Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Хлоповой А.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Драйлинг Е.П. с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, кабинет № 532,

дело по иску Открытого акционерного общества «Проектный институт «Новосибгражданпроект» (ОГРН <***>), г.Новосибирск,

к Закрытому акционерному обществу «Тигр 2000» (ОГРН <***>), г.Новосибирск,

о взыскании задолженности в размере 545037 рублей 40 копеек,

при участии представителей истца ФИО1 (доверенность №05-02-8/73 от 24.09.2012, паспорт), ФИО2 (доверенность №04-7/08 от 10.01.2012, паспорт), представителя ответчика ФИО3 (доверенность №4 от 07.09.2012, паспорт).

установил:

Открытое акционерное общество «Проектный институт «Новосибгражданпроект» (далее – истец, ОАО «Новосибгражданпроект») обратилось в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Тигр 2000» (далее – ответчик, ЗАО «Тигр 2000») о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества здания, расположенного по адресу <...>, в размере 545037 рублей 40 копеек за период с апреля 2010 года по декабрь 2011 года.

В обоснование иска истец ссылается на то, что нежилые помещения в здании общей площадью 20186,6 кв.м по адресу <...>, принадлежат нескольким собственникам.

ОАО «Новосибгражданпроект», которому принадлежит 14019,7 кв.м в этом здании, осуществляет обслуживание общего имущества здания, как собственными силами, так и с помощью сторонних организаций, что влечет соответствующие расходы.

Полагая, что в нарушение действующего законодательства ЗАО «Тигр 2000», являющееся собственником нежилых помещений площадью 1226,90 кв.м в указанном здании, не возмещает расходы по содержанию общего имущества, ОАО «Новосибгражданпроект» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, приведя в качестве правового обоснования нормы статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик отзывом на иск и представитель в судебном заседании иск не признал, мотивируя тем что истцом не доказан факт несения фактических затрат на содержание общего имущества, в свою очередь, ответчик также несет затраты по содержанию общего имущества, что должно быть истцом учтено. Одним из направлений деятельности истца является сдача в аренду нежилых помещений, расположенных в здании по ул. Вокзальная магистраль, 16. При сдаче в аренду истец закладывает в арендную плату все расходы, которые несет арендодатель по содержанию мест общего пользования. Ответчик неоднократно предлагал истцу определить способ управления общим имуществом здания, но эти предложения проигнорированы. Истцом создана объединенная служба эксплуатации, расходы на содержание которой истцом необоснованно предъявлены ответчику, в том числе в части затрат на содержание объединенной службы эксплуатации, оплату труда сотрудников, канцелярских расходов, расходов на транспорт и иных расходов. Необоснованны и требования о компенсации расходов на дератизацию и дезинсекцию с учетом общей и обрабатываемой площади. Кроме того, истцом не учтены доходы от прибыли, получаемой от сдачи в аренду мест общего пользования.

Исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, при этом исходит из следующих обстоятельств дела и положений нормативных правовых актов.

Из представленных доказательств, а также судебных актов по делу №А45-1524/2011, следует что по адресу: <...>, располагается производственное здание, общей площадью 20186,6 кв. м, состоящее из двух очередей: первая очередь - восьмиэтажное здание (литера А), вторая очередь - одиннадцатиэтажное здание с трехэтажным пристроем (литера А/1).

ОАО «Новосибгражданпроект» в здании по адресу: <...>, на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 14019,7 кв. м, ЗАО «Тигр 2000» является собственником помещений общей площадью 1226,9 кв.м в указанном здании. Договорные отношения между ОАО «Новосибгражданпроект» и ЗАО «Тигр 2000» по содержанию общего имущества отсутствуют.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Следуя разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. п. 1, 2 Постановления № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Учитывая изложенное, ЗАО «Тигр 2000» обязано нести бремя содержания не только своего нежилого помещения, но и нести расходы на содержание общего имущества соразмерно со своей долей, поскольку нежилые помещения ответчика являются частью здания, и он соответственно является участником долевой собственности на общее имущество собственников помещений в указанном здании. Неиспользование ответчиком части общего имущества не является основанием для его освобождения от участия в расходах на его содержание.

Исходя из размера площади, принадлежащей ЗАО «Тигр 2000», и общей площади здания, размер доли ответчика в праве общей собственности составляет 6,077%.

Истцом представлен расчет затрат с пояснением и обоснованием (л.д.2-127, т.5), а также доказательства, подтверждающие фактические затраты истца по содержанию общего имущества (договоры с организациями об энергоснабжении, ввозу и утилизации ТБО, обслуживанию лифтов, об оказании услуг по вывозу снега, по утилизации и сбору ртутьсодержащих ламп, о штате сотрудников, обеспечивающих содержание и уборку помещений, их заработной плате, акты оказанных услуг, иные договоры, счета-фактуры, платежные поручения, сведения о перечислении заработной платы, должностные инструкции, требования-накладные на отпуск материалов – л.д. 27-156, т.1, л.д. 1-157, т.2, л.д.1-115, т.3, л.д.1-103, т.4, л.д. 128-148, т.5, л.д. 1-109, т.6, л.д. 1-94, т.7, л.д. 1-108, т.8, л.д.1-143, т.9, л.д. 32-122, т.10 – 14).

Следуя сложившейся практике при рассмотрении аналогичных споров по делам №А45-1528/2011, А45-1524/2011. суд признает неподтвержденными затраты по дератизации и дезинсекции в сумме 1717,24 руб. (28258,18 руб. х 6,077%), поскольку с учетом общей площади здания 20186, 6 кв.м. и площади 10 000 кв. м, подлежащей обработке, указанной в договоре № 2308 от 24.10.2007, площади 1732,39 кв.м – в договоре №4147 от 21.10.2011, площади 10 000 кв. м - в актах об оказании услуг о дератизации 10000 кв. м (л.д. 26-52, т.2), отсутствуют основания полагать, что данные услуги оказывались в помещениях занимаемых ответчиком, и в местах общего пользования.

Кроме того отсутствуют основания для удовлетворения требований в части возмещения затрат на спецодежду в сумме 1757,74 руб. (6,077% от 28924,41 руб.), в части возмещения оплаты труда инженера-электрика, инженера-теплотехника, инженера по эксплуатации здания, слесарей-сантехников, электромонтеров, в общей сумме 162932,56 руб. (6,077% от суммы 2623952,43 руб.), поскольку истцом не доказана необходимость произведенных расходов для содержания всего здания, а не своих помещений, фактического оказания услуг по содержанию мест общего пользования, а также согласования их с ответчиком.

Представленные истцом пояснения со ссылкой на нормативы численности слесарей-сантехников (л.д. 113, т.5), электромонтеров (л.д. 114-115, т.5), инженеров-электриков, инженеров-теплотехников, инженеров по эксплуатации (л.д. 116, т.5) не подтверждают необходимость содержания такого количества сотрудников в связи с принадлежностью всем собственникам, в том числе ответчику, долей в общем имуществе здания, с учетом того, что такие нормативы допустимы и при принадлежности истцу того объема площади, которое ему фактически принадлежит. Кроме того, указанные нормативы носят рекомендательный характер, разработаны для обслуживания гостиниц и домов колхозника (например, по электромонтерам), не учитывают современные здания, находящиеся в собственности нескольких лиц.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для частичного удовлетворения иска – в размере 382104,84 руб.

Доводы ответчика о наличии у него расходов на содержание общего имущества здания, расположенного по ул. Вокзальная магистраль, 16, а также возражения о том, что истец получает прибыль от сдачи в аренду мест общего пользования, которая не учтена при расчете им затрат при предъявлении настоящего иска, может быть предметом самостоятельных исковых требований, в том числе – в виде встречного иска, в противном случае, суд не вправе зачесть такие расходы ответчика и учесть доходы истца от аренды, при рассмотрении настоящего спора.

Распределение судебных расходов производится по правилам статей 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.40. Налогового кодекса Российской Федерации – расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 9745 рублей 28 копеек, остальные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

взыскать с Закрытого акционерного общества «Тигр 2000» (ОГРН <***>) в пользу Открытого акционерного общества «Проектный институт «Новосибгражданпроект» (ОГРН <***>) задолженность по оплате содержания общего имущества здания, расположенного по улице Вокзальная магистраль, 16, в размере 382104 рубля 84 копейки, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9745 рублей 28 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в Федеральный суд Западно-Сибирского округа при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.Г. Хлопова