Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Тарасовой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арикян А.Г., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" (Дирекция Объединенных строительных трестов - Новосибирск), г. Новосибирск

к Инспекция Федеральной налоговой службы по Центральному району г. Новосибирска, г. Новосибирск

о признании недействительным решения № 83 от 28.06.2012

при участии в судебном заседании представителей:

от истца (заявителя) - ФИО1 по доверенности от 28.11.2012, паспорт;

от ответчика (заинтересованного лица) - ФИО2 - по доверенности от 18.10.2012, удостоверение; ФИО3 – по доверенности № 49 от 25.09.2012, удостоверение.

УСТАНОВИЛ:

Заявитель -Общество с ограниченной ответственностью «ДОСТ-Н» (далее по тексту - Заявитель, налогоплательщик, Общество) обратилось в арбитражный суд Новосибирской области к Инспекции ФНС России по Центральному району г. Новосибирска (далее по тексту – Инспекция, налоговый орган, Заинтересованное лицо) с заявлением о признании недействительными решения № 83 от 28.06.2012.

В судебном заседании представители Общества подтвердили свои требования по основаниям, изложенным в иске.

Налоговый орган требования заявителя не признал, просит в иске отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает предъявленные заявителем требования не подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

В судебном заседании установлены следующие фактические обстоятельства дела.

Инспекцией проведена выездная налоговая проверка ООО «ДОСТ-Н» по вопросам правильности исчисления и своевременности уплаты (удержания, перечисления) налогов и сборов за период с 01.01.2008 по 31.12.2010, единому социальному налогу за период с 01.01.2009 по 31.12.2009, страховым взносам на обязательное пенсионное страхование в соответствии со ст. 2 и п. 1 ст. 25 Федерального закона от 15.12.2001 № 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации» за период с 01,01,2009 по 31.12.2009. налогу на доходы физических лиц за период с 01.01.2008 по 30.11.2011.

По результатам выездной налоговой проверки вынесено решение от 28.06.2012 № 83 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Указанным Решением налогоплательщику предложено уплатить недоимку по налогу на прибыль организаций в сумме 7 639 267 руб., пени за несвоевременную уплату налога на прибыль организации и налога на доходы физических лиц в общей в сумме 940 386 руб., а также налоговые санкции, предусмотренные п. 1 ст. 122 Налогового кодекса Российской Федерации (далее -НК РФ).за неполную уплату налога на прибыль организаций в сумме 1 527 853 руб.

Занижение налоговой базы по налогу на прибыль было установлено по сделкам продажи по земельным участкам с ООО «Константа»:

- по земельному участку площадью 944 кв.м. по адресу Эстафетная, 35

- по земельному участку площадью 791 кв.м. по адресу Эстафетная, 34

- по земельному участку площадью 590 кв.м. по адресу Эстафетная, 34\1

По мнению налогового органа, данные земельные участки были проданы ниже цены приобретения и между взаимозависимыми организациями. Налоговый орган применил ст. 40 НК РФ и доначислил сумму налога на прибыль по указанным сделкам.

Налогоплательщик не согласен с вынесенным решением в части доначисления налога на прибыль организаций, привлечения его к налоговой ответственности, предусмотренной, ч1 ст. 122 НК РФ за неполную уплату налога на прибыль организаций, начисления пени по налогу на прибыль организаций, просит его отменить в этой части, аргументируя cboю просьбу следующими доводами.

Заявитель указывает, что налоговый орган необоснованно посчитал, что налогоплательщик занизил сумму доходов, полученных от реализации земельных участков, расположенных но адресам: <...>. <...>, <...>, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации и неправильно применил положения ст. 40 НК РФ.

Налогоплательщик поясняет, что данные земельные участки приобретены совместно с другими земельными участками у ООО «Уникон» для использования под застройку. Однако, первоначальное решение об использовании данных земельных участков под застройку было изменено, в связи с отсутствием средств на освоение данных участков, и принято решение об их продаже.

Тот факт, что спорные земельные участки проданы ниже цены приобретения, а также то. что остальные земельные участки, приобретенные у ООО «Уникон» проданы по более высокой цене, налогоплательщик объясняет тем, что спорные земельные участки имели низкую рентабельность, в том числе, в силу своего месторасположения, качества, а также в связи с тем. что на данных земельных участках находились строения, подлежащие сносу и расселению.

Налогоплательщик утверждает, что цена реализации спорных земельных участков соответствует рыночной стоимости и на момент их продажи была документально подтверждена ОАО «Сибпроектнииавиапром» и ООО «Оценка и экспертиза собственности».

Также, Заявитель указывает, что после получения акта выездной налоговой проверки он направил запрос в Торгово-промышленную палату, которая также подтвердила, что уровень пен, примененный налогоплательщиком по спорным сделкам, соответствует рыночным ценам.

Возражая против иска, налоговый орган указал, что Инспекцией в ходе выездной налоговой проверки была установлена рыночная цена земельных участков в порядке, установленном ст. 40 Налогового кодекса РФ..

Как следует из отчета оценки от 28.05.2012 № 49 при составлении данного отчета ООО «С-ТИМ» руководствовалось положениями ст. 40 НК РФ, Федеральным законом № 135-ФЗ и «Федеральными стандартами оценки».

В названном отчете содержится расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков и сравнительные характеристики трех земельных участков, признанных оценщиком аналогами по отношению к спорным земельным участкам. Кроме того, при определении рыночных цен на спорные земельные участки, оценщиками использовалась информация по совершенным сделкам купли-продажи аналогичных земельных участков, данные аналитических интернет-сайтов, указанных в Отчете, а также информация Агентств недвижимости «Центральное агентство недвижимости» и «Жилфонд».

Также налоговый орган считает ненадлежащими доказательствами рыночной цены спорных участков следующие документы, представленные налогоплательщиком :

- письмо ОАО «Сибпроектнииавиапром» от 02.04.2010 № 327 (т. 1 л.д. 72), в котором оно сообщило, что данный земельный участок не ровный, находится на склоне с большим уклоном. Геологические исследования свидетельствуют о близком расположении грунтовых вод, что безусловно усложняет его использование в целях строительства и требует дополнительных затрат на предварительные работы по укреплению грунта. Кроме того, в указанном письме содержится сведения о том, что данный земельный участок, согласно соглашению с Новосибирской Епархией русской православной церкви, находится в границах земельного участка, отведенного под строительство храма. Также на данном земельном участке расположен жилой дом, жители которого подлежат расселению.

Налоговый орган считает, что вышеуказанное письмо ОАО «Сибпроектнииавиапром не соответствует форме и содержанию отчета оценки объекта; составлено лицом, не являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. В нарушение ст. 40 НК РФ из указанного письма не следует, что определена рыночная цена земельного участка, способ ее определения. Выводы о низкой инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости, сделанные в указанном письме, не основаны на доказательствах.

Поскольку заявителем не представлен в материалы дела запрос, с которым он обратился к ОАО «Сибпроектнииавиапром», не понятно - в отношении строительства какого объекта сделан вывод о сложности использования земельного участка, дополнительных затратах на предварительные работы по укреплению грунта, о близком расположении грунтовых вод. Кроме того, геологические исследования, о которых говорится в письме, документально не подтверждены. Земельный участок, на котором планируется строительство православной церкви, не граничит с земельным участком, находящемся по адресу: <...>. Он находится примерно на одном расстоянии от указанного участка, что и земельные участки, находящиеся по адресам, ул. Горская, 85, 87, 89. То, что близость православной церкви к земельному участку снижает его инвестиционную привлекательность, субъективное мнение генерального директора ФИО4 и не может быть положено в основу рыночной оценки данного земельного участка.

-заключения ООО «Оценка и экспертиза собственности» о наиболее вероятной рыночной стоимости спорных земельных участков, так как вышеуказанные заключения ООО «Оценка и экспертиза собственности» не соответствуют форме и содержанию отчета оценки объекта; составлены лицом, не являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. В то же время в заключениях в цели анализа указано определение рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ. В заключениях указано, что вероятную рыночную стоимость устанавливали эксперты-оценщики. Однако заключения подписаны генеральным директором ФИО5 Доказательства того, что вероятную рыночную цену устанавливали эксперты-оценщики и доказательства отношения их к членству в саморегулируемых организациях оценщиков отсутствуют. В нарушение ст. 40 НК РФ из указанных заключений не следует – каким способом определена рыночная цена земельных участков, каким образом производился анализ рынка коммерческой недвижимости. Таким образом, выводы о рыночной цене земельных участков не обеспечивают их проверяемость.

- справки Новосибирской торгово-промышленной палаты от 22.06.2012 № 02-12/461, от 22.06.2012 № 02-12/462, от 22.06.2012 № 02-12/463, в которых указана их рыночная стоимость: 715 000 руб., 550 000 руб., 200 000 руб. соответственно. Инспекция считает, что они также не являются допустимыми, достаточными и достоверными доказательствами, не соответствуют форме и содержанию отчету оценки объекта; составлены лицом, не являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Они подписаны начальником управления «Экспертиза и оценка собственности» ФИО6 Доказательства обратного заявителем не представлено. Также в материалах дела отсутствуют доказательства отношения управления «Экспертиза и оценка собственности» к Новосибирской Торгово-промышленной палате. Из справок, предоставленных Новосибирской Торгово-промышленной палатой о рыночной стоимости спорных земельных участков, не усматривается, какая именно информация использовалась исходя из анализа деятельности агентств недвижимости (каких агентств недвижимости) и предложений частных лиц г. Новосибирска на исследуемый период. Кроме того не указано какой метод был применен Новосибирской Торгово-промышленной палатой для определения рыночной стоимости указанных земельных участков. Следовательно, отсутствуют основания утверждать, что указанная в справках Новосибирской Торгово-промышленной палаты рыночная стоимость определена с соблюдением положений ст. 40 НК РФ.

В справках Новосибирская Торгово-промышленной палата указывает, что стоимость земельных участков зависит от местоположения, площади, рельефа территории, геометрических параметров. Однако документы, на основании которых были сделаны выводы о стоимости земельных участков с учетом таких параметров как рельеф территории и геометрические параметры, в справках не указаны.

Таким образом, справки Новосибирской торгово-промышленной палаты о рыночной стоимости спорных земельных участков, не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости этих земельных участков.

Суд считает доводы налогового органа обоснованными, при этом исходит из следующего.

В пункте 1 статьи 247 НК РФ установлено, что объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком, под которой для российских организаций признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.

В целях главы 25 НК РФ доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (пункт 1 статьи 249 НК РФ).

Согласно статьи 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ - передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Согласно пункта 6 статьи 274 НК РФ для целей исчисления налоговой базы по налогу на прибыль рыночные цены определяются в порядке, аналогичном порядку определения рыночных цен, установленному абзацем 2 пункта 3, а также пунктов 4 - 11 статьи 40 НК РФ, на момент реализации или совершения внереализационных операций.

Таким образом, порядок определения налоговой базы по указанным налогам предусматривает определение цены товаров, работ или услуг в соответствии с положениями статьи 40 НК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 НК РФ, если иное не предусмотрено данной статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В ходе проверки установлено отклонение цен реализации земельных участков по сделкам совершенным в соответствии с договорами купли-продажи объектов недвижимости, заключенными ООО «ДОСТ-Н» с ООО «Константа» более чем на 20% в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени по сделкам совершенным в соответствии с договором купли-продажи земельных участков, заключенным ООО «ДОСТ-Н» с ООО «Новая Сибирь». Кроме того цены реализации земельных участков по договорам купли продажи объектов недвижимости, заключенным с ООО «Константа» значительно ниже цен приобретения этих земельных участков (Приложение № 7 к акту проверки - сравнительный анализ цен приобретения и реализации земельных участков на 1-м листе).

Из материалов дела следует, что в проверяемом периоде ООО «ДОСТ-Н» в соответствии с договорами купли-продажи объектов недвижимости от 21.10.2009 б/н, заключенными с Обществом с ограниченной ответственностью «УНИКОН» ИНН <***> / КПП 540401001 (далее ООО «УНИКОН») были приобретены принадлежащие ООО «УНИКОН» на праве собственности 5 участков:

1) земельный участок площадью 986 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064340:0043, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенный по адресу г. Новосибирск, Ленинский район,ул. Горская, д. 85, далее именуемый «земельный участок», «Объект недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи и в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 21.10.2009 № 00000039 составила 10208000 руб. (Свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2009 серия 54 АГ № 748658);

2) земельный участок площадью 620 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064340:16, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенный по адресу г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Горская, д. 89, далее именуемый «земельный участок», «Объект недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи и в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 21.10.2009 № 00000029 составила 6383000 руб. (Свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2009 серия 54 АГ № 748224);

3) земельного участка, площадью 944 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064350:0011, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации индивидуального жилого дома и индивидуального жилого дома, общей площадью 32,3 кв. м инвентарный номер 50:401:002:006103730:0001, этажность -1, расположенные по адресу – г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Эстафетная, д. 35, в дальнейшем именуемые «Объекты недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи составила 1205000 руб. (цена земельного участка, в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 21.10.2009 № 00000031 составила 1150000 руб.), (Свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2009 серия 54 АГ № 748226 – на земельный участок, Свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2009 серия 54 АГ № 748225 – на индивидуальный жилой дом);

4) земельного участка, площадью 791 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064340:0002, категория земель – земли населенных пунктов – занимаемый индивидуальным жилым домом и индивидуального жилого дома, общей площадью 68,4 кв. м инвентарный номер 50:401:002:006103720:0001, этажность -1, расположенные по адресу – г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Эстафетная, д. 34, в дальнейшем именуемые «Объекты недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи составила 7108000 руб. (цена земельного участка, в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 21.10.2009 № 00000041 составила 7000000 руб.), (Свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2009 серия 54 АГ № 748655 – на земельный участок, Свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2009 серия 54 АГ № 748654 – на индивидуальный жилой дом);

5) земельного участка, площадью 590 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064340:0004, категория земель – земли населенных пунктов – занимаемый индивидуальным жилым домом и индивидуального жилого дома, общей площадью 43 кв. м инвентарный номер 50:401:002:006112180:0001, этажность -1, расположенные по адресу – г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Эстафетная, д. 34/1, в дальнейшем именуемые «Объекты недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи составила 5301000 руб. (цена земельного участка, в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 21.10.2009 № 00000035 составила 5200000 руб.), (Свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2009 серия 54 АГ № 748653 – на земельный участок, Свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2009 серия 54 АГ № 748652 – на индивидуальный жилой дом);

Также в соответствии в соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости от 21.10.2009 б/н, заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью «Униконстройсервис» ИНН <***> / КПП 540401001 (далее ООО «Униконстройсервис») приобретен земельный участок площадью 867 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064340:0036, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенный по адресу г. Новосибирск, Ленинский район,ул. Горская, д. 87, далее именуемый «земельный участок», «Объект недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи и в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 21.10.2009 № 00000002 составила 8996000 руб.

Вышеуказанные земельные участки приняты к бухгалтерскому учету ООО «ДОСТ-Н» по счету № 01 «Основные средства» по первоначальной стоимости в соответствии с договорами купли-продажи объекта недвижимости 21.10.2009.

В августе-сентябре 2010 года вышеперечисленные земельные участки были проданы.

Так, ООО «ДОСТ-Н» был заключен с Обществом с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь» ИНН <***> / КПП 540601001 (далее ООО «Новая Сибирь») договор купли-продажи земельных участков от 29.07.2010 № 18-10 и дополнительное соглашение к указанному договору от 30.07.2010 №1 в соответствии с которыми ООО «ДОСТ-Н» (именуемое в дальнейшем Продавец) обязуется передать в собственность ООО «Новая Сибирь» (именуемое в дальнейшем Покупатель), а Покупатель принять и оплатить:

- земельный участок площадью 986 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064340:0043, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенный по адресу г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Горская, д. 85, далее именуемый «земельный участок», «Объект недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи и в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 02.08.2010 № 00000009 составила 17184000 руб. (17428 руб. за 1 кв. м.);

- земельный участок площадью 620 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064340:16, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенный по адресу г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Горская, д. 89, далее именуемый «земельный участок», «Объект недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи и в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 02.08.2010 № 00000008 составила 10806000 руб. (17429 руб. за 1 кв. м.);

- земельный участок площадью 867 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064340:0036, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенный по адресу г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Горская, д. 87, далее именуемый «земельный участок», «Объект недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи и в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 02.08.2010 № 00000010 составила 15110000 руб. (17428 руб. за 1 кв. м.).

В сентябре 2010 года ООО «ДОСТ-Н» были заключены с Обществом с ограниченной ответственностью «Константа» ИНН <***> / КПП 540501001 (далее ООО «Константа») три договора купли-продажи объектов недвижимости от 01.09.2010 б/н. На основании вышеуказанных договоров ООО «ДОСТ-Н» (именуемое в дальнейшем Продавец), передает в собственность ООО «Константа» (именуемое в дальнейшем Покупатель), которое в свое время принимает и оплачивает на условиях договора недвижимое имущество, состоящее из:

- земельного участка, площадью 944 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064350:0011, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации индивидуального жилого дома и индивидуального жилого дома, общей площадью 32,3 кв. м инвентарный номер 50:401:002:006103730:0001, этажность -1, расположенные по адресу – г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Эстафетная, д. 35, в дальнейшем именуемые «Объекты недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи составила 205000 руб. (цена земельного участка, в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 01.09.2010 № 00000016 составила 198217,76 руб. (210 руб. за 1 кв. м.);

- земельного участка, площадью 791 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064340:0002, категория земель – земли населенных пунктов – занимаемый индивидуальным жилым домом и индивидуального жилого дома, общей площадью 68,4 кв. м инвентарный номер 50:401:002:006103720:0001, этажность -1, расположенные по адресу – г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Эстафетная, д. 34, в дальнейшем именуемые «Объекты недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи составила 1500000 руб. (цена земельного участка, в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 01.09.2010 № 00000012 составила 1380614,39 руб. (1745 руб. за 1 кв. м.);

- земельного участка, площадью 590 кв. м. с кадастровым номером 54:35:064340:0004, категория земель – земли населенных пунктов – занимаемый индивидуальным жилым домом и индивидуального жилого дома, общей площадью 43 кв. м инвентарный номер 50:401:002:006112180:0001, этажность -1, расположенные по адресу – г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Эстафетная, д. 34/1, в дальнейшем именуемые «Объекты недвижимости». Стоимость Объектов недвижимости в соответствии с договором купли-продажи составила 800000 руб. (цена земельного участка, в соответствии с актом о приемке-передаче объекта основных средств от 01.09.2010 № 00000014 составила 745655,6 руб. (1264 руб. за 1 кв. м.).

В соответствии с пунктом 2.2. вышеуказанных договоров купли-продажи объектов недвижимости Покупатель оплачивает сумму, указанную в договоре в течение 10 (десяти) календарных дней с момента подписания договора перечислением денежных средств на счет Продавца.

В соответствии с пунктом 3.1. вышеуказанных договоров купли-продажи объектов недвижимости Продавец гарантирует, что Объекты недвижимости не обременены иными правами третьих лиц, никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят.

Объекты недвижимости, указанные выше в соответствии с пунктом 4.1. вышеуказанных договоров купли-продажи объектов недвижимости переданы Покупателю по актам приема-передачи по договору купли-продажи объектов недвижимости 01.09.2010.

Выручка от списания объектов основных средств (земельных участков), полученная в результате их продажи отражена в бухгалтерском учете ООО «ДОСТ-Н» в сентябре 2010 года в сумме, согласованной Сторонами в договорах купли-продажи объектов недвижимости. Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств (земельных участков) отражены на счете прибылей и убытков в качестве прочих доходов (счет № 91.1) и прочих расходов (счет № 91.2).

Кроме того, входе выездной налоговой проверки установлена взаимозависимость ООО «ДОСТ-Н» (Продавца) и ООО «Константа» (Покупателя).

Статьей 20 НК РФ определены обстоятельства, при которых лица могут быть признаны взаимозависимыми для целей налогообложения. Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются организации и (или) физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности, а именно: одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 %. В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Налогового кодекса РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

В 2010 году единственный учредитель ООО «ДОСТ-Н» ФИО7 (100 % доли от уставного капитала) являлся соучредителем ООО «Константа» (30 % доли от уставного капитала), (Приложение № 3 к акту проверки - выписка из Федеральной базы информационных ресурсов на 14-ти листах). Указанное обстоятельство могло повлиять на результаты заключаемых между этими организациями сделок.

В подтверждение вышеуказанного вывода в соответствии со статьей 90 НК РФ в ходе проверки главным государственным налоговым инспектором ИФНС России по Центральному району г. Новосибирска ФИО2 был опрошен бывший руководитель ООО «ДОСТ-Н» - ФИО8 (Протокол допроса свидетеля от 28.03.2012 № 3), (Приложение № 1 к акту проверки - выписка из Протокола допроса свидетеля от 28.03.2012 № 3 на 4-х листах).

Из полученных свидетельских показаний установлено, что руководство деятельностью предприятия ООО «ДОСТ-Н» осуществлялось им формально, всю финансово-хозяйственную деятельность организации контролировало ЗАО «УЖКХ», учредителем которой являлся ФИО7. Указанная организация приводила к единообразию деятельность всех управляющих компаний, входящих в холдинг. По поводу приобретения, реализации ООО «ДОСТ-Н» земельных участков, поиска покупателей на земельные участки, определения цены их реализации ФИО8 пояснил следующее: единственный учредитель ООО «ДОСТ-Н» - ФИО7, являющийся также учредителем холдинговой компании «группы компаний F 1» принял решение о приобретении земельных участков, расположенных по следующим адресам: г. Новосибирск, ул. Эстафетная, д. 35; <...>; <...>; <...>; <...>; <...>. Поиск земельных участков, идея приобретения, согласование и получение кредита на приобретение вышеперечисленных земельных участков принадлежали ФИО7, который также выступил в качестве поручителя при получении в банке кредита на приобретение участков. Подписание договоров производилось в офисе «группы компаний F 1», расположенном по адресу: <...> на 6-ом этаже. Цены реализации земельных участков ФИО8 не известны, при подписании договоров ему открывали последнюю страницу для подписания, весь текст договоров он не читал.

Цель продажи, цена реализации, поиск покупателей вышеуказанных участков ФИО8 не известны.

Таким образом, согласно подпунктам 1, 4 п. 2 ст. 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов были вправе проверять правильности применения цен по двум основаниям :

- по сделкам между взаимозависимыми лицами

- по сделкам, в которых установлено отклонения более чем на 20 % в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в пределах непродолжительного периода времени.

Согласно п. 3 ст. 40 НК РФ в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 40 НК РФ, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 данной статьи (пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 4-9 статьи 40 НК РФ рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.

Из анализа указанных норм следует, что рыночной ценой может быть признана только та цена, которая соответствует двум условиям: аналогичность товаров, работ, услуг и сопоставимость условий сделки.

Условие аналогичности означает, что при определении рыночной цены в расчет берутся идентичные, а если таковые отсутствуют – однородные товары (работы, услуги), реализуемые в месте нахождения покупателя.

Сопоставимость условий сделки означает соответствие по количеству (объему) поставляемых товаров, сроку исполнения обязательств, условиям платежей, обычно применяемых в сделках данного вида, а также иным разумным условиям, которые могут оказывать влияние на цены.

Таким образом, порядок определения рыночных цен в целях применения статьи 40 НК РФ полностью урегулирован в данной правовой норме и проведение для определения рыночных цен какой-либо экспертизы или оценки не является обязательным. Налоговый орган вправе самостоятельно без помощи экспертов и оценщиков определять рыночные цены товаров по правилам, установленным в статье 40 НК РФ.

Однако, данный факт не препятствует налоговому органу привлечь специалистов для определения рыночных цен объектов в соответствии с правилами ст. 40 НК РФ.

В связи с вышеизложенным налоговым органом в соответствии со ст. 31, ст. 93.1 НК РФ направлен запрос в Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата росреестра» по Новосибирской области о предоставлении кадастровых паспортов на земельные участки (Приложение № 5 к акту проверки - запросы в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата росреестра» на 8-ми листах, кадастровые паспорта земельных участков на 15-ти листах), а также в соответствии со ст. 96 НК РФ привлечены специалисты, обладающие специальными знаниями, для оказания содействия в осуществлении налогового контроля на основании Договора от 10.05.2012 № 64Д, заключенного с ООО «С-ТИМ» для оказания услуг (выполнения работ) по определению рыночной стоимости объектов оценки - земельных участков, расположенных по следующим адресам: объект оценки № 1 – <...>; объект оценки № 2 – <...>; объект оценки № 3 – <...> (Приложение № 2 к акту проверки - Договор от 10.05.2012 № 64Д на 5-ти листах с приложением на 1-м листе). В соответствии с пунктом 6.1.1 вышеуказанного договора Исполнитель (ООО «С-ТИМ») в течение срока проведения оценки Объектов (земельных участков) готовит к передаче Заказчику (ИФНС России по Центральному району г. Новосибирска) Отчет об оценке объектов.

В результате оценки специалиста, проведенной ООО «С-ТИМ», оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельных участков, расположенных по адресам: объект оценки № 1 – <...>; объект оценки № 2 – <...>; объект оценки № 3 – <...> составляет 10282703 руб., 13785793 руб., 16452325 руб. соответственно (Приложение № 4 к акту проверки - отчет об определении рыночной стоимости земельных участков от 28.05.2012 № 49 на 82-х листах).

При проведении оценки оценщиком учтены такие характеристики участков, как адрес (месторасположение), категория земель, разрешенное использование, площадь, существующие ограничения (обременения) земельных участков.

Суд считает, что указанный Отчет об определении рыночной стоимости земельных участков от 28.05.2012 № 49 является допустимым доказательством в соответствии со ст. 68 АПК РФ, так как в силу п. 11 ст. 40 НК РФ является официальным источником информации о рыночных ценах на товары.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности» (далее -Федеральный закон № 135-ФЗ), а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ для целей этого Федерального закона, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах:

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

| Кроме того, Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Министерства имущественных отношений Российской Федерации «Об утверждении методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Согласно положениям главы 2 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, фннансово-осуществивым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

-преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости:

- текущее использование земельного участка.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы налогоплательщика о несоответствии отчета требованиям Федерального закона № 135-ФЗ судом отклоняются.

В Пояснениях, представленных в материалы дела к судебному заседанию 22.11.12, заявитель утверждает, что представленный Инспекцией Отчет № 49 об определении рыночной стоимости земельных участков ООО «С-Тим» не может считаться допустимым доказательством установления иной рыночной стоимости земельных участков. При этом доводы заявителя сводятся к тому, что оценщиками не был проведен осмотр данных участков: не учтены особенности рельефа на одном из них (ул. Эстафетная, 35), не дана оценка готовности к строительству, наличия на них зданий, требующих сноса, возможности эксплуатации и использования, грунтовых вод, находящиеся рядом объекты.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона № 135 оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Вместе с тем законодательство не содержит обязанности оценщика, при производстве оценки объекта недвижимости производить визуальный осмотр объекта оценки.

Поскольку оценка земельных участков производилась оценщиками ООО «С-Тим» на ретроспективную дату, осмотр объектов оценки являлся нецелесообразным: рельеф местности мог изменится, также как и не возможно было определить готовность к строительству, наличие зданий, требующих сноса, находящиеся рядом (строящиеся или построенные) дома.

Заявитель не указал ни одной нормы права, которая была бы нарушена при составлении отчета ООО «С-Тим».

При определении рыночной цены земельных участков оценщики руководствовались законодательством об оценочной деятельности, а также документами по реально совершенным сделкам, что полностью соответствует требованиям ст. 40 НК РФ.

По доводам, приведенным в вышеуказанных Пояснениях заявителя профессиональными оценщиками даны прилагаемые Инспекцией подробные пояснения.

Качественные характеристики объектов оценки отражены в главе 10 «Описание объектов оценки» отчета об оценке № 49 от «28» мая 2012 г. страницы 13-14. В отчете об оценке текущее использование объектов оценки приравнивается к значениям категории земель и разрешенному использованию (страница 13 отчета об оценке), так как дата определения стоимости является ретроспективной датой, то есть оценщики физически не могут обследовать объекты оценки по состоянию на «01» сентября 2010 г.

При проведении оценочных работ использование информации предоставленной Заказчиком является приоритетным и обоснованным, что и было использовано в отчете об оценке № 49 от «28» мая 2012 г. Данная информация позволяет провести оценку земельных участков с учетом конкретных физических характеристик и характерных признаков объектов оценки, влияющих на их рыночную стоимость. Утверждение, что «Данные документы не позволяют провести оценку с учетом конкретных физических характеристик и характерных признаков объекта, влияющих на их стоимость при продаже»является голословным и необоснованным.

Оценщик учел расположение земельных участков (объектов оценки и объектов аналогов) на публичной кадастровой карте города Новосибирска. Данная информация содержится в отчете об оценке № 49 от «28» мая 2012 г. страницы 25-26 отчета.

На основании документов, предоставленных Заказчиком, составлена таблица кадастровых кварталов объектов оценки и объектов аналогов.

Практически все объекты оценки и объекты аналоги находятся в одном кадастровом квартале 54:35:064340, кроме объекта оценки № 3 находящегося в кадастровом квартале 54:35:064350. На представленных ниже картах видно, что эти кадастровые кварталы смежные.

Специалист провел дополнительное исследование по сопоставлению объектов оценки и объектов-аналогов по критерию кадастровая стоимость земельных участков. Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков практически одинаков и округленно составляет 476 руб./м.кв. Таким образом, объекты оценки и объекты аналоги идентичны.

Соответственно в отчете об оценке № 49 от «28» мая 2012 г. учитываются физические показатели земельных участков.

Дата определения стоимости является ретроспективной датой, то есть оценщики физически не могут обследовать объекты оценки по состоянию на «01» сентября 2010 г.

Таким образом, нет возможности оценить объекты оценки с точки зрения их готовности к строительству, наличия на них зданий, требующих сноса, возможности эксплуатации и использования. Однако, из материалов дела следует, что жилые дома, находящиеся на участках были расселены предыдущими собственниками участков.

Анализ рынка объектов оценки проведен на основании информации из источников достоверных и наиболее подходящих на дату проведения оценочных работ, что является общепринятой практикой при оценке недвижимости. Информация представленная на странице 17 отчета об оценке № 49 от «28» мая 2012 г.

Проведя исследование рынка земельных участков, на дату составления отчета, оценщики выявили предложения о продаже земельных участков находящихся в непосредственной близости от основных транспортных магистралей города Новосибирска с удобной транспортной развязкой.

В соответствии с п.п. 4-10 ст.40 НК РФ для определения рыночной цены используются только три метода: метод цены идентичных (однородных) товаров, работ или услуг в сопоставимых условиях, основанный на информации о заключенных на момент реализации этого товара, работ или услуг сделках; метод цены последующей реализации; затратный метод.

Названные методы могут применяться последовательно при отсутствии на соответствующем рынке товаров, работ или услуг сделок по идентичным (однородным) товарам (работам или услугам) и при отсутствии других условий, делающих невозможным определение рыночной цены в порядке, предусмотренном пунктами 4-11 статьи 40 НК РФ. Каждый последующий метод применяют, если только невозможно использовать предыдущий.

Аналогичная позиция изложена в постановлении ФАС Центрального округа от 17.02.2010 г. по делу № А-54-2656/2009.

При расчете стоимости объектов оценки, оценщики использовали данные об объектах-аналогах, предоставленные Инспекцией Федеральной налоговой службы по Центральному району г. Новосибирска.

В тексте отчета об оценке присутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, соответственно прилагать копии материалов и распечаток нет необходимости. Информация, используемая в отчете об оценке и опубликованная на сайтах в сети Интернет обеспечена свободным и необременительным доступом после даты проведения оценки.Используемая оценщиком информация об объектах оценки, отраженная в главе 10 «Описание объектов оценки» отчета об оценке № 49 от «28» мая 2012 г. страницы 13-14, содержит индивидуальные характеристики и позволяет определить рыночную стоимость объектов оценки, что подтверждено возможностью проведения оценочных работ и составления отчета об оценке.

Выбор единиц сравнения (вид права, местоположение, категория земель, площадь), обоснован оценщиками в разделе «Анализ идентичности (однородности) объектов аналогов» страницы 25-29 отчета об оценке № 49 от «28» мая 2012 г. Данные единицы сравнения (вид права, местоположение, категория земель, площадь) учитывают качественные характеристики объекта и могут быть использованы для определения идентичности объектов оценки. Данные элементы сравнения определяются непосредственно правоустанавливающими документами.

Таким образом, отчет об оценке № 49 от «28» мая 2012 г. выполненный ООО "С-ТИМ" соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

В ходе проверки налоговым органом правомерно установлено занижение ООО «ДОСТ-Н» стоимости реализованных по договорам купли-продажи объектов недвижимости от 01.09.2010 б/н земельных участков, расположенных по адресам: <...>; <...>; <...> (Приложение № 6 к акту проверки - расчет отклонения стоимости земельных участков на 1-м листе).

В нарушении пункта 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ установлено занижение ООО «ДОСТ-Н» в 2010 году доходов от реализации, вследствие занижения обществом стоимости реализованных по договорам купли-продажи объектов недвижимости - земельных участков, в размере 38196333 руб.

На основании вышеизложенного, суд считает, что Решение № 83 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения от 28.06.12 в части налога на прибыль является соответствующим законодательству РФ и заявителю законно были доначислен оспариваемый налог на прибыль организаций, соответствующие пени и штрафы.

Ссылка общества на необоснованность привлечения общества к налоговой ответственности по пункту 1 статьи 122 Кодекса по данному эпизоду ввиду того, что цена земельных участков определялась с применением статьи 40 Кодекса, судами с учетом положений пункта 1 статьи 122 Кодекса суд признает неправомерным.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округаот 26 января 2010 г. по делу N А57-4800/2009. (том 7 л.д. 70).

Следовательно, в удовлетворении требований ООО «ДОСТ-Н» следует отказать.

На основании изложенного, суд считает оспариваемое решение в части доначисления налога на прибыль с учетом определенной налоговым органом расчетной цены земельных участков, правомерным, соответствующим налоговому законодательству.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом с другой стороны.

С учетом изложенного, судебные расходы в виде уплаченной госпошлины возлагаются на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 110, п. 4 ч. 1 ст. 150 НК РФ, ст. ст. 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований заявителя отказать.

Меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 18.09.2012 г., отменить.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой апелляционный арбитражный суд (г. Томск) в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанций через арбитражный суд, принявший решение в первой инстанции.

Судья С.В.Тарасова