ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
16 апреля 2009 года Дело № А45-19182/2008
г. Новосибирск
Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2009 года.
Решение в полном объёме изготовлено 16 апреля 2009 года.
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Половниковой А.В., при ведении протокола судьёй, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Закрытого акционерного общества «ТРУД», г. Новосибирск,
к Открытому акционерному обществу «УРСА Банк», г. Новосибирск,
о взыскании 1 700 554 рублей 31 копейки,
по встречному иску о взыскании 615 999 рублей 73 копеек и о признании расторгнутым договора аренды,
при участии в заседании представителей
истца: ФИО1 – доверенность № 23а от 30.12.2008, паспорт,
ответчика: ФИО2 – юрисконсульт, доверенность № 1370 от 31.12.2008, паспорт, -
у с т а н о в и л:
Иск заявлен (с учётом отказа истца от искового требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 39 856 рублей 74 копеек за период с 20.10.2008 по 31.10.2008) о взыскании с ответчика 1 660 697 рублей 57 копеек, в том числе 1373942 рубля 39 копеек долга по арендной плате по договору аренды № 294КЦ17 от 01.02.2007 за период с 26.07.2008 по 19.10.2008 и 286 755 рублей 18 копеек неустойки на основании п. 6.1. договора за период с 17.06.2008 по 19.10.2008.
В части отказа истца от искового требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 39 856 рублей 74 копеек производство по делу подлежит прекращению на основании п. 4) ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Исковые требования мотивированы истцом тем, что ответчик письмом от 14.05.2008 исх. № 4288/61 заявил о расторжении указанного выше договора аренды (письмо получено истцом 20.05.2008). Поскольку право ответчика на досрочное расторжение договора аренды, установленное п. 4.1.3. договора, обусловлено письменным уведомлением арендодателя о расторжении договора аренды не менее чем за 120 дней до желаемой даты прекращения договора, истец определил дату окончания срока аренды как 17.09.2008 и уведомил об этом ответчика.
Так как ответчик в установленном договором аренды порядке (по акту приёма-передачи) помещения не вернул истцу (несмотря на многократные обращения истца к ответчику с требованиями об освобождении помещений и подписании акта приёма-передачи помещений), истец считает установленным обстоятельство пользования ответчиком помещениями в период с 01.03.2007 по 19.10.2008.
По утверждению истца, ответчиком не оплачена арендная плата за пользование помещениями (с учётом использования истцом суммы обеспечительного взноса на покрытие части задолженности по арендной плате) за период с 26.07.2008 по 19.10.2008, которую истец (вместе с неустойкой за несвоевременное внесение платежей по арендной плате) просит взыскать с ответчика на основании норм ст.ст. 11, 130, 309, 450, 607, 622, 650, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Ответчик исковые требования не признал, заявил к истцу встречный иск о признании договора аренды № 294КЦ17 от 01.02.2007 расторгнутым с 11.07.2008 и о взыскании с истца (с учётом уменьшения размера исковых требований) 22 543 рублей 06 копеек неосновательного обогащения и 1 201 рубля 29 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2008 по 30.01.2009.
По утверждению ответчика, указанный выше договор аренды расторгнут им не на основании п. 4.1.3. договора аренды, а на основании п. 6.5. договора аренды – в связи с нарушением истцом обязательств по договору и не устранения такого нарушения в течение 30 дней со дня получения требования об исправлении.
Ответчик утверждает, что истец, получив уведомление ответчика о выявленных Отделом ГПН по Заельцовскому району УГПН ГУ ЧС МЧС России по НСО нарушениях пожарной безопасности в арендованных ответчиком помещениях от 24.01.2008, не устранил нарушения требований пожарной безопасности (п.п. 40, 52 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утв. приказом Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18.06.2003 № 313), вследствие чего (поскольку на 11.07.2008 установленные нарушения не устранены истцом) 11.07.2008 ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора аренды с актом приёма-передачи помещений и арендованные помещения освободил.
Ответчик утверждает, что, фактически освободив арендованные помещения и направив истцу (арендодателю) акт приёма-передачи помещений, ответчик (арендатор) выполнил обязанность по возврату арендованного имущества.
Из суммы обеспечительного взноса на покрытие арендной платы за период с 16.06.2008 по 11.07.2008 по расчёту ответчика пошло 571 956 рублей 94 копейки, остаток обеспечительного взноса в размере 22 543 рублей 06 копеек удерживается истцом без всяких к тому законных оснований, вследствие чего является неосновательным обогащением истца и подлежит взысканию в пользу ответчика на основании норм ст.1102, 1103 ГК РФ. Также с истца в пользу ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения в соответствии с нормами ст.ст. 395, 1107 ГК РФ.
В судебном заседании суд отказал в принятии изменения исковых требований, заявленного истцом (определение изложено в протоколе судебного заседания от 09.04.2009).
01.02.2007 истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды № 294КЦ17 с дополнительным соглашением от 02.03.2007 (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату (без права выкупа) нежилые помещения в здании по адресу: <...>, расположенные на первом и втором этажах общей площадью 567, 1 м2 (п. 2.1. договора в редакции дополнительного соглашения, Приложение № 1 к договору), а арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату в размере, согласованном сторонами в Приложении № 1 к договору аренды (п. 5.1. договора).
Описание сдаваемых в аренду помещений содержится в п. 2.1. договора аренды, расположение помещений - в Приложении № 2 к договору аренды (листы 1, 2).
Помещения были переданы от истца ответчику по Акту приёма-передачи № 1 от 01.03.2007.
Совокупность представленных истцом документов соответствует требованиям ст. ст. 67, 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств, надлежащим образом подтверждает заключение сторонами договора аренды, исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды арендатору и возникновение у арендатора обязанности по своевременной оплате ежемесячных арендных платежей.
В порядке п. 6.5. договора аренды в редакции дополнительного соглашения если одна из сторон нарушила свои обязательства по договору аренды и не устранила такое нарушение в течение 30 дней со дня получения требования об исправлении, другая сторона, не нарушившая своих обязательств, может прекратить аренду в одностороннем порядке, направив нарушившей стороне письменное уведомление. Данное условие не применяется при расторжении договора в соответствии с п. 7.3. При этом договор считается расторгнутым с момента получения уведомления стороной, которой оно адресовано.
27.04.2007 государственным инспектором Заельцовского района г. Новосибирска по пожарному надзору ответчику было выдано Предписание № 284 по устранению нарушений требований пожарной безопасности в арендованных у истца помещениях, в котором, в том числе указано на необходимость обеспечения открывания двери эвакуационного выхода на первом этаже по направлению эвакуации людей из здания (в Предписании установлен срок для исполнения – 26.11.2007).
17.01.2008 государственным инспектором Заельцовского района г. Новосибирска по пожарному надзору ответчику повторно было выдано Предписание № 19 по устранению нарушений требований пожарной безопасности в арендованных у истца помещениях, в котором, в том числе указано на необходимость обеспечения открывания двери эвакуационного выхода на первом этаже по направлению эвакуации людей из здания (в Предписании указано, что проверка выполнения предписания будет осуществлена в четвёртом квартале 2008 года, а именно – 01.12.2008).
24.01.2008 ответчик обратился к истцу письмом с требованием о приведении в соответствие действующим противопожарным нормам и правилам эвакуационного выхода в арендуемых ответчиком помещениях (письмо получено истцом 24.01.2008).
Поскольку действующее гражданское законодательство и договор аренды не содержат правомочий арендатора на изменение конструкций дверей в арендуемых помещениях, арендатор (ответчик) был не вправе самостоятельно изменить эвакуационный выход из арендованного помещения. Выявленный государственным инспектором Заельцовского района г. Новосибирска по пожарному надзору конструктивный недостаток двери эвакуационного выхода является недостатком арендованного ответчиком помещения, препятствующим эксплуатации арендованных помещений по назначению, указанному в договоре аренды (офис банка).
Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а в соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору (в том числе) потребовать досрочного расторжения договора.
Как следует из письма истца ответчику от 17.07.2008 исх. № 927/1-37 недостаток двери эвакуационного выхода не был устранён на дату написания письма.
Уведомлением о расторжении договора от 11.07.2008 исх. № 6562/61 (вх. № 1169/1-01 от 11.07.2008) ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды с 11.07.2008 (в редакции уведомления ответчика от 08.12.2008), основываясь на п. 6.5. договора аренды.
Истец не представил суду доказательств устранения недостатков арендованного ответчиком помещения в течение 30 дней с 24.01.2008.
Таким образом, суд пришёл к выводу о правомерности расторжения ответчиком в одностороннем порядке договора аренды № 294КЦ17 от 01.02.2007 с 11.07.2008.
Встречное исковое требование о признании расторгнутым ответчиком в одностороннем порядке договора аренды № 294КЦ17 от 01.02.2007 с 11.07.2008 является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.
Исследуя обстоятельство фактического нахождения ответчика в арендованных помещениях, суд установил, что утверждение истца о нахождении ответчика в арендованных помещениях по 19.10.2008 не подкреплено допустимыми и относимыми доказательствами.
Письма и уведомления в период с августа по октябрь 2008 года истец направлял ответчику по адресу: <...>, а не вручал по месту нахождения арендованного имущества, где был расположен дополнительный офис ответчика.
В приложениях к Уведомлению о расторжении договора от 11.07.2008, врученном ответчиком истцу, указан Акт приёма-передачи помещения в количестве 3 экземпляров. Не подписание истцом Акта приёма-передачи суд расценил как уклонение истца от приёма помещений из аренды. При таких обстоятельствах отсутствие подписанного сторонами Акта приёма-передачи помещения не свидетельствует о нахождении ответчика в арендованных помещениях после 11.07.2008.
Ответчик в качестве косвенных доказательств, подтверждающих его утверждение об освобождении арендованных помещений с 11.07.2008, представил письма начальнику ОВО при УВД по Центральному району г. Новосибирска от 23.06.2008 исх. № 15/45 и начальнику ГУ Центрального Банка Российской Федерации по Новосибирской области от 01.07.2008 исх. № 2993/59 (оба письма зарегистрированы входящими номерами), в которых сообщал об изменении местонахождения (закрытии) с 29.06.2008 дополнительного офиса «Зелёные купола» ОАО «УРСА Банк».
На основании исследования указанных выше доказательств, суд пришёл к выводу о доказанности обстоятельства нахождения ответчика в арендованных помещениях по 11.07.2008.
Исследуя обстоятельство наличия либо отсутствия задолженности ответчика по арендной плате и оснований для начисления неустойки, суд установил следующее.
По условиям договора аренды в течение 5 банковских дней арендатор вносит арендодателю обеспечительный взнос в размере 594 500 рублей 00 копеек (п. 4 Приложения № 1 к договору, п.п. 5.2.1., 5.2.2. договора аренды, обеспечительный взнос внесён ответчиком согласно платёжному поручению № 5020212 от 12.02.2007).
Суд признаёт условия пунктов договора аренды № 294КЦ17 от 01.02.2007 о внесении обеспечительного взноса (п. 5.2.2.), а также иные пункты договора (в том числе, дополнительного соглашения и приложений к договору аренды) в части указания в них на обеспечительный взнос, ничтожными в силу противоречия нормам ст.ст. 606, 614 ГК РФ, поскольку обязанностью арендатора по договору аренды является оплата пользования имуществом в размере, установленном договором.
Установление правила о передаче арендатором арендодателю денежных средств без всяких к тому оснований является незаконным.
Поскольку сумма в размере 594 500 рублей 00 копеек была уплачена истцу 12.02.2007, у истца отсутствуют основания для начисления неустойки за несвоевременное исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы (просрочка оплаты не возникла, поскольку в оплату сторонами зачтена сумма, находившаяся у истца задолго до возникновения задолженности по оплате).
Как указано выше, пользование ответчиком помещениями истца в период с 16.06.2008 по 11.07.2008 оплачено полностью путём зачёта суммы обеспечительного взноса (709 226 рублей 60 копеек/31 день*25 дней=571 956 рублей 94 копейки).
В результате зачёта обеспечительного взноса, у истца образовался излишек денежных средств из обеспечительного взноса ответчика в размере 22 543 рублей 06 копеек.
Данные денежные средства находятся у истца без всяких законных оснований, вследствие чего являются неосновательным обогащением истца и подлежат возвращению ответчику (взысканию с истца) в порядке ст.ст. 1102, 1103 ГК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Уклонение от возвращения неосновательно полученных денежных средств является пользованием чужими денежными средствами и основанием для взыскания процентов согласно ст. 395 ГК РФ.
Ответчик производит расчёт процентов, исходя из ставки банковского процента 13 % годовых от суммы неосновательного обогащения без учёта налога на добавленную стоимость за период с 12.07.2008 по 30.01.2009.
По расчёту ответчика с истца подлежат взысканию проценты в размере 1 201 рубля 29 копеек.
Расчёт процентов выполнен ответчиком верно, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 201 рубля 29 копеек подлежат взысканию с истца в пользу ответчика на основании ст. ст. 395, 1107 ГК РФ.
Судебные расходы (уплату государственной пошлины по иску) суд относит в соответствии со ст. 110 АПК РФ на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям. Поскольку истцом заявлен отказ от искового требования о взыскании неустойки в размере 39 856 рублей 74 копеек, государственная пошлина, исчисленная пропорционально указанной сумме (468 рублей 06 копеек), подлежит возвращению истцу из федерального бюджета на основании ст. 104 АПК РФ и п. 3) ч. 1 ст. 333.40. Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).
Поскольку ответчик уменьшил размер искового требования на 591 717 рублей 88 копеек, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 12 167 рублей 42 копеек подлежит возвращению ответчику на основании ст. 104 АПК РФ и п. 1) ч. 1 ст. 333.40 НК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 104, 110, 150 (п. 4) ч. 1), 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд -
Р Е Ш И Л:
По первоначальному иску.
В части взыскания 39 856 рублей 74 копеек производство по делу прекратить.
В иске отказать.
По встречному иску.
Признать договор аренды № 294КЦ17, заключённый Открытым акционерным обществом «УРСА Банк» и Закрытым акционерным обществом «ТРУД» 01 февраля 2007 года, расторгнутым с 11 июля 2008 года.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «ТРУД» в пользу Открытого акционерного общества «УРСА Банк» 22 543 рубля 06 копеек неосновательного обогащения, 1 201 рубль 29 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и 2 487 рублей 20 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины, а всего – 26 231 рубль 55 копеек.
Исполнительный лист и справки на возврат государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.
Резолютивная часть решения объявлена в заседании.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.
Согласно ст. 181 АПК РФ решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента его вынесения, в суд кассационной инстанции – в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу, в суд надзорной инстанции – в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятого по данному делу, если исчерпаны другие имеющиеся возможности проверки в судебном порядке настоящего решения.
Судья А.В. Половникова