Гражданский кодекс часть 1

Товарищество собственников жилья «Революции-10» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, на нежилые помещения - комнаты № 1-46, общей площадью 596,1 кв.м.

Представитель истца в судебном заседании заявила письменное ходатайство об уточнении исковых требований: истец просит признать право общей долевой собственности за собственниками многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, на нежилые помещения № 1,2, 4-15, 18,19,21-30, 39-49, площадью 531,12 кв.м., инвентарный номер 50:401:368:0020104440:20106, расположенные в подвале жилого дома.

Представитель истца так же заявила ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Строительный комплекс», являющегося арендатором спорных подвальных помещений.
Представитель ответчика, в свою очередь, ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Строительный комплекс» и департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

Суд, рассмотрев вышеуказанные ходатайства, счел необходимым их удовлетворить в порядке статьи 51 АПК РФ, поскольку судебный акт по делу может повлиять на их права или обязанности по отношению к истцу.

В ходе рассмотрения дела товарищество собственников жилья «Революции-10» (далее ТСЖ «Революции-10») настаивает на удовлетворении исковых требований о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <...> на нежилые помещения № 1,2, 4-15, 18, 19, 21-30, 39-40, общей площадью 531,12 кв. м, (с учетом уточнений к предмету иска), расположенные в подвале блока «А, в осях 1 – 10; А – Г многоквартирного дома.

В обоснование иска истец ссылается на то, что спорные нежилые помещения технического подвала относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома ввиду нахождения в этих помещениях инженерных сетей жилого дома, обслуживающих одно и более помещений в нем.

Данное обстоятельство, по мнению истца, подтверждается техническим заключением, составленным ООО «Гранд Проект» по состоянию на 2009 год, другими материалами дела и не оспаривается ответчиком по существу.

Из технического заключения ООО «Гранд Проект» следует, что в помещениях № 1 - 46 подвала многоквартирного дома расположены инженерные сети теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, связи.

Система отопления – центральная с П – образными стояками и нижней разводкой по подвалу. Ввод систем тепло – и водоснабжения выполнен через торец блока «А» здания по оси 1 в помещение подвала № 3 – вводной узел. Далее система теплоснабжения проходит по коридору (помещение подвала № 29) до индивидуального теплового пункта № 1 (ИТП № 1) из которого поэтажные системы отопления расходятся на вышерасположенные этажи четвёртого подъезда дома. Далее по коридору система теплоснабжения доходит до ИТП № 2, который расположен в третьем подъезде. Из ИТП № 2 (расположенного в помещении № 29) несколько систем расходятся на вышерасположенные этажи третьего подъезда дома. Вся запорная и спускная арматура отопления на подводящих и отводящих трубопроводах отопления практически имеется в каждом помещении подвала. В ИТП и коридоре подвала расположены задвижки на магистральных трубопроводах отопления.

Горячее и холодное водоснабжение дома - центральное. Из помещения № 3 сети водоснабжения проходят по всему коридору подвала. Вся запорная и спускная арматура на стояках холодного и горячего водоснабжения расположена в помещениях подвала.

Сети бытовой канализации с прочистками и ревизиями расположены в коридоре и других помещениях подвала с выпусками в наружные колодцы.

Сети ливневой канализации также проходят через помещения подвала с выпусками на отмостку здания.

Наружные электрические кабели заходят в электрощитовую дома, расположенную в помещении № 14, через помещение № 13.

Внутренние сети электроснабжения также проходят по коридору подвала с дальнейшей разводкой в подъезды дома.

Выводы по результатам технического обследования, выполненного ООО «Гранд Проект» следующие:

1. Подвальный этаж жилого дома № 10 по ул. Революции, в том числе помещения № 1 - № 46, является техническим, так как все инженерные сети теплоснабжения, водоснабжения, канализации и электроснабжения проходят через подвальный этаж жилого дома.

2. Два тепловых индивидуальных пункта (ИТП № 1, 2) и вводной узел расположены в помещениях подвала.

3. Электрощитовая дома расположена в помещении подвала.

4.Подающий и обратный трубопроводы системы отопления проходят по подвалу дома через ИТП, помещения № 1 - № 46 и коридор с дальнейшим распределением на все вышерасположенные десять этажей здания.

5. Вся запорная и спускная арматура на стояках системы отопления расположена в подвале.

6. Вся отключающая и запорная арматура сетей водоснабжения и канализации (вентили, задвижки, прочистки, ревизии) жилого дома находятся в подвальном этаже.

7. Все инженерные сети, проходящие через помещения № 1 - № 46 находятся в работоспособном состоянии.

8. Все инженерные сети: отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения в помещениях № 1 - № 46 подвала блока «А» в осях 1 – 10 находятся за подвесным потолком и стеновыми панелями, что сильно затрудняет доступ к ним.

В дополнительной информации, представленной ООО «Гранд Проект» 18.04.2011 по требованию арбитражного суда Новосибирской области, указывается, что при производстве указанного заключения экспертной организацией были обследованы все помещения подвала жилого дома № 10 по ул. Революции, в том числе и спорные помещения.

Общая площадь помещений № 1 - № 46, равная 596,1 кв. м, (указанная в исковом заявлении ТСЖ «Революции-10») взята из первоначального технического паспорта дома, в котором замеры площадей помещений производились от чистой поверхности перегородок.

По экспликации и плану помещений № 1 - № 46 Новосибирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 25.12.2008 площадь помещений составляет 536,6 кв. м., при этом размеры помещений взяты от поверхности отделочных материалов, прикрепленных с помощью каркасов к стенам, без учёта пазух.

ООО «Гранд Проект» в своем ответа на запрос арбитражного суда подтвердило, что в техническом заключении, выданном в 2009 году ТСЖ «Революции-10», содержатся данные о том, что в каждом из помещений № 1 - № 46 подвала блока «А» в осях 1 – 10; А – Г дома № 10 по ул. Революции, 10, имеются в наличии инженерные сети дома (сети теплоснабжения, водоснабжения, канализации со всей запорной и спускной арматурой, а также сети электроснабжения и связи), обслуживающие более одного помещения. Кроме того, в подвале расположены вводной узел, четыре индивидуальных пункта и электрощитовая дома.

Часть подвального этажа дома № 10 по ул. Революции, включающая помещения № 1- № 46, общей площадью 536,6 кв. м (с учетом отделочных материалов) в осях 1–10; А – Г согласно выданному техническому заключению со схемами всех инженерных сетей дома, является техническим подвалом, так как все инженерные сети дома проходят через подвальный этаж.

В представленном представителем ответчика в суд паспорте, составленном Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 15.02.2010 на часть подвала дома № 10 по ул. Революции с номерами помещений 1 – 49, использованы те же наименования и нумерация помещений, что и в плане и экспликации БТИ от 25.12.2008, за исключением:

-помещение № 20 площадь. 3,3 кв.м. (тамбур) заменено тремя помещениями: № 47, 48. 49 (шкаф, тамбур, шкаф) общей площадью №.; кв.м.;

-исключены из экспликации помещения № 3 и № 16 (два тепловых узла площадью 4,1 и 8,7 кв.м.);

- увеличены площади восьми помещений: № 10 на 1,6кв.м., № 24 на 0,8 кв.м., № 35 на 1,4 кв.м., № 37 на 0,9 кв.м., № 40 на 1,5 кв.м., № 41 на 0,4 кв.м., № 41 2 на 0,6 кв.м.;

Исходя из этого, общая площадь спорных помещений уменьшилась до 531,1 кв.м.

При этом истец считает, что функциональное назначение нежилого помещения площадью 531,1 кв.м. не изменилось и осталось прежним – частью технического подвала, в котором с период с 25.12.2008 (даты предпоследней инвентаризации) и по настоящее время узаконенной перепланировки или реконструкции не производилось.

Исходя из того, что в спорных помещениях имеются технические коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, истец на основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации просит их признать общей долевой собственностью собственников помещений жилого дома по ул. Революции, 10 в городе Новосибирске.

Ответчик – мэрия города Новосибирска, в отзыве на иск просит в его удовлетворении отказать, поскольку представленные истцом документы не содержат доказательств того, что собственники помещений многоквартирного дома передали ТСЖ «Революции-10» полномочия на предъявление настоящего иска в суд; нежилые помещения площадью 531,1 кв.м., инвентарный номер 50:401:368:002010440:0001:20106, учтены Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», как учрежденческие; нежилые помещения истцом переданы в аренду третьему лицу «Строительный комплекс», используются как офисные, что не позволяет их отнести к общему имуществу многоквартирного дома.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Строительный комплекс» исковые требования по их существу не оспаривает, против иска ТСЖ «Революции-10» не возражает, настоящее дело просит рассмотреть в его отсутствие (ст. 156 АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив обстоятельства спора в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд находит предъявленные ТСЖ «Революции-10» требования законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению в заявленном объеме, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой: общие помещения дома, несущие конструкции дома (фундаменты, несущие стены, перекрытия и другие), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения жилого дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, подвалы, в которых имеются инженерные (технические) коммуникации.

Как следует из материалов дела, в спорной части подвала дома по ул. Революции, 10 в городе Новосибирске, а именно: в спорных нежилых помещениях, проходят технические коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме.

Техническое заключение по обследованию подвального этажа жилого дома, расположенного по адресу: ул. Революции, 10 г. Новосибирска, имеющееся в материалах дела, было выполнено лицензированной организацией – ООО «Гранд Проект» с целью определения наличия инженерных систем (водоснабжения и канализации, отопления) с отключающей, запорной арматурой, с наличием задвижек и т.п., индивидуальных тепловых пунктов, электрических сетей в подвальном этаже жилого дома.

Согласно данному заключению подвальный этаж жилого дома является техническим.

Кроме того, в материалах дела имеется ответ ООО «Гранд Проект» № 4 от 18.04.2011 на запрос арбитражного суда, в котором экспертная организация подтвердила, что ею при проведении в 2009 году экспертизы были обследованы все помещения, расположенные в подвале указанного дома, в том числе: помещения с № 1 по № 24 в блоке «Б» в осях 10-17; А-Д; помещения с № 1 по № 46, расположенные в блоке «А» дома в осях 1-10; А-Г. Нумерация и названия помещений соответствовали экспликации помещений Новосибирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» от 25.12.2008.

Арбитражный суд признает правомерными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела следующие пояснения ТСЖ «Революции-10».

Помещения подвала дома с № 1 по № 46 (план БТИ от 2008г. - 536,6 кв.м.) и с № 1 по № 49 (план БТИ от 2010г. - 531,1 кв.м.) не являются отдельным самостоятельным объектом, позволяющим его использовать отдельно от всего дома. В подвале размещены все инженерные сети дома, доступ к которым должны иметь только работники ТСЖ. 132-х квартирный дом № 10 по ул. Революции был сдан в 1995 году как единый строительный объект, а в 2007 году дом был передан муниципалитетом по акту от 21.09.2007 г. ТСЖ «Революции-10» так же как единый объект. В этом акте не сказано, что помещения подвала площадью 531,1 м2 остаются в собственности муниципалитета г. Новосибирска.

На плане ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ от 15.02.2010 немотивированно увеличены площади восьми помещений подвала: № 10; 20 (заменён на № 47; 48; 49); 24; 35; 37; 40; 41; 42), хотя все части фундамента дома остались на прежнем месте и исключены помещения № 3 и № 16 (двух тепловых узлов) являются служебными техническими помещениями с ограниченным доступом.

Общая площадь помещений № 1-46 равная 596,1 кв.м (указанная в исковом заявлении ТСЖ «Революции-10») взята из технического паспорта дома 1995 года, в котором замеры помещений брались от чистой поверхности стен и перегородок. По экспликации и схеме помещений № 1 -46 Новосибирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 25.12.2008 площадь помещений № 1-46 составляет 536,6 кв.м, так как замеры помещений взяты от поверхностей отделочных материалов (пластика и гипсокартона), прикрепленных с помощью каркасов к стенам и перегородкам, без учета образовавшихся пазух.

При этом ООО «Гранд Проект» в ответе № 4 от 18.04.2011 подтвердило, что в техническом заключении (шифр 10/03-1-ТЗ) содержатся данные о том, что в каждом из подвальных помещений № 1-46 блока «А» в осях 1-10; А-Г дома № 10 по ул. Революции в г. Новосибирске № 1-46 имеются в наличии инженерные сети дома (сети теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации со всей запорной и спускной арматурой, а также сети электроснабжения, связи), обслуживающие более одного помещения. Кроме того, в подвале расположены четыре индивидуальных тепловых пункта и электрощитовая дома.

Из ответа ООО «Гранд Проект» следует, что часть подвального этажа жилого дома № 10 по ул. Революции, включающая помещения с № 1 по № 46 (согласно экспликации помещений от 25.12.2008 г. Новосибирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ») общей площадью 596,1 кв.м. ( с учетом отделки стен помещений гипсокартонном и пластиком - 536,6 кв.м), в осях 1-10; А-Г по выданному техническому заключению со схемами всех инженерных сетей, является техническим подвалом, так как все инженерные системы дома проходят через подвальный этаж.

Техническое заключение является надлежащим доказательством, составлено надлежащей организацией, имеющей лицензию на осуществление заключений и отражает фактическую конфигурацию помещений, в связи с чем соответствующие возражения ответчика судом во внимание не принимаются.

Доводы ответчика о том, что помещения с номерами: 1; 2; 4 - 15; 18; 19; 21 - 30; 32 - 45; 47 - 49 не являлись объектами обследования ООО «ГрандПроект», опровергается самим техническим заключением, из которого видно, что целью исследования экспертной организации являлся весь технический этаж без какого-либо изъятия. При этом, нумерация, размеры площадей помещений, наименования были взяты в плане и экспликации БТИ 2008 г.

В плане и экспликации ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» 2010 года осталась та же нумерация и наименования помещений за следующими изменениями.

В экспликации подвала от 2008 года есть помещение № 20 (3,3 м2) - тамбур; в экспликации подвала от 2010 года помещение номер № 20 нет, вместо него появились три помещения: № 47 (0,8 м2) - шкаф; № 48 ( 1,9 м2); № 49 (0,7 м2) - шкаф.

То, что из экспликации подвала от 2010 года были исключены помещения № 3 и № 16, не значит, что они исчезли физически, и тем более не значит, что в целом помещение подвала превратилось в какой-то новый объект, который не был предметом исследования по техническому заключению ООО «ГрандПроект».

Истец утверждает, и ответчик ничем не опроверг тот факт, что все помещения подвала, обозначенные в техническом паспорте, составленном в 2008 году, как помещения с № 1 по № 46, и в настоящее время физически существуют в том виде, в каком они были в 2008 году.

В соответствии с ответом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» № 01-09-64413 от 29.04.2011 года по данным технической инвентаризации на 25.12.2008 года (на основании которого было изготовлено техническое заключение) площадь нежилого помещения составляла 536,6 кв.м. При этом из ответа следует, что назначение нежилого помещения не определено и условно принято учрежденческим.

Спорные помещения изначально проектировались как вспомогательные и подсобные. В частности, они предназначались для размещения и обслуживания инженерных коммуникаций всего жилого дома в целом.

Из указанного ответа также следует, что спорные нежилые помещения исключены из реестра муниципальной собственности, что в совокупности с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представленной истцом, свидетельствует о том, что право собственности на спорные нежилые помещения за ответчиком не зарегистрировано.

Кроме того, при рассмотрении дела № А45-4416/2009, решением арбитражного суда Новосибирской области муниципальному образованию – город Новосибирск было отказано в иске о признании права муниципальной собственности на другую часть подвала жилого дома № 10 по ул. Революции (помещения № 10-24) и удовлетворен встречный иск ТСЖ «Революции-10» о признании за собственниками помещений указанного жилого дома права общей долевой собственности на данные помещения, как на общее имущество.

В качестве доказательства по данному делу арбитражный суд использовал то же заключение ООО «Гранд Проект», что положено в обоснование позиции истца по настоящему делу.

В Определении Конституционного Суда от 19.05.2009 № 489-0-0 указано, что «к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Факт того, что в спорных нежилых помещениях имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, не являющееся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, также подтверждается и содержанием технического паспорта нежилого помещения N ЗП ("YII. Описание конструктивных элементов помещения ЗП"), из которого усматривается, что в помещении имеются центральное отопление, водоснабжение, канализация, скрытая проводка электроснабжения.

Спорные помещения подвала предназначены для ввода и обслуживания запорной арматуры, горизонтальной разводки и вертикальных стояков трубопроводов централизованных сетей холодного, горячего водоснабжения, теплоснабжения, канализации квартир верхних этажей и нежилых помещений первого этажа жилого дома.

Таким образом, помещения подвала функционально предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей жилого дома. Техническое обслуживание спорных помещений жилого дома без использования коммуникаций технического подвала невозможно.

Спорные нежилые помещения не могут использоваться как самостоятельный объект.

Правомочия ТСЖ «Революции-10» на право обращения от имени собственников многоквартирного дома по ул. Революции, 10 в арбитражный суд с настоящим иском основываются на положениях ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктах 2.2, 5.5.2 Устава ТСЖ «Революции-10» и подтверждаются выпиской из протокола № 5 общего собрания членов ТСЖ «Революции-10» в очной форме от 12.10.2009, а также выпиской из протокола заседания правления ТСЖ «Революции-10 от 20.10.2010.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд находит предъявленные ТСЖ «Революции-10» исковые требования подлежащими удовлетворению, с отнесением на ответчика расходов по государственной пошлине по иску в порядке ч. 1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л:

Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, на нежилое помещение, расположенное в подвале указанного дома, инвентарный номер 50:401:368:0020104440:20106, общей площадью 531,1 кв.м., номера помещений 1, 2, 4-15, 18, 19, 21-30, 32-49.

Взыскать с мэрии города Новосибирска, город Новосибирск, ОГРН <***>, в пользу товарищества собственников жилья «Революции-10», город Новосибирск, ОГРН <***>, расходы по государственной пошлине по иску в размере 4000 рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск) в течение месяца с момента вынесения решения.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) в течение двух месяцев со дня вступления решения в силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.В. Лузарева