Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Селезневой М.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрункиным А.Д., рассмотрел в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Новосибирской области по адресу: <...> материалы дела по заявлению ООО «Колибри» г.Новосибирск ,заинтересованные лица : Управление Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Новосибирской области , ФИО1 <...> лица- ФИО1 г.Кемерово, ФИО2 г.Куйбышев Новосибирской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации прав

В судебном заседании участвуют представители:

от заявителя ООО «Колибри» - ФИО3, директор,

от заинтересованного лица Управления Росреестра по Новосибирской области –ФИО4 по доверенности от 24.04.2012,

от заинтересованного лица ФИО1 - ФИО5 по доверенности от 01.02.2012,

от третьего лица от ФИО2 – ФИО6 по доверенности от 27.09.2012,

от третьего лица ФИО1 - ФИО5 по доверенности от 01.02.2012.

ООО «Колибри» ( далее –заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением – о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2012 №01/683/2011-888 №01/683/2011-889 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РФ, Новосибирская область, город Новосибирск, Заельцовский район, Красный <...>, на ФИО1.

Третье лицо ФИО1 поддерживает требования заявителя , считает заявление ООО «Колибри» подлежащими удовлетворению.

Управление Росреестра по Новосибирской области ( далее –Управление Росреестра, заинтересованное лицо) и третье лицо ФИО2 против удовлетворения заявления возражают, ссылаясь на законность оспариваемого акта.

Рассмотрев материалы дела, суд

У С Т А Н О В И Л :

24.12.2004 было зарегистрировано право общей совместной собственности на квартиру, состоящую из 5-ти комнат, общей площадью 166,4 кв.м., жилая площадь 102,7 кв.м., жилое помещение, этаж: 3, мансарда, кадастровый (условный номер) 54:35:032700:22:01:09, расположенная по адресу: РФ, Новосибирская область, город Новосибирск, Заелъцовский район, Красный <...>, на основании договора купли-продажи от 31.10.2004, удостоверенного нотариусом г. Новосибирска ФИО7 в реестре за №20257 за ФИО8 и ФИО9.

Одновременно с правом совместной собственности на квартиру зарегистрирована ипотека в силу закона (ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» далее - Закон об ипотеке) в пользу ОАО Коммерческий банк «Сибконтакт», предоставившему кредитные средства в сумме 1.900.000 рублей на приобретение квартиры на срок 302 месяца. Права залогодержателя удостоверены закладной ( том 1, л.д.97-103).

12.12.2011 в Управление Росреестра поступили заявления от ФИО9, ФИО8, ФИО10 о регистрации договора купли-продажи, переходе права праве собственности ФИО10 на данную квартиру,

13.12.2011 поручением № 19/4-11754/1 общество с ограниченной ответственностью "Колибри", действующее в соответствии с Государственным контрактом № К11-19/82 от 10.05.2011 года, на основании доверенности № 19/3-4379/1 от 23.05.2011 было уполномочено на реализацию заложенного арестованного недвижимого имущества( спорной квартиры) , принадлежащего на праве собственности должнику ФИО8

14.12.2011 ООО «Колибри» , как организатор торгов, в соответствии с поручением № 19/4-11754/1 от 13.12.2011, приняло по акту приема-передачи 14.12.2011 от судебного пристава-исполнителя Заельцовского района г. Новосибирска УФССП по Новосибирской области ФИО11 документы, характеризующие переданное на реализацию имущество ( спорную квартиру).

В соответствии с п. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости), Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

15.12.2011, в соответствии с вышеназванными нормами организатором торгов ООО «Колибри», было размещено извещение о проведении торгов в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а именно в газете «Советская Сибирь» № 237 (26612) от 15.12.2011.

19.12.2011 судебным приставом-исполнителем ФИО11 ОСП по Заельцовскому району г.Новосибирска вынесено Постановление об отзыве арестованного имущества ( спорной квартиры) с реализации ( том1 ,л.д.96)

21.12.2011 заявителем в адрес начальника отдела организации работы по реализации имущества должников УФССП по ФИО12 Прицкер и Росимущество было направлено сообщение, содержащее необходимую информацию о проводимых торгах с указанием периодического издания, в котором размещена информация о предстоящих торгах имущества должника ФИО8

26.12.2011 с претендентами на участие в торгах, ООО «Колибри» были заключены два договора о задатках № 112 и № 133, а также приняты и зарегистрированы заявки на участие в торгах.

27.12.2011 в установленное в извещении время, заседанием Комиссии по проведению торгов, были подведены итоги приема и регистрации заявок на участия в торгах, отраженные в Протоколе № 39-1 от 27.12.2011.Согласно вышеуказанному Протоколу, участниками торгов были признаны два претендента с присвоением им соответствующих регистрационных номеров: № 1 - гражданин РФ ФИО1, № 2 - гражданин РФ ФИО13

27.12.2011 в 12 часов 00 минут были проведены торги по продаже арестованного заложенного имущества должника ФИО8. По результатам торгов был составлен Протокол № 39-2 заседания комиссии об определении победителя торгов в форме открытого аукциона, в котором определен победитель торгов - гражданин РФ ФИО1 В этот же день ООО «Колибри» с победителем торгов - ФИО1 был подписан Протокол № 39-3 от 27.12.2011 о результатах торгов.

28.12.2011 Победителем торгов была исполнена в полном объёме обязанность по оплате полной стоимости имущества, приобретенного на торгах.

29.12.2011 между организатором торгов ООО «Колибри» и победителем торгов ФИО1 был подписан договор купли-продажи арестованного заложенного имущества, а также подписан акт приема-передачи имущества (документов характеризующих переданное на реализацию имущество).

В этот же день весь необходимый пакет документов был представлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области для регистрации договора купли -продажи и перехода права собственности.

30 .12.2011 в Управление Росреестра поступило Постановление судебного пристава-исполнителя ФИО14 о запрете регистрационных действий в отношении данной квартиры ( том 1, л.д. 78-79) , в связи с чем, на основании п. 4 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации до снятия принятого запрета, о чем ООО «Колибри» и ФИО1 было направлено письменное уведомление от 24.01.2012 ( том 1 ,л.д. 81)

20.03.2012 заявителям также было сообщено о наличии зарегистрированного ареста - запрета Управлению совершать регистрационные действия от 08.07.2008г., а также о необходимости погасить ипотеку.(том 1 ,л.д.82)

25.04.2012 Управление Росреестра уведомило ООО «Колибри» и ФИО1 о приостановлении регистрации до принятия решения по ранее принятым заявлениям , а именно: поступившим 12.12.2011 в Управление заявлений от ФИО9, ФИО8, ФИО10 о регистрации договора купли-продажи, переходе права, праве собственности ФИО10 на спорную квартиру ( том 1, л.д.80).

29.05.2012 ФИО8 и ФИО9 представили в Управление заявление о погашении записи об ипотеке в связи с надлежащим исполнением обязательств перед залогодержателем. На закладной имеется отметка залогодержателя - ЗАО «Сибрегионипотека» об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой в полном объеме от 13.12.2011( том 1, л.д.97-103)

01.06.2012 произведена государственная регистрация сделки купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО10

04.06.2012 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области было принято решение об отказе обществу «Колибри» в государственной регистрации сделки купли -продажи, права собственности на квартиру.

Отказывая в регистрации , Управление Росреестра сослалось на то, что согласно отметки на закладной, удостоверяющей права залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству, обязательство исполнено в полном объеме 13.12.2011, и согласно Постановления об отзыве арестованного имущества с реализации от 19.12.2011, вынесенного судебным приставом-исполнителем ОСП по Заельцовскому району г.Новосибирска УФССП по Новосибирской области имущество , спорная квартира отозвана с реализации из Территориального управления Федерального агентства управлением государственным имуществом в Новосибирской области. Управлением Росреестра также указано, что в связи с вышеизложенными обстоятельствами у торгующей организации отсутствовали основания для продажи спорной квартиры с проведением торгов. В связи с изложенным Управление Росреестра признало, что документы, представленные на государственную регистрацию ( протокол о результатах торгов, договор купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества ) по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства ( п.1 ст.60 Закона об ипотеке, ст.209 Гражданского Кодекса РФ)

Заявитель оспаривает отказ в государственной регистрации сделки купли-продажи права собственности на квартиру, ссылаясь на следующее.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Новосибирской области незаконно была произведена
регистрация договора купли-продажи данной квартиры, представленного
12.12.2011 ФИО15.И.О., ФИО8, ФИО10, т.к. на момент заключения данного договора данное имущество было арестовано, в рамках исполнительного производства возбужденного в отношении должника ФИО8, данным имуществом было запрещено распоряжаться, в том числе заключать сделки направленные на его отчуждение. Данный запрет не распространялся лишь на специализированную организацию, которая осуществляет реализацию данного имущества с целью удовлетворения требований взыскателей по исполнительному производству.

Заявитель указывает, что о наличии соответствующих запретов было известно Управлению, однако при проверке юридической силы представленных на государственную регистрацию документов это не было учтено регистрирующим органом, в связи с чем произведена незаконная государственная регистрациия договора купли-продажи от 12.12.2011г. и права ФИО10 на данную квартиру.

Заявитель также считает неправомерными выводы Управления о незаконности торгов, следовательно и договора, заключенного по его результатам, в связи с исполнением должником обязательства перед банком, по следующим основаниям.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным ст.ст. 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Пунктом 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять, в том числе следующее: право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 ГК РФ); наличие полномочий у представителей (статья 182 ГК РФ), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 Кодекса); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 ГК РФ); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 ГК РФ, пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ). В пункте 41 указанных рекомендаций при регистрации перехода прав на основании сделки предлагается также проверять факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 ГК РФ), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 ГК РФ) и т.д.

Из представленных на государственную регистрацию документов усматривалось, что договор купли-продажи от 29.12.2011 был заключен по итогам торгов. На регистрацию были представлены все необходимые документы, в числе которых представлены документы, относящиеся к организации и проведению торгов, что не оспаривается Управлением.

Таким образом, у управления имелись сведения о том, что договор купли-продажи заключен предусмотренным законом способом.

Доводы Управленияо том, что торги по продаже квартиры проведены с нарушением действующего законодательства, так как судебный пристав-исполнитель ФИО11 постановлением от 19.12.2011 отозвал с реализации данноеимущество, о чем было уведомлено Территориальное управление Федерального агентства управлением государственным имуществом в Новосибирской области, а также организатор торгов ООО «Колибри», что подтверждается письменными объяснениями судебного пристава-исполнителя, заявитель считает неправомерными по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 449, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, а в соответствии с частью 2 названной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов.

В п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В установленном порядке торги не оспорены и недействительными судом не признаны. Управлению Росреестра в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе и судебные, в случае, если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.

Принимая во внимание, что сделки, заключенные на торгах, относятся к оспоримым сделкам, которые могут быть признаны недействительными только судом, заявитель считает незаконным вывод государственного регистратора об отсутствии основании для продажи данной квартиры с проведением торгов, а, следовательно, считает незаконным отказ в государственной регистрации.

Третье лицо ФИО1 поддерживает требования ООО «Колибри».

Третье лицо ФИО2, являющийся в настоящее время собственником квартиры( том 1,л.д.113) против удовлетворения заявления возражает, ссылаясь на то, что с момента погашения обязательства перед ЗАО «Сибрегионипотека», обеспеченного ипотекой, в полном объеме 13.12.2011, что подтверждается соответствующей отметкой залогодержателя на закладной , отсутствует предмет залога ,а , соответственно, и предмет торгов.

Исследовав обстоятельства дела, суд доводы ООО «Колибри» и третьего лица ФИО1 отклонил, признал обоснованной правовую позицию Управления Росреестра, состоящую в следующем.

ООО «Колибри» и представители ФИО1 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи указанной квартиры, перехода права и права собственности за ФИО1 29.12.2011.

В соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Поскольку 12.12.2011 в Управление Росреестра поступили заявления от ФИО9, ФИО8, ФИО10 о регистрации договора купли-продажи, переходе права, праве собственности ФИО10 на данную квартиру, Управление правомерно уведомило ООО «Колибри» и ФИО1 о приостановлении регистрации до принятия решения по ранее принятым заявлениям сообщением от 25.04.2012 ( том 1,л.д.80).

После отмены всех арестов и запретов на проведение государственной
регистрации решение о государственной регистрации договора купли-продажи
и перехода права собственности было принято в отношении тех документов,
которые были раньше представлены на регистрацию, что соответствует ст.398
Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что
обязательство в отношении индивидуально-определенной вещи в случае
притязания несколькими кредиторами исполняется в отношении того, чье
обязательство возникло раньше.

То есть после снятия арестов и запретов, препятствовавших государственной регистрации, 01.06.2012 зарегистрирован договор купли-продажи от 12.12.2011, и право собственности ФИО10 на данную квартиру. В настоящее время собственником квартиры является ФИО2( том1 ,л.д.113)

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 29.12.2011 между организатором торгов ООО «Колибри» и победителем торгов ФИО1 обязательства перед залогодержателем, предоставившим кредитные средства ,были исполнены надлежащим образом в полном объеме.

В соответствии п. 5 ст. 350 ГК РФ должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Согласно п. 1 ст. 60 Закона об ипотеке должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодержатель вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество , удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 360 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Постановлением от 19.12.2011 об отзыве арестованного имущества с реализации ( том 1,л.д.96) судебным приставом - исполнителем указанная квартира отозвана с реализации из территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в их совокупности , суд пришел к выводу об отсутствии нарушений , допущенных Управлением при регистрации договора купли-продажи от 12.12.2011 .

В связи с государственной регистрацией права собственности за иным лицом, а также в связи с надлежащим исполнением должником основного обязательства, обеспеченного ипотекой и прекращением залога до продажи имущества с публичных торгов, в государственной регистрации договора купли-продажи от 29.12.2011 , заключенного между организатором торгов ООО «Колибри» и победителем торгов ФИО1 , Управлением Росреестра отказано правомерно.

Управление Росреестра обоснованно пришло к выводу о том, что документы, представленные на государственную регистрацию ( протокол о результатах торгов, договор купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества ) по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства ( п.1 ст. ст.60 Закона об ипотеке, ст.209 Гражданского Кодекса РФ). Указанное обстоятельство в соответствии с абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Руководствуясь ст.167-170 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления ООО «Колибри» - отказать.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий месяца со дня его вынесения , в апелляционную инстанцию - Седьмой арбитражный апелляционный суд 634050 <...> Ушайки,24.

Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу , в кассационную инстанцию -Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа ,625010 <...>, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Селезнева М.М.