Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Шевченко С.Ф, при ведении протокола судебного заседания судьей Шевченко С.Ф, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1,

г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Новинком», г. Новосибирск

о взыскании 2305350 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2 (по доверенности от 28.01.2009);

от ответчика: ФИО3.(по доверенности от 28.01.2009)

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с уточнёнными в ходе судебного разбирательства требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Новинком» о взыскании 2115000 руб. стоимости проданного по договору № 424/2008 от 16.09.2008г. недвижимого имущества, 1717380 руб. пени за просрочку оплаты; об обращении взыскания на заложенное имущество с кадастровым номером 54:35:084700:08:21:14, расположенное по адресу: <...> , общей площадью 424,70 кв.м.

Общество с ограниченной ответственностью «Новинком» (далее – ответчик) правопритязания истца отклонило, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее:

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 16.09.2008 года заключён договор № 424/2008 купли-продажи недвижимого имущества (с кадастровым номером 54:35:0847000:08:21:14, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Первомайский район, ул. Твардовского, 3 общей площадью 424,7 кв.м.), по условиям которого общая стоимость передаваемого имущества составила 3115000 руб. (л.д. 8-11 в т.1).

Помещение передано ответчику по акту приёма-передачи от 16.09.2008.

На момент подписания договора ответчик оплатил истцу часть стоимости помещения – 1000000 руб. Оставшуюся сумму 2115000 руб., ответчик обязался уплатить до 30.10.2008 согласно пункту 2.2. договора.

Переход права собственности на спорный объект недвижимости зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке, что усматривается из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.12.2008 № 01/524/2008-794 (л.д. 7 в т. 1).

Ответчик окончательный расчёт за приобретённое имущество по договору № 424/2008 не произвёл, что послужило основанием для обращения истцом за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

В обоснование своей правовой позиции истец ссылается на положения статей 348, 349, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора.

Организуя защиту против правопритязаний истца, ответчик заявил встречный иск о признании недействительным в силу ничтожности договора № 424/2008 от 16.09.2008г. купли-продажи нежилых помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО1 денежных средств в сумме

1000000 руб, 712000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 30000 руб. судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя.

Суд полагая, что встречное требование в рассматриваемом случае может исключить полностью или в части удовлетворение первоначального иска, а также учитывая то обстоятельство, что между встречным и первоначальным иском имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведёт к более быстрому и правильному рассмотрению дела на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным.

Обосновывая ничтожность сделки, по которой возникла задолженность, ответчик апеллирует к следующим обстоятельствам:

Перед заключением сделки с учётом потребительских свойств объекта продажи стороны договорились о цене покупки, которая составляла 1000000 руб.

В соответствии с нормой статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» указанная сделка соответствует критериям крупной, так как согласно данным бухгалтерского баланса ООО «Новинком» на 30.06.2008 г. стоимость имущества общества составляет 595 000 рублей.

Согласно положениям статьи 46 указанного Федерального закона решение о совершении крупной сделки должно приниматься общим собранием участников общества.

12.09.2008 г. было проведено внеочередное общее собрание участников ООО «Новинком» с повесткой дня об одобрении заключения крупной сделки. Собранием участников общества было принято решение, оформленное протоколом №11, об одобрении заключения сделки с ФИО1 - договора купли-продажи недвижимого имущества-нежилых помещений площадью 424,7 кв. м, расположенных по адресу <...> З по цене 1000000 рублей.

В подтверждение намерения подписать договор на предложенных условиях ООО «Новинком» 15.09.2008 г. перечислило на расчетный счет ФИО1 денежные детва в сумме 1 000 000 рублей за приобретаемые нежилые помещения.

16.09.2008 г. между ФИО1 и ООО «Новинком» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 424/2008, в соответствии с которым ООО «Новинком» приобрёл в собственность нежилые помещения, площадью 424. 7 кв. м. с кадастровым номером 54:35:084700:08:21:14, расположенные по адресу: <...>.

Ответчик, толкуя договор, указывает на то, что цена за приобретаемое имущество составляет 3 115 000 руб., 1000000 руб. из которых оплачен продавцу до подписания договора. При этом, в соответствии с пунктом 2.2. Договора, сумма в размере 2 115 000 руб. должна быть уплачена ООО «Новинком» ФИО1 в срок до 30 октября 2008г.

Указанные в данном договоре условия относительно цены и порядка расчетов за обретаемое имущество ООО «Новинком» не рассматривало и одобрение сделка на данных условиях не получила.

От имени покупателя договор подписан по доверенности ФИО4, не являющейся участником общества.

По мнению ответчика, сделка, совершенная между ФИО1 и ООО «Новинком» по купле-продаже движимого имущества стоимостью 3115000 руб., не соответствует требованиям статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», так как в качестве крупной не получила соответствующего одобрения участников Общества.

В силу указанных причин ответчик оценивает данную сделку в качестве ничтожной со ссылкой на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указывает ответчик, поскольку, указанная сделка ничтожна в силу закона, истец неправомерно получил от ООО «Новинком» денежные средства в сумме 1000000 руб, а потому в рассматриваемом случае подлежат применению

последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания в пользу ответчика указанной суммы.

Определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав доводы сторон, сопоставив их с нормами действующего законодательства, проверив их обоснованность, арбитражный суд пришел к убеждению о правомерности требований истца по первоначальному иску в части, необоснованности встречного иска. При этом суд исходит из следующего.

Принимая к рассмотрению встречный иск, как соответствующий критериям, определённым в статье 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд исходил из того обстоятельства, что удовлетворение встречного иска может полностью исключить удовлетворение первоначального иска.

С учётом избранного ответчиком способа защиты, анализируя доводы ответчика, положенные в основу его возражений, суд пришёл к следующим выводам:

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Указанный перечень не является исчерпывающим, поскольку согласно указанной норме федеральным законом могут предусматриваться иные способы защиты гражданских прав.

К числу специальных способов защиты нарушенных гражданских прав Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» относит, в частности, оспаривание обществом или его участником сделки в порядке, обусловленном пунктом 5 статьи 46 указанного Федерального закона.

Как следует из положений пунктов 1-3 и 5 статьи 46 данного Федерального закона в редакции на момент совершения оспариваемой в данном деле сделки крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.

Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

Крупная сделка, совершенная с нарушением требований, предусмотренных настоящей статьей, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Таким образом, Федеральным законом от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупные сделки, совершённые с нарушением порядка их одобрения участниками общества, отнесены к категории оспоримых.

В соответствии со статьёй 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Настаивая на ничтожности сделки, ответчик ошибочно полагает, что несоблюдение порядка одобрения сделки влечёт её безусловную недействительность.

Между тем, закрепление в специальном законе права Общества или его участника на оспаривание сделки в судебном порядке автоматически устанавливает статус такой сделки как оспоримой, то есть условно действительной.

Применительно к избранному ответчиком способу защиты против правопритязаний истца суд полагает необходимым отметить, что ничтожной сделка будет являться, в случаях совершения её с пороком субъектного состава или с существенным нарушением требуемой формы или содержания, к которым законодатель относит: сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (статья 169 Гражданского кодекса Российской Федерации), мнимые и притворные сделки (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки, совершенные недееспособными (статья 171

Гражданского кодекса Российской Федерации) или несовершеннолетними в возрасте до 14 лет (статья 172 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законодатель четко разграничил понятие оспоримой и ничтожной сделки для целей стабильности действующего бизнеса, исходя из того, что ничтожные сделки всегда посягают на более важные общественные отношения, чем оспоримые.

В силу того, что ответчиком неправильно избран способ защиты нарушенного права, суд констатирует юридическую неактуальность его требований, препятствующую удовлетворению встречного иска.

Вследствие указанных обстоятельств у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречного иска.

Разрешая первоначальный иск, суд исходил из следующих обстоятельств:

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По общему правилу только надлежащее исполнение обязательств прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу нормы пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как следует из нормы пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании положений пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании Закона при заключении договора купли-продажи помещения с оплатой в рассрочку, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя), что повлекло в рассматриваемом случае государственную регистрацию перехода права собственности ответчика на объект недвижимого имущества на основании договора купли-продажи №

424/2008 от 16.09.2008, акта приёма-передачи от 16.09.2008 с указанием о зарегистрированном ограничении (обременении) права в виде ипотеки в пользу истца, что усматривается из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.12.2008 № 01/524/2008-794.

Таким образом, получив недвижимое имущество в собственность, ответчик по условиям договора принял на себя обязательство по оплате его покупной цены - 3115000 руб.

Следовательно, у ответчика возникла обязанность на основании пункта 2.2. договора по оплате оставшейся части задолженности – 2115000 руб. в срок до 30.10.2008.

Ответчик доказательств оплаты задолженности в судебное заседание не представил и судом их не добыто.

Доводы ответчика о недействительности договора по признаку ничтожности судом признаны ошибочными.

С учётом того обстоятельства, что данная сделка отнесена законодателем к категории оспоримых, а ответчиком не использован соответствующий способ защиты, суд не связан необходимостью исследования обстоятельств одобрения крупной сделки.

Кроме того, вследствие того, что истцом сделка исполнена, а ответчиком - исполнена в части, суд полагает некорректным поведение ответчика, направленное на «разрушение» сделки.

При таких обстоятельствах, в соответствии со статьями 309, 310, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика 2115000 руб. задолженности.

В пункте 6.2. договора стороны предусмотрели, что в случае неисполнения Покупателем оплаты недвижимого имущества в сроки, установленные в пункте 2.2 договора, Покупатель уплачивает пеню в размере 0.2% от неоплаченной стоимости недвижимого имущества за каждый день просрочки.

Истец, уточняя в судебном заседании свои требования в части применения договорной ответственности, указал на просрочку исполнения ответчиком обязательства по оплате в 406 дней (с 01.11.2008 по 20.07.2010), что повлекло начисление пени в общей сумме 1717380 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Требования истца о взыскании неустойки в случае просрочки оплаты в размере 0,2% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки, суд находит не соответствующими требованиям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и, руководствуясь принципами разумности и соразмерности, считает необходимым уменьшить ее размер до 500000 руб.

Ограничивая размер неустойки до 500000 руб., суд исходит из того, что неустойка в размере, предусмотренном договором, явно не соответствует последствиям нарушения обязательства, с учётом потребительской ценности

переданного имущества; того обстоятельства, что ставка рефинансирования в данный период снизилась с 11,25% до 7,75%; применение мер ответственности не должно способствовать обогащению стороны договора, а должно быть направлено лишь на обеспечение исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Определение начальной продажной цены имущества по его оценочной рыночной стоимости производится согласно «Положению о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и иной приравненной к ней задолженности», утвержденному Центробанком Российской Федерации от 26.03.2004 № 254-П, где определено понятие справедливой стоимости залога, то есть такой его цены, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно установленный срок.

Для целей определения начальной продажной цены имущества арбитражным судом по ходатайству истца в порядке, обусловленном статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена экспертиза рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 424,70 кв.м. с кадастровым номером 54:35:084700:08:21:14, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Первомайский район, ул.Твардовского,3.

Согласно заключению эксперта от 28 мая 2010 № 1262/9-3 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.09.2008 (дату заключения договора) округлённо составляет 11569000 руб.; по состоянию на дату проведения экспертизы – 10230000 руб.

Истец, опровергая выводы эксперта, обратился к суду с ходатайством о проведении повторной экспертизы. Подвергая сомнению результаты экспертного заключения в части его выводов, истец указывает на пороки, связанные с нарушением применения методики исследования, что привело к его неправильности.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд в соответствии со статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской признал его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В силу положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Следовательно, необходимость в повторной экспертизе возникает тогда, когда суд не в состоянии оценить заключение эксперта как доказательство в силу того, что экспертное заключение не отвечает требованиям, установленным статьёй 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не может иметь доказательственного значения.

Для устранения сомнений суд назначает повторную экспертизу.

Между тем, сама конструкция повторной экспертизы рассчитана на ситуацию несогласия суда с экспертным заключением, причем несогласие это способно сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

В то же время суд, располагая достаточным объёмом доказательств и обладая определённым процессуальным инструментарием для их получения, вправе самостоятельно определить юридическую значимость каждого исследования применительно к оспариваемому в данном деле договору.

Оценивая заявленное ходатайство с точки зрения его целесообразности, суд исходит и из того, что заключение эксперта для арбитражного суда не обязательно и оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу.

Кроме того, применение института назначения экспертизы, исходя из смысла статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, должно отвечать требованиям процессуальной экономии, а также позволять суду поставить конкретные вопросы, ответы на которые у суда вызывают затруднения и заключение эксперта позволит их разрешить с учетом специальных знаний эксперта. Поскольку правовая оценка доказательств входит в компетенцию арбитражного суда и не требует специальных познаний суд полагает ходатайство 1-го ответчика необоснованным.

По существу ходатайство истца о назначении повторной экспертизы заявлено с целью получения иных выводов специализированного субъекта, которые могли бы подкрепить правовую позицию индивидуального предпринимателя ФИО1 в данном деле.

В рассматриваемом случае заключение эксперта однозначно, понятно и не требует разъяснения.

В силу изложенных обстоятельств, ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы оставлено без удовлетворения за необоснованностью.

Вместе с тем, при анализе экспертного заключения №1262/9-3 от 28.05.2010г. выявлены нарушения ФСО № 1-стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденные Приказом Министерства экономического развития РФ №256 от 20.07.2007г.

Так в заключении эксперт отмечает, что экспертиза выполнена по представленным материалам без выезда эксперта к объекту исследования, так как в представленных материалах содержится полная информация необходимая для дачи заключения.

Однако, не произведя натурный осмотр объекта, эксперт не имеет представления о состоянии помещения. В нарушение пункта 18 ФСО № 1 приказа Министерства экономического развития РФ № 256 от 20.07.2007г. эксперт не собрал информацию о свойствах объекта. Суд констатирует невозможность объективной оценки степени износа объекта, основываясь только на данных технического паспорта от 2003 года.

Техническая инвентаризация объектов проводится с периодичностью раз в пять лет с целью получения достоверных исчерпывающих данных о количестве, техническом состоянии и ценности недвижимого имущества. Однако с момента проведения последней инвентаризации объекта прошло семь лет. За этот период, согласно пояснениям истца, произошли изменения технического состояния объекта, а именно:

-требуется капитальный ремонт кровли;

-отсутствует утепление и отделка стен, полов, потолка;

-отсутствуют коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация).

Экспертом не были учтены при проведении исследования рыночной стоимости объекта эти факторы. Между тем, состояние помещения является определяющим фактором при определении рыночной стоимости объекта.

Применяя сравнительный метод исследования рыночной стоимости объекта на момент проведения экспертизы экспертом подобраны объекты сравнения, которые находятся в хорошем состоянии (вода, канализация, тепло, аналог А-5 имеет оснащение газом). Несмотря на то, что оцениваемый объект не обладает такими характеристиками экспертом не внесена корректировка с учетом различий между оцениваемым и сопоставимым объектом.

Применяя сравнительный метод исследования рыночной стоимости объекта экспертом в качестве одного из аналогов (А-4), выбранных для сравнения с исследуемым объектом, выбрано производственно-складское помещение, у которого имеется кран-балка. Анализ производственно – складской недвижимости г. Новосибирска, приведённый в экспертном заключения № 151-р от 19.05.2006г, представленном истцом показывает, что стоимость помещения с подъемным оборудованием на 5-20% больше аналогичных помещений. Несмотря на то, что на рассматриваемом объекте оценки нет подъемного оборудования экспертом не внесена корректировка с учётом различий между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Применяя сравнительный метод исследования рыночной стоимости объекта по состоянию на 16.09.2008г. экспертом подобраны объекты сравнения, которые имеют ж/д подъезды. Анализ рынка недвижимости, приведенный в экспертном заключения № 151-р от 19.05.2006г, представленный истцом, что показывает стоимость помещений, которые имеют ж/д подъезды выше стоимости помещений которые имеют только автомобильные подъездные пути на 10-30%.

Несмотря на то, что у оцениваемого объекта отсутствуют ж/д подъезды экспертом не внесена корректировка с учетом различий между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Анализируя таб.15, таб. 6, приложения 1, 2 к заключению №1262/9-3 от 28.05.2010г. в котором отражен расчет скорректированных цен объектов можно прийти к выводу о том, что эксперт определяет цену складского помещения, расположенного в Первомайском районе выше цен на аналогичные помещения, которые находятся в Калининском, Дзержинском, Ленинском, Октябрьском районах города Новосибирска.

Однако в экспертном заключении отсутствует анализ рынка недвижимости в г. Новосибирске, из которого можно было бы сделать вывод необходимости применения именно повышающих стоимость оцениваемого объекта поправок.

Описание сопоставимых объектов недвижимости (таб.14 стр. 28 заключения), а именно Аналог A3, Аналог А4, Аналог А5 не соответствует описанию, которое дается данным объектам в источнике, из которого эксперт взял информацию об объектах недвижимости (справочник Коммерческая недвижимость www.reforum.ru Приложение 4). Не соответствие выражено в том, что в акте экспертизы отражена не полная информация об объектах по сравнению с источником. Так, аналог A3 имеет огороженную площадку площадью 1500м2, что не указано в описании объекта в заключении эксперта. Аналог А4 имеет земельный участок 0,8Га, с щебеночной площадкой, что не указано в описании объекта в таб.14 заключения. Аналог А5 имеет прилегающую территорию, что не указано в описании объекта в таб.14 заключения. У оцениваемого объекта нет прилегающей территории, ввиду чего эксперт должен был внести поправку, уменьшающую стоимость оцениваемого объекта по сравнению с аналогами, так как наличие прилегающей территории является преимуществом предмета продажи преимуществом, которое увеличивает стоимость объекта.

При расчете экспертом использованы аналоги объектов недвижимости по районам, хотя общедоступна информация по Первомайскому району г. Новосибирска (http: i см.Приложение 2). Из приведенных примеров видно, что цена даже на производственные помещения гораздо ниже определенной экспертом в таб. 14, 16, а с учетом использования под склад должна быть уменьшена приблизительно до 7500,00 руб. за м.2, на что указывает истец в своём заявлении.

В соответствии с отчетом № 151-р от 19.05.2006г. «Об определении рыночной стоимости недвижимости (нежилых помещений площадью 424,7 кв.м.) по состоянию на 18 мая 2006г. расположенного по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Твардовского, д.З» который произведён ООО «Этико», рыночная стоимость объекта составила 2800000 руб.

Указанный отчет содержит подробный анализ рынка коммерческой недвижимости в г Новосибирске.

К данному отчёту представлены документы, подтверждающие наличие у специалиста специальных знаний в области оценки рыночной стоимости недвижимости, а так же права на осуществление оценочной деятельности.

Договор купли продажи нежилого помещения между сторонами заключен 16.09.2008г., стоимость помещения согласно договору составила 3 115 000 руб.

Как видно, цена объекта, указанная в отчете № 151-р от 19.05.2006г., -2800000 руб. не намного увеличена Продавцом по договору от 16.09.2008г., заключенному между сторонами -3 115 000руб.

Определение сторонами договора цены предмета договора, максимально приближенной к оценочной с учётом потребительских свойств объекта, его характеристик, позволяющих эксплуатацию объекта с предпринимательскими целями, следует признать более соответствующим реальной рыночной стоимости объекта, чем указанная в заключении эксперта.

При расчете стоимости затратным подходом эксперт учитывает косвенные издержки - 35% (стр. 21, и таб. 10 стр. 24 заключения). Для определения стоимости затрат за основу брались УПВС сборник 8. В общей же части к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов указано, что восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.».

Однако экспертом необоснованно завышена стоимость замещения объекта оценки на 35%, так как косвенные издержки учитываются в уже примененной восстановительной стоимости укрупненных показателей.

Так же при расчете стоимости затратным подходом эксперт учитывает прибыль предпринимателя - 20% (стр. 21, и таб. 10 стр. 24 заключения), но опять же в УПВС учтены плановые накопления. Плановые накопления (ПН) или сметная прибыль — это планируемая прибыль строительной организации, закладываемая ещё при проектировании в стоимость объекта.

Соответственно, экспертом необоснованно завышена стоимость помещения на величину, составляющую прибыль предпринимателя, которая учитывается в восстановительной стоимости укрупненных показателей в виде сметной прибыли.

С учетом изложенного стоимость замещения с НДС должна составлять 104034,02 руб., а не 1685343руб., как указано в таб. 10 на стр. 24 заключения эксперта.

При оценке земельного участка в рамках затратного подхода при определении ЧОД использованы данные доходного подхода. Но учитывая фактическое состояние объекта (которое могло быть выявлено только при визуальном осмотре), ставка арендной платы для аналогичных помещений складских) находится в пределах 70 руб. за кв.м. (http: //kn.ngs.ru см. Приложение 3), а не 173 руб.

Из положений статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что в отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. Однако заключение эксперта № 1262/9-3 от 28.05.2010г. не содержит обязательных реквизитов юридического лица - собственника объекта недвижимости, балансовую стоимость объекта оценки.

Отсутствие в акте экспертизы исследования рынка недвижимости г. Новосибирска на предмет зависимости цены продажи от места положения объекта с целью применения обоснованных корректировок при осуществлении расчетов стоимости объекта также свидетельствует об отсутствии информационной ценности экспертного заключения № 1262/9-3 от 28.05.2010г.

Наличие другого экспертного заключения № 151-р от 19.05.2006г. с подробным анализом рынка недвижимости, что отсутствует в экспертном заключении № 1262/9-3 от 28.05.2010г. с обоснованным применением всех корректировок с учетом различий между оцениваемым и сопоставимыми объектами по транспортной доступности, по местоположению, по состоянию, по наличию подъемного оборудования, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 2800000руб. опровергает выводы эксперта в заключении № 1262/9-3 от 28.05.2010г., согласно которому, на момент проведения экспертизы стоимость объекта составила 10 230 000 руб.

Неполное описание сопоставимых объектов недвижимости (таб.14 стр. 28 заключения), Аналога A3, Аналога А4, Аналога А5 по сравнению с источником информации об указанных объектах (справочник коммерческая недвижимость www.reforam.ru) свидетельствует о пороках данного доказательства.

Отсутствие акта осмотра объекта является нарушением экспертом пункта 18 ФСО № 1 Приказ Министерства экономического развития РФ № 256 от 20.07.2007г.

Исходя из положений части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, где предусмотрено правило, в соответствии с которым никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, суд отдаёт предпочтение оценке недвижимости, проведённой ООО «Этико» 19.05.2006, отвергая заключение эксперта от 28.05.2010.

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также определено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется в случае спора - судом.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд руководствовался оценкой недвижимости (отчёт № 151-р от 19.05.2006) и пришёл к выводу о возможности установления начальной продажной цены при реализации заложенного имущества в размере 2500000 руб., с чем согласился истец.

Ответчик своего мнения по поводу начальной продажной цены не высказал вследствие наличия принципиальной позиции, суть которой сводилась к ничтожности сделки.

Разрешая спорную правовую ситуацию, суд оценил доводы истца о том, что рыночная цена существенно завышена экспертом и, руководствуясь статьёй 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статьями 89 - 93 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», пришел к выводу о том, что при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Суд констатирует, что начальная продажная цена заложенного имущества, существенно завышенная по сравнению с рыночной стоимостью на момент принятия решения, может привести к нарушению прав истца получить удовлетворение исковых требований за счет продажи имущества с торгов, так как в этом случае существует риск признания торгов не состоявшимися, а впоследствии прекращение залога.

Определяя начальную продажную цену, суд исходил из того, что ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости») не урегулирован вопрос определения начальной продажной цены предмета залога. Если реализация заложенного имущества проводится не в обычных условиях открытого рынка, а в принудительном порядке в рамках исполнительного производства, ограниченного на основании Закона «Об исполнительном производстве» определенным сроком, то начальная продажная цена, скорее всего, не может быть рыночной.

Это вытекает в первую очередь из понятия рыночной цены, приводимой в Законе об оценочной деятельности. Кроме того, в силу подпункта «ж» п. 4 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519, стоимость объекта оценки может быть отличной от рыночной стоимости в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Начальная продажная цена относится к иным видам стоимости, указанным в статье 3 Закона об оценочной стоимости и пункте 4 раздела II Стандартов оценки.

В качестве ориентира может выступать ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции (выставления на продажу) аналогичных объектов.

Начальная продажная цена предмета залога должна в большей степени соответствовать ликвидационной стоимости, поскольку в условиях принудительной реализации предмета залога на величину цены влияют обстоятельства чрезвычайности, принудительности, установленные законом ограниченные сроки такой реализации. Поскольку реализация предмета залога проводится не в обычных условиях открытого рынка (обычного гражданского оборота), а в принудительном порядке в рамках исполнительного производства, то начальная продажная цена по своей сути соответствует ликвидационной стоимости.

Таким образом, для целей принудительной реализации объекта недвижимости суд определяет начальную продажную цену в пределах 2500000 руб.

По результатам рассмотрения спора государственная пошлина, уплаченная при обращении за судебной защитой, подлежит отнесению на

ответчика на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 132, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

По основному иску: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новинком» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 2115000 руб. основного долга, 500000 руб. неустойки, 55226 руб. государственной пошлины, а всего 2670226 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество – нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:0847000:08:21:14, расположенное по адресу: г.Новосибирск, Первомайский район, ул. Твардовского, 3 общей площадью 424,7 кв.м.

Определить начальную продажную цену имущества 2500000 руб.

По встречному иску: в удовлетворении требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья С.Ф.Шевченко