Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Власовой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ХимТехМонтаж" (ОГРН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью "АМД Сервис" (ОГРН <***>), г. Новосибирск

об обязании возвратить недвижимое имущество и асфальтированный земельный участок; о взыскании 832 830 рублей 00 копеек задолженности по арендной плате; 244 852 рубля 02 копейки неустойки; 11 054 рубля 40 копеек компенсации расходов на оплату услуг специалистов по договорам №2809/172 от 27.05.2015 с ФБУЗ «ЦГЭНО», №427 от 02.06.2015, №505 от 02.06.2015 с ООО «Заря»; 81 824 рубля 00 копеек стоимость расходов по приведению недвижимого имущества в надлежащее состояние.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО1 (доверенность №03 от 05.11.2015, паспорт);

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 14.10.2015, паспорт).

установил: общество с ограниченной ответственностью "ХимТехМонтаж" (далее по тексту – Истец или ООО"ХимТехМонтаж") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АМД Сервис" (далее - по тексту - Ответчик или ООО "АМД Сервис") со следующими требованиями:

1.Обязать Ответчика возвратить Истцу недвижимое имущество, полученное им согласно договора аренды нежилых помещений и участка территории № 0106/12-Х1 от 01.06.2012года, а именно: нежилые помещения общей площадью 505,22 кв.м, находящиеся в одноэтажном производственном здании (литер К) и асфальтированный земельный участок земли, общей площадью 300 кв.м., расположенные по адресу : <...>;

2.Взыскать с Ответчика:

арендную плату за период просрочки Ответчиком в возврате арендованного имущества за период май - сентябрь 2015 года в сумме 832 830 руб. 00 коп.;

неустойку (пеню) за несвоевременное исполнение своих обязательств по возврату арендованного недвижимого имущества за период с 02.05.2015 по 25.09.2015 ., в размере 244 852 руб. 02 коп;

компенсацию расходов Истца на оплату услуг специалистов - по договорам № 2809/172 от 27.05.2015 с ФБУЗ "ЦГЭНО", № 427 от 02.06.2015, № 505 от 02.06.2015 с ООО «Заря» в общей сумме 11 054 рубля 40 копеек.

стоимость расходов по приведению недвижимого имущества в надлежащее состояние согласно отчета ООО «Заря» № 505 от 29.06.2015 в сумме 81 824 руб. 00 коп.

Исковые требования, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), были уточнены истцом: истец отказался от исковых требований об обязании возвратить недвижимое имущество и асфальтированный земельный участок; о взыскании 832 830 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате; 244 852 руб. 02 коп. неустойки.

Согласно частям 2, 5 статьи 49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

В силу пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу подлежит прекращению, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Рассмотрев заявление истца и установив, что отказ от части заявленных требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, оснований, препятствующих для принятия отказа от иска, предусмотренных частью 5 статьи 49 АПК РФ, не установлено, иного из материалов дела не следует, ответчиком возражений не представлено, суд считает возможным принять отказ от части заявленных требований.

В связи с чем, производство по делу подлежит прекращению в части требований, от которых отказался истец.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. По мнению ответчика, истец фактически требует от него произвести работы по улучшению нежилого помещения (объекта аренды), поскольку ответчику вернул арендованное имущество истцу с учетом нормального износа.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01 июня 2012 года между ЗАО «ХимТехМонтаж» (на настоящий момент - ООО «ХимТехМонтаж» - Истец) и ООО «АМД Сервис» (Ответчик) был заключен договор аренды нежилых помещений и участка территории № 0106/12-Х1.

В этот же день в соответствии с условиями заключенного договора Истец передал Ответчику согласно двухстороннего акта приема-передачи в пользование нежилые помещения общей площадью 505 кв.м. и часть земельного участка общей площадью 300 кв.м., расположенные по адресу : <...>.

Помещения и участок были переданы в состоянии, пригодном для эксплуатации в производственно-технических целях, претензий к их состоянию у Ответчика не имелось.

После заключения договора Ответчик разместил в арендуемых у Истца помещениях оборудование для полимерной окраски металлоизделий и вёл соответствующую производственную деятельность, используя предоставленную ему часть земельного участка для хранения материалов и готовой продукции.

В апреле 2015 года Ответчик письменно уведомил Истца об освобождении занимаемых площадей с 01.05.2015 года.

В последних числах апреля 2015 года Ответчик вывез с арендуемых площадей свое производственное оборудование и материалы, однако 01.05.2015 г. представитель Истца для передачи объектов аренды не прибыл, кроме того, было очевидно, что помещения и участок находятся в ненадлежащем (загрязненном) состоянии.

Однако утром 05.05.2015 года, когда на объекты для их приема-передачи прибыли директор Истца ФИО3 и представитель Ответчика Дик М.В. (по доверенности № 1 от 12.04.2015 года.), было обнаружено, что помещение и земельный участок по-прежнему находятся в ненадлежащем состоянии, исключающем их дальнейшее нормальное использование.

В связи с этим сторонами была создана двухсторонняя комиссия, письменным Актом которой за № 1 которой было зафиксировано следующее:

-стены, потолок и пол главного производственного помещения загрязнены слоем пыли тёмно-серого цвета;

-в офисных помещениях находиться бытовой мусор, повреждены обои на стенах, грязно;

-в смотровой яме складирован производственный и бытовой мусор, пыль;

-на арендованном земельном участке находиться мусор;

-в одном из офисных помещений отсутствуют два датчика пожарной сигнализации.

По данным фактам представитель Ответчика пояснил в Акте, что вышеуказанные недостатки, образовались до приемки объектов аренды в 2012 году, а мусор на территории появился после 30.04.2015.

Поскольку доводы представителя Ответчика явным образом противоречили фактическим обстоятельствам, сведениям, содержащимся в акте приема-передачи объектов недвижимости, положениям договора аренды и нормам гражданского законодательства, представители Истца отказались принимать арендуемые Ответчиком объекты недвижимости до приведения их в надлежащее состояние, изложив свои выводы в указанном Акте.

В свою очередь представитель Ответчика, несмотря на обнаруженные и зафиксированные сторонами недостатки указал, что полагает, помещение находится в «более презентабельном состоянии», чем было принято, в связи с чем он передает ключи представителям Истца.

На предложение произвести обследование помещений с привлечением сторонних специалистов представитель Ответчика пояснил, что не видит в этом необходимости, так его предприятие не несёт ответственности за выявленные недостатки, а любые обследования Истец должен производить самостоятельно и за свой счет.

После этого представитель Ответчика оставил ключи от уличных ворот и помещений в одном из офисных помещений, и пояснив, что полагает обязательства Ответчика перед Истцом полностью исполненным, покинул территорию.

В связи с указанными обстоятельствами Истец на основании приказа № 10-АХ от 05.05.2015 принял ключи, оставленные представителем Ответчиком, на ответственное хранение, и принял меры к претензионному урегулированию спора с Ответчиком.

Истец подготовил и 18.05.2015 направил руководителю Ответчика претензию, в которой потребовал обеспечить приведение арендуемых площадей в надлежащее состояние, устранив зафиксированные комиссией недостатки, и возвратить арендуемые площади согласно акту приема-передачи недвижимого имущества.

На данную претензию ответа получено не было, почтовое отправление было возвращено в связи с истечением срока хранения.

В связи с данными обстоятельствами Истец предпринял меры к привлечению сторонних специалистов в целях фиксации выявленных недостатков объектов аренды и оценке причиненного ущерба.

За счет Истца были заключены договоры и оплачены услуги специалистов по проведению исследованию запыленности помещений, обследованию конструкций производственного здания, определению рыночной стоимости работ, необходимых для приведения помещений в надлежащее состояние.

Представители Ответчика, вызванные телеграммой для участия в обследовании помещений, для участия в обследованиях объектов аренды не явились.

Согласно выводам специалистов, подтверждающим наличие недостатков, зафиксированных Истцом и Ответчиком в Акте № 1 от 05.05.2015 г., запыление производственного помещения, в котором размещалось производство Ответчика, превышает норму, на стенах, потолке, дверях, полу обнаружен большой слой пыли. На регистрах, трубопроводах системы отопления и водоснабжения, электрощите и электросчетчике также обнаружена пыль. Дворовая территория замусорена.

Согласно отчета ООО «Заря» № 505 от 29.06.2015 года, рыночная стоимость работ, которые необходимо провести для очистки помещений и территории, составляет 81 824 рубля.

Расходы Истца по оплате проведенных экспертных исследований по договорам № 2809/172 от 27.05.2015 г. с ФБУЗ "ЦГЭНО", № 427 от 02.06.2015 г. с ООО «Заря» и оценке стоимости очистки объектов аренды по договору № 505 от 02.06.2015 г. с ООО «Заря» составили в итоге 11 054 рубля 40 копеек.

24.07.2015 г. Ответчику были направлены документы, полученные по результатам исследований специалистов и повторная претензия, в которой Истец потребовал от Ответчика :

-оплатить стоимость аренды помещений и земельного участка по адресу за истекший период и штрафные санкции за неисполнение своих обязательств;

-возвратить Истцу объекты аренды согласно акту приема-передачи недвижимого имущества;

-возместить расходы ООО «ХимТехМонтаж» по оплате проведенных экспертных исследований и оценке стоимости очистки объектов аренды;

-уплатить денежные средства, необходимые на оплату очистки объектов недвижимости;

-возместить понесенные почтовые расходы.

Однако Ответчик своих обязательств перед Истцом не исполнил.

В соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обязанности Ответчика содержать арендуемые площади в надлежащем состоянии, осуществлять их текущий ремонт собственными силами и за свой счет предусмотрены также пунктами 2.3.4., 2.3.9. договора аренды.

В соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии с п. 2.3.17 договора аренды возврат арендованного имущества (в надлежащем состоянии с учетом его нормального износа) должен быть произведен не позднее следующего дня после прекращения окончания срока аренды, а если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно акту приема-передачи от 01 июня 2012 помещения и земельный участок переданы Ответчику в состоянии, пригодном для их эксплуатации.

Таким образом, Ответчик, желая прекратить досрочно прекратить договор аренды в соответствии с полученным от него письменным уведомлением, был обязан возвратить арендуемые площади в надлежащем состоянии 01.05.2015 г.

Данное обязательство Ответчик не исполнил.

Исходя из обстоятельств дела, Ответчик неисполнением своих договорных обязательств причинил Истцу имущественный ущерб: Истцом не получен доход от сдачи своего недвижимого имущества в аренду третьим лицам, который он мог извлечь бы, если бы Ответчик своевременно возвратил его Истцу (упущенная выгода), а также Истец понес или должен будет понести по вине Ответчика дополнительные издержки: стоимость услуг экспертных организаций в общей сумме 11 054 рубля 40 копеек, расходы в сумме не менее 81 824 рублей на приведение недвижимого имущества в надлежащее состояние (реальный ущерб).

Истец обоснованно просит взыскать с ответчика реальный ущерб, в том числе: 81 824 рубля 00 копеек стоимость расходов по приведению недвижимого имущества в надлежащее состояние; 11 054 рубля 40 копеек компенсации расходов на оплату услуг специалистов, всего: 92 878 руб. 40 коп.

При рассмотрении спора, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основаниями для возмещения убытков могут являться: нарушение обязательств (ст. ст. 393 - 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), деликты (противоправное поведение лица, причинившего вред, не состоящего в договорных отношениях с потерпевшим лицом - ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации), действия (бездействие) государственных органов.

Заявляя требование о взыскании убытков, истец должен доказать одновременное наличие следующих обстоятельств:

- совершение ответчиком противоправного (незаконного) деяния;

-наступление последствий этого деяния в виде причинения убытков и вреда;

-размер причиненных убытков (ущерба, вреда, упущенной выгоды);

-наличие причинной связи между противоправным деянием ответчика и наступившими последствиями.

Отсутствие доказательств хотя бы одного из указанных обстоятельств, влечет недоказанность всего сложного состава гражданско-правового института убытков и отказ в удовлетворении исковых требований, вследствие их необоснованности.

Исходя из вышеизложенного, суд оценивает сложившиеся между сторонами отношения.

Согласно заявленным исковым требованиям основанием для возмещения убытков является нарушение ответчиком обязательств по договору аренды (ст. ст. 393 - 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Истцом представлены подготовленные агентством независимой оценки ООО «Заря»: 1) Техническое заключение исх.№4127 от 02.06.2015 по результатам обследования строительных конструкций производственного здания (лит.К), расположенного по адресу: <...>) Отчет №505 от 29.06.2015 об определении рыночной стоимости работ, необходимых для уборки помещений производственного здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно выводам технического заключения в обследованных помещениях производственного здания (лит.К) повсеместно имеется большой слой пыли, смотровая яма завалена мусором, прилегающая территория захламлена.

По заключению и выводам отчета, рыночная стоимость работ, необходимых для уборки помещений производственного здания, расположенного по адресу: <...>, литер «К», составляет: 81 824 руб. 00 коп.

Данные документы, подготовленные специалистами по оценке, не были оспорены ответчиком.

У суда нет оснований сомневаться в достоверности и обоснованности вышеуказанных документов.

Таким образом, истцом подтвержден факт причинения убытков и причинно-следственная связь между обстоятельствами их возникновения и действиями ответчика, поскольку ответчик документально не подтвердил, что на момент принятия имущества в аренду в помещениях производственного здания (лит.К) повсеместно имелся большой слой пыли, смотровая яма была завалена мусором, прилегающая территория захламлена. В акте приема-передачи от 01.06.2012 указано, что помещения и Участок находятся в состоянии, пригодном для эксплуатации Арендатором по назначению в соответствии с условиями договора аренды. В акте не отражено наличие большого слоя пыли, захламление прилегающей территории, а также то, что смотровая яма завалена мусором.

Таким образом, ответчиком не исполнены договорные обязательства, а именно: в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обязанность содержать арендуемые площади в надлежащем состоянии, осуществлять их текущий ремонт собственными силами и за свой счет (пункты 2.3.4., 2.3.9. договора аренды).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец доказал размер причиненных ему убытков, наличие прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика в виде ненадлежащего содержания арендуемого имущества, подтвержденными заключением эксперта, и возникшими в результате убытками у истца, вину ответчика в причинении истцу убытков, в связи с чем требования истца о возмещении убытков являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по иску относится судом на ответчика.

Возражения ответчика суд не принимает по следующим основаниям.

Ответчик утверждает, что арендуемое им помещение было освобождено 28.04.2015 года и более им не использовалось. Поскольку экспертные исследования помещений и земельного участка были произведены спустя два месяца после освобождения помещений, утверждает Ответчик, то, по смыслу его дальнейших рассуждений, помещения и земельный участок пришли в ненадлежащее состояние в период отсутствия там Ответчика, что и могло быть зафиксировано впоследствии специалистами-экспертами.

Тем самым Ответчик отрицает свою связь с обнаруженными недостатками помещения и земельного участка, ставит под сомнение добросовестность действий Истца в спорной ситуации.

Однако факты, которые подтверждаются имеющимися в материалах дела документами, опровергают выводы и утверждения Ответчика:

а) согласно акту № 1, составленному и подписанному двухсторонней комиссией Истца и Ответчика, арендуемые помещения и земельный участок были представлены Ответчиком к передаче Истцу только 05.05.2015 года;

б) согласно этого же акта при осмотре помещений и земельного участка сторонами были обнаружены и зафиксированы, в частности, следующие факты - стены и потолок загрязнены слоем пыли тёмно-серого цвета, в помещениях находится бытовой мусор, в смотровой яме складируется производственный и бытовой мусор и пыль, на прилегающем земельном участке не до конца убран мусор;

в) этим же актом зафиксированы отказ Ответчика приводить в порядок арендуемые площади и его возражения по данному поводу;

г) приказом № 10-АХ от 05.05.2015 г. Истцом был запрещен доступ на ранее арендуемые Ответчиком площади всех лиц, за исключением представителей Ответчика;

д) по истечении 7 рабочих дней, 18.05.2015 года Истец направил руководителю Ответчика претензию, в которой, в частности, потребовал обеспечить приведение арендуемых площадей в надлежащее состояние, устранив зафиксированные комиссией недостатки;

е) изложенные в претензии требования Истца выполнены не были, ответа от Ответчика не поступило, после чего Истец был вынужден обратиться за услугами экспертных организаций и заключил договоры № 2809/172 от 27.05.2015 г. с ФБУЗ "ЦГЭНО", № 427 от 02.06.2015 г., № 505 от 02.06.2015 г. с ООО «Заря»;

ж) на основании указанных договоров экспертными организациями, в сроки, определенные специалистами организаций-исполнителей, 03.06.2015 года и 16.05.2015 года были проведены осмотры арендуемых площадей, для участия в которых телеграммами вызывались и представители Ответчика, которые в указанное время не явились;

з) согласно выводов специалистов, на осмотренных помещения выявлены следующие недостатки:

-превышение предельно допустимой концентрации загрязняющих взвешенных веществ (т.е. пыли) в производственном помещении (ФБУЗ «ЦГЭНО»), повсеместно, на стенах, потолке, дверях, полу, на регистрах трубопроводах системы отопления и водоснабжения обнаружен большой слой пыли, в ремонтной яме обнаружен мусор, на дворовой площади, прилегающей к производственному зданию, обнаружены емкости с маслом, стекла, мусор (ООО «Заря»), что полностью соответствует недостаткам, зафиксированным двухсторонним актом № 1 от 05.05.2015.

Из анализа имеющихся в деле доказательств следует, что зафиксированные в двухстороннем акте № 1 от 05.05.2015 года недостатки уже имели место на момент передачи недвижимого имущества от Ответчика к Истцу на указанную дату, при этом согласно акта приема-передачи от 01.06.2012 года недвижимое имущество было передано Ответчику в нормальном состоянии, без каких-либо недостатков, что делает его доводы о том, что он пользовался запыленными и замусоренными площадями в течение 3-х лет, несостоятельными.

Не соответствует действительности и заявление Ответчика о том, что исследование помещений проведено спустя два месяца после их освобождения.

Вышеприведенные хронология и последовательность действий Истца, подтверждаемые материалами дела, указывают на то, что Истец при возникновении спорной ситуации действовал добросовестно, осмотрительно, в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства совместно с Ответчиком зафиксировал выявленные недостатки, в связи с невыполнением Ответчиком своей обязанности возвратить объект аренды в надлежащем состоянии запретил доступ посторонних лиц на арендуемые площади, направил претензию Ответчику, и поскольку Ответчик так и не предпринял мер к устранению недостатков, обратился к независимым специалистом для проведения технической экспертизы, уведомив Ответчика о месте и времени её проведения.

Таким образом, в материалах дела нет никаких доказательств недобросовестного поведения Истца, на чем настаивает, по существу, Ответчик.

Расходы по госпошлине суд относит на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АМД Сервис" (ОГРН <***>), г. Новосибирск в пользу общества с ограниченной ответственностью "ХимТехМонтаж" (ОГРН <***>), г. Новосибирск 81 824 рубля 00 копеек стоимости расходов по приведению недвижимого имущества в надлежащее состояние, 11 054 рубля 40 копеек компенсации расходов на оплату услуг специалистов, всего: 92 878 руб. 40 коп., в пользу доходов Федерального бюджета Российской Федерации 3 715 руб. 12 коп. госпошлины.

Принять отказ истца от иска и прекратить производство по делу в отношении исковых требований об обязании возвратить недвижимое имущество и асфальтированный земельный участок; о взыскании 832 830 рублей 00 копеек задолженности по арендной плате; 244 852 рубля 02 копейки неустойки.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области

Судья А.А. Уколов