Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поповой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бубенчиковой О.В., рассмотрев в судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью Городская сервисная служба фирма «ТРИ-В», г. Новосибирск к Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск при участии третьего лица Общество с ограниченной ответственностью «Городская сервисная служба» о признании договора аренды от 20.11.2006 № 54775 возобновленным на неопределенный срок

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 16.10.2013

от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 31.12.2013

от третьего лица: ФИО1 по доверенности от 16.10.2013 г.

Общество с ограниченной ответственностью Городская сервисная служба «ТРИ-В» (далее по тексту - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд Новосибирской области к Мэрии города Новосибирска (далее по тексту – Мэрия, заинтересованное лицо) с заявлением, уточненном в порядке статьи 49 АПК РФ о признании договора аренды от 20.11.2006 № 54775 возобновленным на неопределенный срок.

Исковые требования мотивированы положениями статей 552, 35 ЗК РФ, части 2 статьи 621 ГК РФ. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, отсутствие договора аренды земельного участка является препятствием для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Требований об освобождении земельного участка ответчик не заявлял.

Мэрия города Новосибирска отзывом на заявление, и представитель в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что договор аренды в силу пункта 6.2 является расторгнутым с 03.07.2012, поскольку был зарегистрирован переход права собственности на третье лицо. Полагает, что не имеет значение в дальнейшем государственная регистрация права собственности на административно-офисное здание от 02.09.2013 за истцом, так как истец не лишен права на предоставление ему земельного участка в аренду в порядке статьи 35, 36 ЗК РФ. Подробно изложено в отзыве.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Городская сервисная служба».

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие фактические обстоятельства дела.

Как следует из материалов дела, Между ООО «Городская сервисная служба «ТРИ-В» и Мэрией г. Новосибирска заключен договор аренды земельного участка от 20.11.2006 г. сроком действия до 20 ноября 2012, с учетом дополнительного соглашения № 1 от 28.10.2009 г.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 01.02.2007, 10.12.2009.

Согласно пунктам 1.1, 1.4 договора земельный участок предоставлен истцу для строительства административно-офисного здания.

Объект незавершенного строительства находящийся на земельном участке (административно - офисное здание общей площадью застройки 747, 8 кв. м, степень готовности 18 %) зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 18.12.2009, правообладателем является истец.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.07.2012 на основании договора купли-продажи от 16.02.2012, соглашения

№ 1 от 16.02.2012 к договору купли-продажи, объект незавершенного строительства был продан третьему лицу (л.д. 18).

04.07.2012 третье лицо обратилось с заявлением на предоставление в аренду земельного участка (л.д. 50-51 том 1).

23.08.2012 ответчиком был дан ответ, что поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано после 01.01.2012 правовые основания предоставления в аренду земельных участков законодательство не содержит. В соответствии со статьей 1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 14.12.2011 собственник объекта недвижимости право собственности, на который зарегистрировано до 01.01.2012 имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельный участок собственниками зданий.

Определением арбитражного суда Новосибирской области от 03 апреля 2013 по делу № А45-1397/2013 утверждено мировое соглашение о расторжении договора купли-продажи от 16.02.2012, заключенном между истцом и третьим лицом.

02.09.2013 истцом получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

08.07.2013 истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды от 20.11.2006 (л.д. 22).

В судебном заседании представитель истца пояснил, что с заявлениями о пролонгации обращался неоднократно, и в том числе по заявлению от 09.10.2012.

Представитель Мэрии в судебном заседании пояснила, что заявление от 09.10.2012 не было получено Мэрией, что следует из книги входящей корреспонденции.

Представитель заявителя указывает, что с аналогичной отметкой о получении было сдано заявление от 08.07.2013 г. (л.д. 22) получение которого ответчик не оспаривает.

Полагая, что договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновлен на неопределенный срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71АПК РФ, суд пришел к убеждению, что требование истца подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного следует, что с момента государственной регистрации права собственности на здание третьему лицу (03.07.2012), ранее принадлежавший истцу договор аренды земельного участка от 20.11.2006 № 54775 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Представленный в материалы дела Договор аренды земельного участка № 54775 от 20.11.2006 г. заключен на срок до 20.11.2006. Каких-либо уведомлений о прекращении договора аренды, а также отказа от договора, со стороны Ответчика в адрес третьего лица не направлялось. Следовательно, действие договора аренды № 54775 от 20.11.2006 г., начиная с 20.11.2012 года, было продлено на неопределенный срок.

С момента регистрации объекта на истца договор аренды земельного участка от 20.11.2006 № 54775 продолжал регулировать отношения по пользованию земельным участком с истцом. Следует отметить, что изначально договор аренды № 54775 от 20.11.2006 был заключен между истцом и ответчиком.

Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен истцу в аренду для строительства административно-офисного здания.

В связи с этим предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, и к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ.

Доказательств использования заявителем земельного участка не в соответствии с его целевым назначением Ответчиком не представлено.

Право на отказ в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок у Ответчика отсутствует в силу ст. ст. 35, 36, 42, 46 ЗК РФ по причине нахождения на земельном участке объекта строительства.

Данная позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, в котором указано, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Доводы Мэрии, что заключение договора аренды возможно только на торгах судом отклоняется, поскольку земельный участок застроен, обременен правами собственника объекта незавершенного строительства. Целью использования этого земельного участка является завершение строительства объекта.

Учитывая изложенное, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ

Признать договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 45841 от 26.06.2006, заключенный между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Городская сервисная служба фирма «ТРИ-В», возобновленным на неопределенный срок, начиная с 20 ноября 2012 года.

Взыскать с Мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Городская сервисная служба фирма «ТРИ-В» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы в размере 4 000 рублей 00 копеек.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции, в суд кассационной инстанции в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья И.В. Попова