Гражданский кодекс часть 1

Мэрия города Новосибирска (по тексту-заявитель, Мэрия) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области (по тесту- заинтересованное лицо, Новосибирское УФАС России, антимонопольный орган) о признании недействительным решение от 21.07.2020 №054/01/15/2115/2019 и предписание от 21.07.2020 №054/01/15/2115/2019.

Заявитель не согласен с вышеуказанными актами, полагает, что антимонопольный орган вторгся в сферу судебного контроля действий (бездействий) и решений органов местного самоуправления, поскольку земельные споры рассматриваются исключительно в судебном порядке. При этом в компетенцию антимонопольного органа не входит защита субъективных гражданских прав участников гражданских правоотношений, так как предписанием осуществить действия, направленные на расторжение договора аренды, Новосибирским УФАС России нарушены нормы гражданского законодательства. Заявитель полагает, что земельное законодательство в редакции с 01.03.2015 года не исключает применения к отношениям по договорам аренды земельного участка, заключенным до 01.03.2015 года вне процедуры торгов, правил ч. 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (по тексту-ГК РФ). Более подробно доводы изложены в заявлении.

Управление не согласно с доводами заявителя, полагает, что условием отнесения соответствующих отношений к подлежащим регулированию Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее по тексту- Закон № 135-ФЗ или Закон о защите конкуренции) является влияние этих отношений на конкуренцию. При этом, вопреки доводам Заявителя, ст. 17.1 Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не ограничивает компетенцию антимонопольного органа, поскольку такие положения в данной норме не содержатся. Указанная статья закрепляет порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и содержит лишь оговорку о том, что такой порядок не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, так как Земельный кодекс определяет свой порядок распоряжения таким имуществом. Положение ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, исключающие преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, является специальной нормой по отношению к ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, указано, что положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. В рассматриваемой ситуации, по мнению антимонопольного органа, арендатор не обладал правом на преимущественное заключение договора, в силу того, что на земельном участке отсутствовали объекты незавершенного строительства. Кроме того, заинтересованное лицо считает, что даже такое преимущественное право ограничено законодателем однократностью предоставления для целей завершения строительства на три года, то есть не предполагает заключения нового договора вне процедуры торгов на неопределенный срок. Более подробно доводы изложены в отзыве на заявление.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Сиб-Фуд» (по тесту- третье лицо, арендатор, Общество) как вторая сторона договора аренды земельного участка.

Общество находит требования заявителя обоснованными, полагает, что Новосибирским УФАС России неверно истолкованы положения действующего законодательства, не полно и не объективно исследован вопрос о наличии у Общества препятствий для осуществления строительства с учетом необходимости выноса линии электропередач с земельного участка, предоставленного для строительства. В настоящее время проведены дорогостоящие и затратные по времени согласования как с энергоресурсными организациями, так и иными организациями, получены технические условия, согласования уполномоченных органов и организаций, разработана проектная документация. Расторжение договора аренды приведет к значительным финансовым потерям для Общества. Более подробно доводы изложены в отзыве на заявление и озвучены в ходе судебного разбирательства.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

На основании обращения гражданина 31.10.2019 в адрес Мэрии города Новосибирска Новосибирским УФАС России было выдано предупреждение № 054/01/15-2115/2019 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, которым в срок до 25.11.2019 года было предложено прекратить нарушения путем осуществления действий, направленных на расторжение договора аренды земельного участка от 10.02.2014 № 117492р.

В связи с отсутствием информации об исполнении предупреждения, антимонопольным органом возбуждено и рассмотрено дело о нарушении антимонопольного законодательства, по результатам вынесено Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области № 054/01/15-2115/2019 от 21.06.2020, которым Мэрия г. Новосибирска признана нарушившей ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135- ФЗ «О защите конкуренции».

На основании названного решения выдано предписание № 054/01/15-2115/2019 от 21.06.2020, в соответствии с которым Мэрии г. Новосибирска необходимо прекратить нарушение ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», выразившееся в предоставлении земельного участка хозяйствующему субъекту ООО «Сиб-Фуд» без проведения конкурентных процедур путем возобновления договора аренды от 10.02.2014 года № 117492р на неопределенный срок, для чего совершить действия, направленные на расторжение договора аренда земельного участка для размещения нестационарного объекта от 10.02.2014 года № 117492р, и в случае необходимости заключить новый договор в порядке установленным действующим законодательством.

Мэрия не согласна с квалификацией Новосибирского УФАС России действий заявителя, как нарушающих правила ст. 15 Закона о защите конкуренции, что явилось основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решения антимонопольного органа незаконным необходимо установить наличие двух обстоятельств: несоответствие такого решения (действий, бездействия) действующему законодательству и нарушение принятым решением (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В рассматриваемом случае суд не установил совокупность условий для признания оспариваемых актов недействительными. При этом суд исходит из следующего.

Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» определяет организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения недопущения, ограничения, устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации (п. 2 ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Целями настоящего Федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Настоящий Федеральный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Под конкуренцией, согласно п. 7 ст. 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

К основным функциям антимонопольного органа в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» относятся обеспечение государственного контроля за соблюдением антимонопольного законодательства федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, хозяйствующими субъектами, физическими лицами, в том числе в сфере использования земли, недр, водных ресурсов и других природных ресурсов; выявление нарушений антимонопольного законодательства, принятие мер по прекращению нарушения антимонопольного законодательства и привлекает к ответственности за такие нарушения; предупреждение монополистической деятельности, недобросовестной конкуренции, других нарушений антимонопольного законодательства федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, хозяйствующими субъектами, физическими лицами; осуществление государственного контроля за экономической концентрацией, в том числе в сфере использования земли, недр, водных ресурсов и других природных ресурсов, а также при проведении торгов в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В Законе о защите конкуренции установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействия) органов власти. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Данный запрет распространяется на акты и действия органов власти в сфере публично-правовых отношений в целях предупреждения их негативного вмешательства в конкурентную среду посредством использования административных инструментов. При этом под диспозицию ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» подпадают любые решения и действия органа местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению или устранению конкуренции на соответствующем товарном рынке.

Так, перечень действий, которые ведут к ограничению конкуренции и в отношении которых установлен запрет в ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», не является исчерпывающим.

Частью 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» запрещаются любые действия органа местного самоуправления, которые приводят либо могут привести к ограничению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Таким образом, Федеральный закон от 26.07.2006г. № 135- ФЗ «О защите конкуренции» допускает квалификацию действий по ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» без указания конкретного пункта.

Кроме того, содержание ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» определяет ответственность за нарушения, которые могут быть совершены в различных областях непосредственной деятельности субъектов ответственности данной статьи. При этом запрет касается актов (действий), влекущих неблагоприятные последствия не для конкретных хозяйствующих субъектов, а для конкуренции в целом.

Таким образом, условием отнесения соответствующих отношений к подлежащим регулированию Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» считается влияние этих отношений на конкуренцию.

Вопреки доводам Заявителя, ст. 17.1 Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не ограничивает компетенцию антимонопольного органа, поскольку такие положения в данной норме не содержатся. Указанная статья закрепляет порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и содержит лишь оговорку о том, что такой порядок не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, так как Кодекс определяет свой порядок распоряжения таким имуществом.

Однако в случая распоряжения государственным или муниципальным имуществом в нарушение положений Земельного кодекса РФ, с нарушением конкурентных процедур, предусматривающих проведение торгов, антимонопольный орган вправе реализовать свои контрольные функции, в порядке, установленном законодательством о защите конкуренции.

Заявитель полагает, что продление договора аренды земельного участка осуществлено в силу прямого указания закона, которым предусмотрено возобновление договора аренды на неопределенный срок.

Данная позиция является несостоятельной, основано на ошибочном толковании норм права в их совокупности.

Так, как установлено материалами антимонопольного дела, не опровергнуто сторонами, между мэрией г. Новосибирска и ООО «Сиб-Фуд» заключен Договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска № 117492р от 10.02.2014 (далее –Договор).

Согласно существенным условиям Договора в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:072115:223, расположенный в пределах Октябрьского района г. Новосибирска, площадью 3219 кв.м., для строительства ресторана по ул. Выборной, сроком действия с10.02.2014 по 10.02.2017.

Согласно письму Мэрии г. Новосибирска исх. № 31/19/10964 от 20.08.2019, направленному антимонопольному органу, Договор аренды земельного участка от 10.02.2014г. № 117492р возобновлен на неопределенный срок в соответствии с ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такая информация подтверждается письмом от 27.02.2017 № 31/19/02033, направленным от имени Мэрии города Новосибирска Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в ответ на обращение ООО «Сиб-Фуд»

Таким образом, в настоящее время ООО «Сиб-Фуд» имеет доступ к муниципальному земельному участку на основании договора аренды, который продлен на неопределенный срок.

В силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно положениям ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу ч. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с ч. 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В свою очередь, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Таким образом, положения части 3 статьи 39.6 и части 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, по смыслу вышеуказанных норм права в их совокупности, а также правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, устанавливают, что после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, срок которого истек после 01.03.2015.

Следовательно, по истечении срока, определенного в договоре аренды земельного участка, такое соглашение прекращает свое действие. В связи с чем, положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о наличии преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются с 01.03.2015 не зависимо от того, когда был заключен договор (до 01.03.2015 или позднее).

Ссылку Мэрии на пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) и определение ВС РФ по делу № 310-ЭС19-25907, суд находит несостоятельной, поскольку в указанном деле имелись иные фактические обстоятельства и арендатор изначально имел право на предоставление земельного участка вне процедуры торгов в соответствии с действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемой ситуации Общество не имело право на заключение договора аренды на новый срок вне процедуры торгов.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В целях обеспечения единообразных подходов к решению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса о договоре аренды, Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации даны разъяснения о применении положений ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что заключение такого договора аренды в соответствии с законом возможно только путем проведения торгов. Так, согласно п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Положение ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, исключающие преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, является специальной нормой по отношению к ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и применяется к договорам, заключенным после вступления в силу норм Земельного кодекса Российской Федерации об обязательности проведения торгов.

В п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, так же указано, что положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены исключения, при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

Согласно с п. 1 ч. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

При этом, ч. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1)заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2)исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3)ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4)на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, заявители, указанные в ч. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов только при наличии в совокупности условий, перечисленных в ч. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Также в п. 21 ст. 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закреплено правило о том, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель не только ограничил возможность преимущественного права на заключение нового договора аренды вне процедуры торгов для целей завершения строительства однократностью такого заключения, но и ограничил срок действия нового договора аренды.

В рассматриваемо случае, доказательств, подтверждающих наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент окончания действия договора №117492р (на 10.02.2017 года), не представлено, в связи с чем, законных оснований для предоставления в аренду земельного участка по договору без проведения торгов не имелось.

Ни Мэрией, ни Обществом оснований для заключения нового договора аренды на основании исключений, предусмотренных действующим законодательством, не приведено.

Действующее законодательство не предусматривает при этом возможность продления договора аренды, а указывает на возможность заключения нового договора аренды на срок до трех лет.

Действующее земельное законодательство для целей строительства не предусматривает возможности предоставления земельного участка на неопределенный срок.

Согласно правилам ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В ч. 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с п. 6 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Сторонами договора аренды не отрицалось, что на земельном участке до настоящего времени отсутствует объект незавершенного строительства, разрешение на строительство также до настоящего времени не было получено, при том, что уже даже с 10.02.2017 года прошло более трех лет.

Необходимо также учитывать то, что в Договоре №117492р от 10.02.2014 не было закреплено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. В пп. 3 п. 4.1. Договора установлено лишь право Арендатора на продление Договора на условиях, согласованных сторонами, при условии письменного уведомления Арендодателя не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока Договора, о желании продлить действие Договора. В данном случае ни какого дополнительного соглашения о продлении договора аренды между Мэрией г. Новосибирска и ООО «Сиб-Фуд» не заключалось.

Таким образом, с 11.02.2017 действие Договора аренды земельного участка на территории г. Новосибирска № 117492р от 10.02.2014 прекратилось.

На основании изложенного, Мэрия г. Новосибирска, допустив хозяйствующего субъекта к земельному участку, находящемуся в муниципальной собственности, без законных на то
оснований, путем возобновления договора аренды на неопределенный срок по правилам ст.
621 Гражданского кодекса Российской Федерации, создала преимущественные условия для
его деятельности, что препятствует доступу к муниципальному ресурсу неопределенного
круга лиц и указывает на наличие признаков ограничения конкуренции.

Так, в соответствии с п. 17 ст. 4 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О
защите конкуренции» признаки ограничения конкуренции - сокращение числа
хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или
снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих
условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не
входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке,
определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между
хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими
указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не
входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства,
создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих
субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара
на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами
местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении
государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг
требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных
законодательством Российской Федерации.

В соответствии с положениями ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации
торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор
заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия
исполнения договора. При этом процедура проведения торгов основана на
состязательности хозяйствующих субъектов.

В свою очередь, не проведение торгов лишает потенциальных желающих возможности
принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что
приводит к ограничению конкуренции.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 05.04.2011 № 14686/10 по делу № А13-
10558/2008 указал, что в тех случаях, когда требуется проведение конкурса,
подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за
исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию,
поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть
выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к
соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Действия органа власти, связанные с заключением договора о передаче прав владения
и (или) пользования земельным участком, находящимся в государственной
(муниципальной) собственности, вне торговых процедур содержат признаки нарушения
антимонопольного законодательства, так как ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006г. №
135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается
принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут
привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Таким образом, действия (бездействии) Мэрии г. Новосибирска, выразившиеся в
предоставлении земельного участка хозяйствующему субъекту без проведения
конкурентных процедур путем возобновления договора аренды на неопределенный срок,
обосновано квалифицированы Новосибирским УФАС России по ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции».

Заявитель считает, что антимонопольным органом установлено монопольное положение мэрии г. Новосибирска на земельном товарном рынке в отсутствие проведенного анализы состояния конкуренции, установления продуктовых и географических границ рынка, состава участников, анализа состояния конкуренции.

Данная позиция является несостоятельной на основании следующего.

Понятие монополистической деятельности, определено п. 10 ст. 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», как в злоупотребление хозяйствующим субъектом, группой лиц своим доминирующим положением, соглашения или согласованные действия, запрещенные антимонопольным законодательством, а также иные действия (бездействие), признанные в соответствии с федеральными законами монополистической деятельностью.

При этом Мэрия г. Новосибирска является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования города Новосибирска, наделенным Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Новосибирска федеральными законами и законами Новосибирской области - ч. 1 ст. 40 Устава города Новосибирска, принятого решением городского Совета Новосибирска от 27.06.2007 № 616.

Мэрия г. Новосибирска является органом местного самоуправления на основании п. 3 ч. 1 ст. 27 Устава города Новосибирска, принятого решением городского Совета Новосибирска от 27.06.2007 № 616, который в целях решения вопросов местного значения обладает полномочиями в области использования и охраны земель, в том числе владеет, пользуется и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Новосибирска (п. 1 ч. 3 ст. 42 Устава города Новосибирска, принятого решением городского Совета Новосибирска от 27.06.2007 № 616).

В отношении органов местного самоуправления понятия доминирующее положение и монополистическая деятельность не применяются, так как органы власти имеют иной статус и не квалифицируются с точки зрения Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» как хозяйствующие субъекты.

Согласно ч. 5.1 ст. 45 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» при рассмотрении дела о нарушении антимонопольного законодательства антимонопольный орган проводит анализ состояния конкуренции в объеме, необходимом для принятия решения о наличии или об отсутствии нарушения антимонопольного законодательства.

В соответствии с п. 1.3 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденного Приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220, по делам, возбужденным по признакам нарушения статьи 15 Закона о защите конкуренции (за исключением пункта 11 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции), анализ состояния конкуренции на товарном рынке проводится с особенностями, установленными пунктом 10.7 настоящего Порядка.

В силу п. 10.7 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденного Приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220, по делам, возбужденным по признакам нарушения статьи 15 Закона о защите конкуренции (за исключением пункта 11 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции), анализ состояния конкуренции на товарном рынке включает следующие этапы:

а) определение временного интервала исследования товарного рынка;

б) определение продуктовых границ товарного рынка;

в) определение географических границ товарного рынка. При определении таких границ могут приниматься во внимание, в частности:

-границы территории, на которой осуществляют свои полномочия соответствующие федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, организации, участвующие в предоставлении

государственных или муниципальных услуг, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации;

- границы территорий, на которых действуют хозяйствующие субъекты, на деятельность которых оказали или могли оказать негативное влияние соответствующие акты, действия (бездействие);

- границы территорий, на которые поставляется товар и с которых поставляется товар;

г) оценка изменения (возможного изменения) состояния конкуренции на товарном рынке вследствие принятия акта и (или) осуществления действий (бездействия).

Новосибирским УФАС России проведен анализ состояния конкуренции на товарном рынке, что отражено в Аналитическом отчете, подготовленном отделом товарных и финансовых рынков Новосибирского УФАС России, по результатам обзора состояния конкуренции на рынке аренды земельного участка на территории г. Новосибирска за период с 10.02.2014 по 30.10.2019, который полностью отвечает положениям п. 10.7 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденного Приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220.

Заявитель указывает, что антимонопольный орган вмешался в гражданско-правые отношения, в которых Мэрия г. Новосибирска выступает не как орган местного самоуправления, а как участник гражданских отношений и собственник имущества. При этом, по мнению заявителя, предписывая осуществить действия, направленные на расторжение договора аренды, антимонопольный орган нарушает нормы гражданского законодательства и волю сторон договора.

Данные доводы являются несостоятельными на основании следующего.

В п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.06.2008 № 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства» разъяснено, что требования антимонопольного законодательства применяются к гражданско-правовым отношениям. Это означает, в частности, что не подлежит признанию недействительным решение или предписание антимонопольного органа (а равно не может быть отказано антимонопольному органу в удовлетворении его исковых требований) только на основании квалификации соответствующих правоотношений с участием хозяйствующего субъекта, которому выдано предписание антимонопольного органа или к которому данным органом подан иск, как гражданско-правовых.

В данном случае земельные участки, переданные в пользование хозяйствующему субъекту, находятся в муниципальной собственности, следовательно, действия Мэрии г. Новосибирска по распоряжению таким участками носят не только гражданско-правовой, но и публичный характер.

Согласно Приложению № 7 к Приказу ФАС России от 22.12.2006 № 337 «Об утверждении форм актов, принимаемых комиссией по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства» в предписании должны быть указаны конкретные действия, которые должен совершить ответчик для устранения нарушения антимонопольного законодательства.

Следовательно, в полномочия антимонопольного органа входит право при наличии заключенных в нарушение требований антимонопольного законодательства договоров аренды земельных участков требовать от органов местного самоуправления совершения действий, направленных на расторжение таких договоров и возврату земельных участков, либо на устранение нарушений иным способом.

В данном случае предписано совершить действия, направленные на расторжение договора от 10.02.2014 № 117492р и в случае необходимости заключения нового договора в порядке, установленном действующим законодательством.

Таким образом, при наличии оснований, установленных Земельным кодексом РФ мэрия, исполняя предписание, имела возможность заключить с Обществом новый договор в порядке, установленном действующим законодательством.

Однако, как установлено судом и не опровергнуто сторонами, в данном случае основания, установленные в ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, сторонами не названы.

Доводы Общества о том, что им предприняты меры для строительства, получены технические условия для подключения коммуникаций, выноса линии ЛЭП с территории земельного участка, разработана проектная документация, что явилось финансово затратным, судом не могут быть приняты во внимание как основания для продления договора на неопределенный срок, поскольку доводы Общества входят в понятие предпринимательских рисков. Осуществляя выбор земельного участка для предварительного согласования в 2013 году и на момент заключения договора от 10.02.2014 года, Общество не только знало о том, что расположено на земельном участке, но имело возможность как профессиональный участник предпринимательской деятельности, просчитать риски, связанные с невозможностью освоения земельного участка в установленный в договоре срок. При этом, как указано выше, в настоящее время прошло более 7 лет с момента заключения договора аренды, однако, разрешение на строительство не получено, строительство не начато. А наличие подготовленных документов и согласований не препятствует Обществу в случае проведения в установленном порядке торгов в отношении спорного земельного участка принять участие в них.

При изложенных обстоятельствах, решение Новосибирского УФАС России №054/01/15-2115/2019 от 21.06.2020 и предписание № 054/01/15-2115/2019 от 21.06.2020, вынесены в рамках компетенции антимонопольного органа, основаны на нормах действующего законодательства и содержат в себе исполнимые требования о совершении действий, направленных на устранение нарушения антимонопольного законодательства, нарушений прав и интересов заявителя судом не установлено.

На основании изложенного, требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина не подлежит распределению, поскольку стороны освобождены от ее уплаты по правилу ст. 333.37 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 167-176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Обеспечительные меры по определению суд от 16.09.2020 признать недействующими после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии его апелляционного обжалования.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ Т.А. Наумова