Гражданский кодекс часть 1

от третьего лица: Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, Управление по жилищным вопросам мэрии г. Новосибирска, ФИО1

об оспаривании отказа от исполнения договора аренды

в присутствии представителей сторон:

истца – ФИО2 по доверенности, удостоверение

ответчика – ФИО3, по доверенности, удостоверение; ФИО4, удостоверение, доверенность от 30.12.2015; ФИО5, удостоверение, доверенность от 30.12.2015

третьего лица: ФИО3, по доверенности от 11.01.2016, удостоверение

от Управления по жилищным вопросам – ФИО6, удостоверение, доверенность от 25.05.2016

от ФИО1 – ФИО7, паспорт, доверенность от 22.04.2015

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Олимпийский" (по тексту- истец, арендатор, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Мэрии города Новосибирска (по тексту- ответчик, арендодатель, Мэрия) с требованием о признании одностороннего отказа от исполнении договора о развитии застроенной территории от 13.11.2009 № 2 и от договора аренды земельного участка от 28.04.2015 № 121354рзт, выраженного в письме от 28.12.2015 № 01/40/065595 недействительным, просило признать договор о развитии застроенной территории от 13.11.2009 № 2 и договор аренды земельного участка от 28.04.2015 № 121354рзт действующими (с учетом уточнения предмета спора, принятого судом по правилу ст. 49 АПК РФ 05.04.2016).

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

В ходе судебного заседания от 23.06.2016 года было заявлено дополнительное требование, в удовлетворении ходатайства протокольным определением от 23.06.2016 года отказано.

Требования мотивированы тем, что на протяжении всего периода действия договора о развитии застроенной территории от 13.11.2009 № 2 Мэрией не исполнялись обязательства по изъятию объектов, находящихся в собственности граждан, не установлен полный перечень таких объектов, неоднократно менялся порядок предоставления и количество квартир для расселения граждан, занимающих помещения в домах, подлежащих сносу, по договорам социального найма, а также менялись требования к предоставляемым Обществом муниципалитету квартирам. Кроме того, при неоднократном переносе сроков исполнения сторонами обязательств, в общей сложности на 4 года, общий срок действия договора о развитии застроенной территории не продлевался. Истец полагает, что в данном случае обязанности Общества по договору зависят от исполнения обязательств Мэрией (ее структурными подразделениями), и такие обязательства не исполнены, что и привело к затягиванию сроков реализации договора о развитии застроенной территории.

Мэрия города Новосибирска возражала против удовлетворения заявленных требований, указывает на то, что по договору о развитии застроенной территории не исполнены обязательства Обществом, все документы и информация для исполнения обществом обязательств были предоставлены органами муниципалитета своевременно, однако, из предусмотренных договором с учетом дополнительного соглашения № 3 тридцати квартир в срок до 01.10.2015 была передана только одна квартира, также не исполнены обязательства по выплате выкупной цены за изымаемые на основании распоряжения мэрии города Новосибирска находящиеся в частной собственности жилые помещения. Таким образом, имеется длительное неисполнение обязательств Обществом. По договору аренды земельного участка арендные платежи не поступали, что является самостоятельным основанием для одностороннего отказа от исполнения договора аренды. Более того, срок договора аренды истек 28.03.2016 года и соглашений о его пролонгации не достигнуто, обязательства по договору Обществом не исполнены.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, Управление по жилищным вопросам мэрии г. Новосибирска, ФИО1.

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, Управление по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска поддержали в полном объеме позицию мэрии города Новосибирска. При этом Управлением по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска дополнительно пояснено, что обязательства по оплате выкупной цены у собственников помещений в аварийных домах, расположенных на территории, подлежащей развитию, Обществом не исполняются, в том числе, по решению суда и умышленно перекладываются на мэрию города Новосибирска.

Представитель ФИО1, являющегося долевым собственником одного из объектов в указанных домах, подлежащих сносу, поддержала позицию ответчика и третьих лиц, и также пояснила, что решение суда о выкупе части доли в объекте у ФИО1 Обществом до настоящего момента не исполнено, денежные средства не выплачены.

В ходе судебного заседания 19-26.05.2016 года от ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32 поступили ходатайства о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 26.05.2016 года в удовлетворении ходатайства было отказано, при этом суд исходил из того, что в настоящем споре рассматривает вопрос о правомерности одностороннего отказа Мэрии от исполнения заключенного с ООО «Олимпийский» договора о развитии застроенной территории и договора аренды земельного участка. Участником рассматриваемых спорных отношений ни ЖСК «Три Богатыря», членами которого являются физические лица-заявители по ходатайству, ни сами заявители по ходатайству о вступлении в дело не являются. Кроме того, договор аренды земельного участка заключен только 28.04.2015 № 121354 рзт, тогда как представленные в дело договоры оплаты паевого взноса заключены в 2012 -2014 годах, и вопрос о залоге права аренды в данных договорах оплаты паевого взноса не ставился. Наличие взаимоотношений между ООО «Олимпийский» и ЖСК «Три Богатыря» не влияет на результаты рассмотрения вопроса о возможности одностороннего отказа Мэрии от заключенных договоров в силу правил ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ и ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. ЖСК «Три Богатыря» является самостоятельным субъектом деятельности и не является лицом, участвующим в настоящем споре.

Истцом в судебном заседании от 23.06.2016 заявлено ходатайство о новом запросе документов в Росреестре в отношении доли 22/200 на ФИО33 и привлечении последней в качестве третьего лица.

Суд в порядке ст.ст. 51, 65, 159, 184-188 АПК РФ, протокольным определением определил: отказать в удовлетворении ходатайства истца, так документ в части доли 22/200 представлен истцом, такие документы неоднократно запрашивались в Управлении Росреестра, но представлены не были, дальнейшие запросы приведут к затягиванию спора, право на указанную долю в ЕГРП за ФИО33 не зарегистрировано, представитель сособственника ФИО1 подтвердила, что доля ФИО33 продана и она не зарегистрирована и не проживает по адресу ул. Гоголя, д. 211 кв.5, данная доля не указана в предметах договора комплексной застройки и в отношении нее представители Мэрии пояснили, что отношения с ФИО33 и выкуп доли у нее не вменялся истцу по спорному договору, в связи с чем, права и интересы ФИО33 в любом случае не будут затронуты настоящим спором.

Следует отметить, что после рассмотрения спора и оглашения резолютивной части 23.06.2016 года в суд поступил ответ на запрос из Управления Росреестра по Новосибирской области, в котором отражен переход права на долю 22/200 от ФИО33 по договору купли-продажи 2013 года, однако, субъект права отсутствует. Но данное обстоятельство не влияет на результат рассмотрения, поскольку как указано выше, объект в виде 22/200 доли в квартире по ул. Гоголя д. 211 кв. 5, не указан в перечне изъятых, а соответственно выплат выкупной цены по нему не вменяется Обществу.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между мэрией и Обществом 13.11.2009 был заключен договор № 2 о развитии застроенной территории (далее по тексту – Договор о развитии) (в редакции дополнительных соглашений от 03.09.2012 №1, от 23.07.2013 №2, от 24.04.2015 №3). Предметом Договора о развитии является развитие застроенной территории в г. Новосибирске, Дзержинский район, в границах ул. Гоголя, ФИО34, Глинки площадью 15354 к.м.

Согласно пункту 4.1. Договора о развитии он вступает в силу с момента подписания и действует в течение 6 лет.

В соответствии с пунктом 2.2.3. Договора о развитии (в ред. дополнительного №3 от 24.04.2015), пунктом 9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ между мэрией и Истцом был заключен договор аренды земельного участка от 28.04.2015 №121354рзт (далее по тексту - договор аренды), сроком действия с 28.04.2015 по 28.03.2016.

Как определено в пунктах 1.1., 1.3. договора Истцу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:013985:356, площадью 15377 кв.м., расположенный в пределах Дзержинского района города Новосибирска с разрешенным использованием: многоквартирные средне- и многоэтажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы; автостоянки открытого и закрытого типов, подземные автостоянки, механизированные автостоянки, открытые площадки для стоянки транспортных средств (вместимостью до 500 машино-мест для всех видов); мини ТЭЦ,трансформаторные подстанции, распределительные пункты, центральные тепловые пункты, котельные, насосные станции, канализационные насосные станции, очистные сооружения ливневой канализации, автоматические телефонные станции (далее по тексту - земельный участок).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3.2 договора аренды арендная плата составляет 192 665,97 руб. в год или в месяц 16 055,33 руб., которая должна вноситься арендатором ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В силу ч. 9 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора о развитии в случае:

- неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи;

- неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;

- в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2 ст.450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 4.3 Договора о развитии (в ред. дополнительного соглашения от 24.04.2015 № 3) нарушение Обществом обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2-2.1.9 Договора о развитии является основанием для одностороннего отказа мэрией от Договора о развитии и от договора аренды, заключенного во исполнение п.2.2.3 Договора о развитии.

Пунктом 6.3 Договора аренды предусмотрено, что в случае если Арендатор не вносит арендную плату, установленную Договором аренды, более двух сроков подряд или систематически (более двух сроков) вносит арендную плату не в полном размере, мэрия направляет Обществу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды заказным письмом.

Пунктом 4.5. Договора о развитии (в ред. дополнительного соглашения от 24.04.2015 №3), пунктом 6.5 договора аренды определено, что в случае одностороннего отказа от Договора о развитии, договора аренды, указанные договоры считаются расторгнутыми без обращения в суд с даты, указанной в уведомлении, направленном заказным письмом с уведомлением.

Мэрией в адрес Общества было направлено уведомление от 28.12.2015 № 01/40/06595 об одностороннем отказе от исполнения договора о развитии и договора аренды с 30.12.2015 в связи с неисполнением истцом обязательств, предусмотренных условиями указанных договоров.

Общество не согласилось с односторонним отказом Мэрии от исполнения договоров о развитии и аренды земельного участка, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд, при этом истец просил признать данные договоры действующими.

По существу истцом оспаривается односторонняя сделка по отказу от исполнения договоров аренды и о развитии территории в связи с отсутствием правовых оснований для совершения такого одностороннего отказа и прекращения действия договоров. Истец полагает, что Мэрией нарушены требования статей 310, 450, 450.1 ГК РФ, и по существу допущено злоупотребление правом, поскольку неисполнению в полном объеме обязательств по договору о развитии Обществом явилось в первую очередь неисполнение встречных обязательств со стороны Мэрии, которые предшествовали выполнению обязательств Обществом.

Суд, исследовав доказательства по делу, находит доводы Общества не состоятельными и не подтвержденными документально.

Так, в силу правил статьи 46.1 Градостроительного кодекса РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством (пункт 8 ст. 46.1 ГрК).

Согласно статье 46.2. Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Как определено в части 2 статьи 46.2 ГрК РФ договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Часть 3 названной нормы определяет существенные условия договора, к которым относятся:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:

1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;

3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;

4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления;

5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Таким образом, договор о развитии застроенной территории является двухсторонней сделкой, определяющей встречные обязательства сторон сделки.

В данном случае сторонами по результатам аукциона (протокол №191 от 10.11.2009 года) заключен договор о развитии застроенной территории № 2 от 13.11.2009 года. Местоположение застроенной территории: город Новосибирск, Дзержинский район в границах улиц Гоголя, ФИО34, Глинки, общая площадь 15354 кв.м., перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции: ул. Гоголя, 205, 207, 209, 211. Договор соответствует предъявляемым законом требованиям, существенные условия согласованы.

Доводы Общества, что фактически договор о развитии с учетом дополнительных соглашений, в том числе последнего соглашения № 3 от 24.04.2015, не соответствует условиям конкурсной документации, что количество передаваемых квартир увеличено, что не представлен список изъятых объектов и подлежащих выкупу Обществом, что и препятствовало исполнению истцом обязательств по договору, суд считает несостоятельными.

Так, по договору о развитии Общество обязуется:

«2.1.1. До 25.12.2011 подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования.

2.1.2. До 25.12.2012 создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность следующие благоустроенные жилые помещения на территории города Новосибирска для предоставления гражданам, выселяемым- из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, представляющие из себя отдельные квартиры:

однокомнатные квартиры в количестве 14 единиц, из них:

12 квартир, каждая из которых общей площадью не менее 30 кв. м - для расселения 12 комнат в составе квартир;

квартиру, общей площадью не менее 37 кв. м - для расселения 1 комнаты, в составе квартиры;

1 квартиру, общей площадью не менее 38 кв. м - для расселения 1 комнаты, в составе квартиры;

двухкомнатные квартиры в количестве 11 единиц, из них:

1 квартиру, общей площадью не менее 38 кв. м - для расселения 2 комнат в составе квартир;

1 квартиру, общей площадью не менее 39 кв. м - для расселения 2 комнат в составе квартир; 4 квартиры, каждая из которых общей площадью не менее 41 кв. м - для расселения 4 квартир:

2 квартиры, каждая из которых общей площадью не менее 42 кв. м - для расселения 4 комнат в составе квартир;

I квартиру, общей площадью не менее 42 кв. м - для расселения 1 квартиры;

1 квартиру, общей площадью не менее 52 кв. м - для расселения 1 квартиры;

1 квартиру, общей площадью не менее 63 кв. м - для расселения 1 квартиры;

трехкомнатные квартиры в количестве 5 единиц, из них:

1 квартиру, общей площадью не менее 52 кв. м - для расселения 1 квартиры;

1 квартиру, общей площадью не менее 59 кв. м - для расселения 3 комнат в составе квартир;

1 квартиру, общей площадью не менее 62 кв. м - для расселения 1 квартиры;

I квартиру, общей площадью не менее 63 кв. м - для расселения 1 квартиры;

1 квартиру, общей площадью не менее 66 кв. м - для расселения 1 квартиры.

2.1.3 До 25.12.2012 уплатить выкупную цену за изымаемые на основании распоряжения мэрии города Новосибирска находящиеся в частной собственности жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории:

квартиру № 1 в многоквартирном доме № 205 по ул. Гоголя, общей площадью 41 кв. м; комнату общей площадью 10,5 кв. м в квартире № 4 в многоквартирном доме № 205 по ул. Гоголя;

комнату общей площадью 16,2 кв. м в квартире № 4 в многоквартирном доме № 205 по ул. Гоголя;

комнату общей площадью 10,7 кв. м в квартире № 4 в многоквартирном доме № 205 по ул. Гоголя;

квартиру № 5 в многоквартирном доме № 205 по ул. Гоголя, общей площадью 41,4 кв. м: квартиру № 6 в многоквартирном доме № 205 по ул. Гоголя;

квартиру № 3 в многоквартирном доме № 207 по ул. Гоголя, общей площадью 42,7 кв. м; квартиру № 5 в многоквартирном доме № 207 по ул. Гоголя, общей площадью 52,5 кв. м; квартиру № 7 в многоквартирном доме № 207 по ул. Гоголя, общей площадью 54 кв. м; квартиру № 5 в многоквартирном доме № 209 по ул. Гоголя;

квартиру № 8 в многоквартирном доме № 209 по ул. Гоголя, общей площадью 64,6 кв. м; комнату общей площадью 17,1 кв. м в квартире № 2 в многоквартирном доме № 211 по ул. Гоголя;

квартиру № 3 в многоквартирном доме № 211 по ул. Гоголя, общей площадью 68,8 кв. м; квартиру № 5 в многоквартирном доме № 211 по ул. Гоголя, общей площадью 66,4 кв. м; квартиру № 7 в многоквартирном доме № 211 по ул. Гоголя, общей площадью 67,4 кв. м; комнату общей площадью 16,9 кв. м в квартире № 8 в многоквартирном доме № 211 по ул. Гоголя, а также земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

2.1.4. До 25.12.2012 уплатить выкупную цену за изымаемые земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, указанные в подпункте 2.1.3.

2.1.5. До 01.11.2015 осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

2.1.6. До 30.07.2013 осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории.

2.1.7. До 31.10.2013 безвозмездно передать в муниципальную собственность города Новосибирска объекты, указанные в пункте 2.1.6 договора.

2.1.8. Уплатить цену права на заключение настоящего договора в соответствии с п. 1.2 настоящего договора в течение 30 дней с даты заключения договора на расчетный счет….».

При этом встречные обязательства Мэрии заключались в:

«2.2.1. До 25.04.2012 утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования.

2.2.2. До 25.12.2011 принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

2.2.3. До 28.02.2013 после выполнения Стороной 2 существенных условий договора, предусмотренных пунктами 2.1.1 2.1.4. договора, предоставить стороне 2 земельные участки для строительства в границах застроенной территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством».

Условия договора о развитии были изменены дополнительным соглашением № 2 от 23.07.2013 в части пункта 2.1.2, которые изложен в следующей редакции:«В соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации в срок до 25 декабря 2013 года передать в собственность Стороны 1 (мэрии) следующие жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных в домах № 205, № 207, № 209, № 211 по ул. Гоголя:

- двухкомнатную квартиру № 14 общей площадью 47,6 -кв.м, жилой площадью 27,6 кв.м, расположенную на четвёртом этаже девятиэтажного панельного жилого дома № 19 по улице Макаренко в городе Новосибирске.

Указанная квартира принадлежит «Стороне 2» на праве собственности на основании договора купли-продажи от 01.04.2013 года, дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 01.04.2013 года от 05.04.2013 года. Право собственности «Стороны 2» подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 54 АЕ 010862, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 12.04.2013 года, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.04.2013 года сделана запись регистрации № 54-54-01/134/2013-417.

На момент отчуждения квартира № 14 в доме № 19 по улице Макаренко никому не заложена, не продана, не подарена, не обещана быть подаренной, в судебном споре, под арестом не состоит, в аренду другим лицам не сдана, свободна от любых обязательств, долгов, права удержания за долги, свободна от любых притязаний и прав третьих лиц, не имеет никаких обременений. Сторона 2 подтверждает, что судебного спора по квартире нет и несёт ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанной квартиры в залоге, под запрещением или арестом.

Сторона 2 сообщила, что вышеуказанная квартира передаётся Стороне 1 согласно ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации свободной от любых прав третьих лиц, что в отчуждаемой квартире нет лиц, имеющих в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации право пользования указанным помещением, нет лиц временно отсутствующих по уважительным причинам, в том числе осуждённых и находящихся в местах лишения свободы, в длительных командировках и пр.».

Таким образом, по существу указанный пункт был изложен сторонами в редакции, не соответствующей как условиям конкурсной документации, так и требованиям ст. 46.2 ГрК РФ, поскольку речь идет только о передаче одной квартиры, тогда как расселению подлежало значительно большее количество квартир, предоставленных по социальному найму.

Внесению таких условий способствовало по существу достижение договоренностей сторонами по одному указанному выше объекту, передаваемому в муниципальную собственность для расселения (по ул. Макаренко).

Дополнительным соглашением № 3 от 24.04.2015 года сторонами условия пункта 2.1.2 договора о развитии приведены в соответствие первоначальным условиям и условиям конкурсной документации, а также дополнен условием о достигнутых договоренностях в отношении квартиры по ул. Макаренко, фактически переданной в муниципальную собственность. При этом изменены условия о сроке исполнения обязанности по пункту 2.1.2 до 01.10.2015.

Пункт 2.1.3 изменен данным соглашением также в части срока и срок установлен до 01.10.2015, при этом сам перечень квартир, за которые должно Общество уплатить выкупную цену убран и четко ограничен распоряжением об изъятии помещений, в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу.

Таким образом, никаких дополнительных обязательств с момента заключения договора за весь период его действия Мэрия на Общество не накладывала, условия соответствовали принятым сторонами и отраженным в конкурсной документации, что согласуется с принципами свободы договора, Общества добровольно приняло на себя эти обязательства.

Обязательства по предоставлению в муниципальную собственность квартир в количестве, указанном в договоре Обществом не исполнены в срок до 01.10.2015, передана только одна квартира по ул. Макаренко.

Доводы Общества, что им Мэрии предложены к передаче квартиры в Первомайском районе города Новосибирска, приобретенные в новых домах по инвестиционным договорам, для целей расселения граждан, занимаемых помещения в аварийных домах по договорам социального найма, однако, ответчиком неоднократно менялись требования в передаваемым квартирам в вопросах расположения, обустройства передаваемых квартир, что также увеличило затраты Общества и не позволило своевременно выполнить обязательства, суд считает несостоятельными.

Так, требования к передаваемым квартирам в части места расположения не определены договором, однако, указано на обязательство Общества передать благоустроенные жилые помещения на территории города Новосибирска.

Требование о передаче благоустроенного жилого помещения не является надуманным Мэрией, а вытекает из положений Жилищного кодекса РФ, регламентирующего в статьях 84-89 порядок предоставления жилого помещения в связи с выселением. Понятие благоустроенности является субъективным, однако, в данном случае передаваемые помещения должны отвечать уровню благоустроенности применительно к условиям конкретного населенного пункта (города Новосибирска), а также ранее занимаемым помещениям (водоснабжение, канализация, отопление, энергоснабжения, а также должно быть оборудование, отвечающее требованиям благоустройства (сантехническое, электротехническое), позволяющим обеспечить нужды и потребности человека в питании, проживании, и отвечающим санитарно-гигиеническим требованиям.

Указанные условия и не должны быть прописаны отдельно в договоре, поскольку содержатся в понятии «благоустроенные» в соответствии жилищным законодательством (ст. 89 ЖК РФ), о чем Общество не могло не знать.

В установленный срок такие помещения переданы Мэрии не были.

Доводы Общества, что Мэрия не выполнила свои обязательства по договору о развитии, также не нашли подтверждения.

Так, как следует из материалов дела, актами №27 от 04.11.2004, № 26 от 04.11.2004, № 25 от 04.11.2004, №28 от 04.11.2004 дома по ул. Гоголя № 205, 207, 209, 2011 были признаны непригодными для проживания и отнесены к категории аварийного жилья и подлежащими сносу.

Постановлением мэрии города Новосибирска № 6344 от 03.07.2013 года принято решение об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд.

Факт получения данного Постановления, которое также размещено в общем доступе на сайте муниципалитета, Общество не отрицало, однако, полагает, что в данном постановлении отражены не все объекты, подлежащими изъятию, что препятствует выполнению им в полном объеме условия по выкупу.

Данные доводы несостоятельны. Так, к Постановлению № 6344 от 03.07.2013 приложен четкий перечень объектов (жилых помещений), подлежащих изъятию, в том числе, доля 37/200 по ул. Гоголя 211, кв.5, принадлежащая ФИО1, которая до настоящего момента не выкуплена, что подтверждено выпиской из ЕГРП, а также как пояснил представитель ФИО1 и не отрицал представитель Общества, не оплачена выкупленная еще одна доля 37/200 по договору купли продажи. Также представитель Управления по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска пояснила, что фактически обязательства по заключенным договорам о выкупе объектов у собственников Обществом не выполняются, при этом такие обязательства перекладываются на мэрию вопреки состоявшимся решениям суда (например, решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 20.06.2014 в отношении кв. 3 по ул. Гоголя д. 2011).

То, что в перечне объектов отсутствует доля 22/200 в кв. № 5 по ул. Гоголя 211, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку Обществу надлежало руководствоваться указанным в приложении 2 к постановлению № 6344 перечнем, а остальные вопросы по изъятию у собственников жилых помещений, не поименованных в перечне, подлежали разрешению самостоятельно мэрией в установленном законом порядке.

В связи с чем, данное обстоятельство не препятствовало Обществу для исполнения в полном объеме его обязательств по договору о развитии.

Градостроительный план Мэрией был утвержден 20.05.2014 года постановлением № 4318.

Обязательство по утверждению проекта межевания Мэрией выполнены своевременно (постановление от 16.04.2012 № 3636).

То, что обязательства по разделу 2.2 договора о развитии территории Мэрией были не в установленные сроки (до 25.12.2011 по принятию решения об изъятии), не препятствовало для выполнения условий Общества с учетом продления сроков исполнения его обязательств дополнительным соглашением № 3. При этом независимо от невыполнения условия договора Обществом, мэрия все же исполнила обязанность по п. 2.2.3 договора о развитии и заключила договор аренды земельного участка без проведения торгов.

Как установлено в части 9 статьи 46.2 ГрК РФ орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи;

2) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;

3) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

В пункте 5.3 Договора о развитии закреплено, что допускается односторонний отказ Стороны 1 от исполнения договора в случае неисполнения Стороной 2 обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.1 2.1.8 настоящего договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления об отказе от исполнения договора (пункт 5.5 договора о развитии).

Таким образом, невыполнение Обществом обязательств по договору о развитии в части пунктов 2.1.2 и 2.1.3, что соотносится с пунктами 4,5 части 3 ст. 46.2 ГрК, является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора органом местного самоуправления -Мэрией города Новосибирска.

По договору аренды земельного участка, как указано выше, была установлена обязанность Общества вносить арендную плату в размере 192665,97 рублей в год или 16055,33 рубля в месяц ежемесячными платежами не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Обществом не отрицалось, что арендные платежи не уплачивались в течение всего периода действия договора аренды (что также подтверждено расчетом мэрии по состоянию на 17.03.2016).

Договором аренды в пункте 3.1.1 закреплено право на досрочное расторжение договора аренды, а также в пункте 3.1.4 право на односторонний отказ от исполнения договора полностью. В пункте 5.6 указано, что арендатор признается недобросовестным в случае невнесения им арендной платы более двух сроков подряд, систематического (более двух раз) внесения арендной платы не в полном размере, определенном договором. В данном случае арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды заказным письмом, договор считается расторгнутым без обращения в суд в срок, указанный в уведомлении (пункты 6.3 и 6.5 договора). Также условием для одностороннего отказа от исполнения договора аренды является невыполнение условия договора о развитии застроенной территории в редакции дополнительного соглашения №3 (пункт 6.4 договора).

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 450.1 ГК РФ закреплено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В данном случае условия об одностороннем отказе от исполнения согласованы сторонами в договорах о развитии и аренды земельного участка и соответствуют действующему законодательству.

При таких обстоятельствах, Мэрия правомерно воспользовалась своим правом на односторонний отказ от исполнения договора о развитии и договора аренды земельного участка, правовых оснований считать договоры действующими не имеется.

На основании изложенного требования истца не подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь ст. 49, 110, 112, 159, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ Наумова Т.А.