Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ценер И.Я., рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Стройтехинвест»( ОГРН <***>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Техстрой» (ОГРН <***>)

о взыскании задолженности в сумме 3 500 000 рублей,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 20.01.2021, ФИО2 по доверенности от 20.01.2021,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 12.02.2021,

Истец- общество с ограниченной ответственностью «Стройтехинвест» (далее- ООО «Стройтехинвест») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Техстрой» ( далее- ООО «Техстрой») о взыскании задолженности по агентскому договору № 35 от 02.04.2020 в сумме 3 500 000 рублей.

Ответчик-ООО «Техстрой» не согласен с исковыми требованиями, просит в иске отказать, считает, что истец не оказал услуги по спорному договору, поскольку результат работ на заключение договора купли-продажи земельного участка, достигнут не был.

Рассмотрев материалы дела, заслушав мнение представителей сторон, суд

у с т а н о в и л :

Как видно из материалов дела, 02.04.2020 между ООО «Техстрой» (Заказчик) и ООО «Стройтехинвест» (Агент) заключен агентский договор № 5 по условиям которого, Агент по поручению Заказчика обязуется за вознаграждение от имени Заказчика совершать юридические и иные действия, связанные по поиску покупателя на земельные участки, расположенные по адресу: земельный участок № 1 кадастровый номер 54:35:041290:120, адрес местонахождения: <...> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание ( 3.1) стоянки площадью 16143 кв.м +/-44 кв.м; земельный участок № 2 кадастровый номер 54:35:041290:136, адрес местонахождения: <...> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание ( 3.1) стоянки площадью 28865 кв.м +/-59 кв.м, а Заказчик обязуется оплатить вознаграждение Агента в размере и на условиях, определенных настоящим договором.

Согласно п. 1.6 договора, настоящий договор считается полностью исполненным Агентом после наступления любого из следующих событий: подписание Заказчиком основного договора купли-продажи или любого другого юридически значимого документа в отношении земельных участков с подобранным Агентом в соответствии с условиями настоящего договора Покупателем.

Согласно п. 4.1 договора стоимость услуг Агента по настоящему договору составляет 3 500 000 рублей, НДС не облагается в связи с применением Агентом УСНО.

В силу п. 4.2 договора сумма, указанная в п.4.1 договора, подлежит оплате Агенту в следующем порядке:

-1 300 000 рублей в течение 2-х рабочих дней с момента поступления первой оплаты по основному договору купли-продажи земельных участков;

-2 200 000 рублей в течение 2-х рабочих дней после полного окончательного расчета по основному договору купли-продажи земельных участков. При выполнении условия, что данные Покупателя внесены в акт осмотра Агентом.

В рамках исполнения агентского договора истец выполнил следующие работы: получил документы о прекращении права собственности на здание площадью 72,5 кв.м., по ул.Овчукова, военный городок № 3 и снятие его с кадастрового учета; получил градостроительный план земельных участков на спорные земельные участки; подготовил необходимые документы для получения акта обследования земельного участка № 2 с кадастровым номером 54:35:041290:136 на зеленые насаждения и выдаче разрешения на снос зеленых насаждений, попадающих в зону планируемого строительства объектов, согласно разработанной и предложенной схемы; получил градостроительный план на земельный участок № 2 с кадастровым номером 54:35:041290:136; провел работу по сопровождению документов по земельным участкам на общественных слушаниях ( обсуждениях).

По мнению истца, Агентом выполнены все необходимые действия для достижения цели агентирования- нахождения потенциального покупателя, с которым Заказчик имеет объективную возможность заключить основной договор купли-продажи земельных участков. Потенциальным покупателем земельных участков являлся АО «Завод сборного железобетона № 6», с которых не был заключен ни предварительный, ни основной договор купли-продажи земельных участков, что относится к обстоятельствам, наступление которых от Агента не зависит, в связи с чем, ответчик должен выплатить агенту агентское вознаграждение в сумме 3 500 000 рублей.

Ответчик денежное вознаграждение истцу не оплатил.

12.11.2020 истец направил ответчику претензию с требованием об уплате денежных средств по агентскому договору № 35 от 02.04.2020, которая ответчиком оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению и при этом исходит из следующего.

Исходя из анализа условий договора, правоотношения сторон возникли из агентского договора, которые регулируются главой 52 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и общими положениями об обязательствах.

Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 1005 ГК РФпо агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии с абзацем первым статьи 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Основанием для обращения в суд со стороны истца послужило ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком по агентскому договору № 35 от 02.04.2020 по выплате истцу агентского вознаграждения.

В соответствии со статьей 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выявлена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Стоимость услуг в размере 3 500 000 рублей и порядок их оплаты определены пунктами 4.1, 4.2 агентского договора № 35 от 02.04.2020. Оплата производится при наличии следующих обстоятельств: подписание Заказчиком основного договора купли-продажи или любого другого юридически значимого документа в отношении земельных участков с подобранных Агентом в соответствии с условиями договора Покупателем ( п. 1.6., 1.6.1 договора).

Таким образом, стороны согласовали, что Агент получает вознаграждение при исполнении следующих условий: Агент найдет потенциального покупателя; Покупатель заключит с Заказчиком основной ( предварительный или иной) договор; Оплата по договору производится поэтапно с момента поступления денежных средств от Покупателя Заказчику.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что в рамках исполнения договора истцом произведены действия по поиску покупателя в лице АО «Завод сборного железобетона № 6», соответственно, обязанность Принципала по оплате услуг Агента наступает после того, когда достигнута цель агентирования-найден реальный покупатель, готовый заключить договор с Принципалом.

Судом установлено, что Агент показывал покупателям объект только один раз 25.05.2020, иных показов земельных участков не было.

Согласно условий договора в обязанности Заказчика ( п.3.2.4 договора) входит по факту каждого осмотра лично или в лице своего уполномоченного представителя подписывать акт осмотра земельного участка ( Приложение № 1 к договору), являющийся неотъемлимой частью договора. Акт осмотра оформляется в 2-х экземплярах, один для Агента, второй для Заказчика.

Согласно акта осмотра от 25.05.2020 следует, что имеется потенциальный приобретатель земельного участка- АО «Завод сборного железобетона № 6» и по результатам осмотра принято решение о покупке земельных участков, указанных в разделе 3 настоящего акта осмотра, за цену, указанную в разделе 5 настоящего акта осмотра, которая составляет 105 000 000 рублей.

Актом осмотра № 2 от 25.05.2020 потенциальный приобретатель прав на объект- ООО «Строймаркет» и по результатам осмотра решение о покупке земельного участка не принято.

В дальнейшем, между ответчиком и потенциальным покупателем- АО «Завод сборного железобетона № 6» предварительный договор не подписан, в связи с несогласованием условий по покупке земельных участков, являющихся существенными условиями договора и ответчик самостоятельно продал земельные участки с участием иного лица по иному агентскому договору, по результатам которого выплатил агентское вознаграждение.

В связи с чем, результата на который рассчитывал ответчик при заключении спорного договора с агентом- продажа земельных участков по заявленной цене 105 000 000 рублей достигнута не была, следовательно, у ответчика не возникло право на агентское вознаграждение.

Иные доказательства наличия отношений между истцом и потенциальным покупателем не представлены. Представленный в материалы дела со стороны истца предварительный договор с АО «Завод сборного железобетона № 6» подписан в одностороннем порядке только покупателем. При этом ответчик ссылался на то, что истец неоднократно представлял предварительный договор, но в редакцию договора вносились правки по существенным условиям, сам договор так и не был согласован в окончательной редакции и подписан со стороны ответчика. Ответчик факт согласования истцом условий предварительного договора купли-продажи земельных участков не подтверждается.

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора (пункт 1 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалы дела истцом представлен отчет от 22.10.2020 об исполнении по агентскому договору № 35 от 02.04.2020, который сторонами не подписан.

Ответчик в своем письме № 12/1-11/2020 от 12.11.2020 отказался в принятии оказанных услуг Агентом, в связи с недостижением фактической цели договора, поскольку потенциальный покупатель- АО «Завод сборного железобетона № 6» не заключил договор купли-продажи земельного участка, денежных средств не оплачивал. Указанное письмо направлено заказным письмом от 12.11.2020 с описью вложения по юридическому адресу истца.

Ссылка истца на то, что в адрес ответчика был направлен акт сдачи-приемки оказанных услуг от 10.09.2020 по агентскому договору № 35 от 02.04.2020, который направлен по юридическому адресу ответчика 10.09.2020 ценным письмом с описью вложения, а, следовательно, возражений на акт не поступило, в связи с чем, оказанные услуги считаются принятыми в силу пункта 3 статьи 1008 ГК РФ, судом отклоняется.

Из условий агентского договора не следует, что факт неподписания акта оказанных услуг свидетельствует о том, что услуги приняты и подлежат оплате.

Согласно п. 3.2.7 договора, в обязанности Заказчика входит по факту приобретения Покупателем прав на земельные участки согласно условиям п.п. 1.6.1, подписать акт выполненных работ по настоящему договору.

Условиями п.п. 1.6.1 договора предусмотрено, что договор считается полностью исполненным Агентом после наступления любого из следующих условий: подписание Заказчиком основного договора купли-продажи или любого другого юридически значимого документа в отношении земельных участков с подобранным Агентом в соответствии с условиями настоящего договора Покупателем.

Таким образом, на момент направления акта оказанных услуг от 10.09.2020 условия договора истцом соблюдены не были, потенциальный покупатель договор купли-продажи не заключил, денежные средства не уплатил.

Таким образом, составление акта оказания услуг не может заменять собой императивную норму права о составлении отчета Агента, предусмотренную статьей 1008 ГК РФ и принятием оказанных услуг Заказчиком. На составленный истцом отчет был представлен ответ ответчика об отказе в его приеме с указанием причин отказа.

При анализе представленных сторонами документов, суд пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствует обязанность по оплате не согласованных с ним и не одобренных им впоследствии работ. Отсутствие такого согласования не позволяет считать исполнение произведенным в рамках договора.

В ходе судебного заседания была представлена переписка по электронной почте между сторонами по факту исполнения агентского договора, так со стороны ООО «Техстрой» переписку вел ФИО4, а со стороны ООО «Стройтехинвест» ФИО5, которые были допрошены в качестве свидетелей при рассмотрении настоящего дела, предупреждены об уголовной ответственности на основании стаей 307-308 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний.

Свидетель ФИО4 показал, что в настоящее время является индивидуальным предпринимателем, а в период заключения агентского договора работал в ООО «Техстрой», вел договорную работу по продаже земельных участков, которые были выставлены на продажу с 2014 года. У ООО «Техстрой» имелось несколько агентских договоров, в том числе и спорный договор с ООО «Стройтхинвест» на продажу земельных участков. Для заключения договора к обществу обратился ФИО5, который предложил услуги по реализации спорных земельных участков. При заключении агентского договора № 35 от 02.04.2020, стороны определили стоимость вознаграждения агенту 3 500 000 рублей после продажи земельных участков, при этом в договоре отдельные этапы оказания услуг по подготовке земельных участков к продаже не предусмотрены, поскольку они являются незначительными и большая часть оказанных услуг, не имеет стоимостной оценки, поскольку связана с подготовкой и получением документов в государственных органах. Денежные средства за снос зеленых насаждений на спорных земельных участках самостоятельно оплатил АО « Завод сборного железобетона № 6», который выразил свое желание на покупку указанных земельных участков. Предварительного договора купли-продажи земельных участков, заключенного между потенциальным покупателем- АО « Завод сборного железобетона № 6» и Продавцом- ООО «Техстрой», свидетель не видел. В адрес ООО «Техстрой» поступали различные редакции на заключение договора купли-продажи с АО « Завод сборного железобетона № 6», которые так и не были в окончательной редакции согласованы.

На вопрос ответчика свидетель ФИО4 пояснил, что сумма 3 500 000 рублей, вознаграждения Агенту было предусмотрено за продажу земельных участков, а не за услуги по оформлению земельных участков.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 пояснил, что в настоящее время является директором ООО «СибЛувр» и учредителем ООО «Стройтехинвест». В течение длительного времени между физическими лицами с его стороны и ФИО4 велась переписка и принято было решение о заключении агентского договора между юридическими лицами ООО «Техстрой» и ООО «Стройтехинвест». Стоимость оказанных услуг по агентскому договору № 35 от 02.04.2020 была предусмотрена в размере 3 500 000 рублей и результатом работ должно быть заключение договора купли-продажи земельных участков с потенциальным покупателем, лишь при выполнении этого условия должна произойти оплата по договору. Потенциальный покупатель- АО « Завод сборного железобетона № 6» хотел приобрести спорные земельные участки, в связи с чем, необходимо было подготовить документы для подготовки земельных участков к продаже , а снос зеленых насаждений осуществил сам потенциальный покупатель за свой счет. Был заключен предварительный договор с АО « Завод сборного железобетона № 6», который со стороны ООО «Техстрой» не был подписан, в связи с наличием по нему существенных замечаний, в дальнейшем встреча руководителей АО « Завод сборного железобетона № 6», и ООО «Техстрой» не состоялась, о причинах не состоявшейся встречи руководителей ему не известно и договор пописан не был. Стоимость оказанных услуг по агентскому договору составила 3 500 000 рублей за весь объем работ, целью которого являлось заключение договора купли-продажи спорных земельных участков.

Остальные работы по подготовке земельных участков к продаже носила незначительные суммы, часть работ была проведена бесплатно, такие как, общественные слушания в учетом проведения их путем онлайн, в связи с короновирусной инфекцией, регистрация в Росреестре, получение топосъемки земельных участков, составление градостроительного плана , в связи с тем, что их получение и согласование осуществлялось в государственных органах, а за вырубку земельных насаждение на спорных земельных участках оплату произвел АО « Завод сборного железобетона № 6».

Таким образом, исходя из допроса свидетелей ФИО4 и ФИО5, которые непосредственно заключали и исполняли спорный агентский договор, судом установлено, что воля при заключении договора была направлена на то, что Агент получит вознаграждение только после получения денежных средств от Покупателя земельных участков. При заключении договора стороны не имели намерения оказывать иные несущественные услуги, такие как: получение землеустроительных документов, участия в публичных слушаниях, намерения получить за оказанные услуги отдельную плату у сторон не имелось. При этом, вырубку земельных насаждений произвел АО « Завод сборного железобетона № 6» за счет собственных средств.

Учитывая тот факт, что Заказчик обязан возместить Агенту понесенные им при исполнении поручения издержки, то суд, предложил истцу предоставить документальное подтверждение понесенных им расходов, связанных с исполнением агентского договора № 35 от 02.04.2020, по подготовке земельных участков к продаже, на выполнение которых, истец ссылается, обосновывая свои требования об уплате вознаграждения.

В силу пункта 2 статьи 1008 ГК РФ, если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Документальных доказательств несения расходов, связанных с исполнением по агентскому договору, истец не представил. Иного в судебном заседании не доказано.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (статья 41 АПК РФ).

Нежелание стороны представлять доказательства, подтверждающие ее возражения и опровергающие доводы процессуального оппонента, должно быть квалифицировано исключительно как отказ от опровержеения того факта, на наличие которого аргументировано указывает процессуальный оппонент.

Доводы истца о том, что подписание заказчиком основного договора купли-продажи или иного равноценного документа, равно как и получение им оплаты от Покупателя, относится к обстоятельствам, наступление которых от Агента не зависит, со ссылкой на судебную практику, суд считает несостоятельными.

Судебные акты, на которые ссылается истец, основаны на иных фактических обстоятельствах, а целью настоящего агентского договора было не только поиск потенциального покупателя и проведение каких-либо подготовительных работ по подготовке земельных участков к продаже, а целью договора являлся факт заключения договора купли-продажи спорных земельных участков и именно вознаграждение зависело от конечной цели- заключение договора купли-продажи, а не от иных условий, как считает истец, что подтверждается анализом условий договора в совокупности и показаниями свидетелей.

В противном случае истец может предлагать варианты , якобы лиц из числа покупателей и получать за это вознаграждение в заявленном размере, ссылаясь на то, что заключение договора купли-продажи не относится к обстоятельствам, наступление которых от Агента не зависит.

При рассмотрении настоящего спора обстоятельством для получения вознаграждения по спорному договору является не только поиск потенциального покупателя, заключение договора, но и получение денежных средств за проданные спорные земельные участки и лишь после получения ответчиком денежных средств от покупателя, истец имеет право на получение вознаграждения по спорному договору, что предусмотрено п. 4.2 договора.

В соответствии со статьей 161 АПК РФ от ответчика поступило заявлений о фальсификации представленного предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества ( земельных участков), от которого после допроса свидетелей ответчик отказался.

Оценив представленные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110,167-170,177, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Чернова О.В.