АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

630007, город Новосибирск, улица Кирова, 3

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                         Дело № А45-18911/06-07-3/6

"29 марта 2007  г.

Арбитражный суд Новосибирской области

в составе:

председательствующего судьи Мануйлова В.П.

судей Селезневой М.М., Буровой А.А.    

при ведении протокола  судебного заседания Мануйловым В.П.   

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОАО «Электроагрегат»

к 1. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по НСО

           2. Администрация НСО

о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и частично недействительным Постановления

при участии

от истца – ФИО1 Ф – по дов. от  20.09.06.

от ответчика – 1. ФИО2 – по дов. от 10.03.05.

                               2. ФИО3 – по дов. от 07.08.06.

установил:

ОАО «Электроагрегат»  обратилось с иском в суд к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области и Администрации  Новосибирской области о признании недостоверными  результатов  государственной  кадастровой оценки земельных участков и частично недействительным  постановления Администрации Новосибирской области № 56 от 27.07.2005 года  «Об утверждении  результатов государственной  кадастровой оценки  земель поселений на территории  Новосибирской области».

Истец в обоснование иска ссылается на следующие обстоятельства.

ОАО «Электроагрегат»  осуществляет свою деятельность  на земельном участке  площадью 193944 кв. м, расположенном  в <...>, а именно:

Оспаривая государственную кадастровую оценку указанного земельного участка истец ссылается  на то, что с 01.01.2006 года  исчисление и уплата  земельного налога в Новосибирской области  производится в соответствии  с главой 31 НК РФ. В соответствии со ст. 390 НК РФ налоговая база по  земельному  налогу  определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Результаты государственной кадастровой оценки земель  поселений на территории Новосибирской области утверждены постановлением Администрации Новосибирской области № 56 от 27.07.2005 г. «Об  утверждении результатов  государственной кадастровой  оценки земель поселений на территории Новосибирской области».

Истец считает, что  результаты  государственной  кадастровой оценки  земель,  утвержденные оспариваемым постановлением, непосредственно влияют на размер налоговых платежей. Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ кадастровая  стоимость земельных участков определяется по результатам государственной  кадастровой оценки земель

Ответчиками  проведена государственная кадастровая  оценка земель ОАО «Электроагрегат» и утверждены ее результаты, а именно:

Истец произвел оценку  рыночной стоимости  указанного земельного участка, результаты  которой  выглядят следующим образом:

Анализ рыночной и кадастровой стоимости земельных участков свидетельствует, что в результате  проведения государственной кадастровой  оценки земель  определена стоимость земельного участка, в несколько раз  превышающая  рыночную  цену таких участков, что  недопустимо в силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ.

Истец считает, что Земельным Кодексом Российской Федерации, в частности  статьей 66 установлено, что  если рыночная стоимость  участка определена, по  кадастровая стоимость не определяется с помощью государственной кадастровой оценки земель и если рыночная стоимость  участка определена,  то кадастровая стоимость  устанавливается как  часть (проценты) от его  рыночной стоимости, т.е.  кадастровая стоимость  не может превышать  рыночную  стоимость. При сравнении  рыночной и кадастровой  стоимости  земельных участков выявилось  значительное, иногда в разы, отклонение, т.е. в  результате проведения  государственной  оценки земель определена стоимость  земельного участка, в несколько  раз  превышающая рыночную цену  таких участков, что по мнению истца недопустимо в силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ.

Ответчик, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области, иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на его необоснованность и неправомерность.

Считает, что  включение в  государственный земельный  кадастр сведений  о кадастровой стоимости земельного участка, указанного в заявлении истца, невозможно, поскольку кадастровая стоимость  земельного участка  обществом не оспаривается. Заявленным требованием  является  признание недостоверными результатов  государственной кадастровой  оценки земель  общества. В  государственном  земельном кадастре уже имеются  экономические характеристики участков (удельный показатель  кадастровой стоимости земель, кадастровая стоимость  земельного участка). Невозможно наличие нескольких экономических характеристик в государственном земельном кадастре. Проведение государственной оценки земель (в т.ч. для целей налогообложения), организация проведения  государственной кадастровой  оценки земель и  представление ее результатов  в соответствии с законодательством являются основными  задачами и функциями Управления Федеральным  агентством кадастра объектов  недвижимости  в соответствии с его  учредительными документами. Для  выполнения работ по  государственной кадастровой  оценке земель Управлением  (заказчик) был  заключен договор  № 16 от 12.04.2001 года на выполнение работ  по землеустройству,  земельному кадастру и мониторингу земель с институтом ЗапСибНИИгипрозем (подрядчик). На  сегодняшний день нормативно-правовыми актами в развитие п. 3 ст. 66 ЗК РФ не определен процент в котором  кадастровая стоимость  устанавливается  при  наличии рыночной. Считает, что  государственная кадастровая  оценка земель и  определение кадастровой стоимости  земельных участков  процедурно различны.

Ответчик, Администрация Новосибирской области, иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь  на его необоснованность и неправомерность, считает, что  дело подлежит прекращению  производством поскольку  не подлежит рассмотрению в арбитражном  суде. Согласно ст. 29  и ч. 3 ст. 191  АПК РФ дела об оспаривании  нормативных правовых  актов рассматриваются  арбитражным  судом, если  их рассмотрение в соответствии с федеральным  законом отнесено к компетенции арбитражных судов. Истцом не указан федеральный закон, относящий оспаривание акта органа власти – Администрации Новосибирской области, а также  результатов государственной  кадастровой оценки земельных участков  к компетенции арбитражных судов,  таковой федеральный закон отсутствует.

Суд, рассмотрев и проверив представленные материалы, считает иск подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании обстоятельства, изложенные истцом в обоснование иска, нашли свое подтверждение, документально обоснованы.

Как видно из материалов дела ОАО «Электроагрегат»  осуществляет  свою деятельность на  земельном участке площадью 193944 кв. м, расположенном  по адресу <...> и  является плательщиком  земельного налога в соответствии  с главой 31 НК РФ.

В соответствии со ст. 390 НК РФ налоговая база  по земельному налогу  определяется как  кадастровая стоимость  земельных участков.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что кадастровая стоимость земельных  участков определяется  по результатам  кадастровой оценки земель.

По результатам  государственной  кадастровой оценки  земель Управлением  Федерального агентства кадастра  объектов недвижимости  по Новосибирской области и  Администрацией Новосибирской области  определена и утверждена  кадастровая стоимость  указанного  земельного участка ОАО «Электроагрегат».

Истцом оспаривается результат  государственной кадастровой  оценки земельного участка в размере доли, составляющей 193944/198073 общей долевой собственности на земельный участок  площадью 198 073 кв. м, с кадастровым номером 54:35:014085:0027, расположенный по адресу <...>.

По результатам государственной кадастровой  оценки стоимость земельного участка, находящегося  в собственности ОАО «Электроагрегат», составляет 823 135 185 рублей.

Истцом произведена  оценка  рыночной стоимости  выше указанного земельного участка,  которая составила 489 000 000 рублей, что составляет разницу 334 135 185 рублей.

Сравнение рыночной и  кадастровой стоимости земельного участка показывает значительное – в 1, 68 раза отклонение, т.е. в результате  проведения государственной  кадастровой оценки земель определена  стоимость  земельного участка, которая значительно превышает рыночную цену  такого участка.

Из материалов дела, представленных ответчиком, Управлением  Федерального агентства кадастра объектов  недвижимости по  Новосибирской области,  усматривается, что  при проведении  государственной кадастровой  оценки земельных участков использовалась информация о сделках с жилой  застройкой - квартирами.

В то же время, согласно информации  Департамента земельных  и имущественных  отношений г. Новосибирска от 20.0-2.2007 года  №№ 31-1488, 31-1505 о  продаже и аренде земельных участков, в т.ч. с аукционов в период с 2000 года по 2005 год,  полученной по запросу суду, в г. Новосибирске в указанный  период в Дзержинском  и Калининском  районах заключались договоры  купли-продажи земельных участков, на которых  расположены объекты недвижимого имущества, договоры аренды  земельных участков,  предоставленных для  эксплуатации объектов  производственного назначения,  осуществлялась продажа  земельных участков под  приватизированными  предприятиями г. Новосибирска, анализ которых  свидетельствует о том, что  цена сделок на рынке земельных участков за период 2000-2005 годы значительно, в разы отличается  от  определенной и утвержденной  Управлением  Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области  и Администрацией Новосибирской области государственной кадастровой стоимости земельных участков,  оспариваемой истцом.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для  установления кадастровой стоимости  земельных участков  проводится государственная кадастровая  оценка земель, за  исключением случаев,  определенных пунктом 3  настоящей статьи. Порядок  проведения государственной кадастровой  оценки земель  устанавливается  Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что  в случаях определения  рыночной стоимости  земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Довод Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости  по НСО о том, что  пункт 3  статьи 66 ЗК РФ не подлежит применению  в связи  с  отсутствием  нормативного правового акта,  устанавливающего  такой процент судом не может быть  принят во внимание как обоснованный, поскольку   норма пункта 3 статьи 66 ЗК РФ по настоящее время не отменена и имеет  прямое действие  на территории Российской Федерации.

Довод Управления Федерального агентства кадастра  объектов недвижимости  по НСО  о том, что  результатом работ по  государственной  кадастровой оценке  земель поселений  являются только удельные  показатели кадастровой стоимости, судом не могут быть приняты во внимание как обоснованные, поскольку  противоречат в этой части  пункту 2 статьи 66 ЗК РФ.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 25.08.1999 года  № 945 «О  государственной кадастровой  оценке земель»  Государственному комитету  РФ по земельной  политике предписано  провести в 1999-2001 годах  государственную кадастровую оценку  всех категорий земель  на территории Российской  Федерации для целей  налогообложения. Вид  стоимости, подлежащий оценке, не указан.

Согласно ст. 7 ФЗ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности  в Российской Федерации»  в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование  обязательного проведения оценки какого-либо  объекта оценки, либо в  договоре об оценке объекта  оценки не определен  конкретный вид стоимости  объекта оценки,  установлению подлежит рыночная  стоимость данного объекта.

В соответствии с  пунктом 5 Правил  проведения государственной  кадастровой  оценки земель, утвержденных  Постановлением РФ от 08.04.2000 года № 316,  государственная кадастровая  оценка земель осуществляется  на основании статистического анализа рыночных  цен и иной  информации об объектах   недвижимости, также иных методов  массовой оценки недвижимости.

Приказом Федеральной службы земельного кадастра РФ от 17.10.2002 года № П/337 утверждена Методика проведения государственной  кадастровой оценки земель.

Методика основана на  статистическом анализе  рыночных цен и иной информации  об объектах  недвижимости, используемой земли, устроительными,  градостроительными, иными  службами и оценщиками (п. 1.2, пп. «б» п. 1.5).

Согласно подпункта «в» пункта 1.5 Методики  алгоритм расчета кадастровой  стоимости земель,  приведенный в Методике,  разработан  с учетом  адекватности результатов  государственной  кадастровой  оценки земель  поселений  рыночному представлению о ценности земель поселений.

С учетом установленных доказательств суд  считает, что использование для  оценки земельных участков  информации о сделках с квартирами неправомерно и повлекло за собой  искажение  результатов государственной  кадастровой оценки  земельных участков ОАО «Электроагрегат» в сторону  их увеличения.

Исчисленная на основании  государственной  кадастровой оценки земель  сумма земельного налога  ОАО «Электроагрегат» в несколько раз  превысит сумму  налога, исчисленную с оценки рыночной стоимости  земельных участков. Сумма  превышения является  значительной  для ОАО «Электроагрегт» и существенно затрагивает его экономические права и интересы, что подтверждено  обществом в судебном заседании.

Согласно Методике  проведения государственной кадастровой  оценки земель, утвержденной Приказом Федеральной службы  земельного кадастра РФ от 17.10.2002 года № П/337, для проведения необходимых, в соответствии с  настоящей Методикой,  расчетов используется  следующая информация  о сделках с объектами недвижимости:

а) данные  по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая  незастроенные земельные участки),  совершаемым  физическими и юридическими  лицами, в том числе  данные торгов (конкурсов, аукционов);

б) данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;

в) данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.);

г) информация о стоимости продажи прав аренды;

д) цены предложений по объектам недвижимости (п. 1.6).

Пунктом 2.1 Методики установлено, что кадастровая стоимость земельных участков  поселений определяется с учетом:

-уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки  в границах поселений (принимаются во внимание как  застроенные, так и незастроенные  земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

-площади земельного участка;

-виды территориальной зоны и виды функционального использования  земельного  участка;

-факторов местоположения и окружающей среды.

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области  не представило доказательств  того, что  при проведении  государственной  кадастровой  оценки земельных участков ОАО «Электроагрегат»  использовались данные о сделках  с земельными участками.

Напротив, Управление Федерального  агентства кадастра объектов недвижимости  по Новосибирской области  представило документы, согласно которым были  использованы данные о сделках с квартирами, в то время как разрешенного использования земельного участка ОАО «Электроагрегат»  является его производственно-хозяйственное  использование.

С учетом установленных доказательств суд считает, что при проведении оценки  земельных участков ОАО «Электроагрегат»  не была  собрана достаточная и достоверная информация о  земельных участках общества, необходимая для  проведения государственной  кадастровой оценки  земель.

Согласно протокола  заседания комиссии по вопросам совершенствования налоговых и арендных отношений землепользователей при Губернаторе Новосибирской области от 23.11.2005 года  статистическая составляющая  оценки  представлена данными  о сделках с объектами недвижимости (фрагмент «Информации о сделках с квартирами за 2001-2002 годы г. Новосибирска»).

При проведении оценки были нарушены нормативы, предусматривающие  сбор широкого объема  статистической информации,  не была собрана и, соответственно, учтена при определении стоимости земель  информация о купле-продаже, аренде, выкупе земельных  участков, имеющих  характеристики, тождественные  земельному участку истца.

При проведении оценки были использованы статистические данные о сделках с квартирами, т.е. на конечный  результат оценки оказала  влияние стоимость  земли под жилой  многоэтажной застройкой, а также  не были учтены  индивидуальные  особенности  этих земельных участков.

Заявление ответчика, Администрации Новосибирский области, о том, что  производство по делу подлежит прекращению, поскольку дело не  подлежит рассмотрению  в арбитражном суде,  судом не может быть принято во внимание как обоснованное по следующим основаниям,

Согласно пункта 12 Постановления Правительства РФ от 08.04.2000г. № 316 «Об утверждении правил  проведения государственной  кадастровой оценки земель»  споры, возникающие при  проведении  государственной кадастровой  оценки  земель рассматриваются  в судебном порядке.

Согласно ст. 29 п. 1, 191 ч. 3 АПК РФ  арбитражный суде рассматривают дела об оспаривании  нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные  интересы заявителя в сфере  предпринимательской и иной экономической деятельности, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда.

Согласно ст. 192 ч. 1 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе  обратиться в арбитражный суд  с заявлением о признании  недействующим  нормативного правового акта,  принятого государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом,  должностным лицом, если  полагают, что  оспариваемый  нормативный   правовой акт или  отдельные его положения  не  соответствуют закону или иному  нормативному правовому  акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их  права и законные  интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо  обязанности или создают  иные препятствия  для осуществления  предпринимательской  и иной  экономической деятельности.

Данные положения не определяют ни виды нормативных правовых актов, ни предмет их правового  регулирования, а  лишь устанавливают критерий  подведомственности дел об  оспаривании   нормативных правовых актов, при  наличии которых указанные  дела подлежат  рассмотрению в арбитражном суде.

Разрешение вопроса о подведомственности  арбитражному суду дела по  иску о признании недействующим  нормативного  правового акта зависит от его конкретного содержания, характера правоотношений, по поводу которых возник спор, в том числе  от того,  затрагивает ли  оспариваемый нормативный правовой  акт права и законные  интересы заявителя в сфере  предпринимательской и иной  экономической  деятельности. При этом арбитражному суду  надлежит  установить наличие  федерального закона, в соответствии  с которым  рассмотрение дела об  оспаривании нормативного  правового акта отнесено к  его компетенции.

Согласно информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ  от 30.05.2005 года № 92 «О  рассмотрении арбитражными судами  дел об оспаривании  оценки имущества,  произведенной независимым оценщиком» оспаривание  достоверности величины  стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в  том случае, когда  законом или иным  нормативных актом  предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки,  государственного органа,  должностного лица, органов управления юридического  лица. Кроме того,  в этом случае оспаривание достоверности величины  стоимости объекта  оценки  возможно только до момента  заключения договора(издания акта  государственным органом либо  принятия решения  должностным лицом или  органом управления юридического лица (аб. 4 п. 1).

С учетом установленных доказательств возражения ответчика против иска судом не могут быть приняты во внимание как обоснованные.

Госпошлина по делу подлежит взысканию с ответчиков в сумме 8 000 рублей по 4 000 рублей с каждого согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 104, 167-170, 195 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недостоверными  результаты  государственной  кадастровой оценки  земель в отношении  следующего  земельного участка в части доли, находящейся в собственности  ОАО «Электроагрегат»:

 Признать недействующим Постановление Администрации Новосибирской области   от 27.07.2005 года № 56 «Об  утверждении результатов государственной кадастровой  оценки земель поселений на территории Новосибирской области» как несоответствующее статье 66 Земельного  кодекса Российской Федерации, статье 4  Федерального закона от 02.01.2000 года № 28-ФЗ «О государственном  земельном кадастре»,  Постановлению Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»,  Правилам проведения  государственной  кадастровой   оценки земель, утвержденным  Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 в части утверждения результатов государственной кадастровой  оценки земель в отношении  следующего земельного участка в части доли:

Признать кадастровой стоимостью  нижеследующего земельного участка в части доли 100 % его рыночной стоимости, а именно:

Обязать Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области   включить  в земельный кадастр  сведения о кадастровой  стоимости  следующего земельного участка в части доли, равной 100 % его рыночной стоимости:

Взыскать с Управления Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости  по Новосибирской области  в пользу ОАО «Электроагрегат»  госпошлину в сумме 4 000 рублей.

Взыскать с Администрации Новосибирской области в пользу ОАО «Электроагрегат» госпошлину в сумме  4 000 рублей.

На решение в части признания недействующим  частично Постановления Администрации Новосибирской области  от 27.07.2005 года № 56  может быть  подана  кассационная жалоба в  арбитражный суд кассационной инстанции.

На решение в остальной части  может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Председательствующий                                                  В.П. Мануйлов

Судьи                                                                                 М.М. Селезнева

                                                                                            А.А. Бурова