Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным договора; применении последствий недействительности договора; признании права собственности на 47/100 долей в праве общей долевой собственности

При участии в заседании представителей сторон:

от истца: ФИО2 по дов. от 29.11.2006 года, ФИО3 по дов. от 29.11.2006 года, ФИО4, директор

от ответчиков: 1)ФИО5. по дов. от 20.12.2006 года, 2) ФИО6 по дов. от 13.02.2007 года, 3) ФИО7 по дов. от 09.01.2007 года

установил: Настоящий иск заявлен ООО «РЮМ и К», г. Новосибирск к 1) Департаменту земельных и имущественных отношений <...>) ФИО1, <...>) УФРС по НСО о признании недействительным в силу его ничтожности договора купли-продажи нежилого помещения № 1054 от 25.10.2005 года, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска и ФИО1, г. Барнаул; применении последствий недействительности договора купли-продажи нежилого помещения № 1054 от 25.10.2005 года; признании за ООО «РБМ и К», г. Новосибирск права собственности на 47/100 долей в праве общей долевой собственности на помещение кафе на первом этаже 5-ти этажного жилого дома с подвалом, расположенного по адресу: <...> - с кадастровым номером 54:35:041875:04:01:23, общей площадью 749, 4 кв.м.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец заявил ходатайство о дополнении исковых требований. Просит признать недействительным зарегистрированное УФРС по НСО право собственности ФИО1 на помещение кафе по ул. Учительская, 32 с кадастровым номером 54:356041875:04:01:23. Запись регистрации в ЕГРП № 54-54/01/269/2005 –255 от 16.12.2006 года.

Представитель 1-го ответчика пояснил в судебном заседании, что состоявшимися судебными актами установлено, что договор, на который ссылается истец, не содержит положений о приобретении права собственности истца на какие-либо объекты недвижимости.

Представитель 2-го ответчика в судебном заседании иск отклонил, ссылаясь на несостоятельность доводов истца по основаниям, изложенным в отзыве. Считая иск надуманным

Представитель 3-го ответчика иск не признал. Заявил о несостоятельности доводов истца согласно вынесенным судебным актам арбитражных судов.

Представители истца в судебном заседании и в своих пояснениях настаивали на правильности своей позиции, обосновывая ее тем, что ООО «РЮМиК» имеет право на долю в общем имуществе, исходя из процентного соотношения стоимости выкупленной ими в порядке приватизации предприятия, где «львиную» долю составляет именно стоимость реконструкции нежилого помещения в размере 94592 руб., исходя из общей балансовой поименованного в перечне оборудования и инвентаря в размере 128 485 руб. 88 коп.

Заявили, что «РЮМиК» было приобретено право собственности на недвижимое имущество – реконструкцию муниципального предприятия «Столовая № 2» стоимостью 94592 руб., что по арифметическим подсчетам истца составляет 47 процентов от общей доли. К этой цифре истец пришел путем математических пропорций, учитывая стоимость столовой без реконструкции в сумме 106 042 руб., исходя из стоимости жилого дома и земельного участка по техническому паспорту.

Истец утверждает, что ответчиками нарушается право собственности истца на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по ул. Учительская, 22. В связи с чем, он считает, что договор от 25.10.2005 года купли-продажи нежилого помещения, заключенный между Мэрией г. Новосибирска и гражданином ФИО1, является недействительным, (ничтожной сделкой) как несоответствующий требованиям закона, так как спорное помещение продано лицом, не являющимся его собственником, а только сособственником – Мэрией г. Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска.

Поэтому истец требует, ссылаясь на свою заинтересованность в иске, признать этот договор недействительным, применить последствия его недействительности, а также признать недействительным зарегистрированное УФРС по НСО право собственности ФИО1 на помещение кафе по ул. Учительская, 22 с кадастровым номером 54:356041875:04:01:23. Запись регистрации в ЕГРП № 54-54/01/269/2005-255 от 16.12.2006 года (уточнение, принятое судом в порядке ст. 49 АПК РФ по определению суда от 10.04.2007 года).

При этом представители истца заявили о необходимости проведения строительно-судебной экспертизы по делу, так как только экспертиза может подтвердить наличие либо отсутствие реконструкции спорного помещения, время ее осуществления, ее индивидуализирующие признаки, удельный вес реконструкции в реконструируемом объекте.

Представители ответчиков заявили, что в проведении такой экспертизы нет необходимости, так как реконструкция ранее действительно производилась, но не истцом.

Принимая во внимание, что при разрешении данного спора не требуются специальные познания, рассмотрение спорных вопросов находится в правовой плоскости, арбитражный суд, руководствуясь ст. 82 АПК РФ оставил ходатайство истца без удовлетворения.

Представители истца требования иска поддержали в суде в полном объеме. Заявили, что реконструкция является недвижимым имуществом и ничем иным. Истец приобрел долю в праве на недвижимое имущество, так как этой реконструкцией подтверждается право истца на долю.

Представитель 1-го ответчика утверждал, что иск является неправомерным, так как решениями вступивших в законную силу, подтверждено, что истец выкупил предприятие без недвижимого имущества (помещения бывшей столовой в жилом доме по ул. Учительская, 22).

Представитель 2-го ответчика также ссылался на состоявшиеся судебные акты.

Представитель 3-го ответчика заявил, что на помещение кафе по вышеназванном адресу зарегистрировано право собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи № 1054 от 25.10.2005 года. Договор купли-продажи заключен на аукционе. В иске о признании торгов недействительными истцу было отказано.

Представители истца заявили, что истец не претендует на все помещения, а только на часть, соответствующую стоимости выкупленной им реконструкции (47/100 доли в праве собственности).

Представитель Департамента пояснил, что в перечне по бухучету имеется реконструкция, которую провел 1-ый ответчик. Истец купил предприятие вместе со всеми расходами, то есть и с расходами на реконструкцию.

Представитель ФИО1 утверждал, что говорить о приобретении реконструкции, как недвижимым имуществом, нельзя. Не истец производил реконструкцию, поэтому ссылка истца на Постановление Высшего арбитражного суда несостоятельна, нужно исследовать условия договора № 103 от 06.10.1993 года.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил обоснованность возражений ответчиков по делу по следующим основаниям.

Истец мотивирует свои требования тем, что:

06.10.1993 года в порядке приватизации муниципального имущества по коммерческому конкурсу между Фондом имущества г. Новосибирск и частным предприятием «РЮМиК» был заключен договор № 103 купли-продажи муниципального предприятия «Столовая № 2».

Существенными условиям договора явились:.

- предмет: муниципальное предприятие «Столовая №2» без помещения, расположенное по адресу: <...>, в том числе основные и оборотные средства, согласно актам инвентаризации, прилагаемым к договору;

- цена: 28 000 000 (в ценах 1993 года), порядок уплаты которой определен пунктами 3,4 договора;

- пунктом 5 договора были определены дополнительные социальные условия продажи и последующего использования приобретенного предприятия;

- истец стал правопреемником всех имущественных прав и обязанностей приобретенного предприятия.

Право собственности на имущество муниципального предприятия «Столовая № 2» истцом было приобретено 15.10.1993 года, что подтверждается свидетельством о собственности.

Во исполнение пункта 8.1. договора, 01.11.1993 года между Комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска и истцом был заключен договор № 1 на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов Народных депутатов. В аренду было передано нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> сроком до 01.11.2008 года. Данный договор является действительным и исполняемым сторонами по настоящий момент

В соответствии с актом приема-передачи имущества основные и оборотные средства муниципального предприятия «Столовая № 2» были переданы истцу 12.10.93 года, право собственности на которые было приобретено истцом 15.10.93 года.

Основные средства были поименованы в перечне оборудования и инвентаря по столовой № 2 общей балансовой стоимостью - 128485, 88 руб. Среди прочих, в нем значится «реконструкция столовой»: в количестве - 1 шт., год ввода - 1987, балансовая стоимость - 94592 руб.

Информация, содержащаяся в указанном перечне, коррелирует информации, содержащейся в следующих документах:

а) баланс предприятия «Столовая № 2» на 01.01.93 года: в строке «Основные средства: первоначальная стоимость» графы «До переоценки» значится «129»: т.е. сумма 129 000 руб., явившаяся результатом округления суммы общей балансовой стоимости из перечня оборудования и инвентаря (128485, 88 руб.), i1роизведенного по правилам ведения бухгалтерского учета

б) в строке «Основные средства: остаточная стоимость» графы «После переоценки» баланса от 01.01.93 года значится «2341»: т.е. сумма 2 341 000 руб. - что соответствует информации акта оценки стоимости имущества предприятия «Столовая № 2» по состоянию на 01.01.93. – 2 340 000 руб. (с учетом округления, произведенного по правилам ведения бухгалтерского учета).

Поэтому истец считает, что им по договору от 06.10.1993 года было приобретено право собственности на недвижимое имущество – реконструкцию муниципального предприятия «Столовая № 2» стоимостью 94 592 руб. и, что по договору продавцом была отчуждена среди прочего доля в праве собственности, которая состояла из реконструкции и составляет 47/100 долей в праве общей долевой собственности на помещение кафе на1-ом этаже 5-ти этажного жилого дома с подвалом по ул. Учительская, 22, а сделку Мэрии в лице Департамента земельных и имущественных отношений с ФИО1 по купле-продаже нежилого помещения № 1054 от 25.10.2005 года недействительной, с применением последствий недействительности с учетом дополнения.

При этом ссылался на Основы гражданского законодательства СССР, Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», Закон РФ «О приватизации», «Основные положения об инвентаризации основных средств от 30.12. 1982 года».

Суд считает, что с указанными требованиями ООО «РЮМиК» нельзя согласится, поскольку «Столовая № 2» являлась муниципальным предприятием, то при его приватизации оценка стоимости приватизированного имущества производилась согласно Временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденных Указом Президента РФ от 29.01.1992 года № 66.

Наличие в Перечне оборудования и инвентаря слова «реконструкция» означает, что затраты на ремонт основных средств муниципальных предприятий; отраженные на счете 01, учтены комиссией при определении стоимости имущества, подлежащего приватизации на основании данных по результатам инвентаризации согласно п. 1.3. Методических указаний.

Оценив в совокупности обстоятельства по делу, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии у истца прав на какое-либо недвижимое имущество.

Договор № 103 от 06.10.1003 года, заключенный между истцом и 1-ым ответчиком, регулирует правоотношения его сторон по купле-продаже движимого имущества. Договор не содержит положений в приобретении права собственности истца на какие-либо объекты недвижимости.

В договоре № 103 от 06.10.1993 года предметом договора обозначено муниципальное предприятие с основными и оборотными средствами без помещения.

В пункте 8.1. этого договора сказано, что покупатель имеет право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемого помещения, а также право на приобретение его в собственность.

Как следует из материалов дела, истец предпочел заключить договор аренды помещения с Мэрией г. Новосибирска 01.11.1993 года сроком на 15 лет.

Впоследствии Мэрия продала это помещение ФИО1 по договору № 1054 от 25.10.2005 года.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 15.01.2007 года № А45-640/06-47/15 отказано ООО «РЮМиК» в иске о признании недействительными торгов по продаже помещения, было отказано, и установлено отсутствие в договоре аренды условия о выкупе указанного помещения.

Согласно ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доводы истца о том, что им приобретено право собственности на недвижимое имущество в связи с оплатой им реконструкции муниципального предприятия – столовой № 2 стоимостью 94592 руб. не могут быть приняты судом.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция- это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения).

Следовательно, исходя из определения понятий, как в правовом, так и в общепринятом смысле, реконструкция - это процесс изменения объектов, а не объект недвижимости, в связи с чем «право собственности на реконструкцию» не может возникнуть.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть при обретено другим лицом на основании договора. Реконструкция и неотделимые улучшения вещи не предусмотрены законом в качестве оснований для приобретения права на вещь. Указанный вывод подтверждается многочисленной арбитражной практикой ( Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2004 года № Ф08-3381/2004 ФАС Северо-Западного округа от 20 августа 2003 года № А21-1439/03-С2).

Истцом не представлен договор, содержащий условие о переходе к ООО "РЮМиК" права собственности на долю в нежилом помещении, расположенном по адресу <...>.

Договор № 103 от 06.10.93г., на который ссылается истец, регулирует правоотношения сторон по продаже движимого имущества и не содержит положений о при обретении права собственности ООО «РЮМиК» на какие-либо объекты недвижимости. Более того, поскольку имущество являлось муниципальной собственностью, общество могло стать его собственником только в порядке приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, на сегодняшний день нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> передано истцу в аренду по договору № 1 от 01.11.1993 года.

О том, что ООО «РЮМиК» были проданы основные и оборотные средства предприятия столовой № 2 без помещений свидетельствуют состоявшиеся судебные акты: № № А45-2202/01-кг5/61, А45-25983/05-39/709, А45-22492/04-СА20/945, А45-19368/03-Са20/803, А45-640/06-47/15, А45-25652/05-30/769, А45-17061/06-7/551.

Таким образом, в силу норм действующего законодательства, у ООО «ФИО8 не могло возникнуть право собственности на долю в нежилом помещении, находящемся в муниципальной собственности, на основании договора № 103 от 06.10.1993 года, так как право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом только на основании договора, при этом, общество могло стать собственником муниципального имущества только в порядке, установленном законодательством о приватизации, а улучшение и реконструкция арендованного имущества не влекут возникновение права собственности на это имущество.

При таком положении требования истца о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 25.10.2005 года между Департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска и ФИО1, на том основании, что сделка произведена лишь одним сособственником без согласия другого сособственника, подлежат отклонению, поскольку истец не доказал приобретение им в установленном законом порядке права собственности на долю в нежилом помещении по адресу: <...>.

В связи с указанным в удовлетворении остальных требований также должно быть отказано.

На основании изложенного,

руководствуясь ст. ст. 4, 27, 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционную инстанцию арбитражного суда Новосибирской области и по истечении двух месяцев после этого срока в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

СУДЬЯ Г.Л. Иванова