения истца с иском задолженность ответчика по арендной плате составила сумму 11 040 734 рубля 19 копеек.

В этой связи истец просит выселить ответчика из занимаемых им помещений, обязав освободить помещения от принадлежащего ответчику имущества, а также взыскать задолженность по договору аренды и неустойку за нарушение договорных обязательств.

Истец в судебном заседании полностью поддерживает предъявленные по делу исковые требования, просит иск рассмотреть по существу, поскольку ответчиком мер по погашению образовавшейся задолженности либо её уменьшению не предпринято.

Кроме того, в части требования о взыскании пени за нарушение сроков уплаты платежей за формирование и предоставление отчетов посещаемости торгового комплекса и помещений гипермаркета и единоразового платежа за установку датчиков системы подсчета посетителей, истец уточнил просительную часть пункта 3.4 искового заявления в связи с допущенной им арифметической ошибкой, в связи с чем пени за указанное нарушение сроков оплаты просит считать равной не 9 390 рублей 00 копеек, как было ошибочно указано, а 25 408 рублей 19 копеек, что соответствует расчету пени в этой части, приложенному к исковому заявлению.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, мотивированный отзыв на иск не представил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Новосибирской области по соответствующему веб-адресу.

О возможности получения информации о движении дела ответчик извещен определением от 03.09.2009 о принятии дела к производству.

Из акта от 01.10.2009, составленного с участием представителей истца и незаинтересованных лиц (руководителей ООО «Ижинирикс» и ООО «Контур-1») усматривается, что работники магазина «МОСМАРТ», расположенного по адресу: <...>, антресольный этаж торгово-развлекательного центра «Сибирский Молл», отказались пропустить указанных представителей к директору магазина «МОСМАРТ» для вручения последнему копии определения арбитражного суда от 30.09.2009 о назначении дела к судебному разбирательству, определение принять также отказались, сообщив, что все документы необходимо направлять непосредственно юридическому лицу.

Из телеграммы, направленной по адресу: <...> и уведомления о вручении к ней от 01.10.2009, представленных в материалы дела, видно, что истец извещен о времени и месте судебного заседания по настоящему иску.

Ко дню судебного заседания от ответчика (ни от юридического лица, ни от руководства магазина «МОСМАРТ», находящегося в г. Новосибирске) каких-либо ходатайств в отношении рассмотрения настоящего дела не поступило.

Неявка представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания и не представление им мотивированного отзыва по делу, не является препятствием к рассмотрению дела по существу по правилам ч. 1, 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы искового заявления, заслушав пояснения представителей истца в предварительном и судебном заседании, оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела и доказательства, представленные по иску, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности предъявленных ООО «Торговый квартал-Новосибирск» требований.

Проверка материалов дела показала следующее.

Между ООО «Торговый квартал - Новосибирск» (арендодатель) и ЗАО «МОСМАРТ» (арендатор) во исполнение ранее заключенного предварительного договора аренды нежилого помещения №13/ПДА/01-23 от 10 июля 2007 года заключен основной краткосрочный договор аренды № 13/КДА/01-23 от 26 июля 2008. года.

Указанный договор заключен на срок аренды, начинающийся с даты его подписания и заканчивающийся в момент регистрации основного долгосрочного договора аренды, но не более чем на 11 месяцев.

Согласно разделу 1 основного краткосрочного договора аренды от 26 июля 2008 года арендатору были переданы во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью 6343, 98 кв. м., расположенные на первом, антресольном этажах, а также в зоне разгрузки-приемки грузов согласно перечню, приведенному в п. 1.2. договора с обозначением нежилых помещений на фрагменте поэтажного плана выданного органами технического учета объектов недвижимости, (Приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью договора.

С 26 июля 2008 года арендатор приступил к осуществлению коммерческой деятельности в арендуемых помещениях, используемых им для размещения гипермаркета «МОСМАРТ» (торговля продовольственными и непродовольственными товарами каждодневного использования), что подтверждается актом приемки-передачи помещений, подписанном сторонами.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

Согласно п. 5.2 договора арендная плата за пользование помещениями состоит из базовой части арендной платы (минимальная фиксированная арендная плата и процентная арендная плата), а также переменной части арендной платы (коммунальные платежи).

Из материалов дела следует, что размер минимальной фиксированной арендной платы, подлежащей внесению за каждый месяц, составлял 2 838 402 рублей 00 копеек. Процентная часть арендной платы арендатору не начислялась.

Переменная часть арендной платы представляла собой стоимость коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в нежилых помещениях, которая рассчитывалась по тарифам, установленным для арендодателя поставщиками коммунальных услуг (п. 5.2.7. договора аренды).

Кроме того, согласно договору на организацию эксплуатации и обслуживания №13/ЭКС/01-23, заключенному сторонами 26 июля 2008 года, арендатор принял на себя обязательства каждый календарный месяц уплачивать эксплуатационные платежи в размере 559 570, 76 рублей, платежи за формирование и предоставление отчетов посещаемости торгового комплекса и помещений гипермаркета в размере 16 250 рублей, а также осуществить единоразовый платеж в сумме 30 000 рублей за установку датчиков системы подсчета посетителей.

В спорный период арендатор систематически допускал существенные нарушение своих обязательств по основному краткосрочному договору аренды и договору на организацию эксплуатации и обслуживания №13/ЭКС/01-23, что видно из счетов-фактур, выставленных ответчику на оплату базовой и переменной арендной платы, платежных документов, свидетельствующих о несвоевременной и частичной оплате арендатором минимальной фиксированной арендной платы и коммунальных платежей. Из расчета задолженности и неустойки за просрочку уплаты арендной платы в соответствии с основным краткосрочным договором аренды №13/КДА/01-23 видно, что базовая часть арендной платы вносилась со значительными просрочками, переменная часть арендной платы внесена только за февраль 2009 года., эксплуатационные платежи внесены только за август, сентябрь, октябрь и ноябрь 2008 г., платежи за формирование и предоставление отчетов посещаемости торгового комплекса и помещений гипермаркета, а также единоразовый платеж за установку датчиков системы подсчета посетителей арендатором внесены не были.

В соответствии с требованиями абзаца 7 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец письмом от 27 апреля 2009 года уведомил арендатора о наличии просроченной задолженности, образовавшейся на этот период в размере 11 187 212 рублей 36 копеек с предложением погасить ее в срок до 05 мая 2009 года и предупредил арендатора о том, что в случае неуплаты задолженности арендодатель вправе воспользоваться своим правом на одностороннее расторжение договора аренды № 13/КДА/01-23, что предусмотрено п. 11.2.1 договора. Ответчик письмом от 27.04.2009 признал наличие образовавшейся задолженности по арендной плате и эксплуатационным платежам и обязался погасить задолженность в срок до 15.05.2009.

Однако в указанный в письме от 07.04.2009 срок арендатор не погасил имеющуюся задолженность, вследствие чего истец, основываясь на п. 11.2.1. договора аренды, 07 мая 2009 года направил ответчику уведомление о расторжении основного краткосрочного договора аренды № 13/КДА/01-23 от 26 июля 2008 года в одностороннем внесудебном порядке с 08 мая 2009 года.

В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается договором или законом, договор считается соответственно расторгнутыми или измененным.

Пунктом 11.2.1 договора от 26 июля 2008 года предусматривалось, что досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором его обязательств по уплате базовой или переменной арендной платы в течение двух месяцев подряд по истечении установленного для оплаты срока.

Содержание данного пункта полностью соответствует положениям части 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор не вносит арендную плату в течение двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

С учетом того, что материалами дела подтверждается факт систематического и неоднократного нарушения арендатором согласованных сроков внесения арендной платы, ООО «Торговый квартал-Новосибирск», руководствуясь п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 11.2.1 договора аренды от 28 июля 2008 года, правомерно потребовал досрочно расторгнуть договор с 08 мая 2009 года.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды ЗАО «МОСМАРТ» получено, что видно из квитанций об отправке заказных писем от 08 мая 2009 года и уведомлений о вручении заказных писем.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального состояния или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2.3.21 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в срок не позднее 90 дней с даты окончания срока договора передать арендодателю нежилые помещения по акту приема-передачи.

Ответчику письмами от 10 июля 2009 года и телеграммой от 17 июля 2009 года было предложено в срок до 05 августа 2009 года (через 90 дней после прекращения договора с 08 мая 2009 года) передать истцу нежилые помещения по акту приема-передачи.

Ответчик от исполнения своей обязанности уклонился, что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском о выселении ЗАО «МОСМАРТ» из занимаемых им помещений в торгово-развлекательном комплексе «Сибирский Молл», расположенных по адресу: <...> и обязании ответчика освободить указанные помещения от принадлежащего ответчику имущества.

Поскольку доказательств исполнения ответчиком обязанности, предусмотренной ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2.3.21 договора аренды ко дню судебного разбирательства дела по существу в материалы дела не представлено, заявленные истцом требования о выселении ЗАО «МОСМАРТ» из занимаемых им помещений и обязании освободить указанные помещения от принадлежащего ответчику имущества, подлежат удовлетворению.

Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и эксплуатационным платежам, порядок и сроки внесения которых определены договорами № 13/КДА/01-23 и № 13/ЭКС/01-23 от 26 июля 2008 года, и которые ответчик обязан уплатить за все время просрочки оплаты как за время действия указанных договоров, так за время фактического пользования нежилыми помещениями после прекращения договорных арендных отношений в соответствии с абзацем 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По состоянию на 9 августа 2009 года задолженность ответчика перед истцом по уплате сумм, начисленных в соответствии с основным краткосрочным договором аренды и договором на организацию эксплуатации и обслуживания от 26 июля 2008 года, составляет 11 040 734 рублей 19 копеек, в том числе:

Задолженность по уплате базовой части арендной платы - 8 515 207 рублей 17 копеек;

Задолженность по уплате переменной части арендной платы - 235 976 рублей 17 копеек;

Задолженность по уплате эксплуатационных платежей - 2 106 486 рублей 34 копеек;

Задолженность по уплате платежей за формирование и предоставление отчетов посещаемости торгового комплекса и помещений гипермаркета - 153 064 рублей 51 копеек;

Задолженность по уплате единоразового платежа за установку датчиков системы подсчета посетителей - 30 000 рублей 00 копеек.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штрафы, пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За просрочку внесения платежей, предусмотренных условиями основного краткосрочного договора аренды и договора на организацию эксплуатации и обслуживания от 26 июля 2008 года, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.6.2.2.2.договора аренды и п.7.2. договора на организацию эксплуатации и обслуживания).

По состоянию на 9 августа 2009 года размер пени, начисленных в соответствии с договором аренды и договором на организацию эксплуатации и обслуживания от 26 июля 2008 года, составляет 3 899 206 рублей 61 копеек, в том числе:

Пени за нарушение сроков оплаты базовой части арендной платы - 2 604 355 рублей 20 копеек;

Пени за нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы -524 790 рублей 87 копеек; Пени за нарушение сроков оплаты эксплуатационных платежей -577 186 рублей 61 копеек;Пени за нарушение сроков уплаты платежей за формирование и предоставление отчетов посещаемости торгового комплекса и помещений гипермаркета и единоразового платежа за установку датчиков системы подсчета посетителей – 25 408 рублей 19 копеек; пени за просрочку оплаты гарантийной денежной суммы - 167 465 рублей 74 копеек.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что к последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученное истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки, другие имущественные и неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

В рассматриваемом случае суд не находит вышеназванных оснований для уменьшения размера неустойки и применения по делу правил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При имеющихся по делу обстоятельствах, исковые требования ООО «Торговый квартал-Новосибирск» подлежат удовлетворению в полном объеме с отнесением на ответчика судебных расходов по делу в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

РЕШИЛ

1. Выселить закрытое акционерное общество «Менеджмент организации современных маркетинговых технологий» (город Москва) из нежилых помещений общей площадью 6343,98 кв.м., расположенных по адресу: <...>, а именно:

№ 147 площадью 792,8 (семьсот девяносто две целых восемь десятых) кв.м., № 156 площадью № 3,8 (три целых восемь десятых) кв.м., № 157 площадью 7 (семь) кв.м., № 158 площадью - 6,7 (шесть целых семь десятых) кв.м., № 159 площадью 555 (пятьсот пятьдесят пять) кв.м., № 160 площадью 43,6 (сорок три целых шесть десятых) кв.м., № 161 площадью 3,7 (три целых семь десятых) кв.м., № 162 площадью 4,7 (четыре целых семь десятых) кв.м., № 163 площадью 7,3 (семь целых три десятых) кв.м., № 164 площадью 10,2 (десять целых две десятых) кв.м., № 165 площадью 8,5 (восемь целых пять десятых) кв.м., № 166 площадью 12,7 (двенадцать целых семь десятых) кв.м., № 167 площадью 23,6 (двадцать три целых шесть десятых) кв.м., № 168 площадью 44,1 (сорок четыре целых одна десятая) кв.м., № 169 площадью 3,5 (три целых пять десятых) кв.м., № 170 площадью 6,8 (шесть целых восемь десятых) кв.м., № 171 площадью 13,3 (тринадцать целых три десятых) кв.м., № 172 площадью 29,9 (двадцать девять целых девять десятых) кв.м., № 173 площадью 5,5 (пять целых пять десятых) кв.м., № 174 площадью 4 (четыре) кв.м., № 175 площадью 4,6 (четыре целых шесть десятых) кв.м., № 176 площадью 95 (девяносто пять) кв.м., № 177 площадью 4,7 (четыре целых семь десятых) кв.м., № 178 площадью 11,7 (одиннадцать целых семь десятых) кв.м., № 179 площадью 11,8 (одиннадцать целых восемь десятых) кв.м., часть помещения № 180 площадью 4 242,98 (четыре тысячи двести сорок две целых девяносто восемь сотых) кв.м., № 181 площадью 4,4 (четыре целых четыре десятых) кв.м., № 182 площадью 7,6 (семь целых шесть десятых) кв.м., № 183 площадью 11,9 (одиннадцать целых девять десятых) кв.м., № 184 площадью 8,3 (восемь целых три десятых) кв.м., № 185 площадью 10 (десять) кв.м., № 186 площадью 4,7 (четыре целых семь десятых) кв.м., № 187 площадью 3,9 (три целых девять десятых) кв.м., на 1 (первом) этаже указанного здания, № 22 площадью 41 (сорок один) кв.м., № 23 площадью 4,8 (четыре целых восемь десятых) кв.м., № 24 площадью 4 (четыре) кв.м., № 25 площадью 3 (три) кв.м., № 26 площадью 26,4 (двадцать шесть целых четыре десятых) кв.м., № 27 площадью 1,3 (одна целая три десятых) кв.м., № 28 площадью 1,3 (одна целая три десятых) кв.м., №29 площадью 12,9 (двенадцать целых девять десятых) кв.м., № 30 площадью 12,6 (двенадцать целых шесть десятых) кв.м., № 31 площадью 1,3 (одна целая три десятых) кв.м., №32 площадью 12,4 (двенадцать целых четыре десятых) кв.м., № 33 площадью 1,3 (одна целая три десятых) кв.м., № 34 площадью 59,2 (пятьдесят девять целых две десятых) кв.м., № 35 площадью 11,3 (одиннадцать целых три десятых) кв.м., № 36 площадью 4,6 (четыре целых шесть десятых) кв.м., № 37 площадью 7,5 (семь целых пять десятых) кв.м., № 38 площадью 12,1 (двенадцать целых одна десятая) кв.м., № 39 площадью 7,3 (семь целых три десятых) кв.м., № 40 площадью 8,7 (восемь целых семь десятых) кв.м., №41 площадью 58,6 (пятьдесят восемь целых шесть десятых) кв.м., № 42 площадью 6,2 (шесть целых две десятых) кв.м., № 43 площадью 8 (восемь) кв.м., № 44 площадью 8,3 (восемь целых три десятых) кв.м., № 45 площадью 7,3 (семь целых три десятых) кв.м., № 46 площадью 7,4 (семь целых четыре десятых) кв.м., № 47 площадью 6,9 (шесть целых девять десятых) кв.м., на антресольном этаже указанного здания; и обязать закрытое акционерное общество «Менеджмент организации современных маркетинговых технологий» (город Москва) освободить указанные помещения от принадлежащего ему имущества;

2. Взыскать с закрытого акционерного общества «Менеджмент организации современных маркетинговых технологий» (город Москва) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал-Новосибирск» (город Новосибирск) задолженность в размере 11 040 734 рублей 19 копеек, пени в размере 3 899 206 рубля 61 копеек, а также 88 119 рублей 62 копеек расходов в уплату государственной пошлины по иску.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Менеджмент организации современных маркетинговых технологий» в доход федерального бюджета 80 рублей 08 копеек государственной пошлины по иску.

3. Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск) в течение месяца с момента вынесения решения.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) в течение двух месяцев со дня вступления решения в силу.

СУДЬЯ И.В. ЛУЗАРЕВА